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안녕하세요, 세바입니다. 오늘은 아파트 취득세 계산법을 한자리에 정리하겠습니다. 집값 다음으로 큰 숫자인데, 계약서를 쓰고 나서야 들여다보는 분이 많아요.

세율은 세 칸입니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그리고 그 사이. 그런데 가운데 칸이 계단이 아니라 경사라서 여기서 헷갈립니다. 조문을 열어 계산식을 확인하고, 국토교통부 실거래가 자료 10만 6,569건을 세율 구간으로 직접 갈라 봤습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 지방세법 제11조 — 부동산 취득의 세율
📄 지방세법 제13조의2 — 법인의 주택 취득 등 중과
📄 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 구입 취득세 감면
🏠 서울시 ETAX 지방세 모의계산 — 내 금액으로 계산하는 곳

6억~9억 구간은 조문에 숫자가 아니라 계산식으로 적혀 있고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림한다는 규정까지 붙어 있습니다. 감면 한도와 3년 추징 요건, 그리고 「조정대상지역 지정 고시일 이전에 계약하고 계약금을 냈으면 지정 전에 취득한 것으로 본다」는 단서도 조문을 열어야 보여요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 6억 이하 1%, 9억 초과 3%. 그 사이는 계단이 아니라 경사입니다
● 경사 구간에서는 값을 1,000만 원 올릴 때 세금이 58만~102만 원 따라 오르는데, 9억을 넘기고 나면 33만 원입니다
● 서울 아파트 거래의 49.6%가 9억 초과였어요. 전국은 73.8%가 6억 이하였습니다
● 취득세 중위가 서울 2,970만 원, 경상북도 187만 원. 같은 세율표인데 열여섯 배 차이입니다
● 서울은 전역이 조정대상지역이라 두 번째 집이면 8%, 세 번째부터는 12%예요

세율은 세 칸, 가운데는 경사입니다

조문은 6억 이하를 「1천분의 10」, 9억 초과를 「1천분의 30」으로 적어 두었습니다. 사이 구간은 숫자가 아니라 계산식이에요. 취득가액을 억 단위로 바꿔 3분의 2를 곱하고 3을 빼면 세율(%)이 나옵니다. 7억이면 1.67%, 8억이면 2.33%입니다.

여기에 지방교육세가 본세의 10%만큼 붙습니다. 9억짜리면 본세 2,700만 원에 270만 원이 더해져 2,970만 원이에요. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙고, 과세표준은 실제로 치른 값과 공시가격 중 높은 쪽입니다.

금액별로 늘어놓으면 이렇습니다. 맨 오른쪽 두 칸은 뒤에서 볼 중과세율이에요.

취득가액	세율	본세	취득세+교육세	1억 오를 때	2주택 8%	3주택 12%
3억	1.000%	300만 원	330만 원	—	2,400만 원	3,600만 원
4억	1.000%	400만 원	440만 원	+110만 원	3,200만 원	4,800만 원
5억	1.000%	500만 원	550만 원	+110만 원	4,000만 원	6,000만 원
6억	1.000%	600만 원	660만 원	+110만 원	4,800만 원	7,200만 원
7억	1.670%	1,169만 원	1,286만 원	+626만 원	5,600만 원	8,400만 원
8억	2.330%	1,864만 원	2,050만 원	+764만 원	6,400만 원	9,600만 원
9억	3.000%	2,700만 원	2,970만 원	+920만 원	7,200만 원	1억 800만 원
10억	3.000%	3,000만 원	3,300만 원	+330만 원	8,000만 원	1억 2,000만 원
12억	3.000%	3,600만 원	3,960만 원	2억에 +660만 원	9,600만 원	1억 4,400만 원
15억	3.000%	4,500만 원	4,950만 원	3억에 +990만 원	1억 2,000만 원	1억 8,000만 원
20억	3.000%	6,000만 원	6,600만 원	5억에 +1,650만 원	1억 6,000만 원	2억 4,000만 원

중과세율은 본세 기준입니다. 중과될 때의 지방교육세는 계산 방법이 달라 더하지 않았습니다.

1,000만 원 더 주면 세금은 얼마 더 내나

세율표만 보면 경사 구간이 완만해 보입니다. 그런데 실제로 한 칸 올릴 때 얼마가 더 나가는지를 재 보면 이야기가 달라져요. 1,000만 원을 더 주고 샀을 때 세금이 얼마나 늘어나는지 계산했습니다.

금액을 올리면	세금이 늘어나는 금액	1,000만 원에 대한 비율
5억 → 5억 1,000만	11만 원	1.1%
6억 → 6억 1,000만	58만 원	5.8%
6억 5,000만 → 6억 6,000만	65만 원	6.5%
7억 → 7억 1,000만	65만 원	6.5%
7억 5,000만 → 7억 6,000만	81만 원	8.1%
8억 → 8억 1,000만	88만 원	8.8%
8억 9,000만 → 9억	102만 원	10.2%
9억 → 9억 1,000만	33만 원	3.3%
12억 → 12억 1,000만	33만 원	3.3%

경사 구간을 올라갈수록 한 칸의 무게가 커져서 9억 문턱 앞에서 10.2%까지 올라갑니다. 그런데 9억을 넘기고 나면 3.3%로 뚝 떨어져요. 경사 구간이 3% 구간보다 한 칸 올릴 때 세 배 무겁다는 뜻입니다.

왜 이렇게 되는지는 식을 펴 보면 보입니다. 경사 구간의 세금은 「금액 × (금액 × 3분의 2 − 3)%」라서 금액이 두 번 들어가요. 그래서 올라갈수록 기울기가 가팔라집니다. 1억 단위로 봐도 같습니다 — 6억에서 7억은 626만 원, 8억에서 9억은 920만 원이 느는데, 9억에서 10억은 330만 원입니다.

서울은 거래의 절반이 3% 구간이었습니다

6월 20일부터 9월 18일까지 계약된 아파트 10만 6,569건을 세율 구간으로 갈라 봤습니다. 전국은 6억 이하 73.8%, 경사 구간 14.8%, 9억 초과 11.4%예요. 서울은 24.0%·26.4%·49.6%로 거꾸로입니다.

자치구로 내리면 같은 서울 안에서도 칸이 통째로 다릅니다. 25개 구를 9억 초과 비중 순으로 늘어놓았어요.

자치구	거래	중위 거래가	6억 이하	경사 구간	9억 초과	취득세 중위
성동구	199건	18억	1.5%	1.0%	97.5%	5,940만 원
송파구	596건	19억 8,000만	3.0%	6.2%	90.8%	6,534만 원
강남구	339건	27억 4,000만	6.8%	2.7%	90.6%	9,042만 원
용산구	135건	20억 7,000만	6.7%	4.4%	88.9%	6,831만 원
동작구	386건	14억 5,000만	11.9%	6.7%	81.3%	4,785만 원
마포구	327건	14억 6,000만	8.6%	13.8%	77.7%	4,818만 원
영등포구	515건	13억 1,000만	9.7%	15.3%	75.0%	4,323만 원
서초구	303건	20억 3,000만	21.1%	5.0%	73.9%	6,699만 원
강동구	558건	13억 6,000만	9.3%	20.1%	70.6%	4,488만 원
광진구	158건	13억 9,000만	12.7%	18.4%	69.0%	4,587만 원
중구	132건	13억	25.0%	6.8%	68.2%	4,290만 원
동대문구	477건	10억 5,000만	15.5%	17.4%	67.1%	3,465만 원
서대문구	450건	10억 7,350만	16.0%	18.0%	66.0%	3,543만 원
종로구	80건	10억	16.2%	20.0%	63.7%	3,300만 원
성북구	663건	9억 8,500만	7.4%	33.0%	59.6%	3,251만 원
양천구	420건	10억 9,700만	15.0%	27.4%	57.6%	3,622만 원
강서구	869건	8억 6,000만	21.6%	32.5%	45.9%	2,583만 원
관악구	391건	8억 3,000만	19.4%	35.0%	45.5%	2,310만 원
은평구	670건	8억 4,800만	21.3%	36.7%	41.9%	2,472만 원
구로구	718건	7억 1,500만	29.8%	44.3%	25.9%	1,392만 원
강북구	277건	7억	35.0%	44.0%	20.9%	1,286만 원
노원구	1,494건	6억 6,000만	39.8%	40.8%	19.3%	1,016만 원
금천구	292건	6억	50.7%	30.5%	18.8%	660만 원
중랑구	647건	6억 1,900만	48.7%	38.0%	13.3%	769만 원
도봉구	670건	5억 5,000만	63.9%	26.7%	9.4%	605만 원
서울 전체	11,766건	9억	24.0%	26.4%	49.6%	2,970만 원

성동구는 거래의 97.5%가 9억을 넘었고 도봉구는 9.4%입니다. 취득세 중위는 강남구 9,042만 원과 도봉구 605만 원으로 15배 벌어져요. 세율은 세 칸인데 이렇게 갈리는 까닭은 거래되는 값 자체가 다르기 때문입니다.

눈여겨볼 것은 경사 구간에 걸친 비중입니다. 구로구 44.3%, 강북구 44.0%, 노원구 40.8%, 중랑구 38.0%로 9억 초과가 적은 구일수록 경사 구간에 많이 걸려 있어요. 앞에서 본 「1,000만 원에 60만~100만 원」이 실제로 닿는 동네가 여기입니다.

전국으로 넓히면 다른 그림이 나옵니다

서울만 보면 취득세가 큰 돈처럼 보이는데, 전국은 세 건 중 두 건 넘게 1% 구간입니다. 시도별로 세어 봤어요.

시도	거래	중위 거래가	6억 이하	9억 초과	취득세 중위	2억 이하
서울특별시	11,766건	9억	24.0%	49.6%	2,970만 원	1.6%
경기도	35,910건	5억 500만	63.3%	14.4%	556만 원	7.8%
부산광역시	6,745건	3억 6,000만	79.3%	6.2%	396만 원	21.9%
세종특별자치시	954건	5억 800만	68.3%	5.3%	559만 원	10.9%
인천광역시	6,466건	3억 9,500만	79.0%	3.6%	435만 원	16.1%
대구광역시	4,519건	3억 3,300만	86.1%	3.6%	366만 원	24.6%
대전광역시	3,419건	3억 5,000만	86.9%	2.6%	385만 원	23.0%
울산광역시	2,548건	3억 1,500만	87.3%	1.3%	346만 원	31.4%
경상남도	6,679건	2억 3,300만	93.4%	1.0%	256만 원	42.5%
충청북도	3,835건	2억	96.8%	0.7%	220만 원	50.4%
전남광주통합특별시	7,001건	2억 3,200만	95.9%	0.7%	255만 원	43.2%
충청남도	4,919건	2억 500만	95.9%	0.6%	226만 원	49.3%
전북특별자치도	3,887건	1억 7,600만	94.6%	0.4%	194만 원	56.3%
제주특별자치도	403건	3억 200만	92.8%	0.2%	332만 원	27.0%
강원특별자치도	3,237건	2억	99.2%	0.1%	220만 원	50.1%
경상북도	4,281건	1억 7,000만	99.3%	0.0%	187만 원	57.0%
전국	106,569건	3억 8,500만	73.8%	11.4%	424만 원	23.4%

서울 2,970만 원과 경상북도 187만 원. 열여섯 배입니다. 같은 세율표를 쓰는데 이렇게 갈려요. 맨 오른쪽 「2억 이하」 칸은 뒤에 나올 생애최초 감면과 이어집니다 — 그 아래면 세금이 0원이 될 수 있는 금액대입니다.

강원특별자치도는 거래의 99.2%가 1% 구간이고 9억 초과가 0.1%입니다. 경상북도는 9억 초과가 한 자리 수로도 잡히지 않았어요. 「취득세가 부담」이라는 말이 전국에서 같은 뜻이 아니라는 이야기입니다.

두 번째 집이면 8%가 됩니다

지난해 10월 15일 관계부처 합동 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 조정대상지역인지 아닌지가 중과 여부를 가르기 때문에, 서울에서 집을 하나 더 사면 바로 8%가 돼요.

주택 수	조정대상지역	그 밖의 지역
1주택	1~3% (경사 포함)	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상·법인	12%	12%

조문은 이것을 세율로 바로 적지 않고 더하는 방식으로 적어 두었습니다. 표준세율(4%)에 「중과기준세율의 200%」를 더하면 8%, 「400%」를 더하면 12%예요. 중과기준세율은 제6조제19호에 1천분의 20으로 정의돼 있습니다. 4% + 2%×2 = 8%, 4% + 2%×4 = 12%가 되는 셈이에요.

9억짜리 집이면 1주택 본세 2,700만 원이 7,200만 원이 됩니다. 4,500만 원 차이예요. 12억이면 3,600만 원이 9,600만 원이 되고요. 앞의 세율표 맨 오른쪽 두 칸이 그 금액입니다.

빠지는 경우가 몇 가지 있습니다. 일시적 2주택은 조문에서 빼 두었고(구체적인 기한은 시행령), 공시가격 1억 원 이하 주택도 유상거래 중과에서 빠집니다.

그리고 원문에만 있는 단서가 하나 더 있어요. 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 것이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항). 규제지역이 새로 지정되는 시기에 계약서 날짜와 계약금 이체 내역이 중요해지는 까닭입니다.

무주택이면 200만 원을 깎아 줍니다

생애최초 감면은 지방세특례제한법에 따로 들어 있습니다. 세율을 낮추는 것이 아니라 계산된 세금에서 금액을 빼 주는 방식이에요.

항목	내용
대상	본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것 (취득일 현재) · 미성년자 제외
금액 한도	취득당시가액 12억 원 이하 · 유상거래 (부담부증여 제외)
목적	본인이 거주할 목적으로 취득
감면 한도	산출세액 200만 원 이하면 면제, 넘으면 200만 원 공제
한도가 큰 경우	전용 60㎡ 이하 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·인구감소지역 주택 등은 300만 원
중과와의 관계	감면을 받으면 제13조의2 중과세율은 적용하지 않습니다
추징	감면받은 날부터 3년 이내 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징 (배우자 지분은 제외)
적용 기한	2028년 12월 31일까지

본세 200만 원은 1% 구간에서 2억 원짜리 집입니다. 그 아래면 취득세가 0원이 될 수 있어요. 전국 거래의 23.4%가 2억 이하였으니 네 건에 한 건쯤입니다. 경상북도 57.0%, 전북특별자치도 56.3%, 충청북도 50.4%는 절반을 넘었고요.

서울은 2억 이하가 1.6%입니다. 그리고 12억을 넘겨 감면 자체가 닿지 않는 거래가 32.9%였어요. 같은 제도인데 지역에 따라 「세금이 0원」과 「감면 대상 밖」으로 갈립니다.

6억 바로 아래에 거래가 몰려 있습니다 — 다만

세율이 바뀌는 자리 바로 앞뒤로 거래가 어떻게 흩어져 있는지도 세어 봤습니다. 직전 1,000만 원 구간과 직후 1,000만 원 구간의 건수입니다.

경계	전국 직전	전국 직후	배수	정확히 그 금액	서울 배수
3억	1,792건	1,524건	1.2배	781건	1.6배
4억	1,606건	1,341건	1.2배	734건	1.4배
5억	1,397건	944건	1.5배	704건	2.2배
6억	1,468건	572건	2.6배	679건	4.6배
7억	854건	473건	1.8배	529건	2.2배
8억	602건	333건	1.8배	376건	1.9배
9억	459건	180건	2.5배	309건	2.8배
10억	312건	94건	3.3배	229건	3.8배
12억	275건	52건	5.3배	193건	5.5배
15억	178건	22건	8.1배	126건	9.6배

6억은 이웃한 5억(1.5배)·7억(1.8배)보다 눈에 띄게 높습니다. 서울만 보면 4.6배로 더 뚜렷하고요. 정확히 6억 원에 맞춘 거래가 679건이었습니다.

그런데 이것을 세금 때문이라고 단정하지는 않겠습니다. 표를 끝까지 보시면 10억 3.3배, 12억 5.3배, 15억 8.1배로 세율과 관계없는 자리에서도 배수가 계속 커져요. 값이 올라갈수록 거래 자체가 줄어들기 때문에 직후 칸이 비는 것이 당연합니다.

그러니 「6억이 이웃보다 높다」까지는 숫자로 말할 수 있고, 「세금을 피하려고 6억에 맞췄다」는 이 자료로는 가릴 수 없습니다. 9억은 8억(1.8배)과 10억(3.3배) 사이라 특별히 튀지도 않았어요.

어느 조문이 무엇을 정하나

취득세는 한 법에 다 들어 있지 않습니다. 세율은 지방세법, 감면은 지방세특례제한법이에요. 찾아보실 때 쓰시라고 정리했습니다.

조문	무엇을 정하나
지방세법 제11조제1항제8호	주택 유상거래 세율 — 6억 이하 1천분의 10, 9억 초과 1천분의 30, 사이 구간 계산식
지방세법 제13조의2	다주택·법인 중과 — 표준세율에 중과기준세율의 200%·400%를 더한다
지방세법 제6조제19호	중과기준세율의 정의 — 1천분의 20
지방세특례제한법 제36조의3	생애최초 감면 — 12억 이하, 200만 원(일부 주택 300만 원), 3년 추징
지방교육세	취득세 본세의 10% (자치구 세무 안내 기준)
농어촌특별세	전용 85㎡를 넘는 주택에 추가

지방세법은 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31. 일부개정] 기준입니다. 세율은 바뀔 수 있으니 계약 전에 국가법령정보센터에서 시행일을 한 번 확인하시는 편이 좋습니다.

✔ 계약 전에 내 금액이 6억·9억 어느 쪽인지 먼저 봅니다
✔ 경사 구간이면 1,000만 원을 올릴 때 세금이 60만~100만 원이 따라 옵니다
✔ 두 번째 집이 되는지 — 서울은 전역이 조정대상지역입니다
✔ 저라면 무주택일 때 12억 선부터 확인하겠습니다

혼자 해 보시려면

① 과세표준을 정합니다. 실제로 치른 값과 공시가격 중 높은 쪽이에요. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 봅니다.
② 칸을 찾습니다. 6억 이하면 1%, 9억 초과면 3%. 사이면 「금액(억) × 3분의 2 − 3」이 세율(%)입니다.
③ 지방교육세 10%를 더합니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 더하고요.
④ 집이 두 채가 되는지, 무주택이라면 12억 이하인지를 마지막에 확인합니다.

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음에는 혼자서도 계산하실 수 있어요. 모의계산이 필요하시면 위의 🏠 서울시 ETAX 지방세 모의계산에서 금액만 넣어 보셔도 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 전용 85㎡ 이하 농어촌특별세 — 비과세인지 조문으로 확인하지 못해 「85㎡를 넘으면 붙는다」까지만 적었습니다
· 일시적 2주택의 처분 기한 — 시행령에 있는데 열지 못했습니다. 양도세 쪽 기한(10월 1일부터 2년)과 다를 수 있어 숫자를 쓰지 않았어요
· 중과될 때의 지방교육세 — 계산 방법이 달라 8%·12% 칸은 본세로만 적었습니다
· 2026년 지방세제 개편안(행정안전부, 8월 26일) — 보도자료 본문이 열리지 않아 취득세 변경 여부를 확인하지 못했습니다
· 증여·상속 취득세와 오피스텔·분양권·입주권은 세율 체계가 달라 뺐습니다
· 세액은 모두 1주택 기준 본세 + 지방교육세입니다. 실거래 신고 기한이 30일이라 마지막 몇 주 거래는 더 채워집니다
· 자료는 2026년 6월 20일부터 9월 18일까지 계약분이라 지금 시세가 아니라 그 기간의 거래입니다

한 줄 정리

세율은 세 칸이지만 가운데는 경사입니다. 내 금액이 어느 칸에 있는지가 먼저예요.

다음 편은 양도세 비과세 2년 요건입니다. 10월 27일 화요일에 같은 방식으로 정리하겠습니다. 집을 살 때 내는 세금을 봤으니, 다음은 팔 때 내지 않는 조건이에요.

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· 재개발 재건축 차이, 조합원 자격부터 총정리

자료 · 조문은 지방세법 제11조·제13조의2·제6조제19호([시행 2026. 7. 1.] 법률 제21308호)와 지방세특례제한법 제36조의3 · 중과세율 표와 공시가격 1억 원 이하 제외는 하남시·강원특별자치도 지방세 안내 · 과세표준과 지방교육세·농어촌특별세는 송파구 세무과 안내 · 조정대상지역 지정은 2025년 10월 15일 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(정책브리핑)
구간 비중·세액 중위·자치구와 시도 비교·경계 몰림은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료(2026. 6. 20 ~ 9. 18 계약분 10만 6,569건)로 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.
세금은 개별 사정에 따라 달라집니다. 신고 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 확인하세요. 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다.

전세 재계약을 앞두고 제일 많이 나오는 물음이 「5%를 넘겨 달라는데 어떻게 하나」입니다. 계약갱신청구권을 쓰면 되는데, 그 권리가 언제까지 말해야 하고 무엇을 막아 주는지는 의외로 흩어져 있어요. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다.

그래서 조문과 정부 문답을 한자리에 모으고, 국토교통부 실거래가에서 서울 전세→전세 갱신 7,938건을 내려받아 직접 세어 봤습니다. 권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신이 숫자로 어떻게 갈리는지, 네이버판에 담지 못한 표 일곱 개를 여기에 넣었어요. 2026년 10월에 나온 대법원 판결도 한 꼭지로 정리했습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 개정 주택임대차보호법 질문과 답변 (법무부·국토교통부)

📄 임대차계약의 갱신 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🧾 세입자 갱신요구 거절한 집주인, 실거주 2년 못 채우면 배상 책임 (파이낸셜뉴스 2026-10-12)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

정부 문답에는 조문에 없는 답이 있습니다 — 묵시적 갱신을 권리 행사로 보지 않는다는 대목, 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 한다는 대목이 그래요. 실거래가 공개시스템에는 계약구분·갱신요구권 사용·종전계약 보증금 칸이 있어 아래 계산을 내 단지에 그대로 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말하면 2년이 한 번 더 늘어납니다

● 보증금과 차임은 5%까지. 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올립니다

● 권리를 쓴 갱신은 5%를 넘긴 계약이 0.4%, 표시 없는 갱신은 42.4%였어요

● 넘긴 계약은 5% 선보다 계약마다 중위 4,250만 원을 더 냈습니다

● 실거주라며 거절하고 2년 안에 세를 놓으면 배상합니다 — 대법원이 2026년 10월에 확정했어요

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규칙 한눈에 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조

무엇	내용	근거
언제 말하나	임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지	제6조의3 제1항
몇 번	1회	제6조의3 제2항
얼마나 늘어나나	2년	제6조의3 제2항
조건은	종전과 같다. 보증금·차임만 아래 범위에서 증감	제6조의3 제3항
얼마까지	종전 보증금·차임의 20분의 1, 곧 5%	제7조 제2항
또 올릴 수 있나	증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 못 올린다	제7조 제1항 단서
어떻게 말하나	구두·문자·이메일 다 되지만 내용증명이 안전하다	법무부·국토부 문답
묵시적 갱신은	권리를 쓴 것으로 보지 않는다 — 한 번이 남아 있다	같은 문답
갱신한 뒤 나가려면	언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력	제6조의3 제4항 → 제6조의2 제2항

조문 번호와 내용은 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」의 「임대차계약의 갱신」에서 받았습니다. 지자체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있는데, 그렇게 정한 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다.

