세 바구니 머니랩

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  • 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나 – 공사비 12조, 2구역이 가장 빠르다

    안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

    지난 글에서 분당 선도지구를 정리했는데, 이번엔 서울 재건축의 상징인 압구정이에요.
    9월 3일 머니투데이 기사에 2~5구역 현황이 한 표로 정리돼 있어서, 제 나름대로 다시 읽어봤습니다.

    1. 30초 요약

    핵심 요약

    ✔ 압구정 2·3·4·5구역 총공사비 11조 9,213억 원, 합치면 약 10,600가구
    ✔ 3구역이 가장 큼: 5,175가구 · 공사비 5조 5,610억 원
    ✔ 시공사는 현대건설이 3곳(2·3·5구역), 삼성물산이 1곳(4구역)
    ✔ 가장 빠른 곳은 2구역: 7월 통합심의 조건부 통과 → 사업시행인가 진행 중
    ✔ 3구역은 8월 31일 통합심의 접수, 4구역은 11월 통합심의 예정

    2. 구역별 현황표

    구역시공사공사비재건축 계획현재 단계
    2구역현대건설2조 7,489억 원최고 66층 · 2,381가구통합심의 조건부 통과 (7월)
    3구역현대건설5조 5,610억 원최고 65층 · 5,175가구통합심의 접수 (8월 31일)
    4구역삼성물산2조 1,154억 원최고 67층 · 1,664가구공사도급계약 체결, 11월 통합심의 예정
    5구역현대건설1조 4,960억 원최고 68층 · 1,397가구도급계약 조건 협의 중
    합계11조 9,213억 원약 10,600가구

    ※ 출처: 머니투데이 2026.9.3 기사 정리. 계획은 추진 과정에서 바뀔 수 있어요.

    3. 표에서 눈에 띈 것 세 가지

    ① 순서가 정해지고 있어요

    2구역이 7월에 압구정에서 처음으로 통합심의를 통과했고,
    3구역이 8월 말 접수, 4구역이 11월 접수 예정이에요.
    2구역 → 3구역 → 4구역 → 5구역 순으로 인허가가 이어질 가능성이 커 보여요.

    ② 시공사 선정은 5월에 몰아서 끝났어요

    4구역(5월 23일, 삼성물산) → 3구역(5월 25일, 현대건설) → 5구역(5월 30일, 현대건설).
    일주일 사이에 세 곳이 시공사를 정했고, 결과적으로 압구정 4개 구역 중 3곳이 현대건설이에요.
    ‘압구정 현대’라는 이름이 재건축 후에도 이어지는 셈이죠.

    ③ 3구역 하나가 나머지 세 곳을 합친 규모예요

    3구역 공사비 5조 5,610억 원은 2·4·5구역을 다 더한 6조 3,603억 원에 가까워요.
    가구 수도 5,175가구로 절반에 육박하고요.
    3구역 일정이 곧 압구정 전체 일정을 좌우한다고 봐도 될 것 같아요.

    4. 왜 이렇게 속도를 내나요?

    기사에서는 강남구청의 적극적인 행정 지원과 높은 사업성을 이유로 꼽았어요.

    제 생각을 조금 보태면, 공사비가 계속 오르는 시기라 인허가와 도급계약을 먼저 마치는 쪽이 유리하고,
    같은 압구정 안에서 이주 시기가 겹치면 전세 시장에 부담이 커지기 때문에
    구역별로 순서를 나눠 가는 게 자연스러운 흐름이기도 해요.

    5. 앞으로 볼 포인트

    2구역의 사업시행인가가 언제 나오는지가 첫 번째 관전 포인트예요.
    그다음은 3구역 통합심의 결과, 그리고 5구역의 도급계약 조건이 어떻게 정리되는지예요.

    이 세 가지가 정리되면 압구정의 이주·착공 시간표가 대략 보일 거예요.
    저도 단계마다 짧게 업데이트해 볼게요.

    마무리

    핵심 요약

    ✔ 압구정 2~5구역, 공사비 12조 · 약 10,600가구 재건축
    ✔ 진행 속도는 2구역 > 3구역 > 4구역 > 5구역
    ✔ 시공사는 현대건설 3곳, 삼성물산 1곳
    ✔ 관전 포인트: 2구역 사업시행인가, 3구역 통합심의, 5구역 도급계약

    지난 분당 선도지구 글과 같이 보시면, 서울 도심 재건축과 1기 신도시 재건축이 어떤 속도로 움직이는지 비교가 돼요.

