[태그:] 계약갱신청구권

전세 재계약을 앞두고 제일 많이 나오는 물음이 「5%를 넘겨 달라는데 어떻게 하나」입니다. 계약갱신청구권을 쓰면 되는데, 그 권리가 언제까지 말해야 하고 무엇을 막아 주는지는 의외로 흩어져 있어요. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다.

그래서 조문과 정부 문답을 한자리에 모으고, 국토교통부 실거래가에서 서울 전세→전세 갱신 7,938건을 내려받아 직접 세어 봤습니다. 권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신이 숫자로 어떻게 갈리는지, 네이버판에 담지 못한 표 일곱 개를 여기에 넣었어요. 2026년 10월에 나온 대법원 판결도 한 꼭지로 정리했습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 개정 주택임대차보호법 질문과 답변 (법무부·국토교통부)

📄 임대차계약의 갱신 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🧾 세입자 갱신요구 거절한 집주인, 실거주 2년 못 채우면 배상 책임 (파이낸셜뉴스 2026-10-12)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

정부 문답에는 조문에 없는 답이 있습니다 — 묵시적 갱신을 권리 행사로 보지 않는다는 대목, 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 한다는 대목이 그래요. 실거래가 공개시스템에는 계약구분·갱신요구권 사용·종전계약 보증금 칸이 있어 아래 계산을 내 단지에 그대로 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말하면 2년이 한 번 더 늘어납니다

● 보증금과 차임은 5%까지. 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올립니다

● 권리를 쓴 갱신은 5%를 넘긴 계약이 0.4%, 표시 없는 갱신은 42.4%였어요

● 넘긴 계약은 5% 선보다 계약마다 중위 4,250만 원을 더 냈습니다

● 실거주라며 거절하고 2년 안에 세를 놓으면 배상합니다 — 대법원이 2026년 10월에 확정했어요

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규칙 한눈에 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조

무엇	내용	근거
언제 말하나	임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지	제6조의3 제1항
몇 번	1회	제6조의3 제2항
얼마나 늘어나나	2년	제6조의3 제2항
조건은	종전과 같다. 보증금·차임만 아래 범위에서 증감	제6조의3 제3항
얼마까지	종전 보증금·차임의 20분의 1, 곧 5%	제7조 제2항
또 올릴 수 있나	증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 못 올린다	제7조 제1항 단서
어떻게 말하나	구두·문자·이메일 다 되지만 내용증명이 안전하다	법무부·국토부 문답
묵시적 갱신은	권리를 쓴 것으로 보지 않는다 — 한 번이 남아 있다	같은 문답
갱신한 뒤 나가려면	언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력	제6조의3 제4항 → 제6조의2 제2항

조문 번호와 내용은 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」의 「임대차계약의 갱신」에서 받았습니다. 지자체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있는데, 그렇게 정한 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다.

권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신, 숫자가 이렇게 달랐습니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 전월세 신고 자료를 받아, 서울에서 전세로 들어가 전세로 이어진 갱신 7,938건을 골랐습니다. 신고서에 갱신요구권 사용이 표시된 4,330건과 표시가 없는 3,608건으로 갈라 보면 이렇습니다.

	갱신요구권 사용	사용 표시 없음	차이
계약 수	4,330건	3,608건	—
보증금 인상률 중위	5.00%	5.00%	같다
5%를 넘긴 계약	0.4%	42.4%	106배
동결(0%)	8.5%	10.6%	—
중위 인상액	2,600만 원	2,100만 원	—
5%를 넘긴 계약의 인상률	—	중위 12.5%	—
5% 선을 넘긴 금액	—	계약별 중위 4,250만 원	—

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분. 「5% 선을 넘긴 금액」은 5%를 넘긴 1,531건 각각에 대해 (실제 인상액 − 종전 보증금의 5%)를 구한 값의 중위입니다.