권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신, 숫자가 이렇게 달랐습니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 전월세 신고 자료를 받아, 서울에서 전세로 들어가 전세로 이어진 갱신 7,938건을 골랐습니다. 신고서에 갱신요구권 사용이 표시된 4,330건과 표시가 없는 3,608건으로 갈라 보면 이렇습니다.

	갱신요구권 사용	사용 표시 없음	차이
계약 수	4,330건	3,608건	—
보증금 인상률 중위	5.00%	5.00%	같다
5%를 넘긴 계약	0.4%	42.4%	106배
동결(0%)	8.5%	10.6%	—
중위 인상액	2,600만 원	2,100만 원	—
5%를 넘긴 계약의 인상률	—	중위 12.5%	—
5% 선을 넘긴 금액	—	계약별 중위 4,250만 원	—

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분. 「5% 선을 넘긴 금액」은 5%를 넘긴 1,531건 각각에 대해 (실제 인상액 − 종전 보증금의 5%)를 구한 값의 중위입니다.

보증금 인상률 중위는 양쪽 다 5.00%로 같습니다. 중위값만 보면 두 집단이 구분되지 않아요. 갈리는 것은 분포입니다. 권리를 쓴 쪽은 5%에서 거의 멈췄고, 표시가 없는 쪽은 열에 넷이 그 선을 넘었습니다.

인상률 100%를 넘는 이상치를 빼고 다시 세도 42.3%로 거의 같았습니다. 몇 건의 특이한 거래가 끌어올린 숫자가 아니라는 뜻이에요.

자치구 24곳 — 사용률도, 넘긴 비율도 크게 다릅니다

자치구	갱신계약	사용률	사용	5% 초과	표시 없음	5% 초과	넘긴 금액 중위
서대문구	379	47.8%	116	0.0%	72	72.2%	4,175만
성동구	466	59.2%	197	0.0%	95	70.5%	4,750만
영등포구	586	44.4%	189	0.0%	130	65.4%	4,750만
도봉구	298	56.4%	116	0.0%	58	63.8%	2,500만
광진구	215	51.2%	72	0.0%	63	63.5%	6,750만
강북구	163	55.8%	60	0.0%	29	62.1%	1,475만
노원구	1,053	47.1%	359	0.3%	254	61.0%	3,350만
중구	172	62.2%	68	0.0%	28	60.7%	5,500만
용산구	353	51.6%	129	1.6%	77	59.7%	6,450만
동작구	446	55.4%	183	0.5%	97	56.7%	4,832만
송파구	1,202	47.4%	399	0.5%	255	55.7%	8,237만
관악구	274	54.0%	102	0.0%	51	52.9%	3,400만
성북구	464	55.8%	191	0.5%	97	52.6%	4,875만
양천구	663	47.1%	232	0.9%	208	52.4%	3,150만
동대문구	343	58.3%	132	0.8%	68	51.5%	3,250만
강남구	1,430	41.7%	376	0.0%	258	44.6%	6,262만
마포구	733	48.3%	196	1.0%	188	38.8%	3,050만
금천구	136	33.1%	30	0.0%	33	36.4%	1,950만
구로구	1,228	14.3%	124	0.8%	107	32.7%	3,000만
중랑구	484	27.1%	94	0.0%	142	31.0%	1,925만
서초구	832	37.0%	196	0.0%	314	30.9%	4,575만
강동구	909	49.9%	338	0.0%	233	28.3%	8,525만
은평구	724	40.5%	139	0.7%	291	19.6%	3,000만
강서구	1,117	32.2%	270	0.7%	441	19.3%	3,000만

양쪽이 각각 20건 이상인 자치구 24곳. 「사용률」은 그 구의 전체 갱신계약(전세·월세 모두) 가운데 갱신요구권 사용이 표시된 비율이고, 나머지 칸은 전세→전세 갱신만 센 것입니다.

눈에 걸리는 것은 사용률이에요. 중구가 62.2%, 성동이 59.2%인데 구로는 14.3%, 중랑은 27.1%입니다. 같은 서울인데 권리를 꺼내 드는 비율이 네 배 넘게 차이가 납니다.

그리고 사용률이 낮은 구에서 표시 없는 갱신의 5% 초과 비율도 낮게 나오는 편입니다(구로 32.7%, 강서 19.3%, 은평 19.6%). 법칙은 아닙니다 — 보증금 수준과 전세 사정이 구마다 다르고, 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 이번 자료가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것입니다.

5%는 자동으로 올라가는 숫자가 아닙니다

법무부·국토교통부 문답은 5%가 상한이고 그 안에서 협의해 정하면 된다고 적어 두었습니다. 실제로 권리를 쓴 계약의 8.5%는 보증금을 그대로 두었어요. 집주인이 5%를 부르면 그대로 따라야 하는 것이 아닙니다.

거꾸로, 권리를 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘긴 새 계약을 쓰는 것도 됩니다. 위 표의 42.4%가 위법이라는 뜻이 아니에요. 법이 걸어 주는 상한은 이 권리를 썼을 때 생깁니다. 바꿔 말하면, 권리를 쓰지 않으면 상한도 없습니다.

언제까지 말해야 하나 — 날짜로 세어 두세요

끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지예요. 날짜로 적어 두면 헷갈리지 않습니다.

계약이 끝나는 날	제일 빠른 날	늦어도 이날까지	넘기면
2026년 12월 31일	2026년 7월 1일	2026년 10월 31일	이미 지났습니다
2027년 2월 28일	2026년 8월 29일	2026년 12월 28일	묵시적 갱신으로 넘어갑니다
2027년 4월 30일	2026년 10월 31일	2027년 2월 28일	같음
2027년 6월 30일	2026년 12월 31일	2027년 4월 30일	같음

2026년 10월 21일 기준으로 세어 본 것입니다. 「늦어도 이날까지」를 넘기면 갱신요구권을 쓸 수 없고, 양쪽이 아무 말을 하지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다.

말하는 방법에는 제한이 없습니다. 구두·문자·이메일 다 되는데, 문답은 내용증명을 권합니다. 「말했다 / 못 들었다」가 다툼의 시작이라 날짜가 남는 쪽이 안전해요.

집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지

#	거절할 수 있는 사유	실무에서 보는 점
①	2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우	지금 밀려 있지 않아도 지난 연체가 걸린다
②	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	—
③	서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우	이사비 명목의 합의가 여기에 든다
④	동의 없이 주택을 전대(轉貸)한 경우	—
⑤	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우	—
⑥	주택이 멸실되어 임대차의 목적을 이루지 못할 경우	—
⑦	철거·재건축으로 점유를 회복할 필요가 있는 경우	계약 때 계획을 구체적으로 알렸어야 한다
⑧	집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 살려는 경우	다툼이 몰리는 자리다 — 아래 판결
⑨	의무를 크게 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유	—

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제1호~제9호. 문구는 법제처 생활법령정보의 정리를 따랐습니다.

실거주라며 거절한 뒤 재임대하면 — 2026년 10월 대법원 판결

여덟 번째 사유가 실무에서 제일 많이 다퉈집니다. 그 자리에 대법원이 2026년 10월 기준을 내놓았어요. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년 안에 제3자에게 세를 놓은 경우를 대법원이 구체적으로 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다.

때	무슨 일이 있었나
2020년 9월	서울 서대문구 아파트를 보증금 6억 6,000만 원에 2년 계약 (2022년 9월까지)
2022년 5월	세입자가 갱신을 요구하자 집주인이 실거주를 이유로 거절
2022년 9월	세입자가 나가고 집주인이 전입신고
2023년 2월	집주인 입국, 실제로 거주 시작
2024년 2월	제3자와 보증금 8억 2,000만 원에 임대차 계약 (2024년 4월~2026년 4월)
2024년 4월	집주인 거주 종료
1심	집주인 승 — 임차인 여섯 명의 동시 반환 요구는 예측하기 어려웠다
2심	세입자 승 — 3,079만 9,992원과 지연손해금
대법원 2부	상고 기각으로 확정 (주심 권영준 대법관)

파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도를 교차 확인한 내용입니다. 선고일과 사건번호는 보도에 없어 확인하지 못했습니다.

눈여겨볼 대목은 집주인이 실제로 살았다는 것입니다. 2023년 2월부터 2024년 4월까지 거주했어요. 그런데도 배상이 나왔습니다. 갱신이 됐다면 세입자가 살았을 2024년 9월이 오기 전인 2024년 2월에 제3자와 계약을 맺었기 때문입니다.

대법원이 제시한 기준은 둘입니다 — 집주인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대했어야 하고, 그 임대가 불가피했어야 합니다. 그리고 그런 정당한 사유가 있었다는 증명 책임은 집주인에게 있다고 밝혔어요. 이 사건에서 집주인은 다른 임차인 여섯 명이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 어쩔 수 없었다고 주장했는데, 2심은 그 반환 채무가 갱신 거절 당시 이미 있었고 시기도 예상할 수 있었다고 보았습니다.

배상은 얼마나 되나 — 네 가지 기준

기준	내용
① 합의한 금액	손해배상 예정액을 미리 정해 두었다면 그 금액
② 환산월차임 3개월분	거절 당시 환산월차임(보증금을 월세로 환산한 값)의 3개월분
③ 차액 2년분	집주인이 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액 2년분
④ 실제 손해액	갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해
적용	①이 있으면 ①, 없으면 ②③④ 가운데 큰 금액

주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항. 환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 값으로, 전환율은 같은 법 제7조의2가 정합니다.

이 사건의 배상액 3,079만 9,992원을 갱신됐을 24개월로 나누면 월 128만 3,333원입니다. 종전 보증금 6억 6,000만 원과 새 보증금 8억 2,000만 원의 차이가 1억 6,000만 원이니, 그 19.2%에 해당하는 금액이 2년분 배상으로 나온 셈이에요. 「2년분」이라는 말의 무게가 여기서 보입니다.

놓치기 쉬운 여섯 가지

이런 경우	어떻게 되나
조용히 2년이 늘었다	묵시적 갱신이다. 갱신요구권은 쓰지 않은 것이라 한 번이 남아 있다
갱신하고 나니 집이 팔렸다	새 집주인이 임대인 지위를 이어받는다. 이미 갱신된 계약은 그대로다
갱신한 지 석 달 만에 나가고 싶다	언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다. 2년에 묶이지 않는다
집주인이 5%를 넘겨 달라고 한다	권리를 쓰면 5%가 상한이다. 권리를 쓰지 않고 합의해 새 계약을 쓰면 상한이 없다
전세를 월세로 바꾸자고 한다	세입자 동의가 없으면 어렵다. 동의하면 법정 전환율이 적용된다
법인 이름으로 빌렸다	법인 임차인은 특별한 사정이 없으면 이 법이 적용되지 않는다

묵시적 갱신과 법인 임차인은 법무부·국토교통부 문답, 나머지는 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조의2에 근거합니다.

혼자 해 보시려면 — 네 단계

① 끝나는 날을 적습니다. 계약서 첫 장에 있어요. 거기서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다.

② 5% 선을 세어 둡니다. 종전 보증금에 0.05를 곱하면 끝이에요. 3억이면 1,500만 원입니다.

③ 올려 준 적이 있는지 봅니다. 증액이 있은 뒤 1년이 지나지 않았으면 또 올릴 수 없습니다.

④ 같은 단지의 새 전세 보증금을 봅니다. 실거래가 공개시스템에서 단지와 면적을 골라 받으면 신규 계약과 갱신 계약이 나란히 보여요. 그 차이가 이 권리의 값입니다.

✔ 계약서를 꺼내 끝나는 날을 적고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다

✔ 종전 보증금에 0.05를 곱해 5% 선을 미리 세어 둡니다

✔ 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 그 말을 날짜와 함께 남겨 둡니다

✔ 저라면 말을 꺼내기 전에 같은 단지의 새 전세 보증금부터 봅니다. 그 차이가 이 권리의 값이니까요

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뺀 것과 확인하지 못한 것

· 「사용」은 신고서에 표시된 것을 센 숫자입니다. 쓰고도 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 사용률을 「권리를 쓴 사람의 비율」로 바로 읽기는 어렵습니다

· 5%를 넘긴 갱신이 위법이라는 뜻이 아닙니다. 권리를 쓰지 않고 합의했다면 상한이 없습니다

· 전세에서 전세로 이어진 계약을 셌습니다. 월세·반전세 전환은 보증금이 크게 움직여 뺐어요

· 갱신을 거절당한 사람은 이 자료에 남지 않습니다. 신고되는 것은 맺어진 계약이라, 거절이 얼마나 되는지는 셀 수 없었습니다

· 자료 두 묶음 사이 2026년 7월 20일~8월 19일 한 달이 비어 있습니다. 시계열이 아니라 「요즘 수준」으로만 읽어 주세요

· 지자체 조례로 5%보다 낮게 정한 곳이 있는지 확인하지 못했습니다

· 대법원 판결의 선고일과 사건번호를 확인하지 못했습니다. 판결문 원문도 보지 못하고 보도 두 곳을 교차 확인했습니다. 종전 임대차 시작 시점은 매체가 갈려(파이낸셜뉴스 2020년 7월 계약, 머니투데이 2020년 9월~2022년 9월) 머니투데이 쪽을 따랐습니다 — 2022년 5월 갱신 요구, 2022년 9월 전입과 앞뒤가 맞습니다

· 법정 전월세 전환율의 숫자는 이 글에서 쓰지 않았습니다. 조문(제7조의2·시행령 제9조)에 산식과 적용 범위가 있으니 원문에서 확인해 주세요

한 줄 정리

5%는 저절로 걸리는 상한이 아니라 말을 해야 걸리는 상한입니다. 서울에서 권리를 쓴 계약은 5%를 넘긴 것이 0.4%였고, 쓰지 않은 갱신은 42.4%였어요. 숫자를 외우실 필요는 없습니다. 끝나는 날에서 두 달을 거꾸로 세는 것 하나만 기억해 두시면 됩니다.

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📌 지난 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리

· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리

· 전세사기 피해 최소보장, 보증금 3분의 1 조건

자료 — 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 법무부·국토교통부 합동 문답(정책브리핑) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 신고 자료(2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분, 전국 128,888건 가운데 서울 29,988건)를 직접 계산 · 대법원 판결은 파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도.

숫자는 공개된 실거래 신고 자료로 제가 센 것이고, 개별 계약의 사정에 따라 다릅니다. 이 글은 제도를 설명한 것이지 법률 자문이 아닙니다. 판단이 필요한 일은 변호사·법무사와 상의하시고, 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하실 수 있습니다. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세바

안녕하세요, 세바입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되는지, 대법원이 기준을 세웠습니다. 사건번호는 2026다203203, 선고일은 2026년 9월 10일입니다. 배상액 3,079만 9,992원이 어떻게 나왔는지까지 끝까지 따라가 보겠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 「직접 산다더니 세 놓은 집주인, 배상해야」 (법률신문, 2026.10.12)

📄 대법원 2026다203203 — 산정 근거와 하급심 사건번호 (로이슈, 2026.10.12)

🏠 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터

배상액 산식(환산월차임 × 전환율)이 숫자까지 적혀 있는 곳은 로이슈 기사입니다. 조문 번호는 제6조의3 제5항·제6항이고, 원문은 법령정보센터에서 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 갱신됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다

● 빠져나가려면 ① 갱신거절 때 예측할 수 없던 사정이고 ② 제3자 임대가 불가피했어야 합니다

● 그것을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다 — 대법원이 처음 밝힌 대목이에요

● 「돈이 급했다」는 사정은 정당한 사유로 받아들여지지 않았습니다

● 확정 배상액 3,079만 9,992원 + 지연손해금. 법정 한도는 4,400만 원이었습니다

사건 한눈에

항목	내용
대법원	2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 · 제2부(재판장 박영재, 주심 권영준) · 상고 기각
1심	서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 — 임차인 패소
항소심	서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 — 임차인 승소
확정액	3,079만 9,992원 + 지연손해금
집	서울 서대문구 아파트
기존 임대차	보증금 6억 6,000만 원 · 2020년 9월 ~ 2022년 9월
갱신 거절	2022년 5월, 「직접 들어가 살겠다」 (만료 넉 달 전)
제3자 임대	2024년 2월 20일 계약 · 보증금 8억 2,000만 원 · 인도 2024년 4월 29일

갱신 요구가 받아들여졌다면 임차인은 2024년 9월 12일까지 살 수 있었습니다. 새 임차인이 들어온 4월 29일을 기준으로 보면 넉 달 보름이 남아 있었어요.

집주인은 실제로 살았습니다 — 그런데도 책임이 인정됐습니다

날짜	있었던 일
2022. 5.	실거주를 이유로 갱신 거절 통보
2022. 9. 15.	집주인 전입신고
2023. 2. 11.	집주인 입국 — 실제 거주 시작
2024. 2. 20.	제3자와 전세 계약 (보증금 8억 2,000만 원)
2024. 4. 29.	집주인 퇴거, 새 임차인 입주
2026. 9. 10.	대법원 상고 기각 — 확정

입국부터 퇴거까지 세어 보면 약 14개월 반, 전입신고부터 세면 약 19개월입니다. 어느 쪽으로 세도 2년에는 닿지 않습니다. 법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓았나」예요.

1심과 2심이 갈린 자리

	판단	이유
1심	임대인 승	집주인이 가진 다가구주택 6개 호실 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구한 것은 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정이고, 재임대를 막으면 재산권을 크게 제한한다
항소심	임차인 승	보증금 반환 채무는 갱신거절 전부터 있었고 예상할 수 있었다. 재임대는 자금 마련 수단의 하나였지 유일한 방법이 아니었다
대법원	항소심 확정	예측 불가능성과 불가피성이 모두 있어야 하고, 증명 책임은 임대인에게 있다. 원심 판단에 잘못이 없다

같은 사실을 두고 결론이 뒤집힌 자리가 「돈이 급했다」를 어떻게 볼 것인가였습니다. 대법원은 단순한 경제적 사정으로는 면책되지 않는다고 봤어요.

배상액은 네 단계로 나옵니다

배상액은 환산월차임으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꿔 놓은 금액이에요. 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값이라고 조달경제신문이 전했습니다.

단계	계산	값
1단계	새 임차인 — 8억 2,000만 원 × 5.5% ÷ 12	375만 8,333원
2단계	갱신거절 당시 — 6억 6,000만 원 × 3.5% ÷ 12	192만 5,000원
3단계	차액 183만 3,333원 × 24개월	4,399만 9,992원
인정액	임차인이 청구한 금액	3,079만 9,992원

전환율이 3.5%와 5.5%로 다른 까닭은 기준 시점이 다르기 때문입니다. 2022년 5월 기준금리는 1.5%였고 2024년 2월에는 3.5%였어요. 같은 집인데 두 해 사이에 전환율이 2%포인트 올라간 것입니다.

법이 적어 둔 세 가지 가운데 큰 금액으로

기준	이 사건에 넣으면	비고
① 환산월차임 3개월분	577만 5,000원	192만 5,000원 × 3
② 차액의 2년분	4,399만 9,992원	이 사건에 쓰인 기준 (제6조의3 제6항 제2호)
③ 실제 손해액	—	따로 산정되지 않았습니다

②가 ①의 7.6배입니다. 제가 나눠 본 값이에요. 보증금이 크게 오른 집일수록 ②가 커지는 구조라, 전세가 많이 오른 지역일수록 배상액이 커집니다. 거꾸로 보증금이 그대로였다면 ①이 적용돼 금액이 훨씬 작았을 거예요.

금리가 배상액을 3.9배로 키웠습니다

여기가 기사들이 짚지 않은 자리입니다. 전환율이 두 시점 모두 3.5%였다면 어떻게 됐을까요. 직접 넣어 봤습니다.

어떤 경우	새 환산월차임	차액	2년분
전환율이 둘 다 3.5%였다면	239만 1,667원	46만 6,667원	1,120만 원
실제 (3.5% → 5.5%)	375만 8,333원	183만 3,333원	4,400만 원

보증금이 오른 폭은 1억 6,000만 원인데 2년분 한도는 3.9배로 벌어졌습니다. 전환율이 오르면 새 보증금에 곱해지는 쪽이 더 크게 늘기 때문이에요. 금리가 오르는 시기에 이 조항이 세진다는 뜻입니다. 이 계산은 제가 해 본 것이고 법원이 밝힌 산식은 아닙니다.

청구액이 한도의 70%였습니다

법이 허용한 한도는 4,400만 원이었는데 인정된 금액은 3,079만 9,992원입니다. 70.0%예요. 법원이 깎은 것이 아니라 임차인이 그만큼 청구했기 때문입니다. 민사에서 법원은 청구한 범위를 넘겨 주지 않습니다. 남은 1,320만 원은 청구하지 않아 받지 못한 몫이에요.

소장을 쓰실 일이 생기면 한도를 먼저 계산해 보고 청구액을 정하시는 편이 좋겠습니다. 3,079만 9,992원을 월로 나누면 128만 3,333원, 보증금 차액 1억 6,000만 원의 19.2%입니다.

지연손해금까지 넣으면

판결에는 지연손해금도 붙었습니다. 제3자 임대일인 2024년 4월 29일부터 항소심 선고일(2026년 4월 10일)까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%입니다.