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  • 분당 선도지구 4곳 한눈에 정리 – 가구 수 얼마나 늘고, 어떤 건설사가 노릴까

    안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

    1기 신도시 재건축의 첫 주자, 분당 선도지구 4곳이 올해 1월 특별정비구역 지정을 모두 마쳤어요.
    이제 시공사 선정 단계로 넘어가는 시점이라, 현황을 표 하나로 정리해 봤습니다.

    1. 30초 요약

    핵심 요약

    ✔ 분당 선도지구는 양지마을 · 시범단지 · 샛별마을 · 목련마을 4곳
    ✔ 4곳 합쳐 현재 12,054가구 → 재건축 후 20,413가구 (약 1.7배)
    ✔ 가장 큰 곳은 양지마을(6,839가구), 가장 높은 곳은 시범단지(최고 65층)
    ✔ 3곳은 신탁 방식, 목련마을만 LH 공공 방식
    ✔ 삼성물산 · 현대건설 · GS건설 · 대우건설 등 대형 건설사가 관심

    2. 4개 구역 현황표

    사업지구성 단지시행 방식현재 가구재건축 후관심 건설사
    양지마을금호·청구·한양대신자산신탁4,3926,839 (최고 37층)삼성물산, 현대건설, GS건설
    시범단지우성·현대한국자산신탁3,7126,049 (최고 65층)현대건설, 삼성물산, DL이앤씨, GS건설, IPARK현대산업개발
    샛별마을동성·라이프·우방·삼부·현대하나자산신탁2,8435,050 (최고 49층)GS건설, 대우건설
    목련마을대원·성환·두원·드래곤삼성그린·미원·화성·대진LH (공공)1,1072,475 (최고 35층)현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설, IPARK현대산업개발

    ※ 가구 수와 계획은 추진 과정에서 바뀔 수 있어요. (출처: 시사저널e 정리 자료)

    3. 표에서 눈에 띈 것 세 가지

    ① 양지마을이 ‘대어’예요

    현재 4,392가구에서 6,839가구로, 4곳 중 규모가 가장 커요.
    이 한 곳의 공공기여 평가액만 약 1조 원 규모라고 해요.
    삼성물산·현대건설·GS건설이 관심을 보이는 이유가 여기 있어요.

    ② 시범단지는 ‘높이’로 승부

    최고 65층 계획이라 분당의 스카이라인이 완전히 바뀌는 곳이에요.
    관심 건설사도 5곳으로 가장 많아서 수주 경쟁이 가장 치열할 것 같아요.

    ③ 목련마을만 공공 방식

    나머지 3곳은 신탁사가 시행을 맡고, 목련마을만 LH가 시행해요.
    규모는 가장 작지만 공공 방식이라 속도나 조건이 어떻게 다를지 지켜볼 포인트예요.

    4. 앞으로 일정은?

    선도지구 4곳은 2024년 11월에 선정됐고, 2026년 1월에 특별정비구역 지정이 모두 끝났어요.
    다음 단계가 시공사 선정이고, 성남시가 밝힌 목표는 2035년 준공이에요.

    시공사 선정 결과에 따라 브랜드와 사업 조건이 정해지니, 관심 있는 분들은 각 구역의 총회 일정을 챙겨보시면 좋겠어요.

    저는 분당뿐 아니라 일산·평촌·산본·중동 선도지구가 같은 순서를 밟는지도 계속 따라가 볼 생각이에요.

    마무리

    핵심 요약

    ✔ 분당 선도지구 4곳, 12,054가구 → 20,413가구
    ✔ 규모는 양지마을, 높이는 시범단지, 방식은 목련마을(공공)이 포인트
    ✔ 2026년 특별정비구역 지정 완료 → 시공사 선정 → 2035년 준공 목표

    1기 신도시 재건축은 앞으로 10년 부동산 시장의 큰 줄기 중 하나예요.
    세 바구니 머니랩에서 단계마다 짧게 정리해 드릴게요.