보증금 인상률 중위는 양쪽 다 5.00%로 같습니다. 중위값만 보면 두 집단이 구분되지 않아요. 갈리는 것은 분포입니다. 권리를 쓴 쪽은 5%에서 거의 멈췄고, 표시가 없는 쪽은 열에 넷이 그 선을 넘었습니다.

인상률 100%를 넘는 이상치를 빼고 다시 세도 42.3%로 거의 같았습니다. 몇 건의 특이한 거래가 끌어올린 숫자가 아니라는 뜻이에요.

자치구 24곳 — 사용률도, 넘긴 비율도 크게 다릅니다

자치구	갱신계약	사용률	사용	5% 초과	표시 없음	5% 초과	넘긴 금액 중위
서대문구	379	47.8%	116	0.0%	72	72.2%	4,175만
성동구	466	59.2%	197	0.0%	95	70.5%	4,750만
영등포구	586	44.4%	189	0.0%	130	65.4%	4,750만
도봉구	298	56.4%	116	0.0%	58	63.8%	2,500만
광진구	215	51.2%	72	0.0%	63	63.5%	6,750만
강북구	163	55.8%	60	0.0%	29	62.1%	1,475만
노원구	1,053	47.1%	359	0.3%	254	61.0%	3,350만
중구	172	62.2%	68	0.0%	28	60.7%	5,500만
용산구	353	51.6%	129	1.6%	77	59.7%	6,450만
동작구	446	55.4%	183	0.5%	97	56.7%	4,832만
송파구	1,202	47.4%	399	0.5%	255	55.7%	8,237만
관악구	274	54.0%	102	0.0%	51	52.9%	3,400만
성북구	464	55.8%	191	0.5%	97	52.6%	4,875만
양천구	663	47.1%	232	0.9%	208	52.4%	3,150만
동대문구	343	58.3%	132	0.8%	68	51.5%	3,250만
강남구	1,430	41.7%	376	0.0%	258	44.6%	6,262만
마포구	733	48.3%	196	1.0%	188	38.8%	3,050만
금천구	136	33.1%	30	0.0%	33	36.4%	1,950만
구로구	1,228	14.3%	124	0.8%	107	32.7%	3,000만
중랑구	484	27.1%	94	0.0%	142	31.0%	1,925만
서초구	832	37.0%	196	0.0%	314	30.9%	4,575만
강동구	909	49.9%	338	0.0%	233	28.3%	8,525만
은평구	724	40.5%	139	0.7%	291	19.6%	3,000만
강서구	1,117	32.2%	270	0.7%	441	19.3%	3,000만

양쪽이 각각 20건 이상인 자치구 24곳. 「사용률」은 그 구의 전체 갱신계약(전세·월세 모두) 가운데 갱신요구권 사용이 표시된 비율이고, 나머지 칸은 전세→전세 갱신만 센 것입니다.

눈에 걸리는 것은 사용률이에요. 중구가 62.2%, 성동이 59.2%인데 구로는 14.3%, 중랑은 27.1%입니다. 같은 서울인데 권리를 꺼내 드는 비율이 네 배 넘게 차이가 납니다.

그리고 사용률이 낮은 구에서 표시 없는 갱신의 5% 초과 비율도 낮게 나오는 편입니다(구로 32.7%, 강서 19.3%, 은평 19.6%). 법칙은 아닙니다 — 보증금 수준과 전세 사정이 구마다 다르고, 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 이번 자료가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것입니다.

5%는 자동으로 올라가는 숫자가 아닙니다

법무부·국토교통부 문답은 5%가 상한이고 그 안에서 협의해 정하면 된다고 적어 두었습니다. 실제로 권리를 쓴 계약의 8.5%는 보증금을 그대로 두었어요. 집주인이 5%를 부르면 그대로 따라야 하는 것이 아닙니다.

거꾸로, 권리를 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘긴 새 계약을 쓰는 것도 됩니다. 위 표의 42.4%가 위법이라는 뜻이 아니에요. 법이 걸어 주는 상한은 이 권리를 썼을 때 생깁니다. 바꿔 말하면, 권리를 쓰지 않으면 상한도 없습니다.