구간	이율	기간	어림한 금액
2024. 4. 29. ~ 2026. 4. 10.	연 5% (민법)	711일	약 300만 원
2026. 4. 11. ~ 2026. 9. 10.	연 12% (소송촉진법)	153일	약 155만 원
합계	—	—	원금 포함 약 3,535만 원

확정일까지로 끊어 어림한 값입니다. 지연손해금은 실제로 돈을 다 갚는 날까지 붙으므로 더 늘어납니다. 연 12% 구간이 시작되면 하루에 약 1만 원씩 쌓여요. 이 어림셈도 제가 해 본 것이지 판결문에 적힌 금액이 아닙니다.

내 경우엔 얼마쯤 될까

같은 식에 보증금만 바꿔 넣어 봤습니다. 새 임차인 보증금이 내 보증금보다 20% 높고, 전환율은 이 사건처럼 기존 3.5%·새 계약 5.5%라고 가정한 값이에요. 실제 사건마다 전환율과 인상폭이 다르니 자리를 가늠하는 용도로만 보셔야 합니다.

내 보증금	새 보증금(+20%)	환산월차임 차액	2년분 한도
2억 원	2억 4,000만 원	월 51만 6,667원	1,240만 원
3억 원	3억 6,000만 원	월 77만 5,000원	1,860만 원
4억 원	4억 8,000만 원	월 103만 3,333원	2,480만 원
5억 원	6억 원	월 129만 1,667원	3,100만 원
6억 6,000만 원	7억 9,200만 원	월 170만 5,000원	4,092만 원
8억 원	9억 6,000만 원	월 206만 6,667원	4,960만 원

보증금에 거의 비례해 늘어납니다. 내 보증금의 약 6.2%가 2년분 한도가 되는 셈이에요(이 가정에서는요). 이 사건은 실제 인상폭이 24.2%였고 한도가 4,400만 원이었으니 표의 여섯째 줄과 가까운 자리입니다.

왜 이번이 처음인가

실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 재임대를 두고 「정당한 사유」가 무엇인지 대법원이 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다. 조항은 있었지만 어느 선까지가 면책인지는 하급심마다 달랐어요. 이 사건이 1심과 2심에서 정반대로 갈린 것이 그 사정을 그대로 보여 줍니다.

이번 판결로 분명해진 것은 두 가지입니다. 첫째, 경제적 사정만으로는 부족합니다 — 갱신거절 당시 몰랐던 일이어야 하고, 세를 놓는 것 말고 길이 없었어야 합니다. 둘째, 그것을 임대인이 증명해야 합니다. 임차인이 「집주인이 거짓말했다」를 증명하는 구조가 아니라, 임대인이 「어쩔 수 없었다」를 증명하는 구조예요. 실무에서는 이 방향이 더 크게 작용합니다.

숫자가 갈린 대목 두 가지

· 환산월차임 차액 — 보도 가운데 188만 3,333원으로 적은 곳이 있습니다. 그런데 375만 8,333 − 192만 5,000 = 183만 3,333원이고, 2년분 4,399만 9,992원도 183만 3,333 × 24와 정확히 맞습니다. 숫자를 직접 나눠 보면 183만 쪽이 맞아요.

· 재임대 시점 — 「2024년 2월」과 「2024년 4월」이 함께 돌아다닙니다. 계약 체결이 2월 20일, 새 임차인 인도가 4월 29일이라 둘 다 사실입니다. 남은 기간을 셀 때는 인도일(4월 29일) 기준이 맞습니다.

그래서 어디를 보면 되나

누구	볼 것
세 사시는 분	갱신 요구가 거절됐다면 갱신됐을 2년이 끝나는 날을 달력에 적어 두세요. 그 전에 집주인이 아닌 사람이 들어왔는지가 출발점입니다. 전입세대 열람과 등기부 열람으로 확인할 수 있어요
	확인되면 배상 한도를 먼저 계산하세요 — 새 보증금과 내 보증금을 각각 환산월차임으로 바꿔 차액에 24를 곱합니다. 청구액을 한도보다 낮게 적으면 그 차액은 돌아오지 않습니다
세 놓으시는 분	실거주로 갱신을 거절하셨다면 2년을 채우는 것이 안전합니다. 사정이 생겨 세를 놓아야 한다면, 그 사정이 갱신거절 당시에는 알 수 없던 것이었음을 남겨 두세요. 증명 책임이 임대인에게 있습니다
	「돈이 급했다」는 사정은 1심에서는 받아들여졌지만 2심과 대법원에서 뒤집혔습니다. 기존 채무에서 비롯된 자금 사정은 예측 가능한 것으로 봅니다

혼자 해 보시려면

① 갱신됐을 2년의 끝날을 적습니다 — 기존 계약 만료일에 2년을 더하면 됩니다

② 그 안에 제3자가 들어왔는지 봅니다 — 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 등기부

③ 한도를 계산합니다 — (새 보증금 × 전환율 ÷ 12) − (내 보증금 × 전환율 ÷ 12), 그 차액 × 24. 전환율은 각 시점의 기준금리에 2%포인트를 더한 값으로 넣어 보세요

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 판결문 원문 — 보지 못했습니다. 사실관계와 산식은 법률신문·로이슈·조달경제신문 보도를 맞춰 본 것입니다

· 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않았습니다. 조문 번호는 로이슈 보도 기준이고, 세 가지 산정 기준은 조달경제신문이 전한 내용입니다. 개정 여부와 정확한 문언은 법령정보센터에서 확인해 주세요

· 전환율이 기준금리 + 2%포인트라는 설명 — 조달경제신문 한 곳이 전한 것입니다. 적용된 수치(3.5%·5.5%)는 로이슈 보도와 맞습니다

· 기존 계약 시작일 — 2020년 7월 체결·9월 시작으로 매체가 갈립니다. 만료일(2022년 9월)은 일치합니다

· 당사자 이름과 주소 — 적지 않았습니다

· 집주인이 실제로 거주한 기간을 법원이 어떻게 평가했는지 — 보도에 없습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 판결문 원문이 공개되면 산정 방식과 「정당한 사유」 판단 부분을 그대로 받아 이 글을 고치겠습니다. 전환율의 근거 조문도 함께 맞춰 보겠습니다.

한 줄 정리

법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 2년이 끝나기 전에 남에게 세를 놓았나」입니다. 그리고 그 2년 안이라면, 빠져나갈 사정이 있었다는 것을 집주인이 증명해야 합니다.

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자료 · 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결을 전한 법률신문·로이슈·조달경제신문·국민일보·뉴스1 2026년 10월 보도. 1심 서울서부지방법원 2024가단279556, 항소심 서울서부지방법원 2025나1348.

7.6배·3.9배·70%·지연손해금 어림셈과 금리 시나리오는 세 바구니 머니랩이 보도된 숫자로 계산한 값이며, 법원이 밝힌 산식이 아닙니다. 조문 원문은 확인하지 못했습니다.

이 글은 판결 정리이며 법률 자문이 아닙니다. 같은 일을 겪고 계시다면 계약서를 들고 변호사나 대한법률구조공단에 확인해 보세요. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

이번 주 경기 아파트값이 서울을 앞질렀습니다. 1기 신도시인 성남 분당구가 0.79%로 전국에서 맨 위였고, 산본신도시가 있는 군포가 0.72%로 뒤를 이었어요. 경기 전체는 +0.26%로 2021년 11월 둘째 주(0.27%) 이후 맨 높은 상승률입니다. 4년 11개월 만이에요.

평균 한 줄로는 어디를 보실지 알 수 없습니다. 그래서 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 받은 경기 아파트 매매 35,910건(2026년 6월 20일~9월 18일)을 직접 돌려 다섯 신도시를 갈라 봤습니다. 네이버판에 담지 못한 표 아홉 개를 여기에 넣었어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 보도자료 — 주간아파트가격동향(20261012기준)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

시군구별 숫자는 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다(목록 첫 줄, 10월 15일 등록 1949번). 실거래가 공개시스템에서는 사시는 동네를 골라 엑셀로 받아 아래 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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이번 주 숫자 — 경기가 서울을 앞질렀습니다

구분	이번 주	지난주	메모
전국	+0.10%	—	전세 +0.11%
수도권	+0.20%	—	인천 +0.03%
서울	+0.16%	+0.12%	88주 연속 · 25개 구 중 20곳 상승폭 확대
경기	+0.26%	+0.18%	2021년 11월 2주 이후 맨 높음
지방	+0.01%	—	시군구 상승 116 · 보합 6 · 하락 60

경기 시군	이번 주	메모
성남 분당구	+0.79%	전국에서 맨 위 · 1기 신도시
군포시	+0.72%	2021년 8월 이후 맨 높음 · 산본신도시
수원 영통구	+0.69%	경기 남부 강세의 출발점
화성 동탄구	+0.66%	—
광명시	+0.62%	—
의왕시	+0.60%	2021년 9월 이후 맨 높음
화성 병점구	+0.56%	—
안양 동안구	+0.53%	평촌신도시 · 한국경제 10월 15일 보도
여주시	-0.08%	—
이천시	-0.17%	—

⚠ 안양 동안구 0.53%는 한국경제 한 곳이 적은 숫자입니다. 나머지는 여러 매체가 일치합니다.

서울은 중랑 0.42% · 성북 0.41% · 서대문 0.40% · 도봉 0.39% · 노원 0.37% · 금천 0.36% · 구로 0.34% · 관악 0.34%가 올랐고, 강남 -0.35%(10주 연속) · 서초 -0.27% · 송파 -0.21%가 내렸습니다. 용산은 2주 하락 뒤 +0.03%로 돌아섰어요.

1기 신도시 다섯 곳, 숫자로 보면

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 것끼리 맞춘 상승률의 중위값입니다. 거기에 준공 연도를 걸쳤어요.

곳	중위 매매가	재거래 중위(표본)	1996년 이전	2005년 이후	차이	이번 주
산본 (군포)	4억 5,900만	+2.92% (188쌍)	+5.26%	+0.26%	+5.00%p	+0.72%
평촌 (안양 동안)	8억 원	+3.03% (201쌍)	+4.67%	+1.60%	+3.07%p	+0.53%
분당 (성남 분당)	15억 2,000만	+1.64% (156쌍)	+1.48%	+1.75%	-0.27%p	+0.79%
중동 (부천)	5억 4,000만	+1.19% (343쌍)	+0.92%	+0.97%	-0.05%p	—
일산 (고양)	4억 1,500만	0.00% (266쌍)	+0.52%	-0.46%	+0.98%p	—
서울 전체	9억 원	+1.60% (2,284쌍)	+1.89%	+1.00%	+0.89%p	+0.16%
경기 전체	5억 500만	+1.60% (7,056쌍)	—	—	—	+0.26%

표본은 쌍의 수입니다. 2005년 이후 준공 단지가 적은 곳은 비교군도 작습니다.

고른 잣대는 셋입니다

① 같은 단지·같은 전용면적 재거래 상승률이 경기 중위 +1.60%보다 높은가 ② 1996년 이전에 지은 단지가 2005년 이후 단지보다 더 올랐는가 ③ 이번 주 부동산원 숫자가 경기 평균 0.26%보다 높은가.

②가 이번 회차에 새로 넣은 잣대입니다. 1기 신도시는 1991~1996년에 지어졌어요. 그 단지들이 같은 동네 새 아파트보다 더 올랐다면, 사시려는 분들이 집이 아니라 재건축을 보고 값을 치렀다는 뜻이 됩니다.

잣대 셋을 다 맞춘 곳은 산본과 평촌이고, 분당은 ②가 비어 둘이 맞았습니다. 중동과 일산은 ①부터 걸리지 않았어요.

★ 그런데 시·군·구로 자르면 보이지 않는 것이 있습니다

위 표는 시·군·구 단위입니다. 부동산원이 숫자를 내는 단위와 같게 맞춘 것이에요. 그런데 신도시 경계와 시·군·구 경계는 같지 않습니다. 분당구에는 판교가 들어 있고, 부천시에는 중동 밖의 새 동네가 들어 있습니다.

그래서 신도시 핵심 동을 따로 떼어 다시 계산했습니다. 중동의 결론이 뒤집혔어요.

곳	범위	거래	중위 매매가	재거래 중위	1996년 이전	2005년 이후	차이
분당	성남 분당구 전체	780	15억 2,000만	+1.64%	+1.48%	+1.75% (40쌍)	-0.27%p
분당	핵심 동 8곳	629	14억 5,000만	+1.50%	+1.48%	표본 1쌍	—
중동	부천시 전체	1,971	5억 4,000만	+1.19%	+0.92%	+0.97%	-0.05%p
중동	중동·상동	1,023	5억 8,500만	+2.72%	+2.99%	+1.15%	+1.84%p
산본	군포시 전체	1,224	4억 5,900만	+2.92%	+5.26%	+0.26%	+5.00%p
산본	산본동·금정동	910	4억 2,000만	+4.21%	+5.26%	+0.11%	+5.15%p
일산	일산동·서구 전체	1,139	4억 1,500만	0.00%	+0.52%	-0.46%	+0.98%p
일산	핵심 동 8곳	797	4억 원	0.00%	+0.52%	-0.42%	+0.94%p

평촌은 안양 동안구 네 개 동이 그대로 신도시 권역이라 두 범위가 같습니다.

부천시 전체로 보면 중동은 조용했는데, 중동·상동으로 좁히면 낡은 단지가 +2.99%로 새 단지(+1.15%)보다 1.84%포인트 더 올랐습니다. 옥길동(준공 중위 2017년)·범박동(2024년)·약대동(2012년) 같은 새 동네가 부천시 숫자에 섞이면서 희석됐던 것이에요. 네이버판에서 「중동은 뺐다」고 쓴 것은 시·군 단위로 봤을 때의 이야기입니다. 범위를 좁히면 달라집니다.

분당은 반대 방향으로 선명해집니다. 핵심 동 8곳으로 좁히면 2005년 이후 단지 재거래 쌍이 1쌍으로 줄어요. 분당구의 새 단지 40쌍은 거의 판교였다는 뜻입니다. 분당에서 「낡은 단지와 새 단지」를 견줄 비교군은 사실상 없습니다.

동별로 보면 더 갈립니다

거래 30건 이상인 동의 중위 매매가입니다. 괄호 안은 그 동 거래의 준공 연도 중위값이에요.

신도시	비싼 쪽	중간	싼 쪽
분당	백현 25억(2010) · 삼평 19.8억(2009)	수내 18.4억(1993) · 이매 17.7억(1992) · 서현 16.9억(1992)	구미 12.8억(1995) · 야탑 10.93억(1994)
평촌	평촌 10.05억(1993)	호계 8.15억(2003) · 관양 7.27억(1993)	비산 6.99억(2003)
산본	도마교 5.66억(2018) · 산본 5.55억(1994)	당정 5.0억(2004) · 당동 4.4억(1998)	금정 3.35억(1993)
중동	옥길 6.69억(2017) · 약대 6.6억(2012)	상동 6.16억(1999) · 중동 5.54억(1995)	괴안 3.4억(1991)
일산	식사 6.41억(2010) · 장항 6.3억(1994)	마두 5.78억(1993) · 백석 4.77억(1994)	일산 3.7억(1995) · 탄현 3.3억(2001)

분당의 비싼 쪽 네 동(백현·삼평·판교·운중)은 준공 연도 중위가 2009~2010년입니다. 판교예요. 산본의 맨 위도 도마교동(2018년)이고, 중동의 맨 위도 옥길동(2017년)입니다. 시·군·구 중위 매매가를 「그 신도시 값」으로 읽으면 안 되는 이유가 이 표에 그대로 있습니다.

★ 같은 축을 서울에도 돌려 봤습니다

준공 연도로 가르는 이 방법이 1기 신도시에서 통하는 것인지 궁금해서, 서울 자치구에도 같은 계산을 했습니다. 낡은 쪽과 새 쪽 표본이 각각 15쌍을 넘는 13개 구가 나왔어요.

자치구	1996년 이전	2005년 이후	차이	1996년 이전 비중	중위 매매가
중랑구	+7.04%	-0.58%	+7.62%p	28.9%	6억 1,900만
노원구	+4.60%	+1.63%	+2.97%p	62.8%	6억 6,000만
은평구	+2.89%	+1.67%	+1.22%p	11.5%	8억 4,800만
동작구	+2.55%	+1.83%	+0.72%p	29.5%	14억 5,000만
서대문구	+1.30%	+1.05%	+0.26%p	23.3%	10억 7,400만
송파구	+1.20%	+1.10%	+0.10%p	35.4%	19억 8,000만
영등포구	0.00%	+0.17%	-0.17%p	30.5%	13억 1,000만
강동구	+0.92%	+1.52%	-0.59%p	19.2%	13억 6,000만
강남구	-0.76%	0.00%	-0.76%p	41.0%	27억 4,000만
양천구	+1.57%	+2.38%	-0.81%p	29.0%	10억 9,800만
강서구	+1.14%	+2.19%	-1.05%p	31.3%	8억 6,000만
구로구	0.00%	+2.17%	-2.17%p	24.8%	7억 1,500만
관악구	+0.38%	+3.75%	-3.38%p	21.2%	8억 3,000만
서울 전체	+1.89% (746쌍)	+1.00% (761쌍)	+0.89%p	30.2%	9억 원

서울 전체는 낡은 쪽이 0.89%포인트 더 올랐습니다. 산본 5.00%포인트, 평촌 3.07%포인트와 견주면 훨씬 작아요. 그리고 13개 구 중 7곳(영등포·강동·강남·양천·강서·구로·관악)은 거꾸로 새 단지 쪽이 더 올랐거나 덜 내렸습니다.

눈에 띄는 것은 중랑구 +7.62%포인트와 노원구 +2.97%포인트입니다. 두 곳은 1호·2호에서 이미 표시해 둔 곳이고, 노원은 1996년 이전 단지가 거래의 62.8%를 차지합니다. 다만 중랑은 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작아 숫자가 흔들릴 수 있어요.

준공 연도로 값이 갈리는 현상은 서울에도 있지만, 1기 신도시에서 훨씬 뚜렷하다는 데까지가 제가 확인한 것입니다. 재건축 기대 때문이라고 단정하지는 않겠습니다.

단지 사례 — 같은 단지·같은 면적·같은 층끼리

1996년 이전에 지은 단지 가운데 전용 55~100㎡에서 값이 많이 오른 거래입니다. 같은 층끼리 맞췄습니다.

신도시	단지 (전용면적)	먼저	나중	상승률
산본	금정동 주공1단지 (58.65㎡)	5억 원 (7/17)	5억 4,900만 (9/3)	+9.8%
산본	산본동 주공11 (58.01㎡)	5억 9,000만 (7/1)	6억 3,800만 (8/10)	+8.1%
평촌	호계동 목련마을2단지대우선경 (58.32㎡)	8억 9,500만 (7/1)	9억 6,500만 (8/22)	+7.8%
평촌	비산동 관악 (84.94㎡)	9억 2,000만 (7/11)	10억 원 (7/25)	+8.7%
중동	중동 보람마을(아주) (84.94㎡)	6억 5,500만 (7/11)	7억 2,600만 (8/11)	+10.8%
중동	상동 반달마을(동아) (59.28㎡)	4억 1,000만 (7/31)	4억 6,800만 (8/19)	+14.1%
분당	야탑동 매화마을공무원2 (58.71㎡)	10억 8,000만 (7/16)	11억 6,500만 (8/18)	+7.9%
일산	주엽동 강선마을7단지 (84.63㎡)	6억 원 (6/27)	6억 7,000만 (8/27)	+11.7%

⚠ 많이 오른 거래를 고른 표입니다. 각 신도시의 중위값은 위 표를 보세요. 동·호수와 층은 적지 않았습니다.

중동의 상동 반달마을은 지난주 금요일 글에서 다룬 반달A마을입니다. 다섯 마을 가운데 계획 세대수가 3,570호에서 4,492호로 늘어난 곳이고, 공람이 10월 20일까지예요.

준공 구간별 중위 매매가

신도시	1996년 이전	1997~2004년	2005년 이후
분당	14억 3,000만 (588건)	21억 8,000만 (36건)	18억 5,000만 (156건)
평촌	7억 8,800만 (522건)	7억 8,400만 (252건)	9억 500만 (312건)
산본	4억 500만 (815건)	4억 4,000만 (177건)	5억 5,000만 (232건)
중동	4억 원 (917건)	5억 9,800만 (339건)	6억 2,400만 (715건)
일산	3억 9,500만 (537건)	3억 3,500만 (211건)	5억 5,500만 (391건)

다섯 곳 모두 낡은 단지가 새 단지보다 쌉니다(분당의 1997~2004년 36건은 표본이 작아 흔들립니다). 값은 낮은데 오름폭은 컸다는 것이 이번 회차의 그림이에요.

거래량은 쓰지 않았습니다 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌었습니다

처음에는 거래량도 잣대에 넣으려 했습니다. 30일 구간으로 보면 평촌이 경기 -25.0% 속에서 +0.2%로 버틴 것으로 나와요. 좋은 문장이 되겠다 싶었는데, 구간을 바꿔 보니 이렇게 됐습니다.

구간 폭	평촌	산본	분당	중동	일산	경기
25일	-27.0%	-10.3%	-60.4%	-13.3%	-18.9%	-19.8%
30일	+0.2%	-26.4%	-42.7%	-16.8%	-13.7%	-25.0%
35일	+71.5%	+8.5%	+12.1%	+35.3%	+26.5%	+18.1%
40일	+278.1%	+205.6%	+299.2%	+267.3%	+186.6%	+170.7%

실거래 신고 기한이 30일이라 마지막 구간이 아직 채워지는 중입니다. 구간을 넓힐수록 「덜 채워진 기간」이 분모에서 빠져 숫자가 부풀어요. 부호까지 바뀌는 지표는 쓰지 않는 편이 맞습니다. 쓰지 않기로 하고, 그 사실 자체를 글에 적었습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

지난주에 보겠다고 적은 것	결과 (10월 12일 기준)	판정
서대문이 3주 연속 1위인지	1위는 중랑 0.42%, 서대문은 0.40%로 셋째	2주로 끝남
88주가 되는지	됐다 — 종전 최장 85주 경신 뒤 이어짐	맞음
강남 3구 낙폭이 두 주째 줄어드는지	강남 -0.34% → -0.35%, 송파 -0.19% → -0.21%	틀림
성동이 20억 선 아래에서 먼저 돌아서는지	이번 주 기사에 성동 숫자가 없었다	확인 못 함
(덤) 용산	2주 하락 뒤 +0.03%로 상승 전환	돌아섬

강남 3구는 제가 틀렸습니다. 지난주에 낙폭이 처음 줄어든 것을 보고 「두 주째 줄어들지」를 확인 항목으로 적었는데, 이번 주에 다시 벌어졌어요.