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  • 자동말소 임대주택 양도세, 실제로 이렇게 계산했어요 (8년 임대 후 매도 사례)

    안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

    지난 글에서 “등록임대주택은 2027년 말까지 팔아야 혜택 100%”라는 이야기를 했는데요.
    이번에는 그 혜택이 실제 세금에서 얼마나 차이 나는지, 제 사례로 직접 계산해 봤어요.

    이 글의 날짜는 전부 제 실제 일정이에요.
    다만 매수가 7억 · 매도가 11억과 공시가격은 계산 방법을 보여드리기 위한 예시 숫자입니다.
    여러분 숫자를 넣어서 같은 순서로 따라오시면 돼요.

    ※ 저는 세무 전문가가 아니에요. 계산 흐름을 이해하는 용도로 봐주시고, 신고는 꼭 세무사와 함께 하세요.

    1. 제 사례 요약

    핵심 요약

    ✔ 취득일: 2018년 3월 20일
    ✔ 임대개시일: 2018년 3월 27일 (8년 장기일반민간임대주택 등록)
    ✔ 자동말소일: 2026년 3월 26일 (8년 의무임대기간 만료)
    ✔ 매도계약일: 2026년 7월 4일
    ✔ 양도일(잔금일): 2026년 10월 2일
    ✔ 매수가 7억 원 → 매도가 11억 원 (예시)

    포인트는 두 가지예요.

    하나, 취득한 지 8년 6개월 만에 팔아요.
    둘, 임대는 8년 채웠지만 말소 이후에도 6개월간 더 보유하다가 팔아요.

    이 ‘말소 이후 6개월’이 계산을 살짝 복잡하게 만드는 부분이에요.

    2. 왜 그냥 계산하면 안 되나요?

    등록임대주택의 장기보유특별공제 50% 특례는 ‘전체 양도차익’이 아니라 ‘임대기간 중 생긴 양도차익’에만 적용돼요.

    그래서 양도차익을 두 덩어리로 나눠야 해요.

    • 임대기간 중 생긴 차익 → 장특공 50%
    • 그 외 기간 차익 → 일반 장특공 (1년 2%, 최대 30%)

    두 덩어리로 나누는 기준은 ‘실거래가’가 아니라 ‘기준시가(공시가격)’예요.
    그래서 계산 전에 공시가격부터 찾아야 합니다.

    3. 준비물: 공시가격 4개

    부동산공시가격알리미에서 우리 집 공동주택 공시가격을 연도별로 조회하세요.

    필요한 건 아래 4개 시점의 기준시가예요.
    주의할 점은 공시가격은 매년 4월 말에 고시되기 때문에, 그 이전 날짜는 ‘전년도 공시가격’을 쓴다는 거예요.

    시점날짜적용 공시가격예시 금액
    취득일2018.3.202017년 공시가격4억 5천만 원
    임대개시일2018.3.272017년 공시가격4억 5천만 원
    임대종료일(자동말소일)2026.3.262025년 공시가격7억 5천만 원
    양도일2026.10.22026년 공시가격8억 원

    제 경우 취득일과 임대개시일이 일주일 차이라 같은 공시가격이 적용돼요.
    그래서 ‘임대 시작 전’ 구간의 차익은 0이고, 나눌 건 ‘말소 이후 6개월’ 구간뿐이에요.

    4. 계산 1단계: 양도차익 구하기

    항목금액 (예시)
    양도가액11억 원
    취득가액7억 원
    필요경비 (취득세, 중개수수료, 법무사비 등)2,000만 원
    양도차익3억 8,000만 원

    필요경비는 영수증이 있는 것만 인정돼요.
    취득 당시 취득세 영수증, 중개수수료 현금영수증, 새시 교체 같은 자본적 지출 증빙을 미리 모아두세요.

    5. 계산 2단계: 임대기간분 차익 나누기

    공식은 이래요.

    임대기간 중 차익 = 양도차익 × (임대종료일 기준시가 − 임대개시일 기준시가) ÷ (양도일 기준시가 − 취득일 기준시가)

    제 숫자를 넣으면,

    (7억 5천 − 4억 5천) ÷ (8억 − 4억 5천) = 3억 ÷ 3억 5천 = 약 85.7%

    구분비율금액 (예시)
    임대기간 중 차익85.7%3억 2,570만 원
    말소 이후 차익14.3%5,430만 원

    말소 후 6개월 더 갖고 있었더니 차익의 14%가 특례 밖으로 빠졌어요.
    말소 직후에 팔았다면 이 비율이 거의 100%였을 거예요.