언제까지 말해야 하나 — 날짜로 세어 두세요

끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지예요. 날짜로 적어 두면 헷갈리지 않습니다.

계약이 끝나는 날	제일 빠른 날	늦어도 이날까지	넘기면
2026년 12월 31일	2026년 7월 1일	2026년 10월 31일	이미 지났습니다
2027년 2월 28일	2026년 8월 29일	2026년 12월 28일	묵시적 갱신으로 넘어갑니다
2027년 4월 30일	2026년 10월 31일	2027년 2월 28일	같음
2027년 6월 30일	2026년 12월 31일	2027년 4월 30일	같음

2026년 10월 21일 기준으로 세어 본 것입니다. 「늦어도 이날까지」를 넘기면 갱신요구권을 쓸 수 없고, 양쪽이 아무 말을 하지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다.

말하는 방법에는 제한이 없습니다. 구두·문자·이메일 다 되는데, 문답은 내용증명을 권합니다. 「말했다 / 못 들었다」가 다툼의 시작이라 날짜가 남는 쪽이 안전해요.

집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지

#	거절할 수 있는 사유	실무에서 보는 점
①	2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우	지금 밀려 있지 않아도 지난 연체가 걸린다
②	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	—
③	서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우	이사비 명목의 합의가 여기에 든다
④	동의 없이 주택을 전대(轉貸)한 경우	—
⑤	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우	—
⑥	주택이 멸실되어 임대차의 목적을 이루지 못할 경우	—
⑦	철거·재건축으로 점유를 회복할 필요가 있는 경우	계약 때 계획을 구체적으로 알렸어야 한다
⑧	집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 살려는 경우	다툼이 몰리는 자리다 — 아래 판결
⑨	의무를 크게 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유	—

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제1호~제9호. 문구는 법제처 생활법령정보의 정리를 따랐습니다.

실거주라며 거절한 뒤 재임대하면 — 2026년 10월 대법원 판결

여덟 번째 사유가 실무에서 제일 많이 다퉈집니다. 그 자리에 대법원이 2026년 10월 기준을 내놓았어요. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년 안에 제3자에게 세를 놓은 경우를 대법원이 구체적으로 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다.

때	무슨 일이 있었나
2020년 9월	서울 서대문구 아파트를 보증금 6억 6,000만 원에 2년 계약 (2022년 9월까지)
2022년 5월	세입자가 갱신을 요구하자 집주인이 실거주를 이유로 거절
2022년 9월	세입자가 나가고 집주인이 전입신고
2023년 2월	집주인 입국, 실제로 거주 시작
2024년 2월	제3자와 보증금 8억 2,000만 원에 임대차 계약 (2024년 4월~2026년 4월)
2024년 4월	집주인 거주 종료
1심	집주인 승 — 임차인 여섯 명의 동시 반환 요구는 예측하기 어려웠다
2심	세입자 승 — 3,079만 9,992원과 지연손해금
대법원 2부	상고 기각으로 확정 (주심 권영준 대법관)

파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도를 교차 확인한 내용입니다. 선고일과 사건번호는 보도에 없어 확인하지 못했습니다.

눈여겨볼 대목은 집주인이 실제로 살았다는 것입니다. 2023년 2월부터 2024년 4월까지 거주했어요. 그런데도 배상이 나왔습니다. 갱신이 됐다면 세입자가 살았을 2024년 9월이 오기 전인 2024년 2월에 제3자와 계약을 맺었기 때문입니다.

대법원이 제시한 기준은 둘입니다 — 집주인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대했어야 하고, 그 임대가 불가피했어야 합니다. 그리고 그런 정당한 사유가 있었다는 증명 책임은 집주인에게 있다고 밝혔어요. 이 사건에서 집주인은 다른 임차인 여섯 명이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 어쩔 수 없었다고 주장했는데, 2심은 그 반환 채무가 갱신 거절 당시 이미 있었고 시기도 예상할 수 있었다고 보았습니다.