제도가 앞선 순서와 값이 오른 순서

지난 금요일 글에서 부천 중동 다섯 마을의 특별정비계획 공람을 다뤘고, 그 전날 글에서는 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률을 계산했습니다. 두 숫자를 이번 결과와 나란히 놓으면 이렇습니다.

신도시	현재 평균 → 기준용적률	상향폭	1996년 이전 재거래(시·군·구)	핵심 동
분당	184% → 326%	+142%p	+1.48%	+1.48%
중동	216% → 350%	+134%p	+0.92%	+2.99%
일산	169% → 300%	+131%p	+0.52%	+0.52%
산본	207% → 330%	+123%p	+5.26%	+5.26%
평촌	현재 평균 미확인 → 330%	—	+4.67%	+4.67%

기준용적률과 상향폭은 1기 신도시 정비기본계획안 보도를 바탕으로 세 바구니 머니랩이 계산한 것입니다. 분당 기준용적률은 매체에 따라 326%와 315%로 갈립니다.

상향폭이 큰 순서와 값이 오른 순서가 같지 않습니다. 상향폭 맨 위인 분당은 +1.48%였고, 맨 아래인 산본이 +5.26%였어요. 용적률이 얼마나 올라가느냐보다 지금 값이 얼마인지가 더 크게 작용한 것으로 보이지만, 이 자료로 인과를 말할 수는 없습니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “수원에서 시작된 경기 남부의 가격 강세가 인접한 의왕과 군포 등으로 확산하면서 가격 키 맞추기 현상이 나타나고 있다”고 했습니다(이투데이 2026년 10월 15일). 같은 날 다른 기사에서는 “삼성전자 사내대출 등의 영향으로 수원 집값 강세가 이어지면서 전세 만기를 맞은 세입자와 구매력이 낮아진 내 집 마련 수요가 인근 의왕, 군포로 이동하는 것으로 보인다”고 했고요(한국경제 2026년 10월 15일).

✔ 사시는 단지의 준공 연도부터 봅니다 — 1996년 이전이면 이번 흐름 안입니다
✔ 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 견줍니다
✔ 거래량은 지금 보지 않습니다 — 신고 기한 30일 탓에 최근 구간이 채워지는 중입니다
✔ 시·군·구 중위가를 그 신도시 값으로 읽지 않습니다 — 동별로 한 번 더 쪼갭니다
✔ 저라면 분당보다 평촌 숫자를 먼저 봅니다. 값은 셋째인데 재거래는 맨 위였거든요

혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 엑셀을 받습니다. 아파트 → 매매 → 지역과 기간(석 달)을 고르고 「EXCEL 다운」. 머리글은 13행에 있습니다.
② 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 나온 것을 모읍니다. 단지명과 전용면적을 붙여 열쇠를 만들고, 계약일 순으로 첫 거래와 마지막 거래를 견주면 됩니다.
③ 건축년도 열로 나눕니다. 1996년 이전과 2005년 이후로 갈라 각각 중위값을 내면 이 글의 표가 그대로 나옵니다. 쌍이 15개를 밑돌면 숫자를 믿지 않는 편이 좋아요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 고양시·부천시·성동구의 이번 주 변동률 — 기사 어디에도 없어 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌어 잣대에서 뺐습니다
· 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 이번 주 숫자가 움직인 최근 한 달이 들어 있지 않아요
· 평촌의 현재 평균 용적률과 분당 기준용적률(326% 대 315%)은 확인하지 못했습니다
· 중랑구 +7.62%포인트는 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작습니다
· 아실·호갱노노가 집계한 수치는 쓰지 않았습니다 — 지역을 찾는 눈으로 쓰고 숫자는 옮기지 않습니다
· 동·호수와 층은 적지 않았습니다. 지역과 단지 단위의 분석까지가 이 글의 범위입니다

한 줄 정리

1기 신도시에서 오른 것은 새 아파트가 아니라 낡은 아파트였고, 시·군·구로 자르면 다섯 곳 중 두 곳, 신도시 핵심 동으로 좁히면 세 곳이었습니다.

다음 주에 제가 확인할 것은 하나입니다 — 안양 동안구가 또 오르는지. 이번 주 0.53%로 셋째였는데 우리 계산에서는 맨 위였어요. 둘 중 어느 쪽이 맞는지 10월 22일(목) 부동산원 10월 3주 발표에서 받아 적겠습니다.

📌 함께 보면 좋은 글
· 부천 중동 재건축, 5개 마을 세대수와 비례율
· 아파트 실거래가 조회 방법과 네 칸 읽는 법 총정리
· 재개발 재건축 차이, 조합원 자격부터 총정리

자료 · 한국부동산원 주간아파트가격동향(2026년 10월 12일 기준, 10월 15일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 6월 20일~9월 18일, 경기 35,910건·서울 11,766건) · 안양 동안구 변동률과 경기 최대폭 서술은 한국경제 2026년 10월 15일 보도
중위 매매가, 재거래 상승률, 준공 연도 구분, 신도시 핵심 동 집계는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 시·군·구 단위 숫자는 신도시 경계와 똑같지 않습니다.
발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.
지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다.
잘못된 내용이 있으면 댓글로 알려 주시면 확인해 고치겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 특별정비구역으로 지정되면 무엇이 달라지는지, 선도지구와는 무엇이 다른지를 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제3장 조문으로 짚었습니다. 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률과 상향폭도 한 표로 모았어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (국가법령정보센터)

📄 노후계획도시특별법 본격 시행 — 정비지구 2027년 첫 착공 (정책브리핑)

🏠 LH 정비통통 — 노후계획도시 정비 안내

제3장(제11조~제29조)에 지정 요건과 특례가 모여 있습니다. 조문 번호를 적어 두었으니 원문에서 바로 찾아보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 특별정비구역으로 지정되면 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봅니다 (제14조)

● 용적률·건폐율·높이 완화(제25조), 통합심의(제24조), 재건축진단 면제(제26조), 부담금 열 가지 감면(제23조)이 함께 붙습니다

● 선도지구(제18조)가 받는 것은 재정·행정 지원과 기반시설 우선 설치까지입니다 — 용적률 특례는 붙지 않아요

● 그래서 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다

● 기준용적률은 중동 350%가 맨 위인데, 올라가는 폭은 분당이 +142%포인트로 앞섭니다

제가 표시해 둔 것 — 혜택이 켜지는 자리는 「지정」입니다

선도지구로 뽑혔다는 소식은 크게 납니다. 공모에 몇 개 구역이 들어왔고 어디가 됐다는 기사가 줄줄이 나오니, 그때 혜택이 생기는 것으로 읽히기 쉬워요.

조문을 열면 다릅니다. 선도지구 조항(제18조)이 적어 둔 것은 재정적·행정적 지원과 기반시설 우선 설치, 이 둘입니다. 그마저도 「할 수 있다」로 되어 있고 구체적인 내용은 법에 없어요.

용적률을 올려 주는 것도, 심의를 한 번에 묶어 주는 것도, 부담금을 깎아 주는 것도 특별정비구역에 붙는 특례입니다. 두 제도를 가르는 선이 여기예요. 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 구역 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다.

① 지정되면 생기는 것

조문	무엇이 생기나
제14조	인허가 의제 — 특별정비계획 결정·구역 지정 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 본다. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정 등도 함께
제25조①	건축규제 완화 — 용도지역·용도지구 내 건축제한, 건폐율, 용적률, 건축물 높이, 도시공원·녹지 확보기준. 용적률은 법정 최대한도의 100분의 150을 넘지 못한다
제25조②③	특별정비구역 일부를 도시혁신구역으로 지정하는 특례
제24조	통합심의 — 둘 이상의 심의를 묶어서. 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 본다
제26조②③	재건축진단(옛 안전진단) 면제·완화 — 공공성이 인정되면 실시하지 않거나 완화된 기준. 대상·기준은 대통령령
제23조	부담금 감면 — 열 가지를 감면하거나 부과하지 않을 수 있다
제27조	세대수 증가형 리모델링 상한을 주택법 기준의 100분의 140 이하까지 완화 (지방위원회 심의)
제21조①5호	이주단지 조성 · 공공주택 임차료 · 임시상가 비용 보조·융자
제12조①	특별정비계획에 세입자·소규모 소유자 주거대책과 순환용 주택 공급을 담는다 (14·15호)

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장. 조문 번호는 원문에서 바로 찾아보실 수 있게 적어 두었습니다.

제일 큰 것은 제14조입니다. 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봐요. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정도 함께 받은 것이 됩니다. 따로 또 절차를 밟지 않아도 되니 여기서 시간이 제일 많이 줄어듭니다.

통합심의 — 아홉 가지를 한 번에

제24조는 둘 이상의 심의가 필요하면 묶어서 보도록 했습니다. 통합심의를 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 봅니다. 심의마다 몇 달씩 걸리던 것을 한 번에 지나가는 셈이에요.

통합심의 대상 아홉 가지 (제24조①)
① 건축심의·특별건축구역 지정	⑥ 교통영향평가서 심의
② 경관 심의	⑦ 에너지사용계획
③ 교육환경평가서 심의	⑧ 재해영향평가 등
④ 도시·군관리계획 결정	⑨ 환경영향평가
⑤ 광역교통 개선대책	⑩ 그 밖에 지정권자가 부치는 사항

제24조 제1항의 통합심의 대상. 열 번째는 지정권자가 필요하다고 보아 통합심의위원회에 부치는 사항입니다.

부담금 — 열 가지

제23조는 국가와 지방자치단체가 사업시행자에게 부담금을 감면하거나 부과하지 않을 수 있다고 적었습니다. 「원활히 시행하기 위하여 필요한 경우」라는 조건이 붙어 있어요.

감면 대상 부담금 열 가지 (제23조)
① 개발부담금	⑥ 교통유발부담금
② 공유수면 점용료·사용료	⑦ 대체산림자원조성비
③ 기반시설설치비용	⑧ 생태계보전부담금
④ 농지보전부담금	⑨ 대체초지조성비
⑤ 광역교통시설 부담금	⑩ 환경개선부담금

⚠ 감면율은 이 조문에 없습니다. 「해당 부담금 법률이 정하는 바에 따라」 감면하므로 부담금마다 개별 법률을 봐야 합니다.

여기에 제25조 건축규제 완화가 붙습니다. 용적률·건폐율·높이·건축제한·공원녹지 기준을 완화할 수 있는데, 용적률에는 법정 최대한도의 100분의 150이라는 상한을 걸어 두었어요. 제26조 재건축진단 면제·완화, 제27조 리모델링 상한 140% 완화, 제21조 이주 비용 보조·융자도 함께입니다.

② 어떤 구역이 지정 대상인가

구분	어떤 구역인가 (제11조①)
① 통합 정비	단독·공동주택단지의 통합 정비
② 복합 고밀	역세권·상업업무지구의 복합 고밀 개발
③ 기반시설·자족	광역교통·기반시설 확충 또는 자족기능 향상을 위한 개발
④ 이주대책	이주대책 추진에 필요한 구역
⑤ 그 밖	그 밖에 대통령령이 정한 요건을 갖춘 구역

제11조 제1항. 눈여겨볼 것은 ④ 이주대책 추진에 필요한 구역입니다. 대규모 정비에서 제일 어려운 것이 이주라서, 이주단지 조성용 구역을 따로 지정할 수 있게 열어 두었어요.

③ 동의는 얼마나 필요한가

언제	누가	얼마나
구역 지정 제안	토지등소유자 (제11조②)	과반수 동의
구역 지정 제안	예비사업시행자 (제26조의2①)	대통령령이 정한 비율 — 과반수 요건은 적용되지 않는다
사업시행자 지정	토지등소유자 (제19조②)	과반수 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자. 재건축·리모델링은 주택단지별 구분소유자 과반수
구역 해제 요청	토지등소유자 (제17조①2호)	과반수

동의는 서면동의서나 전자서명동의서로 합니다(제18조의4). 해외 장기체류·법인 등 불가피한 경우에는 인감 방식이 허용돼요.

표에서 둘째 줄을 눈여겨보실 만합니다. 예비사업시행자가 제안할 때는 과반수 요건이 적용되지 않습니다(제26조의2①). 이 경우 특별정비계획을 세우기 전에 구역을 먼저 지정할 수도 있어요(②). 대신 주민과 지방의회 의견을 듣고 지방위원회 심의를 거칩니다(③).

한 가지 더. 선도지구 지정 동의와 주민대표단 구성 동의는 서로 대체될 수 있습니다(제18조의4①4호·제18조의5①1호). 같은 동의서를 두 번 받지 않아도 되게 해 둔 장치예요.

④ 선도지구는 무엇을 받나

	선도지구	특별정비구역
근거	제18조	제11조(지정) · 제14조(효과)
무엇	특별정비예정구역 중 우선 지정	예정구역 중 요건을 갖춘 곳을 지정
받는 것	재정·행정 지원, 기반시설 우선 설치	인허가 의제 · 용적률 완화 · 통합심의 · 재건축진단 면제 · 부담금 감면 · 리모델링 완화
고르는 기준	주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 확산 가능성, 대규모 이주 수요	토지등소유자 과반수 동의로 제안
절차	제6조② 절차 + 국토교통부장관 협의 + 지방위원회 심의	지정권자가 지정·고시
법에 적힌 내용	구체적이지 않다	조문에 특례가 하나하나 명시

법 제18조와 제11·14조를 나란히 놓은 표입니다.

선도지구를 고를 때 보는 것은 주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 지역으로의 확산 가능성, 대규모 이주 수요입니다(제18조③). 지정하려면 국토교통부장관과 협의하고 지방위원회 심의를 받아야 해요(②).

반대로 구역 지정은 토지등소유자 과반수 동의로 제안합니다(제11조②). 한쪽은 순서를 정하는 일이고, 한쪽은 요건을 갖추는 일이에요.

불이익도 없습니다. 선도지구에 공공기여 같은 추가 부담을 지우려면 의무부담의 근거 규정이 있어야 하는데 법에 없어요. 선도지구라서 더 내야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

⑤ 순서는 이렇게 갑니다 — 은하마을이 간 길

예정구역 → 선도지구 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공자 선정 → 사업시행계획인가 → 관리처분. 부천 중동 은하마을이 실제로 이 길을 지나갔습니다.

언제	무엇
2024년 11월	중동 선도지구 2곳 선정 — 반달A·은하 5,957호 (공모에 12개 구역 접수)
2026년 1월	은하마을 특별정비계획 입안제안 (토지등소유자 동의율 65.86%)
2026년 6월 15일	특별정비계획 결정 + 특별정비구역 지정 + 선도지구 지정 + 지형도면 함께 고시
2026년 8월	사업시행자 지정 마무리 목표
2026년 9월	선거관리위원회 구성·후보자 선출
2026년 10월	정비사업위원회 구성 전체회의
2026년 연내	시공자 입찰 착수
2027년 초	시공자 선정 총회

은하마을은 대우동부·효성쌍용·은하1단지·은하2단지 네 단지를 묶은 구역입니다. 중동 1036번지 일대 14만 2,105.9㎡, 2,387세대에서 최고 49층 3,432세대로 바뀌고 추정비례율은 101.57%입니다.

세 줄만 다시 보겠습니다. 입안제안에서 지정까지 약 다섯 달이 걸렸어요. 그날 고시에는 특별정비계획 결정, 구역 지정, 선도지구 지정, 지형도면이 함께 났습니다. 2024년 11월에 공모로 뽑힌 선도지구가 법상 지정으로 굳은 날이기도 해요.

그리고 지정 뒤 두 달 만에 사업시행자 지정으로 넘어갔습니다. 지정 전에는 이 줄이 아예 시작되지 않습니다. 「지정이 났다」가 왜 큰 소식인지가 여기에 있어요.

⑥ 용적률 — 숫자는 지금 얼마인지에서 나옵니다

신도시	현재 평균	기준용적률	상향폭	배수
중동	216%	350%	+134%p	1.62배
평촌	—	330%	—	—
산본	207%	330%	+123%p	1.59배
분당	184%	326%	+142%p	1.77배
일산	169%	300%	+131%p	1.78배

기준용적률은 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년). 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 계산했습니다. 분당은 아파트 326% / 빌라·연립·단독 250%, 일산은 아파트 300% / 연립·빌라 170% / 주상복합 360%입니다.

기준용적률만 보면 중동 350%가 맨 위입니다. 그런데 현재 평균과 견주면 이야기가 달라져요. 중동은 216%에서 +134%포인트, 분당은 184%에서 +142%포인트입니다. 배수로 보면 분당 1.77배, 중동 1.62배예요.

지금 용적률이 높은 곳이 많이 올라가는 곳은 아닙니다. 기준용적률이 기반시설 용량에서 나오는 숫자이기 때문이에요. 도시기반시설이 받아 줄 수 있는 인구를 먼저 구하고 거기서 용적률을 역산합니다. 중동은 도시공원이 부족해 공원·녹지 확대 계획에 맞춰 인구 증가 허용폭 4만 1,000명으로 잡고 350%를 제안했어요.

신도시	주택	추가 공급	인구
중동	5만 8,000 → 8만 2,000가구	+2만 4,000가구	14만 → 18만 명
산본	4만 2,000 → 5만 8,000가구	+1만 6,000가구	11만 → 14만 명
분당	—	+5만 9,000호	+12만 명
일산	—	+2만 7,000호	+6만 명

2024년 8월 정비기본계획(안) 보도 기준. 분당·일산은 주택 수가 기사에 없어 비워 두었습니다.

여기서 한 가지 조심하실 것이 있습니다. 이 추가 공급 가구수와 해마다 정해지는 구역지정 허용물량은 다른 숫자예요. 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구인데, 위 표의 추가 공급은 2만 4,000가구입니다. 앞은 한 해에 지정할 수 있는 양이고 뒤는 사업이 끝났을 때 늘어나는 양입니다.

그리고 기준용적률이 기반시설에서 나온다는 말은, 거꾸로 기반시설 검토에서 세대수가 깎일 수 있다는 뜻이기도 합니다. 계획안 세대수가 심의를 거치며 바뀌는 자리가 대개 여기예요.

✔ 우리 단지가 어느 단계인지 적어 둡니다 — 예정구역인지, 선도지구인지, 지정됐는지

✔ 선도지구 소식은 순서로 읽습니다 — 혜택은 구역 지정 때 켜집니다

✔ 기준용적률을 우리 단지 현재 용적률과 견줍니다 — 올라가는 폭이 사업성입니다

✔ 지정 뒤에는 사업시행자 지정 일정을 봅니다 — 거기서 시공사 선정으로 이어져요

✔ 동의서를 받으실 때 무엇에 대한 동의인지 확인합니다 — 선도지구 동의와 주민대표단 동의는 대체됩니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 우리 단지의 현재 용적률을 찾습니다. 건축물대장이나 관리사무소에 있습니다. 그 숫자를 시·군이 정한 기준용적률과 견주면 올라가는 폭이 나와요. 폭이 사업성의 바탕입니다.

2단계. 시·군 홈페이지에서 「특별정비예정구역」을 찾습니다. 정비기본계획에 예정구역이 그려져 있습니다. 우리 단지가 몇 번 구역에 묶여 있는지, 몇 개 단지가 함께인지 확인하세요. 통합 정비라 이웃 단지와 함께 가는 일이 많습니다.

3단계. 고시문을 찾아봅니다. 「○○마을 특별정비구역 지정 고시」로 검색하면 그 구역의 세대수·용적률·추정비례율이 한 장에 들어 있습니다. 같은 시·군의 먼저 지정된 구역을 읽어 두면 우리 차례에 무엇이 나올지 미리 보입니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 조문은 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 조문 번호와 내용은 그 판본 기준이니 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요

· 부담금별 감면율 — 제23조에 없고 개별 법률에 있습니다

· 재건축진단 면제의 「공공성」 판단 기준 — 대통령령에 있습니다(제26조③). 시행령은 확인하지 못했습니다

· 용적률 150% 상한의 기준 — 국토계획법 제78조의 법정 한도인지 지자체 조례 한도인지 확인하지 못했습니다

· 평촌 현재 평균 용적률 — 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다

· 분당 기준용적률 — 매체마다 326%와 315%로 갈립니다. 아파트 기준과 전체 기준이 다른 것으로 보이나 확인하지 못해 326%를 쓰고 이렇게 적어 둡니다

· 공공기여율 — 분당이 10%·41%·50% 3단계라는 것까지만 확인했고 다른 곳은 공개되지 않았거나 확인하지 못했습니다

· 제4장(제30~32조) — 공공기여와 초과이익은 이번에 읽은 범위 밖입니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 법령정보센터 본문이 받아지는 날 조문을 원문으로 다시 맞춰 보겠습니다. 재건축진단 면제의 「공공성」 기준(시행령)과 선도지구 지정 기준(시행령 제21조①)도 함께 받아 이 글을 고치겠습니다.

한 줄 정리

선도지구는 줄, 지정은 스위치입니다. 우리 단지 소식을 들으실 때 둘 중 어느 쪽인지만 가려 두시면 그다음에 무엇이 올지 보입니다. 선도지구 소식에는 「언제 지정될까」를, 지정 소식에는 「사업시행자는 언제」를 물으시면 됩니다.

📌 함께 보면 좋은 글

· 부천 중동 재건축 5개 마을 총정리 — 세대수·추정비례율·공람 일정과 18개 예정구역

· 재개발 재건축 차이 총정리 — 조합원 자격·동의율·세입자 보상·초과이익 부담금

· 재개발 비례율이란 — 권리가액·분담금 계산법

자료 · 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장(제11·12·14·17·18·18의4·18의5·19·21·23·24·25·26·26의2·27조), 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 중동 선도지구 2곳 선정 보도(2024년 11월). 용적률 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

조문은 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요. 이 글은 제도 설명이며 법률 자문이 아닙니다.