    6. 계산 3단계: 장기보유특별공제 적용

    구분차익공제율공제액
    임대기간 중 차익3억 2,570만 원50% (특례)1억 6,285만 원
    말소 이후 차익5,430만 원16% (8년 보유, 일반)869만 원
    합계3억 8,000만 원1억 7,154만 원

    일반 공제율은 전체 보유기간 기준이에요.
    2018년 3월부터 2026년 10월까지 8년 6개월이니 8년 × 2% = 16%입니다.

    7. 계산 4단계: 세율 적용

    항목금액 (예시)
    양도차익3억 8,000만 원
    (−) 장기보유특별공제1억 7,154만 원
    양도소득금액2억 846만 원
    (−) 기본공제250만 원
    과세표준2억 596만 원
    세율38% (누진공제 1,994만 원)
    양도소득세5,832만 원
    (+) 지방소득세 10%583만 원
    총 납부세액약 6,415만 원

    등록임대주택은 중과 배제 대상이라 기본세율(6~45%)이 적용돼요.
    과세표준 1억 5천만~3억 구간이라 38%, 누진공제 1,994만 원을 빼면 됩니다.

    8. 특례가 없었다면? 비교해 보니

    같은 조건에서 등록임대 혜택이 없었다면 어땠을지 계산해 봤어요.

    상황장특공세율총 세액 (예시)
    등록임대 특례 적용 (2027년 말까지 매도)1억 7,154만 원기본세율 38%약 6,415만 원
    특례 없음, 일반 1주택 외 주택6,080만 원 (16%)기본세율 40%약 1억 1,080만 원
    특례 없음 + 2주택 중과 (2029년 이후 매도 가정)0원 (중과 시 배제)40% + 20%p약 2억 2,000만 원

    특례 덕분에 약 4,700만 원이 줄었고, 2029년 이후 중과까지 맞는 경우와 비교하면 1억 5천만 원 넘게 차이가 나요.

    지난 글에서 “2027년 말까지 팔아야 한다”고 한 이유가 이 표 한 장에 다 들어 있어요.

    9. 제가 계산하면서 배운 것들

    ① 말소 후에는 빨리 팔수록 유리해요

    말소 이후 보유기간이 길어질수록 특례 밖으로 빠지는 차익이 커져요.
    특히 공시가격이 오르는 시기라면 더 그래요.

    ② 공시가격 조회는 ‘고시일’ 기준으로

    4월 말 이전 날짜는 전년도 공시가격이에요.
    저도 처음엔 2026년 공시가격을 자동말소일에 넣을 뻔했어요.

    ③ 필요경비 증빙을 미리 찾아두세요

    8년 전 취득세 영수증을 찾느라 애를 먹었어요.
    등기권리증 봉투 안이나 법무사 사무실에 문의하면 재발급 가능해요.

    ④ 임대료 5% 증액 제한을 어긴 적이 없는지 확인

    한 번이라도 어겼다면 특례 자체가 날아가요.
    8년치 계약서를 전부 꺼내서 확인했습니다.

    ⑤ 최종 신고는 세무사와

    기준시가 안분, 경비 인정 범위, 신고서 작성은 전문가 영역이에요.
    저는 이 계산을 들고 가서 상담 시간을 절반으로 줄였어요.

    마무리

    핵심 요약

    ✔ 양도차익을 ‘임대기간 중’과 ‘그 외’로 기준시가 비율로 나눈다
    ✔ 임대기간 중 차익은 장특공 50%, 나머지는 일반 공제율
    ✔ 중과 배제로 기본세율 적용
    ✔ 예시 기준 총 세액 약 6,415만 원, 특례 없을 때보다 약 4,700만 원 절감
    ✔ 말소 후에는 오래 보유할수록 특례 비율이 줄어든다

    양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내예요.
    저는 10월 2일 양도라 12월 31일까지 신고해야 해서, 지금부터 서류를 챙기고 있습니다.

    다음 글에서는 매도 자금을 세 바구니(부동산 · 주식 · 대체자산)에 어떻게 나눌지 고민한 과정을 정리해 볼게요.

    세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산