배상은 얼마나 되나 — 네 가지 기준

기준	내용
① 합의한 금액	손해배상 예정액을 미리 정해 두었다면 그 금액
② 환산월차임 3개월분	거절 당시 환산월차임(보증금을 월세로 환산한 값)의 3개월분
③ 차액 2년분	집주인이 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액 2년분
④ 실제 손해액	갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해
적용	①이 있으면 ①, 없으면 ②③④ 가운데 큰 금액

주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항. 환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 값으로, 전환율은 같은 법 제7조의2가 정합니다.

이 사건의 배상액 3,079만 9,992원을 갱신됐을 24개월로 나누면 월 128만 3,333원입니다. 종전 보증금 6억 6,000만 원과 새 보증금 8억 2,000만 원의 차이가 1억 6,000만 원이니, 그 19.2%에 해당하는 금액이 2년분 배상으로 나온 셈이에요. 「2년분」이라는 말의 무게가 여기서 보입니다.

놓치기 쉬운 여섯 가지

이런 경우	어떻게 되나
조용히 2년이 늘었다	묵시적 갱신이다. 갱신요구권은 쓰지 않은 것이라 한 번이 남아 있다
갱신하고 나니 집이 팔렸다	새 집주인이 임대인 지위를 이어받는다. 이미 갱신된 계약은 그대로다
갱신한 지 석 달 만에 나가고 싶다	언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다. 2년에 묶이지 않는다
집주인이 5%를 넘겨 달라고 한다	권리를 쓰면 5%가 상한이다. 권리를 쓰지 않고 합의해 새 계약을 쓰면 상한이 없다
전세를 월세로 바꾸자고 한다	세입자 동의가 없으면 어렵다. 동의하면 법정 전환율이 적용된다
법인 이름으로 빌렸다	법인 임차인은 특별한 사정이 없으면 이 법이 적용되지 않는다

묵시적 갱신과 법인 임차인은 법무부·국토교통부 문답, 나머지는 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조의2에 근거합니다.

혼자 해 보시려면 — 네 단계

① 끝나는 날을 적습니다. 계약서 첫 장에 있어요. 거기서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다.

② 5% 선을 세어 둡니다. 종전 보증금에 0.05를 곱하면 끝이에요. 3억이면 1,500만 원입니다.

③ 올려 준 적이 있는지 봅니다. 증액이 있은 뒤 1년이 지나지 않았으면 또 올릴 수 없습니다.

④ 같은 단지의 새 전세 보증금을 봅니다. 실거래가 공개시스템에서 단지와 면적을 골라 받으면 신규 계약과 갱신 계약이 나란히 보여요. 그 차이가 이 권리의 값입니다.

✔ 계약서를 꺼내 끝나는 날을 적고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다

✔ 종전 보증금에 0.05를 곱해 5% 선을 미리 세어 둡니다

✔ 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 그 말을 날짜와 함께 남겨 둡니다

✔ 저라면 말을 꺼내기 전에 같은 단지의 새 전세 보증금부터 봅니다. 그 차이가 이 권리의 값이니까요

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뺀 것과 확인하지 못한 것

· 「사용」은 신고서에 표시된 것을 센 숫자입니다. 쓰고도 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 사용률을 「권리를 쓴 사람의 비율」로 바로 읽기는 어렵습니다