지역·단지 이름은 제도를 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 부천 중동 재건축 다섯 마을의 특별정비계획(안)이 2026년 10월 공개됐습니다. 마을별 세대수와 추정비례율, 권리자 분양가 추정액이 한꺼번에 나온 것은 이번이 처음이에요. 기사들이 마을별로 따로 적어 둔 숫자를 한 표로 모으고, 비례율 식을 거꾸로 돌려 검산한 뒤, 「그래서 내년에 구역으로 지정될까」까지 적었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 중동 1기 신도시 5개 마을 특별정비계획 공개 (위클리한국주택경제신문 2026-10-15)

📄 부천시, 5개 마을 특별정비계획 주민공람 (머니투데이 2026-10-07)

📄 중동 은하마을, 특별정비구역 지정 — 추정비례율 101.57% (2026-06)

🏠 부천시청 — 공람 자료와 의견 내는 곳 (주거정비과)

마을별 전용면적 구성과 권리자 분양가 추정액, 추정 총수입·총지출은 첫 번째 링크에 통째로 실려 있습니다. 공람 공고 원문은 부천시 누리집 고시·공고에 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 중동 다섯 마을(반달A·금강·중흥·사랑꿈동산·포도) 계획안이 나왔습니다 — 1만 1,743가구 → 1만 7,138가구

● 공람은 10월 20일까지예요 (중흥마을은 10월 12일에 끝났습니다). 11월 시의회 → 12월 심의 → 연내 구역 지정이 시의 계획입니다

● 추정비례율은 101.77%~107.29%, 다섯 곳 모두 100%를 넘깁니다. 여섯 곳 숫자를 직접 검산해 다 맞췄습니다

● 같은 용적률 350%인데 늘어나는 집은 세 배 넘게 갈립니다 — 원래 널찍했던 곳이 많이 늘어나요

● 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동은 49개 단지를 18개 특별정비예정구역으로 재편해 두었고, 지금은 여섯 번째까지 왔습니다

제가 표시해 둔 것 — 많이 늘어나는 곳이 빽빽해지는 것은 아닙니다

세대 증가율부터 보겠습니다. 사랑·꿈동산 87.5%, 중흥 59.9%, 포도 39.8%, 금강 31.5%, 반달A 25.8%. 다섯 곳 모두 용적률 상한이 350%로 같은데 결과가 세 배 넘게 갈려요. 처음 보면 까닭이 안 보입니다.

면적으로 나눠 보니 보였습니다. 1헥타르(10,000㎡)당 기존 세대수가 사랑·꿈동산 101.0세대, 중흥 139.3, 포도 175.7, 금강 232.3, 반달A 237.1세대예요. 기존 밀도가 낮은 순서와 증가율이 높은 순서가 다섯 곳 모두 정확히 거꾸로 섭니다.

당연해 보이지만 뜻은 간단하지 않습니다. 용적률 상한이 같으면 지을 수 있는 총량이 비슷해지므로, 이미 빽빽한 곳은 더 넣을 자리가 없고 널찍한 곳은 여유가 큽니다. 그래서 「많이 늘어나는 곳이 빽빽해진다」가 아니라 「원래 널찍했던 곳이 많이 늘어난다」가 되는 거예요. 늘어난 뒤에도 사랑·꿈동산은 189.4세대/ha로 다섯 곳 중 맨 아래입니다.

마을	위치	면적	사업시행(예정)자	최고층	기존	계획	늘어나는 집
반달A	상동 397	150,594.8㎡	한국토지주택공사(LH)	—	3,570	4,492	+922 (25.8%)
금강	중동 1030	84,458㎡	우리자산신탁	49층	1,962	2,581	+619 (31.5%)
중흥	중동 1054	144,901.5㎡	한국토지신탁	45층	2,019	3,228	+1,209 (59.9%)
사랑·꿈동산	상동 415	202,619.1㎡	신한자산신탁	—	2,046	3,837	+1,791 (87.5%)
포도	중동 1170	122,159.9㎡	한국토지신탁	49층	2,146	3,000	+854 (39.8%)
다섯 곳	—	704,733.3㎡	—	—	11,743	17,138	+5,395 (45.9%)

면적·세대수·사업시행자·층수는 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도. 늘어나는 집과 증가율은 세 바구니 머니랩이 직접 뺐습니다. 반달A의 「—」는 최고 층수가 기사에 없어 비워 둔 칸입니다.

마을	1ha당 기존	1ha당 계획	세대 증가율
사랑·꿈동산	101.0	189.4	+87.5%
중흥	139.3	222.8	+59.9%
포도	175.7	245.6	+39.8%
금강	232.3	305.6	+31.5%
반달A	237.1	298.3	+25.8%
다섯 곳	166.6	243.2	+45.9%

1ha당 세대수 = 계획(또는 기존) 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 세 바구니 머니랩 계산.

① 어디가 어떻게 바뀌나

반달A는 2024년 11월 은하마을과 함께 중동 선도지구로 뽑힌 곳입니다. 두 곳을 합쳐 5,957호였고, 반달A 3,570 + 은하 2,387로 정확히 떨어져요. 선도지구 물량은 기존 세대 기준이라는 것이 여기서 확인됩니다. 사업시행자는 LH이고, 일정이 다른 네 곳보다 한 해 앞서 갑니다.

나머지 넷은 신탁 방식이에요 — 금강은 우리자산신탁, 중흥과 포도는 한국토지신탁, 사랑·꿈동산은 신한자산신탁입니다. 최고 층수는 금강·포도 49층, 중흥 45층이고 반달A와 사랑·꿈동산은 기사에 나오지 않았습니다.

교통은 반달A가 1호선 송내역, 중흥이 7호선 신중동역 역세권, 포도가 7호선 부천시청역과 상동역 사이입니다.

마을	전용면적별 계획 세대
반달A	39㎡ 188 · 51㎡ 638 · 59㎡ 1,936 · 74㎡ 862 · 84㎡ 868
금강	43㎡ 957 · 51㎡ 437 · 59㎡ 649 · 74㎡ 197 · 84㎡ 341
중흥	39㎡ 406 · 59㎡ 798 · 74㎡ 284 · 84㎡ 892 · 99㎡ 440 · 114㎡ 408
사랑·꿈동산	59㎡ 927 · 74㎡ 726 · 84㎡ 1,284 · 101㎡ 900
포도	59㎡ 790 · 74㎡ 806 · 84㎡ 986 · 102㎡ 317 · 120㎡ 65 · 130㎡ 36

전용면적별 계획 세대 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 중흥과 포도에 99~130㎡ 대형이 들어가 있고, 금강은 43㎡가 957세대로 제일 많습니다.

② 반달A 세대수는 다섯 달 동안 세 번 바뀌었습니다

같은 마을 숫자가 자리마다 다릅니다. 5월 LH 협약 때 4,429가구, 10월 7일 부천시 발표 때 4,459가구, 이번 공람 자료는 4,492가구예요. 그래서 다섯 마을 합계도 1만 7,105가구와 1만 7,138가구 두 가지가 돌아다닙니다. 차이 33가구가 모두 반달A 한 곳에서 나옵니다.

언제	반달A 계획 세대수	다섯 마을 합계	어디에 나왔나
2026-05-20	4,429가구	—	LH–반달마을A구역 주민대표단 협약
2026-10-07	4,459가구	17,105가구	부천시 발표 (머니투데이·아시아경제)
2026-10-15	4,492가구	17,138가구	특별정비계획(안) 공람 자료

기존 세대수 3,570가구는 2026년 5월 LH 협약 기사와 공람 자료가 같습니다.

어느 쪽이 틀린 것이 아니라 단계마다 다시 잡힌 값이에요. 부천시도 「세대수는 확정치가 아니며 주민 의견과 관계기관 협의, 심의 과정에서 변경될 수 있다」고 밝혔습니다. 기사에서 세대수를 보실 때는 「언제 기준 숫자인지」를 함께 보셔야 합니다.

덧붙여 한 가지. 공람 자료를 옮긴 기사는 반달A의 증가분을 992세대로 적었는데, 4,492에서 3,570을 빼면 922세대입니다. 70세대가 맞지 않아요. 저희는 직접 뺀 922를 썼습니다. 어느 쪽이 맞는지는 공람 자료 원문에서 확인하셔야 합니다.

③ 비례율 식을 거꾸로 돌려 봤습니다

추정비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 총액 × 100입니다. 계획안에 세 숫자가 다 적혀 있으니 식에 넣어 보면 공표된 비례율이 나와야 해요. 여섯 곳을 모두 넣어 봤습니다.

마을	추정 총수입	추정 총지출	종전자산 추정총액	공표 비례율	우리 검산
반달A	3조 5,559억	2조 206억 1,200만	1조 4,891억 2,500만	103.10%	역산으로 복원
금강	2조 781억	1조 2,209억	8,090억	105.95%	105.96%
중흥	3조 6,033억 8,580만	2조 777억 4,662만	1조 4,219억 4,688만	107.29%	107.29%
사랑·꿈동산	4조 3,843억 7,558만	2조 9,536억 4,114만	1조 3,703억 9,409만	104.40%	104.40%
포도	3조 8,183억 3,600만	2조 3,607억 6,600만	1조 4,321억 2,200만	101.77%	101.78%
은하 (지정 완료)	3조 8,046억 2,400만	2조 1,505억 3,571만	1조 6,284억 4,082만	101.57%	101.57%

총수입·총지출·종전자산은 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15)와 은하마을 지정 고시 보도(2026-06). 검산은 세 바구니 머니랩. 소수 둘째 자리까지 맞습니다.

다섯 곳이 소수 둘째 자리까지 맞았습니다. 금강 105.96%(공표 105.95), 중흥 107.29%(107.29), 사랑·꿈동산 104.40%(104.40), 포도 101.78%(101.77), 은하 101.57%(101.57). 반올림에서 생긴 차이입니다. 계획안의 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다.

반달A 한 곳만 기사의 종전자산 표기가 「1조4,891억2,00만원」으로 자릿수가 깨져 있었습니다. 식을 거꾸로 돌리니 103.10%가 되려면 종전자산이 1조 4,891억 2,500만 원이어야 하더군요. 깨진 자리에 들어갈 숫자를 복원한 셈입니다. 원문을 보시면 확인해 주세요.

그런데 여기서 더 중요한 것은 「추정」이라는 말입니다. 여의도 시범아파트는 3년 전 100.44%였다가 올해 88.91%로 내려갔어요. 비례율이 1%포인트 움직이면 종전자산 3억 원인 조합원의 권리가액이 300만 원 움직입니다. 지금 숫자는 사업시행인가와 관리처분 단계에서 다시 잡힙니다.

④ 권리자 분양가 추정액 — 같은 84㎡인데 2억 4,119만 원

계획안의 84㎡ 권리자 분양가 추정액은 반달A 9억 2,081만 원, 사랑·꿈동산 10억 700만 원, 금강 10억 9,000만 원, 중흥·포도 11억 6,200만 원입니다. 맨 위와 맨 아래가 2억 4,119만 원 벌어져요. 중흥과 포도가 똑같은 값이라는 점도 눈에 띕니다.

마을	권리자 분양가 추정액 (전용면적별)
반달A	39㎡ 4억 1,627만 · 51㎡ 6억 2,451만 · 59㎡ 7억 2,234만 · 74㎡ 8억 1,537만 · 84㎡ 9억 2,081만
사랑·꿈동산	59㎡ 7억 1,100만 · 74㎡ 8억 8,900만 · 84㎡ 10억 700만 · 101㎡ 12억 900만
금강	43㎡ 5억 7,000만 · 51㎡ 7억 1,000만 · 59㎡ 8억 4,000만 · 74㎡ 9억 9,000만 · 84㎡ 10억 9,000만
중흥	39㎡ 5억 540만 · 59㎡ 8억 9,240만 · 74㎡ 10억 6,400만 · 84㎡ 11억 6,200만 · 99㎡ 12억 9,830만 · 114㎡ 13억 5,470만
포도	59㎡ 8억 6,200만 · 74㎡ 10억 7,200만 · 84㎡ 11억 6,200만 · 102㎡ 11억 3,600만 · 120㎡ 14억 4,400만 · 130㎡ 15억 2,800만

권리자 분양가 추정액 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 조합원이 내는 돈(분담금)이 아니라 분양가입니다. 분담금은 여기에서 권리가액을 뺀 값이에요.

분양가가 높으면 그만큼 총수입이 커져 비례율에 유리합니다. 다만 조합원이 실제로 내는 돈도 같이 올라갑니다. 비례율과 권리자 분양가는 나란히 놓고 보셔야 해요. 한쪽만 보면 반대로 읽힙니다.

⑤ 그래서 내년에 구역으로 지정될까

확률을 숫자로 말씀드리지는 않겠습니다. 다만 유리한 쪽과 걸리는 쪽을 나눠 보면 어디를 보면 되는지가 보입니다.

유리한 쪽 — 선례와 물량

첫째, 선례가 있습니다. 같은 중동의 은하마을이 2026년 1월 입안제안을 내고 6월 15일에 지정됐어요. 약 다섯 달입니다. 그때 토지등소유자 동의율은 65.86%였습니다. 부천시는 1기 신도시 다섯 곳 가운데 정비기본계획 승인을 먼저 받은 곳이기도 합니다.

둘째, 물량 한도에 여유가 있습니다. 국토교통부가 2025년 9월 26일 발표한 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구예요. 은하마을 2,387가구에 이번 다섯 곳 1만 1,743가구를 더하면 1만 4,130가구, 63.6%입니다. 8,070가구가 남습니다.

신도시	2026년 구역지정 허용물량
고양 일산	2만 4,800가구
부천 중동	2만 2,200가구
성남 분당	1만 2,000가구
안양 평촌	7,200가구
군포 산본	3,400가구
다섯 곳	약 6만 9,600가구

국토교통부 2025년 9월 26일 발표(경기도·5개 시 협의체). 종전 2만 6,000가구에서 약 7만 가구로 확대한 것입니다. ⚠ 물량이 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지는 발표문에 명시돼 있지 않습니다. 저희는 2024년 선도지구 물량(반달A 3,570 + 은하 2,387 = 5,957호)이 기존 세대 기준으로 정확히 떨어지는 것을 보고 같은 기준으로 셌습니다. 계획 세대 기준이라면 소진율은 92.7%가 됩니다.

셋째, 물량은 이월되지 않습니다. 그해에 쓰지 못한 물량은 다음 해로 넘어가지 않아요. 부천시가 연내 지정을 밀어붙일 유인이 그만큼 큽니다.

넷째, 절차가 이미 굴러가고 있습니다. 10월 공람 → 11월 시의회 의견청취 → 12월 심의. 세 칸 중 첫 칸을 지났어요.

걸리는 쪽 — 시 발표와 마을별 일정이 갈립니다

부천시는 「연내 특별정비구역 지정」을 말합니다. 그런데 공람 자료에 실린 마을별 자체 일정표는 2027년을 전제로 짜여 있어요.

마을	부천시 발표	공람 자료의 마을별 일정
반달A	연내 구역 지정 추진	2026년 구역 지정 제안 → 2027년 시공사 선정·사업시행인가
금강	연내 구역 지정 추진	2027년 특별정비계획 수립 및 구역 지정
중흥	연내 구역 지정 추진	2027년 특별정비계획 수립 및 구역 지정
사랑·꿈동산	연내 구역 지정 추진	2027년 상반기 사업시행자 지정
포도	연내 구역 지정 추진	2027년 1분기 특별정비계획 결정 및 구역 지정

왼쪽은 부천시 발표(2026-10-07), 오른쪽은 공람 자료의 마을별 추진 일정(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 두 줄이 갈립니다.

반달A만 「2026년 구역 지정 제안」으로 적혀 있고 나머지 넷은 2027년입니다. 선도지구인 반달A가 한 해 앞서 가는 것은 자연스럽고, 나머지 네 곳이 해를 넘길 가능성을 마을 쪽에서도 열어 두고 있다고 읽는 편이 맞겠습니다.

그 밖에 걸리는 것이 셋 더 있습니다. ① 동의율 — 다섯 마을의 토지등소유자 동의율을 확인하지 못했습니다. 이게 제일 큰 변수예요 ② 기반시설 검토 — 부천시가 교통·주차·공원녹지를 「검토 예정」이라고 했습니다. 세대수가 깎인다면 여기서 깎입니다 ③ 2027년 물량 한도가 아직 없습니다 — 국토교통부가 11월에 5년치 전망을 내겠다고 밝혔어요.

그래서 무엇을 보면 되나

네 가지면 됩니다. 11월 시의회 의견청취 결과(세대수가 또 움직이는지) → 12월 도시계획위원회 심의(「조건부 가결」이면 지정은 되고 숫자가 바뀝니다) → 국토교통부 11월 5년치 이주물량 전망(2027년 중동 몫) → 마을별 동의율. 이 네 칸이 채워지면 답이 나옵니다.

⑥ 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동 18개 예정구역

「왜 다섯 곳인가, 중동을 모두 지정하려는 단계인가」 하고 물으실 수 있습니다. 아닙니다. 중동 1기 신도시는 1993~1996년에 입주한 49개 노후 단지가 있고, 부천시는 이것을 18개 특별정비예정구역으로 묶어 두었습니다. 이번 다섯 곳은 그중 일부예요.

단계	구역	언제
지정 완료	은하 (대우동부·효성쌍용·은하1·은하2)	2026년 6월 15일 고시
공람 중	반달A · 금강 · 중흥 · 사랑·꿈동산 · 포도	2026년 10월 (심의 12월)
남은 구역	한라 · 보람 · 한아름 · 반달B · 덕유 · 설악 · 미리내 · 꿈 · 연화 · 그린타운 · 무지개 등	미정

49개 단지를 18개 예정구역으로 재편한 것은 중동 1기 신도시 정비기본계획. 남은 구역 이름은 경인일보 2024년 5월 13일 보도에서 옮겼고 전체 목록은 확인하지 못했습니다.

정리하면 18개 가운데 여섯 번째까지 온 것입니다. 은하가 지정을 마쳤고 다섯 곳이 공람 중이에요. 나머지 열두 곳 남짓은 다음 차례이고, 해마다 물량 한도가 따로 정해지므로 한 번에 모두 지정되는 구조가 아닙니다.

그러니 이번 다섯 곳은 「모두를 지정하기 위한 단계」라기보다 「물량 한도 안에서 준비가 된 순서대로 올라온 것」으로 보시는 편이 맞습니다. 반달A는 선도지구라 먼저 와 있었고, 나머지 넷은 주민대표단이 입안제안 준비를 마친 곳들이에요. 다만 네 곳이 어떤 기준으로 이번 차수에 묶였는지는 기사에서 확인하지 못했습니다.

✔ 우리 마을 공람 마감일을 먼저 확인합니다 — 네 곳은 10월 20일, 중흥은 끝났어요

✔ 계획안의 전용면적 구성을 봅니다 — 지금 집과 같은 평형이 있는지가 먼저입니다

✔ 세대수는 어느 시점 숫자인지 적어 둡니다 — 반달A처럼 바뀝니다

✔ 비례율과 권리자 분양가를 나란히 놓습니다 — 한쪽만 보면 틀어져요

✔ 우리 구역이 18개 중 어디쯤인지 확인합니다 — 다음 차수를 기다릴 곳일 수 있습니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 비례율을 검산합니다. 계획안에 총수입·총지출·종전자산이 적혀 있으면 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100 을 계산기에 넣어 보세요. 공표된 값과 맞으면 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다. 안 맞으면 어느 숫자가 오기인지 찾을 실마리가 됩니다.

2단계. 1헥타르당 세대수를 냅니다. 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 이웃 구역과 견주면 「왜 우리는 덜 늘어나나」에 답이 나옵니다. 용적률이 같다면 답은 대개 기존 밀도입니다.

3단계. 같은 숫자의 옛 기사를 찾습니다. 단지 이름으로 검색해 반년 전, 1년 전 기사를 열어 보세요. 세대수가 바뀌었다면 그 폭이 앞으로 바뀔 폭의 눈금이 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 공공기여·건폐율·임대 비율 — 계획안 보도에 없습니다

· 다섯 마을의 토지등소유자 동의율 — 지정 가능성의 제일 큰 변수인데 확인하지 못했습니다

· 공람 장소와 의견 제출 방법 — 기사 어디에도 없습니다. 부천시 주거정비과로 문의하셔야 합니다

· 공람 공고 원문 — 부천시 누리집이 자동 수집을 막아 두어 열지 못했습니다. 🏠 주소는 걸어 두었고 직접 여시면 열립니다

· 구역지정 허용물량의 기준 — 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지 발표문에 없습니다. 선도지구 물량이 기존 세대 기준으로 떨어진 것을 근거로 삼았습니다

· 18개 예정구역 전체 목록 — 2024년 보도에서 열일곱 곳 이름만 확인했습니다

· 반달A와 사랑·꿈동산의 최고 층수 — 기사에 없습니다

· 이번 네 곳이 묶인 기준 — 공모였는지 제안 순서였는지 확인하지 못했습니다

· 은하마을 외 중동 선도지구의 현재 진행 — 반달A는 이번 계획안으로 받았고 그 밖은 다루지 않았습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 11월 시의회 의견청취에서 세대수가 또 움직이는지 보겠습니다. 반달A가 다섯 달에 세 번 바뀐 터라 여기서도 바뀔 자리라고 봅니다. 움직이면 이 글을 고쳐 올리겠습니다. 같은 달에 나오는 국토교통부 5년치 이주물량 전망도 함께 받겠습니다.

한 줄 정리

중동 다섯 마을은 지금 의견을 낼 수 있는 단계입니다. 숫자가 확정이 아니기 때문에 이번 주가 바로 의견이 들어갈 자리예요. 그리고 이번 다섯 곳은 18개 중 여섯 번째까지입니다 — 우리 구역이 아직이라면 그것은 탈락이 아니라 순서입니다.

📌 함께 보면 좋은 글

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· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까 — 추정비례율 88.91%와 3년 전 100.44%

· 재개발 비례율이란 — 권리가액·분담금 계산법

자료 · 부천시 특별정비계획(안) 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도, 부천시 2026년 10월 7일 발표(머니투데이·아시아경제), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 국토교통부 2025년 9월 26일 1기 신도시 구역지정 물량 발표, 경인일보 2024년 5월 13일 특별정비예정구역 보도, 2024년 11월 27일 중동 선도지구 2곳 선정 보도.