· 5%를 넘긴 갱신이 위법이라는 뜻이 아닙니다. 권리를 쓰지 않고 합의했다면 상한이 없습니다

· 전세에서 전세로 이어진 계약을 셌습니다. 월세·반전세 전환은 보증금이 크게 움직여 뺐어요

· 갱신을 거절당한 사람은 이 자료에 남지 않습니다. 신고되는 것은 맺어진 계약이라, 거절이 얼마나 되는지는 셀 수 없었습니다

· 자료 두 묶음 사이 2026년 7월 20일~8월 19일 한 달이 비어 있습니다. 시계열이 아니라 「요즘 수준」으로만 읽어 주세요

· 지자체 조례로 5%보다 낮게 정한 곳이 있는지 확인하지 못했습니다

· 대법원 판결의 선고일과 사건번호를 확인하지 못했습니다. 판결문 원문도 보지 못하고 보도 두 곳을 교차 확인했습니다. 종전 임대차 시작 시점은 매체가 갈려(파이낸셜뉴스 2020년 7월 계약, 머니투데이 2020년 9월~2022년 9월) 머니투데이 쪽을 따랐습니다 — 2022년 5월 갱신 요구, 2022년 9월 전입과 앞뒤가 맞습니다

· 법정 전월세 전환율의 숫자는 이 글에서 쓰지 않았습니다. 조문(제7조의2·시행령 제9조)에 산식과 적용 범위가 있으니 원문에서 확인해 주세요

한 줄 정리

5%는 저절로 걸리는 상한이 아니라 말을 해야 걸리는 상한입니다. 서울에서 권리를 쓴 계약은 5%를 넘긴 것이 0.4%였고, 쓰지 않은 갱신은 42.4%였어요. 숫자를 외우실 필요는 없습니다. 끝나는 날에서 두 달을 거꾸로 세는 것 하나만 기억해 두시면 됩니다.

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📌 지난 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리

· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리

· 전세사기 피해 최소보장, 보증금 3분의 1 조건

자료 — 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 법무부·국토교통부 합동 문답(정책브리핑) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 신고 자료(2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분, 전국 128,888건 가운데 서울 29,988건)를 직접 계산 · 대법원 판결은 파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도.

숫자는 공개된 실거래 신고 자료로 제가 센 것이고, 개별 계약의 사정에 따라 다릅니다. 이 글은 제도를 설명한 것이지 법률 자문이 아닙니다. 판단이 필요한 일은 변호사·법무사와 상의하시고, 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하실 수 있습니다. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세바

안녕하세요, 세바입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되는지, 대법원이 기준을 세웠습니다. 사건번호는 2026다203203, 선고일은 2026년 9월 10일입니다. 배상액 3,079만 9,992원이 어떻게 나왔는지까지 끝까지 따라가 보겠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 「직접 산다더니 세 놓은 집주인, 배상해야」 (법률신문, 2026.10.12)

📄 대법원 2026다203203 — 산정 근거와 하급심 사건번호 (로이슈, 2026.10.12)

🏠 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터

배상액 산식(환산월차임 × 전환율)이 숫자까지 적혀 있는 곳은 로이슈 기사입니다. 조문 번호는 제6조의3 제5항·제6항이고, 원문은 법령정보센터에서 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 갱신됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다

● 빠져나가려면 ① 갱신거절 때 예측할 수 없던 사정이고 ② 제3자 임대가 불가피했어야 합니다

● 그것을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다 — 대법원이 처음 밝힌 대목이에요

● 「돈이 급했다」는 사정은 정당한 사유로 받아들여지지 않았습니다

● 확정 배상액 3,079만 9,992원 + 지연손해금. 법정 한도는 4,400만 원이었습니다

사건 한눈에

항목	내용
대법원	2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 · 제2부(재판장 박영재, 주심 권영준) · 상고 기각
1심	서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 — 임차인 패소
항소심	서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 — 임차인 승소
확정액	3,079만 9,992원 + 지연손해금
집	서울 서대문구 아파트
기존 임대차	보증금 6억 6,000만 원 · 2020년 9월 ~ 2022년 9월
갱신 거절	2022년 5월, 「직접 들어가 살겠다」 (만료 넉 달 전)
제3자 임대	2024년 2월 20일 계약 · 보증금 8억 2,000만 원 · 인도 2024년 4월 29일

갱신 요구가 받아들여졌다면 임차인은 2024년 9월 12일까지 살 수 있었습니다. 새 임차인이 들어온 4월 29일을 기준으로 보면 넉 달 보름이 남아 있었어요.