세대 증가율, 1헥타르당 세대수, 합계, 비례율 검산, 물량 소진율은 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

마을 이름과 숫자는 계획안을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 오늘은 서대문 강북 관악 아파트 실거래가와 이번 주 상승률을 함께 보겠습니다. 서울이 87주 연속 올라 최장 기록을 바꾼 주인데, 안을 들여다보면 네 곳은 내렸어요. 오른 곳과 내린 곳을 가르는 선이 어디에 있는지가 이 글의 주제입니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사

📄 올해 서울 전셋값 상승률 8.35%, 매매가 8.31% 첫 추월 (파이낸셜뉴스 2026-10-08)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

자치구별 주간 변동률은 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다. 세 번째 자리에서는 사시는 구를 골라 석 달치를 내려받아 이 글의 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 서울 매매 +0.12%(전주 +0.09%) — 87주 연속 상승으로 종전 최장 85주를 바꿨습니다

● 내린 곳은 강남 -0.34% · 서초 -0.27% · 송파 -0.19% · 용산 -0.01% 네 곳입니다

● 그 네 곳이 20억 원 초과 거래 비중 1~4위였어요. 다섯 번째 성동과는 19.3%p 가 비어 있습니다

● 15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다 — 성동이 3위인데 성동은 올랐거든요

● 올해 누적은 전세 8.35%가 매매 8.31%를 처음 앞질렀습니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

① 서대문 +0.36% — 2주 연속 서울 1위입니다. 올해 누적 12.81%로 성북 다음이고, 20억 초과 거래는 1.8%, 매매 중위가는 10.7억 원이에요

② 강북 +0.35% — 20억 초과가 0.0%이고 올해 전세가 10.94% 올랐습니다. 중위가 7.0억 원이니 전세가 값을 받치는 쪽입니다

③ 관악 +0.33% — 올해 누적 11.73%. 1·2호에서 거래가 줄어 뺐던 곳인데 이번 주 올라왔어요

네 번째·다섯 번째는 노원(+0.31% · 누적 11.86%)과 구로(+0.28% · 누적 12.07%)입니다. 세 곳 다 이 시리즈에서 처음 고른 곳이에요. 1·2·3호가 세 번 연속 골랐던 노원·도봉이 앞자리에서 빠졌습니다. 잣대를 바꾸니 고르는 곳이 바뀌었다는 뜻입니다.

서울이 20억 원에서 나뉘었습니다

평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없어요. 「서울 +0.12%」는 오른 21개 구와 내린 4개 구를 한 통에 넣은 숫자입니다. 그래서 국토교통부 실거래가에서 서울 아파트 매매 11,766건(2026년 6월 20일~9월 18일 신고분)을 받아 자치구별로 세어 봤습니다. 20억 원을 넘는 거래가 몇 %인지를요.

세는 법은 간단합니다. 구마다 그 기간의 거래를 모두 모아 거래금액이 20억 원을 넘는 건수를 전체 건수로 나눴어요. 중위가처럼 한가운데 한 건만 보는 것이 아니라 분포의 위쪽이 얼마나 두꺼운지를 보는 숫자입니다.

구	20억 초과	15억 초과	매매 중위가	이번 주	올해 누적	거래
강남	67.0%	79.6%	27.4억	-0.34%	-0.60%	339
용산	52.6%	72.6%	20.7억	-0.01%	—	135
서초	51.2%	65.0%	20.3억	-0.27%	1.09%	303
송파	49.5%	69.8%	19.8억	-0.19%	4.94%	596
성동	30.2%	71.4%	18.0억	—	7.79%	199
마포	21.1%	46.2%	14.6억	—	—	327
광진	20.9%	41.8%	13.9억	—	—	158
양천	20.0%	30.2%	11.0억	—	—	420
영등포	13.8%	33.2%	13.1억	—	10.42%	515
강동	10.9%	39.2%	13.6억	—	—	558
종로	10.0%	22.5%	10.0억	—	—	80
동작	8.8%	44.3%	14.5억	+0.02%	—	386
중구	6.8%	36.4%	13.0억	—	11.02%	132
서대문 ★	1.8%	16.9%	10.7억	+0.36%	12.81%	450
동대문	0.8%	17.4%	10.5억	—	11.76%	477
강서	0.5%	8.9%	8.6억	—	12.24%	869
구로	0.3%	2.1%	7.2억	+0.28%	12.07%	718
성북	0.2%	5.9%	9.8억	—	15.21%	663
은평	0.1%	3.7%	8.5억	—	—	670
강북 ★	0.0%	0.0%	7.0억	+0.35%	10.46%	277
관악 ★	0.0%	1.5%	8.3억	+0.33%	11.73%	391
노원	0.0%	0.1%	6.6억	+0.31%	11.86%	1,494
금천	0.0%	0.0%	6.0억	+0.34%	—	292
도봉	0.0%	0.0%	5.5억	+0.32%	—	670
중랑	0.0%	0.9%	6.2억	—	10.31%	647
서울 전체	10.2%	20.6%	9.00억	+0.12%	8.31%	11,766

20억·15억 초과 비중과 중위가는 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다. 이번 주 변동률과 올해 누적은 한국부동산원 10월 1주(10월 5일 기준)이고, 「—」는 공표되지 않아 확인하지 못한 칸입니다. ★ 는 이번 주 표시해 둔 곳입니다.

표를 20억 초과 비중 순으로 세웠더니 이번 주 내린 네 곳이 그대로 1~4위였습니다. 강남 67.0%, 용산 52.6%, 서초 51.2%, 송파 49.5%. 앞의 세 곳은 거래의 절반이 넘고 송파도 절반에 거의 닿아요.

그리고 다섯 번째인 성동은 30.2%입니다. 49.5와 30.2 사이, 19.3%p 가 비어 있어요. 표를 위에서부터 읽어 내려오다 보면 여기서 숫자가 한 번 뚝 떨어집니다. 그 아래로는 마포 21.1%, 광진 20.9%, 양천 20.0%로 완만하게 이어지고요.

15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다

처음에는 15억으로 줄을 그어 봤습니다. 15억은 사람들이 익숙한 숫자이기도 하고, 기사에도 자주 나오니까요. 그런데 15억으로는 오른 곳과 내린 곳이 갈리지 않았습니다.

구	15억 초과	20억 초과	이번 주	어떻게 됐나
강남	79.6%	67.0%	-0.34%	내렸다
용산	72.6%	52.6%	-0.01%	내렸다
성동	71.4%	30.2%	—	올랐다
송파	69.8%	49.5%	-0.19%	내렸다
서초	65.0%	51.2%	-0.27%	내렸다
마포	46.2%	21.1%	—	올랐다
동작	44.3%	8.8%	+0.02%	올랐다

15억 초과 비중이 높은 순으로 일곱 곳을 추렸습니다. 성동과 동작의 이번 주 매매는 「—」(성동은 미공표, 동작은 +0.02%)이며, 두 곳 모두 하락 4개 구에 들어 있지 않으므로 「올랐다」로 적었습니다.

성동이 71.4%로 3위입니다. 송파(69.8%)보다도, 서초(65.0%)보다도 높아요. 그런데 송파와 서초는 내렸고 성동은 올랐습니다. 15억으로 줄을 그으면 성동이 하락 쪽에 들어가 버려요. 동작도 그렇습니다 — 15억 초과가 44.3%로 꽤 두꺼운데 20억 초과는 8.8%로 얇고, 이번 주에 올랐습니다.

선은 20억에 있었습니다. 15억에서 20억 사이에 걸친 시장은 이번 주에 내리지 않았어요. 내린 것은 그 위, 거래 절반쯤이 20억을 넘는 시장입니다.

⚠ 다만 여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 이건 법칙이 아니에요. 「20억이 넘으면 내린다」가 아니라 「이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다」까지가 제가 확인한 것입니다. 다음 주에 경계가 19억이나 21억으로 움직일 수도 있고, 아예 흐트러질 수도 있어요.

고른 잣대는 셋입니다 — 그리고 이번에 바꿨습니다

3호(10월 5일) 본문에 이렇게 적어 두었습니다. 「서대문이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 한다」. 그때 서대문이 +0.41%로 서울 1위였는데 제 잣대에는 걸리지 않았거든요. 그리고 이번 주에 서대문이 +0.36%로 2주 연속 1위가 됐습니다. 약속한 대로 잣대를 바꿨어요.

	3호까지	4호(이번 호)
①	더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가	거래의 절반이 20억 원을 넘지 않는가 (우리 계산)
②	새 전세 − 갱신 전세 보증금 차이가 큰가	이번 주 매매가 서울 평균 0.12%보다 높은가
③	이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가	올해 누적이 서울 평균 8.31%보다 높은가

3호의 ①번이 서대문을 떨어뜨리고 있었습니다. 서대문의 「더 보탤 돈」은 6억 8,050만 원이었는데 서울 중위가 6억 원이라 문턱 하나 차이로 걸러졌어요. 값이 싼 순서로 줄을 세우니 중간쯤인 곳이 계속 빠진 겁니다.

새 잣대는 「얼마나 싼가」가 아니라 「어느 쪽 시장에 있는가」를 봅니다. 20억 선 아래라면 중위가가 7억이든 10억이든 같은 쪽이에요. 그렇게 바꾸니 서대문·강북·관악이 올라왔습니다.

세 곳을 하나씩

서대문은 이번 주 +0.36%로 서울 1위이고, 올해 누적 12.81%로 성북(15.21%) 다음입니다. 20억 초과 거래가 1.8%, 15억 초과가 16.9%, 매매 중위가 10.7억 원이에요. 20억 선에서 한참 아래인데 중위가는 서울 평균(9.00억)보다 높습니다. 싼 곳이라서 오른 것이 아니라는 뜻이고, 제가 지난주에 놓친 대목이 이것이었어요.

강북은 +0.35%로 2위입니다. 20억 초과가 0.0%, 15억 초과도 0.0%예요. 거래 277건 가운데 15억을 넘는 것이 한 건도 없었습니다. 중위가는 7.0억 원이고, 올해 전세가 10.94% 올랐습니다(서울 평균 8.35%). 값을 받치는 것이 기대감이 아니라 전세인 쪽이에요.

관악은 +0.33%, 올해 누적 11.73%입니다. 20억 초과 0.0%, 중위가 8.3억 원. 이곳은 제가 1호와 2호에서 뺐던 곳이에요. 그때는 거래가 33.9% 줄어 「값은 올랐는데 사람이 없다」로 봤습니다. 이번 주에 올라온 것은 거래 때문이 아니라 누적과 이번 주 오름폭이 함께 기준을 넘었기 때문이고, 거래량은 아직 확인하지 못했습니다(아래 「확인하지 못한 것」).

빼 둔 곳과 그 이유

성동이 이번 호에서 제일 아까운 자리입니다. 20억 선 아래에서 제일 비싼 구(30.2%)이고, 이번 주 전세는 서울 공동 1위 +0.31%, 올해 전세 누적도 10.84%로 서울 4위예요. 그런데 올해 매매 누적이 7.79%로 서울 평균(8.31%)보다 낮습니다. 전세는 붙었는데 값은 아직 따라가지 않은 곳이에요.

이런 자리를 저는 눈여겨봅니다. 다만 잣대 ③을 넘지 못했으니 이번 주에는 표시하지 않았습니다. 잣대를 만들어 놓고 마음에 든다고 넣으면 잣대가 아니니까요. 대신 다음 주에 확인할 목록에 올려 두었어요.

나머지도 적어 둡니다. 금천 +0.34%와 도봉 +0.32%는 이번 주 오름폭이 3·5위인데 올해 누적을 확인하지 못했습니다 — 제가 본 기사 어디에도 두 구의 누적이 없었어요. 노원 +0.31%와 구로 +0.28%는 셋을 다 맞췄지만 오름폭이 아래라 4·5번째로 적어 두었습니다. 성북은 올해 누적 15.21%로 1위인데 이번 주 개별 숫자가 공표되지 않아 ②를 확인할 수 없었고요. 강남·서초·송파·용산은 20억 선 위입니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

3호에서 다음 주에 확인하겠다고 적은 것이 넷이었습니다. 결과는 이렇습니다.

3호에서 적은 것	이번 주 결과	어떻게 됐나
서대문이 또 1위인지	+0.36%, 2주 연속 1위	그래서 잣대를 바꿨습니다
용산이 하락을 이어 가는지	-0.01%, 2주 연속 하락	이어졌습니다
87주가 되는지	됐다 — 종전 최장 85주 경신	됐습니다
강남 3구 낙폭이 더 벌어지는지	강남 -0.56% → -0.34%, 서초 -0.33% → -0.27%	줄었습니다. 제가 틀렸어요

네 번째가 틀렸습니다. 지난주에 강남 3구의 낙폭이 더 벌어질 것으로 봤는데 이번 주에 줄었어요. 강남은 7년 8개월 만의 최대 낙폭(-0.56%)에서 -0.34%로, 서초는 -0.33%에서 -0.27%로 좁혀졌습니다. 아직 내리고 있지만 방향이 한 번 꺾인 거예요.

틀린 것을 먼저 적는 이유가 있습니다. 맞은 것만 적으면 잣대가 좋아 보이지만, 틀린 것을 적어야 다음에 무엇을 고쳐야 하는지가 남아요. 이번 경우에는 「낙폭이 계속 벌어진다」는 쪽에 너무 기울어 있었습니다.

이번 주 부동산원 숫자 전체

표시한 곳만 보면 그림이 반쪽입니다. 이번 주에 공표된 숫자를 한자리에 모았어요.

구분	이번 주	메모
전국 매매	+0.07%	182개 시군구 중 상승 110 · 보합 10 · 하락 62
수도권	+0.14%	경기 +0.18% · 인천 +0.02%
서울	+0.12%	전주 +0.09% · 87주 연속 상승(최장 경신)
강북 14개구	+0.24%	서대문·강북·도봉·노원이 이끌었습니다
강남 11개구	+0.01%	강남·서초가 내리고 금천·관악·구로가 올랐습니다
지방	0.00%	세종 -0.05%
서울 전세	+0.16%	성동 0.31 · 성북 0.31 · 노원 0.30 · 도봉 0.29 · 서대문 0.26
서울 전세 하락	—	서초 -0.21%(8주 연속) · 강남 -0.02%

내린 네 곳은 하락이 길어지고 있습니다. 강남과 서초가 9주 연속, 송파가 5주째 약세, 용산이 2주 연속이에요. 그런데도 서울 전체가 오른 것은 나머지 21개 구가 받쳤기 때문입니다.

경기는 수원 영통 +0.62%, 성남 분당 +0.56%, 안양 동안 +0.41%, 하남 +0.35%, 용인 기흥 +0.35%가 위쪽이고 이천 -0.17%, 평택 -0.06%가 아래쪽이었습니다.

올해 누적 — 전세가 매매를 처음 앞질렀습니다

이번 주에 하나 더 바뀐 것이 있습니다. 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률 8.35%가 매매 8.31%를 넘어섰어요. 부동산원 집계에서 전세가 매매를 앞지른 것은 처음입니다. 지난해 같은 기간에는 매매 5.53%, 전세 1.87%로 매매가 세 배 가까이 앞서 있었고요.

구	올해 매매 누적	올해 전세 누적
성북	15.21% (1위)	14.08% (1위)
서대문 ★	12.81%	—
강서	12.24%	—
구로	12.07%	—
노원	11.86%	13.52%
동대문	11.76%	—
관악 ★	11.73%	—
중구	11.02%	—
강북 ★	10.46%	10.94%
영등포	10.42%	—
중랑	10.31%	—
도봉	—	10.82%
성동	7.79%	10.84%
강동	—	8.86%
서울	8.31%	8.35%
송파	4.94%	9.75%
서초	1.09%	3.87%
강남	-0.60%	2.24%

매매 누적은 아주경제, 전세 누적은 파이낸셜뉴스가 2026년 10월 8일에 각각 집계해 실은 숫자입니다. 두 기사에 나온 구가 달라 한쪽만 있는 칸은 「—」로 두었습니다. 자치구 25곳 전체가 공표된 표는 찾지 못했어요.

표를 보시면 성동이 눈에 걸립니다. 전세는 10.84%로 서울 4위인데 매매는 7.79%로 평균 아래예요. 반대로 송파는 전세 9.75%로 높은데 매매가 4.94%에 그쳤고, 강남은 전세 2.24%·매매 -0.60%로 둘 다 바닥입니다.

전세가 먼저 오르고 값이 따라가는 것인지, 아니면 전세만 오르고 값은 따로 가는 것인지는 이 표 한 장으로는 알 수 없습니다. 다만 성동처럼 전세가 많이 오른 곳이 값에서 평균 아래인 자리는 기록해 둘 만해요.

매수우위지수 4분면을 왜 못 만들었나

이 시리즈를 설계할 때 「매수우위지수가 높은데 값은 아직 안 오른 곳」을 찾겠다고 적어 두었습니다. 사려는 사람은 붙었는데 값이 아직이면 선행 신호일 수 있으니까요. 2호와 3호에서 연속으로 미뤘는데, 이번에 돌려 보고 왜 안 되는지 알았습니다.

KB 주간 시계열 시트	지역 수	자치구가 있나
1.매매증감 · 2.전세증감 · 3.매매지수 · 4.전세지수	198곳	⭕ 있습니다
5.매수우위 · 6.매매거래활발 · 7.전세수급 · 8.전세거래활발	25곳	❌ 없습니다

매수우위지수가 들어 있는 네 시트는 시도·권역 단위입니다. 서울은 「서울특별시」·「강북14개구」·「강남11개구」 세 열로 끝납니다. 자치구별 매수우위지수는 원자료에 아예 없습니다. 기다린다고 생기는 것이 아니었어요.

그래서 방향을 바꿨습니다. 자치구를 보려면 매수우위 대신 우리가 실거래로 직접 계산한 값을 가로축에 놓으면 됩니다. 2호의 전세가율, 3호의 더 보탤 돈, 그리고 이번 호의 20억 초과 비중이 모두 그 자리예요. 매수우위지수는 앞으로 전국 시도 단위나 강북 14개구 대 강남 11개구로만 씁니다.

우리 계산과 지수가 다른 곳을 가리킵니다

마지막으로 솔직하게 적어 둘 것이 있습니다. 같은 자치구를 두고 우리 실거래 계산과 부동산원 지수가 다른 순서를 보여 줍니다.

구	같은 단지 재거래 중위 (6~9월)	표본	이번 주 지수 (10/5 기준)
노원	+4.00%	330쌍	+0.31%
도봉	+2.52%	130쌍	+0.32%
관악 ★	+1.52%	82쌍	+0.33%
강북 ★	+0.94%	58쌍	+0.35%
서대문 ★	+0.59%	97쌍	+0.36%

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래 상승률을 구해 중위값을 낸 값입니다. 구간은 2026년 6월 20일~9월 18일입니다.

순서가 거의 뒤집혀 있죠. 구간이 다르기 때문입니다. 우리 실거래 자료는 9월 18일까지라서 서대문·강북·관악이 움직인 최근 3주가 들어 있지 않아요. 노원과 도봉은 여름에 이미 움직인 곳이고요.

그래서 이번 호에서는 재거래 숫자를 본문에 쓰지 않았습니다. 섞어 쓰면 「6~9월 이야기」와 「10월 5일 이야기」가 한 문장에 들어가 버리거든요. 대신 20억 초과 비중을 썼습니다. 이건 변화가 아니라 수준이라 석 달 자료로도 흔들리지 않아요.

✔ 20억 선은 법칙이 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요

✔ 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 10월 거래는 들어 있지 않아요

✔ 거래량으로 보면 서울이 석 달 새 22.4% 줄었습니다(6월 21일~7월 20일 대 7월 21일~8월 19일)

✔ 강남 낙폭이 이번 주 줄었습니다(-0.56% → -0.34%). 방향은 또 바뀝니다

✔ 남혁우 우리은행 부동산연구원은 「강남3구는 세제개편안에 따른 정책 불확실성과 국제유가, 미국 국채금리 상승 등 고금리 장기화 우려 등으로 여전히 위축되는 모습」이라고 했습니다 (세계일보 2026년 10월 8일)

다음 주에 제가 확인할 것

하나입니다 — 서대문이 3주 연속 1위인지. 두 주는 흐름이고 세 주면 이야기가 됩니다. 3주 연속이면 서대문을 따로 한 편으로 다룰 생각이에요.

같이 보는 것 셋 — 88주가 되는지, 강남 3구 낙폭이 두 주째 줄어드는지(이번 주에 처음 줄었습니다), 그리고 성동이 20억 선 아래에서 먼저 돌아서는지. 10월 15일 목요일에 10월 2주 숫자가 나옵니다.

한 줄 정리

오른 건 20억 아래였고, 내린 건 20억 위였습니다.

혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 실거래가 공개시스템에서 사시는 구를 골라 최근 석 달을 내려받으세요. 「아파트 → 매매」에서 지역과 기간을 고르고 엑셀로 받으시면 됩니다

② 거래금액 칸을 정렬해 20억(또는 사시는 동네 기준에 맞는 금액)을 넘는 건수가 몇 %인지 세어 보세요

③ 그 비중을 이번 주 변동률 옆에 적어 보세요. 구가 서넛 모이면 경계선이 보입니다

숫자를 외우실 필요는 없어요. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 서대문·관악·금천·도봉의 올해 전세 누적 — 제가 본 기사에는 9개 구만 실려 있었습니다

· 강북·관악의 이번 주 전세 변동률, 성동·성북의 이번 주 매매 변동률 — 공표되지 않아 표에 「—」로 두었습니다

· 10월 거래량 — 실거래 자료가 9월 18일까지라 10월에 거래가 돌아섰는지 모릅니다. 관악을 다시 넣은 근거에서 거래량이 빠진 이유이기도 합니다

· 서울 전주 변동률이 매체마다 갈렸습니다 — 청년일보·서울신문은 0.09%, CBC뉴스는 0.10%로 적었어요. 두 곳이 일치하는 0.09%를 썼습니다

· 부동산원 보도자료 원문 — 개별 페이지가 열리지 않아 통계 안내 페이지 주소를 걸었습니다

· 남혁우 연구원의 용산 발언(「대출이 최고 2억원」)은 근거 제도를 확인하지 못해 뺐습니다

· 빌라·오피스텔은 들어 있지 않습니다. 이 글의 숫자는 아파트 신고분만 센 값이에요

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📌 함께 보면 좋은 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 (시리즈 3호)

· 서울 자치구 전세가율, 높은 세 곳 (시리즈 2호)

· KB 시세와 부동산원 시세는 왜 다른가

· 아파트 실거래가 조회 방법과 네 칸 읽는 법

자료 · 한국부동산원 주간 아파트가격동향 10월 1주(2026년 10월 5일 기준, 10월 8일 발표) · 파이낸셜뉴스·세계일보·아주경제·청년일보·국제뉴스·CBC뉴스·서울신문 2026년 10월 8~9일 · 20억·15억 초과 비중과 중위가, 재거래 상승률, 거래량은 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다.

지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 발언은 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.

사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
아파트 실거래가 조회에서 함께 보셔야 하는 네 칸을 정리했어요. 저희가 매주 글에 쓰는 숫자도 여기서 나옵니다.

오늘은 설명만 하지 않고 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 세어 각 칸이 실제로 어떻게 차 있는지 보여 드리겠습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 한 건을 보셨을 때 무엇을 함께 봐야 하는지를 익히시라는 글이에요.

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원문 먼저 보시려면

📄 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 공개안내

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템 (자료 받는 곳)

🏠 국토교통 통계누리 — 신고일 기준 공식통계

엑셀로 받으시면 숫자 앞에 국토부가 적어 둔 안내문 네 줄과 콜센터 번호 1533-2949가 있습니다. 화면 조회에서는 보이지 않는 대목이에요.

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국토부가 파일 첫 장에 적어 둔 것

실거래가 자료를 엑셀로 받으면 표가 바로 나오지 않습니다. 맨 위에 안내문이 네 줄 있고, 그 아래부터 거래가 시작돼요. 데이터를 다루는 쪽에서는 이 줄들을 건너뛰고 읽는데, 건너뛴 자리에 제일 중요한 말이 적혀 있습니다.

· 「본 서비스에서 제공하는 정보는 법적인 효력이 없으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다」

· 「신고정보가 실시간 변경, 해제되어 제공시점에 따라 공개건수 및 내용이 상이할 수 있는 점 참고하시기 바랍니다」

· 「본 자료는 계약일 기준입니다. (※ 7월 계약, 8월 신고건 → 7월 거래건으로 제공)」

· 「통계자료 활용시에는 수치가 왜곡될 수 있으니 참고자료로만 활용하시 바라며, 외부 공개시에는 반드시 신고일 기준으로 집계되는 공식통계를 이용하여 주시기 바랍니다」

마지막 줄이 특히 그렇습니다. 자료를 만든 쪽이 「이 숫자로 통계를 내지 마세요」라고 적어 둔 셈이거든요. 거래량 기사를 읽을 때 기준이 되는 문장입니다.

한눈에 — 함께 보는 네 칸

칸	무슨 뜻인가	우리가 센 숫자	이렇게 읽습니다
계약일	신고한 날이 아니라 계약한 날	최근 한 달은 덜 차 있습니다	최근 거래가 적어 보이는 것은 절반쯤 착시입니다
해제사유발생일	계약이 취소된 날	전국 2.07%(2,208건) · 서울 1.54%(181건)	값이 적혀 있으면 그 거래는 없던 일이 됐습니다
등기일자	소유권 이전 등기를 마친 날	9월 계약 7.6% · 6월 계약 59.3%	최근 계약은 비어 있는 것이 정상입니다
거래유형	중개거래인가 직거래인가	직거래 전국 6.7% · 서울 5.4%	직거래가 많은 곳은 시세로 읽기 어렵습니다
매수자 · 매도자	개인 · 법인 · 공공기관 · 기타	서울 법인 매도 435건 대 법인 매수 9건	분양·단체 매입이 섞이므로 그대로 읽지 않습니다

받은 파일의 칸 이름 그대로입니다. 화면 조회에서도 같은 값을 볼 수 있습니다. 숫자는 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분을 2026년 9월 19일에 받아 센 값입니다.

① 계약일 — 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다

제일 많이 어긋나는 대목입니다. 실거래가 자료의 날짜는 계약한 날이고, 신고는 그 뒤에 들어옵니다. 그래서 최근 한 달은 자료가 덜 차 있어요.

계약 주간	전국 하루 평균	서울 하루 평균	메모
6월 15~21일	414건	42.3건	6월 20일부터라 사흘치입니다
6월 22~28일	1,480건	176.9건
6월 29일~7월 5일	1,587건	188.6건	전국이 제일 많았던 주
7월 6~12일	1,443건	213.0건	서울이 제일 많았던 주
7월 13~19일	1,262건	158.0건
7월 20~26일	1,249건	161.9건
7월 27일~8월 2일	1,169건	167.1건
8월 3~9일	1,070건	128.3건
8월 10~16일	1,112건	123.0건
8월 17~23일	1,071건	90.1건
8월 24~30일	1,088건	93.3건
8월 31일~9월 6일	1,016건	72.0건
9월 7~13일	883건	49.3건
9월 14~20일	382건	17.1건	9월 18일까지라 닷새치입니다

계약 주간은 월요일부터 일요일까지입니다. 양 끝 두 주는 받은 구간이 잘려 있어 하루 평균이 낮게 나옵니다(6월 15~21일 주는 사흘치, 9월 14~20일 주는 닷새치). 그 두 줄을 빼고 보셔도 흐름은 같습니다.

서울은 하루 213건(7월 초)에서 하루 49건(9월 둘째 주)까지 내려옵니다. 전국도 1,587건에서 883건이에요. 눈으로 보면 「거래가 반으로 줄었다」가 되는데, 줄어든 데에는 두 가지가 섞여 있습니다.

하나는 실제로 거래가 준 것이고, 하나는 아직 신고되지 않은 것입니다. 이 자료만으로는 둘을 가를 수 없어요. 저희가 글마다 「자료는 몇 월 며칠까지입니다」를 적어 두는 까닭이고, 국토부가 「거래량은 신고일 기준 공식통계를 쓰라」고 적어 둔 까닭이기도 합니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 한 달 뒤에 같은 구간을 다시 받아 보시면 됩니다. 9월 줄이 얼마나 올라오는지가 신고 지연의 크기예요. 저희가 다음에 셀 숫자가 그것입니다.

② 해제사유발생일 — 취소된 계약이 섞여 있습니다

계약이 해제되면 그 자리에 날짜가 적힙니다. 거래는 목록에 남아 있고요. 전국 2,208건(2.07%), 서울 181건(1.54%)이 그런 거래였습니다.

계약월	전국 건수	해제 비율	등기 기재 (전국)	등기 기재 (서울)
2026년 6월	16,625건	2.88%	59.3%	44.1%
7월	41,967건	2.40%	39.7%	22.9%
8월	33,080건	1.73%	18.4%	7.1%
9월	14,897건	0.99%	7.6%	2.9%

6월은 20일부터, 9월은 18일까지라 건수는 한 달이 다 들어 있지 않습니다. 해제와 등기는 계약 뒤에 붙으므로 최근 달일수록 낮게 나옵니다.

계약월로 나눠 보면 6월 2.88%에서 9월 0.99%로 내려갑니다. 9월 계약이 덜 취소되는 것이 아니라, 해제가 아직 안 붙은 것이에요. 시간이 지나면 9월 줄도 2%대로 올라갑니다.

여기서 통념을 하나 확인해 봤습니다. 「해제 거래는 고가로 신고했다가 취소한 것」이라는 이야기가 널리 퍼져 있지요. 서울 해제 181건 가운데 같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 121건을 그 중위값과 맞춰 봤습니다.

무엇을 확인했나	서울 해제 거래
해제로 적힌 거래	181건 (1.54%)
같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 것	121건
그 중위값보다 높았던 거래	48건 (39.7%)
중위값 대비 평균	-1.2%
중위값 대비 중위	±0.0%

해제 거래의 가격을, 같은 단지·같은 전용면적에서 해제되지 않은 거래들의 중위값과 견준 값입니다. 견줄 거래가 없던 60건은 셈에서 빠졌습니다.

더 높았던 것은 39.7%였고, 평균은 오히려 1.2% 낮았습니다. 표본이 121건이라 이것으로 「고가 신고는 없다」고 말하기는 어렵습니다. 다만 해제 거래를 보셨다고 바로 「허위」로 단정하실 일은 아니라는 것까지는 말씀드릴 수 있어요. 그 단지의 다른 거래와 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다.

③ 등기일자 — 비어 있는 것이 정상일 때가 있습니다

2023년부터 실거래가에 등기일자가 함께 공개됩니다. 「계약은 신고했는데 등기는 안 넘어간 거래」를 가려내라는 뜻이지요. 그런데 이 칸은 읽는 법을 모르면 오히려 헷갈립니다.

9월 계약 가운데 등기일이 적힌 것은 전국 7.6%, 서울 2.9%입니다. 6월 계약은 59.3%·44.1%고요(위 표). 9월에 계약한 집은 아직 잔금도 치르지 않았으니 당연한 일이에요.

그러니 이 칸은 계약한 지 여러 달 지난 거래를 볼 때 뜻이 생깁니다. 6월에 계약했는데 10월이 되도록 등기일이 비어 있다면, 그때는 한 번 더 볼 자리예요.

④ 거래유형 — 직거래가 섞인 곳은 한 번 더

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 한 거래입니다. 전국 6.7%, 서울 5.4%인데, 자치구로 내려가면 편차가 큽니다.

자치구	거래 건수	해제 비율	직거래 비율	등기 기재	매매 중위가
노원구	1,494건	1.14%	1.5%	21.8%	6.6억 원
강서구	869건	0.81%	10.9%	18.4%	8.6억 원
구로구	718건	1.11%	1.5%	17.8%	7.2억 원
은평구	670건	1.49%	10.3%	18.5%	8.5억 원
도봉구	670건	1.49%	1.6%	17.9%	5.5억 원
성북구	663건	0.60%	2.9%	13.9%	9.8억 원
중랑구	647건	1.39%	27.0%	36.9%	6.2억 원
송파구	596건	0.84%	2.0%	13.3%	19.8억 원
강동구	558건	1.25%	3.2%	19.9%	13.7억 원
영등포구	515건	1.94%	1.6%	23.1%	13.2억 원
동대문구	477건	2.10%	2.5%	19.9%	10.5억 원
서대문구	450건	1.11%	1.6%	18.4%	10.8억 원
양천구	420건	2.86%	2.9%	16.4%	10.9억 원
관악구	391건	3.58%	1.8%	20.2%	8.2억 원
동작구	386건	0.78%	8.8%	21.2%	14.5억 원
강남구	339건	2.36%	6.2%	23.0%	27.6억 원
마포구	327건	2.75%	4.0%	18.7%	14.6억 원
서초구	303건	3.63%	16.5%	23.1%	20.3억 원
금천구	292건	0.00%	2.4%	18.8%	6.0억 원
강북구	277건	0.00%	4.0%	18.8%	7.0억 원
성동구	199건	2.01%	1.5%	16.6%	17.7억 원
광진구	158건	1.90%	7.0%	26.6%	14.0억 원
용산구	135건	1.48%	3.7%	19.3%	20.8억 원
중구	132건	6.82%	0.8%	28.0%	13.0억 원
종로구	80건	5.00%	3.8%	25.0%	10.5억 원
서울 전체	11,766건	1.54%	5.4%	20.2%	9.00억 원

거래 건수가 많은 순입니다. 중위가는 해제 거래를 뺀 값입니다. ⚠ 거래가 적은 구는 비율이 요동칩니다 — 중구는 132건에 해제 9건이라 6.82%가 되고, 금천·강북은 해제가 한 건도 없어 0.00%입니다. 100건을 밑도는 구의 비율은 그대로 읽지 않으시는 편이 좋습니다.

중랑구가 27.0%로 두드러집니다. 647건 가운데 175건이 직거래였어요. 서초구 16.5%, 강서구 10.9%, 은평구 10.3%가 뒤를 잇습니다. 반대로 중구는 0.8%, 노원·구로·성동은 1.5%대예요.

직거래가 왜 문제가 되느냐면, 가족 사이 거래가 섞일 수 있기 때문입니다. 시세와 다른 값에 오가도 이상하지 않은 거래가 평균에 들어오는 것이지요. 그래서 직거래 비율이 높은 곳의 숫자는 중개거래만 따로 세어 보시는 편이 안전합니다. 다만 중랑구가 왜 높은지는 저희도 확인하지 못했습니다.

덧붙여 등기 기재율도 구마다 다릅니다. 중랑 36.9%·중구 28.0%·광진 26.6%가 높고 송파 13.3%·성북 13.9%가 낮은데, 이것은 그 구에서 거래가 몰린 시점이 다르기 때문입니다(오래된 계약이 많으면 기재율이 높아집니다).

⑤ 덤 — 매수자·매도자 칸

파는 쪽과 사는 쪽이 개인인지 법인인지도 적혀 있습니다.

누가	전국	서울
개인이 샀다	105,140건 (98.7%)	11,428건 (97.1%)
법인이 샀다	726건 (0.7%)	9건 (0.1%)
공공기관이 샀다	518건 (0.5%)	313건 (2.7%)
개인이 팔았다	103,941건 (97.5%)	11,318건 (96.2%)
법인이 팔았다	2,413건 (2.3%)	435건 (3.7%)
공공기관이 팔았다	58건 (0.1%)	3건 (0.0%)

같은 자료에서 센 값입니다. 괄호 안은 그 지역 전체 거래에서 차지하는 비율입니다.

서울은 파는 쪽이 법인인 거래가 435건(3.7%)인데 사는 쪽이 법인인 것은 9건(0.1%)입니다. 법인이 내놓기만 하는 것처럼 보이지만, 새로 지은 아파트의 분양 물량이 여기 섞여 있어 그대로 읽으면 안 됩니다. 서울에서 공공기관이 산 거래가 313건(2.7%)인 것도 같은 이야기예요 — 매입임대처럼 제도로 사들이는 몫이 들어 있습니다.

⑥ 한 건을 시세로 읽지 않는 까닭

네 칸을 다 걸러 내고 나서도 남는 함정이 있습니다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 가격이 한 덩어리가 아니라는 것이에요.

무엇을 셌나	서울 숫자
석 달에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합	1,145개
최고가와 최저가 차이, 중위	8.7% (평균 12.2%)
차이가 20%를 넘는 조합	13.1%
3층 이하 거래, 같은 조합 중위 대비	-2.3% (978건)
4~9층	0.0% (2,017건)
10~14층	0.0% (1,464건)
15층 이상	0.0% (1,141건)

해제 거래를 뺀 서울 거래에서, 석 달 안에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합만 모아 센 값입니다.

최고가와 최저가 차이가 중위 8.7%입니다. 서울 매매 중위가 9억 원에서 8.7%면 약 7,800만 원이에요. 13.1%는 그 차이가 20%를 넘었습니다. 석 달 안에 같은 평형이 그만큼 벌어진다는 뜻입니다.

층을 함께 보면 한 겹이 풀립니다. 3층 이하는 같은 조합 중위보다 2.3% 낮았고, 4층 위로는 구간을 어떻게 나눠도 중위가 0.0%였어요. 저층 할인은 3층 아래에 몰려 있고, 그 위에서는 층보다 다른 것이 가격을 가른다는 이야기입니다(향·동·수리 상태처럼 자료에 없는 것들이지요).

직접 받아 보시려면 — 세 단계

1단계 — 사시는 구를 한 달씩 나눠 받으세요. 한 번에 받을 수 있는 기간이 정해져 있어 석 달치를 한 번에 받기 어렵습니다. 저희도 한 달씩 세 번 받았어요.

2단계 — 합칠 때 겹친 줄을 덜어내세요. 받은 구간이 조금씩 겹쳐 같은 거래가 두 번 들어옵니다. 저희는 109,496줄에서 2,927줄을 덜어 106,569건으로 셌습니다(시군구·단지명·전용면적·계약일·거래금액·층이 모두 같으면 같은 거래로 봤습니다).

3단계 — 네 칸으로 거른 뒤 중위값을 보세요. 해제 거래를 빼고, 직거래를 따로 세고, 같은 전용면적끼리 모아 중위값을 냅니다. 평균이 아니라 중위값인 까닭은 비싼 거래 한 건이 평균을 끌어올리기 때문이에요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 중랑구 직거래 27.0%의 까닭 — 확인하지 못했습니다. 숫자만 적어 두었습니다

· 신고 기한이 며칠인지 — 조문을 열지 못해 날짜를 쓰지 않았습니다. 「신고는 계약 뒤에 들어온다」까지만 적었습니다

· 해제 거래 60건 — 같은 단지·면적에 견줄 거래가 없어 가격 비교에서 빠졌습니다

· 아파트만 센 값입니다 — 빌라·오피스텔·단독주택은 자료가 따로라 들어 있지 않습니다

· 분양권·입주권 거래 — 이 자료는 아파트 매매 신고분이라 분양권은 따로 받아야 합니다

· 자료를 받은 날은 2026년 9월 19일입니다 — 같은 기간이라도 받는 날이 다르면 숫자가 달라집니다. 이 글의 모든 숫자에 그 단서가 붙습니다

저라면 한 건을 보고 판단하지 않습니다. 같은 단지·같은 면적을 석 달치로 모아 중위값을 보고, 그 안에서 해제와 직거래를 덜어낸 뒤, 3층 이하인지를 봅니다. 그러고 나서야 「이 값이 시세에 가깝다」고 생각해요.

거래량은 더 조심합니다. 최근 한 달 숫자는 아직 채워지는 중이니까요. 「9월 거래 반토막」 같은 문장을 보시면, 그 숫자를 언제 받은 자료로 센 것인지부터 확인해 보세요.

한 줄 정리

실거래가는 오늘의 값이 아니라 계약한 날의 값이고, 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다. 사시는 구를 석 달치 받아 네 칸을 함께 보세요. 한 달 뒤에 같은 자료를 다시 받아 보시면 숫자가 어떻게 채워지는지도 눈으로 확인하실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 새 자료를 받아 9월 줄이 얼마나 채워졌는지 다시 세는 것입니다. 지금 하루 25.6건인 9월 셋째 주가 한 달 뒤에 몇 건이 되는지, 그 차이가 신고 지연의 크기입니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가 — 같은 주 서울 25개 자치구를 나란히

· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 — 서울 77.0

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높고

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 자치구별 차액 총정리

📄 자료
국토교통부 실거래가 공개시스템 「아파트(매매)」 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분(2026년 9월 19일 받음) 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 계산. 안내문 네 줄은 받은 파일 첫 장의 문장을 그대로 옮겼습니다.

실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 같은 기간이라도 자료를 받는 날에 따라 건수와 내용이 달라집니다. 지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 표 구성과 계산은 세 바구니 머니랩이 직접 했습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 보장해 주는 제도가 생깁니다. 10월 6일 국무회의가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했고, 11월 13일부터 돌아갑니다.

제도 자체는 기사로 많이 다뤄졌어요. 그런데 1/3이 내 경우에 얼마인지, 그리고 이미 있는 최우선변제와 어떻게 겹치는지를 적어 둔 곳이 없었습니다. 그 두 가지를 숫자로 채웠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 전세사기 피해 보증금 「최소 3분의 1 회복」 보장…11월 13일 시행 (정책브리핑·국토교통부)

📄 소액보증금 우선변제 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🏠 피해지원프로그램 안내 (주택도시보증공사 전세사기예방센터)

지원 안내에는 이번 개정에 없던 것이 함께 있습니다 — 긴급 경·공매 유예, 대출 갈아타기, 임시 거처가 그래요. 소액임차인 표는 지역 구분이 길어, 내 주소가 어느 칸인지는 법제처 원문에서 확인하시는 편이 정확합니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 경·공매로 되찾은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 줍니다

● 신탁사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받습니다

● 신청·지급·정산은 LH가 맡고, 결정은 신청일부터 90일 이내입니다

● 시행일은 2026년 11월 13일이에요

● 서울 아파트 전세 중위로 보면 그 선은 1억 9,520만 원입니다

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무엇이 생기나 — 최소지원금과 선지급금

무엇	누가 받나	얼마를	언제 신청하나
최소지원금	경·공매로 절차가 끝난 피해자	회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액	경매차익 산정이 끝났거나 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
선지급금	신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 피해자	3분의 1 범위에서 경·공매가 끝나기 전에 먼저, 나중에 정산	LH 매입이 끝나기 전 또는 처분이 끝나기 전까지

둘 다 「돌려받는 금액」이 아니라 바닥을 깔아 주는 금액입니다. 이미 3분의 1을 넘겨 되찾았다면 더 나오지 않아요.

보증금 1억 5,000만 원이면 숫자가 이렇게 움직입니다

국토교통부가 든 예가 알기 쉬워요. 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1은 5,000만 원입니다. 두 가지 길이 각각 그 선까지 채워 줍니다.

	최소지원금을 받는 경우	선지급금을 받는 경우
이미 회복한 돈	경매 배당 2,000만 + 경매차익 1,000만 = 3,000만 원	임대료 지원 1,000만 원
새로 보태는 돈	최소지원금 2,000만 원	선지급금 4,000만 원
합계	5,000만 원	5,000만 원

두 예 모두 도착점이 같습니다 — 보증금의 3분의 1. 다른 것은 언제 받느냐예요.

신청은 LH, 결정은 90일 이내

신청·지급·정산을 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 피해자 결정과는 별개의 절차이고, 기한이 촘촘하니 달력에 적어 두시는 편이 좋아요.

무엇	기한	메모
지급 여부·금액 결정	신청일부터 90일 이내	부득이한 사정이 있으면 30일 한 번 연장
이의신청	결정을 통지받은 뒤 30일 이내	결과에 다툼이 있을 때
반납	정산 결과에 따라	반납하지 않거나 신고하지 않으면 위반 횟수별 최대 3,000만 원 과태료

과태료 조항이 들어간 것은 선지급이 있기 때문입니다. 먼저 받고 나중에 정산하는 구조라 돌려줄 일이 생깁니다.

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★ 3분의 1 선을 최우선변제와 나란히 놓으면

여기서부터가 기사에 없던 대목입니다. 소액임차인이면 경매에서 다른 빚보다 먼저 받는 돈이 이미 있어요. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정해 둔 금액입니다.

지역	소액임차인 상한	최우선변제액	변제액 × 3	상한과의 차이
서울	1억 6,500만	5,500만	1억 6,500만	0원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만	4,800만	1억 4,400만	100만 낮음
광역시·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만	2,800만	8,400만	100만 낮음
그 밖의 지역	7,500만	2,500만	7,500만	0원

최우선변제액에 3을 곱하면 소액임차인 상한이 나옵니다. 서울과 그 밖의 지역은 한 푼도 어긋나지 않고, 나머지 두 구간은 100만 원 낮아요. 우연이라고 보기 어려운 모양입니다.

그러니 소액임차인 구간이면 최우선변제만으로 3분의 1 선에 닿습니다. 새 제도가 실제로 돈을 보태는 자리는 두 곳이에요.

· 그 구간을 넘는 보증금 — 서울이면 1억 6,500만 원을 넘는 전세입니다

· 소액임차인인데도 다 받지 못한 경우 — 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 주고(시행령 제10조제2항), 같은 집에 임차인이 여럿이면 비례해 나눠 줍니다(제10조제3항). 다가구주택에서 흔한 일이에요

⚠ 소액임차인 기준은 담보물권이 설정된 날을 따릅니다. 2023년 2월 21일 전에 근저당이 잡혔다면 그때의 옛 기준이 적용돼요. 등기부에서 날짜를 먼저 보셔야 합니다.

★ 아파트 전세로 보면 3분의 1 선이 얼마인가

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 12만 8,895건을 직접 세어 봤습니다. 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 두 구간 신고분이에요.

지역	전세 건수	중위 보증금	3분의 1 선	소액임차인 구간
서울	14,101	5억 8,560만	1억 9,520만	2.7%
경기	22,424	3억 3,000만	1억 1,000만	5.8%
인천	3,968	3억	1억	2.8%
부산	3,562	2억 5,000만	8,333만	3.9%
강원	1,424	1억 6,500만	5,500만	19.4%
전국	61,480	3억 500만	1억 167만	6.1%

서울 최우선변제 5,500만 원은 중위 보증금의 9.4%입니다. 3분의 1 선까지 1억 4,020만 원이 비어 있어요. 이 빈칸이 새 제도가 메우려는 자리입니다.

거꾸로 강원은 소액임차인 구간이 19.4%로 두껍습니다. 전북 16.9%, 경북 12.4%, 충남 11.7%도 그래요. 지방에서는 최우선변제만으로 3분의 1에 닿는 계약이 서울보다 훨씬 많다는 뜻입니다.

⚠ 소액임차인 지역 구분(과밀억제권역 등)과 행정구역이 정확히 맞지는 않습니다. 경기·인천은 한 도 안에서도 구간이 갈려요. 표의 「소액임차인 구간」은 그 시·도의 대표 기준으로 센 어림값입니다.

★ 서울 자치구 25곳, 3분의 1 선은 이만큼 다릅니다

같은 서울인데 노원 1억 500만 원부터 강남 2억 9,667만 원까지 2.8배 벌어집니다. 3분의 1 선 오름차순으로 놓았습니다.

자치구	전세 건수	중위 보증금	3분의 1 선	소액임차인 구간
노원	1,153	3억 1,500만	1억 500만	5.5%
도봉	351	3억 5,000만	1억 1,667만	4.6%
중랑	377	3억 6,750만	1억 2,250만	12.2%
강서	1,062	4억	1억 3,333만	2.5%
구로	468	4억 750만	1억 3,583만	6.6%
금천	138	4억 975만	1억 3,658만	4.3%
강북	179	4억 2,000만	1억 4,000만	2.8%
은평	681	4억 5,000만	1억 5,000만	5.7%
관악	308	5억 2,000만	1억 7,333만	0.6%
양천	782	5억 5,325만	1억 8,442만	1.4%
성북	492	5억 7,725만	1억 9,242만	0.6%
강동	906	6억	2억	1.7%
동대문	402	6억	2억	3.7%
서대문	386	6억 3,000만	2억 1,000만	0.8%
영등포	610	6억 3,000만	2억 1,000만	1.3%
중	178	6억 7,600만	2억 2,533만	3.9%
마포	715	7억	2억 3,333만	5.9%
동작	535	7억	2억 3,333만	0.6%
종로	90	7억 850만	2억 3,617만	4.4%
광진	242	7억 3,000만	2억 4,333만	1.7%
용산	357	7억 4,000만	2억 4,667만	1.4%
성동	552	7억 5,100만	2억 5,033만	0.7%
송파	1,141	7억 8,000만	2억 6,000만	0.6%
서초	884	8억 8,000만	2억 9,333만	0.6%
강남	1,112	8억 9,000만	2억 9,667만	0.3%

오른쪽 끝 칸(소액임차인 구간)이 1% 아래인 구가 여덟 곳입니다 — 강남 0.3% · 서초·송파·동작·관악·성북 각 0.6% · 성동 0.7% · 서대문 0.8%. 이 동네에서는 아파트 전세 100건에 한 건도 최우선변제 구간에 들지 않습니다.

⚠ 아파트 신고분만 센 값입니다. 전세사기 피해는 다세대·다가구·오피스텔에 몰려 있어, 이 표는 보증금 수준을 가늠하는 참고선으로 보시는 편이 맞습니다. 피해주택의 보증금 분포는 1차 자료로 확인하지 못했습니다.

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피해 규모는 어디까지 왔나

8월 말 기준으로 전세사기피해자 결정은 누적 4만 936건입니다. 8월 한 달에 658건이 더해졌어요(신규 627건 + 이의신청 인용 31건). 심의 중인 건이 1,798건 남아 있습니다.

피해주택 매입은 누적 1만 718호, 월평균 716호입니다. 지원 건수로는 7만 7,805건이고, 긴급 경·공매 유예 협조요청이 1,225건이에요. 내국인 4만 389건에 외국인이 547건(1.3%) 포함돼 있습니다.

헤럴드경제와 아시아경제가 같은 숫자를 전했습니다(2026년 9월 7일). 9월분은 아직 공표되지 않아 8월 말 기준을 썼습니다.

그 밖에 바뀐 것 셋

· 임대인의 채무·연체 현황을 신용정보집중기관에서 조회하는 절차가 생깁니다. 피해 판정과 지원 심사에서 임대인의 상태를 확인하는 길이에요

· 공공주택사업자가 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환채무를 떠안았을 때, 그 비용을 주택 취득 비용에 넣을 수 있게 됩니다. 한 건물에 피해자와 비피해자가 섞여 있어 매입이 막히던 대목입니다

· 전세사기 피해자 협동조합이 세운 부동산투자회사에 지방정부가 행정·재정을 지원하는 기준이 생깁니다

✔ 계약서를 꺼내 보증금 ÷ 3을 적어 둡니다. 이 제도가 말하는 바닥이에요

✔ 등기부에서 선순위 근저당 설정일을 봅니다. 2023년 2월 21일 전이면 옛 소액임차인 기준이 적용됩니다

✔ 전입신고와 확정일자 날짜를 봅니다. 이 둘이 없으면 우선변제가 시작되지 않아요

✔ 저라면 지원을 기다리기 전에 피해자 결정 신청부터 챙깁니다. 결정을 받아야 그다음 절차가 열립니다

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혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 내 보증금의 3분의 1을 적습니다. 1억 8,000만 원이면 6,000만 원이에요. 이 숫자가 기준선입니다.

② 내가 소액임차인인지 봅니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 과밀억제권역은 1억 4,500만, 광역시는 8,500만, 그 밖은 7,500만 원이 상한이에요. 기준이 되는 날은 계약일이 아니라 근저당이 잡힌 날입니다.

③ 두 숫자를 견줍니다. 소액임차인이고 우선변제를 온전히 받는다면 ①에 거의 닿습니다. 상한을 넘는 보증금이라면 그 차이만큼이 이 제도가 메우려는 폭이에요.

세 단계는 「얼마를 받는다」가 아니라 「내가 어느 쪽에 서 있나」를 가르는 것입니다. 실제 지급액은 경·공매 결과에 따라 달라집니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 시행령 조문 원문을 열지 못했습니다. 글을 쓴 날 아침 정책브리핑·주택도시보증공사·LH 누리집이 모두 응답하지 않았습니다. 제도 숫자는 헤럴드경제·아주경제·데일리안·서울경제·대한건설경제 다섯 곳이 일치하는 값으로 맞췄습니다

· 피해주택의 보증금 분포를 1차 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 아파트 전세 숫자를 참고선이라고 두 자리에 적었습니다

· 9월 피해자 결정 수치는 아직 공표되지 않았습니다

· 지역별 지급 실적 전망은 쓰지 않았습니다. 시행 전이라 근거가 없습니다

· 소액임차인 지역 구분과 행정구역이 정확히 맞지 않는 대목은 어림값이라고 표 아래에 적었습니다

· 신청 서식과 창구는 아직 공개되지 않았습니다. 11월 13일 전에 나오면 이 글을 갱신하겠습니다

한 줄 정리

3분의 1은 돌려받는 금액이 아니라 채워 주는 선입니다. 내 보증금을 3으로 나눈 숫자 하나, 그리고 등기부의 근저당 날짜 하나. 이 둘을 적어 두시면 11월에 무엇을 확인해야 할지가 정해집니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 25개 구 실제 숫자

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높았습니다

자료 — 국토교통부 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안(2026년 10월 6일 국무회의 의결, 정책브리핑) · 주택임대차보호법 제8조·시행령 제10조·제11조(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 피해자 결정 4만 936건과 매입 1만 718호는 2026년 8월 말 기준(헤럴드경제·아시아경제) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 신고분 12만 8,895건을 직접 계산.

숫자는 공개된 자료로 저희가 센 것이고 개별 사정에 따라 달라집니다. 지원 신청과 법률 판단은 전세피해지원센터와 변호사께 확인하십시오. 틀린 곳을 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세 바구니 머니랩

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
재개발 재건축 차이를 한자리에 정리했어요. 이름은 비슷한데, 「도시 및 주거환경정비법」이 갈라놓은 대목은 뚜렷합니다.

오늘은 조문을 직접 열어 여덟 줄로 모았습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 우리 단지가 어느 쪽인지 알면 그다음에 무엇을 봐야 하는지가 정해진다는 이야기예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 도시 및 주거환경정비법 제35조 (조합설립인가 등) — 국가법령정보센터
📄 같은 법 제39조 (조합원의 자격 등)
📄 찾기쉬운 생활법령정보 — 재개발사업 · 재건축사업 (법제처)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

조문에는 동의율 숫자와 지위 양도 제한의 예외 사유가 한 줄씩 적혀 있습니다. 정보몽땅에서는 우리 단지가 재개발인지 재건축인지, 어느 단계까지 왔는지 구역 이름으로 찾아볼 수 있어요.

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한눈에 — 법이 갈라놓은 여덟 줄

무엇이	재개발	재건축	근거
조합원이 되는 사람	토지 또는 건축물의 소유자, 그 지상권자	건축물 및 그 부속토지의 소유자	제2조 제9호
조합 가입	동의하지 않아도 조합원 (당연가입)	동의한 사람이 조합원 (임의가입)	제39조 제1항
조합설립 동의	토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상	동별 과반수 + 전체 100분의 70 + 토지면적 100분의 70	제35조 제2·3항
사전 절차	노후·불량건축물 밀집 등 입안 대상 요건	재건축진단 (옛 안전진단)	제12조·제13조
반대하는 사람	수용할 수 있음 (토지보상법 적용)	매도청구 (촉구 뒤 2개월)	제63조 · 제64조
세입자 주거이전비·이사비	3개월 이상 거주 세입자에게 가구원 수별 4개월분	지급 근거 조항 없음	토지보상법 제78조
초과이익 부담금	대상이 아님	부과 대상 (부과일부터 6개월 내 납부)	재건축초과이익환수법
지위 양도 제한 (투기과열지구)	관리처분계획 인가 후 양수하면 조합원이 못 됨	조합설립인가 후 양수하면 조합원이 못 됨	제39조 제2항

여덟 줄 가운데 첫 줄 하나가 나머지를 거의 다 끌고 갑니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.

갈림길은 한 줄입니다 — 「토지등소유자」

법은 조합원이 될 사람을 「토지등소유자」라고 부릅니다. 그 뜻이 두 사업에서 다릅니다(제2조 제9호).

재개발은 「토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자」입니다. 「또는」이라 땅만 있어도, 건물만 있어도 조합원이 됩니다. 땅을 빌려 쓰는 지상권자까지 들어가요.

재건축은 「건축물 및 그 부속토지의 소유자」입니다. 「및」으로 묶여 있어 둘 다 있어야 해요. 아파트 한 채를 가지고 계시면 보통 건물과 대지권이 함께 등기돼 있지만, 대지권이 빠진 집이나 상가·토지만 가진 경우에는 조합원이 되지 못합니다.

글자 하나 차이 같지만, 여기서 누가 사업에 참여하는지가 정해지고 동의율의 모수도 달라집니다.

당연가입과 임의가입

재개발은 당연가입제입니다. 조합설립에 동의하지 않았어도 토지등소유자면 조합원이 돼요. 그래서 「반대했으니 나는 상관없다」가 성립하지 않습니다.

재건축은 임의가입제입니다. 동의한 분이 조합원이 되고, 동의하지 않으면 조합 밖에 남습니다. 대신 조합이 매도청구로 그 집을 사 갈 수 있어요(아래에서 다시 봅니다).

조합을 세울 때 필요한 동의

요건	재개발	재건축
사람 수	토지등소유자 4분의 3 이상	전체 구분소유자 100분의 70 이상
토지면적	2분의 1 이상	100분의 70 이상
동별 요건	없음	공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수
주택단지가 아닌 지역	—	토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 3분의 2 이상

제35조가 정합니다. 숫자만 보면 재건축이 더 낮습니다. 다만 재건축에는 동별 과반수라는 조건이 하나 더 붙어서, 한 동이라도 반대가 많으면 전체 70%를 넘겨도 막힙니다.

여기서 꼭 확인하실 대목이 하나 있어요. 재건축의 100분의 70은 예전에 4분의 3(75%)이었습니다. 2025년에 낮아졌어요. 그런데 검색하면 아직 75%로 적힌 글이 많습니다. 동의서를 받고 계시거나 진행 상황을 따라가고 계시다면 지금 조문의 숫자로 보셔야 합니다.

사전 절차 — 「재건축진단」으로 이름이 바뀌었습니다

재건축은 진단을 통과해야 정비계획 입안으로 갑니다(제12조·제13조). 1994년부터 「안전진단」이라 부르던 그 절차인데, 이름이 「재건축진단」으로 바뀌었습니다. 구조안전성과 함께 주거환경이 적합한지도 봅니다.

사람들은 여전히 「안전진단」으로 검색합니다. 구청 안내문이나 조합 공고에 「재건축진단」이라고 적혀 있어도 같은 절차라고 보시면 됩니다.

재개발에는 이 절차가 없습니다. 대신 노후·불량건축물이 밀집했는지 같은 입안 대상 요건을 봅니다(제8조 제1항).

끝까지 반대하면 어떻게 되나

때	재개발	재건축
조합설립에 동의하지 않았을 때	조합원 자격은 그대로 (당연가입)	서면으로 동의 여부를 묻고 2개월이 지나면 매도청구 (제64조)
분양신청을 하지 않았을 때	현금청산 — 끝내 합의가 안 되면 수용 절차 (제63조)	관리처분계획 인가·고시 뒤 90일 협의, 그 뒤 60일 안에 매도청구 소송 (제73조)
값을 정하는 방식	토지보상법에 따른 보상	시가로 매도를 청구

재개발은 공익사업으로 보아 토지보상법이 적용됩니다(제63조). 그래서 수용이 가능하고, 뒤에 나오는 세입자 보상도 여기서 따라옵니다.

재건축에는 수용 권한이 없습니다. 대신 매도청구가 있어요. 동의할 것인지 서면으로 묻고 2개월이 지나면 팔라고 청구할 수 있습니다(제64조). 분양신청을 하지 않은 분에게는 관리처분계획 인가·고시 뒤 90일간 협의하고, 그 뒤 60일 안에 매도청구 소송을 냅니다(제73조). 이 60일을 넘기면 조합이 지연 이자를 물게 돼 있어, 절차가 생각보다 빠르게 움직입니다.

세입자 보상이 한쪽에 있습니다

항목	재개발	재건축
주거이전비	정비구역에서 3개월 이상 거주한 세입자에게 가구원 수별 4개월분	근거 조항 없음
이사비	보상 대상	근거 조항 없음
영업손실보상	보상 대상	근거 조항 없음
왜 갈리나	토지를 수용할 권한이 있어 토지보상법이 적용된다	수용 권한이 없어 유추적용되지 않는다 (대법원)

재개발 구역에서 3개월 이상 살던 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받습니다. 기준은 통계청 가계조사의 도시근로자 가구원수별 월평균 가계지출비예요. 이사비도 함께 나옵니다.

재건축에는 그 근거 조항이 없습니다. 대법원도 토지보상법 규정은 수용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 없는 재건축에는 유추적용되지 않는다고 보았습니다.

세를 놓고 계시거나 세를 들어 계시다면, 어느 쪽 사업인지에 따라 셈이 완전히 달라집니다. 이 대목이 실제로 분쟁이 제일 많은 자리이기도 해요.

재건축에 붙는 부담금

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 대상을 재건축사업으로 못박아 두었습니다. 재개발은 대상이 아니에요.

셈법은 끝난 시점의 집값에서 시작 시점의 집값과 그동안의 정상 주택가격 상승분, 그리고 개발비용을 빼는 방식입니다. 남은 금액을 구간별로 나누어 부과율을 매기고, 부과일부터 6개월 안에 냅니다.

재건축을 셈하실 때는 분담금 말고 이 부담금을 한 칸 더 잡아 두셔야 합니다. 재개발 계산서에는 없는 줄이거든요.

언제까지 팔 수 있나

구분	재개발	재건축
막히는 시점	관리처분계획의 인가 후	조합설립인가 후
막히면 어떻게 되나	양수해도 조합원이 되지 못한다 (제39조 제2항)	같다
예외	상속·이혼, 세대원의 직업상 사정, 질병 치료, 해외 이주 등	같다
조합원이 못 되면	사업시행자가 손실보상을 한다 (제39조 제3항)	같다

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 막힙니다. 조문은 이렇게 적혀 있어요 — 「투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다」(제39조 제2항).

같은 투기과열지구라도 재개발 쪽이 한참 뒤입니다. 조합설립과 관리처분 사이에 사업시행인가·감정평가·분양신청이 다 들어가니까요. 상속·이혼, 세대원의 직업상 사정이나 질병 치료, 해외 이주 같은 예외는 조문과 시행령에 적혀 있습니다.

제도가 다르면 분양가도 그대로 견줄 수 없습니다

단지	사업 종류	전용 84㎡ 조합원 분양가
한남5구역	재개발	25억 8,000만 원
잠실주공5단지	재건축	30억 3,078만 원
은마아파트	재건축	32억 3,000만 원

2026년 9월 말, 같은 주에 조합원 분양신청을 받은 세 곳입니다. 숫자만 보면 한남5가 제일 낮아 보여요.

그런데 한남5는 재개발이고 나머지 둘은 재건축입니다. 조합원 분양가는 사업비와 종전 자산을 함께 놓고 정해지고, 재건축에는 초과이익 부담금이 따로 붙습니다. 금액만 떼어 싸다·비싸다로 읽으면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

견주실 때는 같은 제도끼리, 같은 시점끼리 놓으세요. 그리고 분양가보다 내 권리가액과의 차이가 실제로 낼 돈을 정합니다.

✔ 우리 단지가 어느 쪽인지 정보몽땅에서 먼저 확인합니다
✔ 재건축이면 등기부에서 건물과 대지권이 함께 있는지 봅니다
✔ 재건축이면 초과이익 부담금을 셈에 넣습니다 — 재개발에는 없습니다
✔ 파실 생각이 있으면 지위 양도가 막히는 시점을 달력에 적습니다

다른 구역에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 어느 구역에나 그대로 쓸 수 있어요.

1단계 — 어느 사업인지부터 확인합니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서 구역 이름으로 검색하면 「재개발」인지 「재건축」인지, 그리고 지금 어느 단계인지가 나옵니다. 이름에 「주택재개발정비사업」·「주택재건축정비사업」이 붙어 있어요.
2단계 — 위 여덟 줄 표를 우리 상황에 대입합니다. 집을 가지고 계신지, 세를 놓고 계신지, 파실 생각이 있는지에 따라 봐야 할 줄이 달라집니다.
3단계 — 숫자는 조문에서 다시 확인합니다. 동의율처럼 개정이 잦은 숫자는 블로그 글이 옛 값을 그대로 쓰고 있을 수 있습니다. 국가법령정보센터에서 조문을 한 번 열어 보시면 끝납니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 취득세·양도세 차이 — 세법 조문이 따로라 한 글에 담으면 둘 다 얕아집니다. 다음 편으로 미뤘습니다
· 소규모재건축·가로주택정비사업 — 근거 법(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)이 달라 뺐습니다
· 재건축 동의율이 70%로 낮아진 시행일 — 매체가 2025년 5월 1일로 적었으나 부칙 원문을 열지 못했습니다
· 동별 요건이 상가(복리시설)에 어떻게 적용되는지 — 조문으로 확인하지 못했습니다
· 초과이익 부담금의 구간별 부과율 — 금액 구간은 별도 조문이라 이 글에서는 셈법까지만 적었습니다
· 조합 정관으로 달라지는 부분 — 구역마다 달라 일반화하지 않았습니다

한 줄 정리

저라면 「우리 단지가 어느 쪽인가」를 먼저 확인합니다. 그다음 재건축이면 대지권이 함께 있는지와 부담금을, 재개발이면 세입자와 지위 양도 시점을 봅니다. 순서를 익혀 두시면 다른 구역에도 그대로 쓰실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 「재개발 재건축 세금 차이 — 취득세와 양도세」. 같은 자로 잰 표로 만들어 오겠습니다.

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· 래미안 레비르 성수 총정리 — 지금 정해진 것과 아직 아닌 것

📄 자료
국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법」 제2조·제8조·제12조·제13조·제35조·제39조·제63조·제64조·제73조 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(재개발사업·재건축사업·재건축초과이익 환수) · 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 · 위클리한국주택경제신문 · 머니투데이(2026. 9. 29) · 한국경제(2024. 11. 27) · 하우징헤럴드

조문 문구는 국가법령정보센터에서 직접 열어 확인했고, 표 구성과 대조는 세 바구니 머니랩이 했습니다. 구역마다 조건이 달라 개별 사안은 조합과 자치구에서 확인하셔야 합니다. 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.