집주인은 실제로 살았습니다 — 그런데도 책임이 인정됐습니다

날짜	있었던 일
2022. 5.	실거주를 이유로 갱신 거절 통보
2022. 9. 15.	집주인 전입신고
2023. 2. 11.	집주인 입국 — 실제 거주 시작
2024. 2. 20.	제3자와 전세 계약 (보증금 8억 2,000만 원)
2024. 4. 29.	집주인 퇴거, 새 임차인 입주
2026. 9. 10.	대법원 상고 기각 — 확정

입국부터 퇴거까지 세어 보면 약 14개월 반, 전입신고부터 세면 약 19개월입니다. 어느 쪽으로 세도 2년에는 닿지 않습니다. 법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓았나」예요.

1심과 2심이 갈린 자리

	판단	이유
1심	임대인 승	집주인이 가진 다가구주택 6개 호실 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구한 것은 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정이고, 재임대를 막으면 재산권을 크게 제한한다
항소심	임차인 승	보증금 반환 채무는 갱신거절 전부터 있었고 예상할 수 있었다. 재임대는 자금 마련 수단의 하나였지 유일한 방법이 아니었다
대법원	항소심 확정	예측 불가능성과 불가피성이 모두 있어야 하고, 증명 책임은 임대인에게 있다. 원심 판단에 잘못이 없다

같은 사실을 두고 결론이 뒤집힌 자리가 「돈이 급했다」를 어떻게 볼 것인가였습니다. 대법원은 단순한 경제적 사정으로는 면책되지 않는다고 봤어요.

배상액은 네 단계로 나옵니다

배상액은 환산월차임으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꿔 놓은 금액이에요. 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값이라고 조달경제신문이 전했습니다.

단계	계산	값
1단계	새 임차인 — 8억 2,000만 원 × 5.5% ÷ 12	375만 8,333원
2단계	갱신거절 당시 — 6억 6,000만 원 × 3.5% ÷ 12	192만 5,000원
3단계	차액 183만 3,333원 × 24개월	4,399만 9,992원
인정액	임차인이 청구한 금액	3,079만 9,992원

전환율이 3.5%와 5.5%로 다른 까닭은 기준 시점이 다르기 때문입니다. 2022년 5월 기준금리는 1.5%였고 2024년 2월에는 3.5%였어요. 같은 집인데 두 해 사이에 전환율이 2%포인트 올라간 것입니다.

법이 적어 둔 세 가지 가운데 큰 금액으로

기준	이 사건에 넣으면	비고
① 환산월차임 3개월분	577만 5,000원	192만 5,000원 × 3
② 차액의 2년분	4,399만 9,992원	이 사건에 쓰인 기준 (제6조의3 제6항 제2호)
③ 실제 손해액	—	따로 산정되지 않았습니다

②가 ①의 7.6배입니다. 제가 나눠 본 값이에요. 보증금이 크게 오른 집일수록 ②가 커지는 구조라, 전세가 많이 오른 지역일수록 배상액이 커집니다. 거꾸로 보증금이 그대로였다면 ①이 적용돼 금액이 훨씬 작았을 거예요.

금리가 배상액을 3.9배로 키웠습니다

여기가 기사들이 짚지 않은 자리입니다. 전환율이 두 시점 모두 3.5%였다면 어떻게 됐을까요. 직접 넣어 봤습니다.

어떤 경우	새 환산월차임	차액	2년분
전환율이 둘 다 3.5%였다면	239만 1,667원	46만 6,667원	1,120만 원
실제 (3.5% → 5.5%)	375만 8,333원	183만 3,333원	4,400만 원

보증금이 오른 폭은 1억 6,000만 원인데 2년분 한도는 3.9배로 벌어졌습니다. 전환율이 오르면 새 보증금에 곱해지는 쪽이 더 크게 늘기 때문이에요. 금리가 오르는 시기에 이 조항이 세진다는 뜻입니다. 이 계산은 제가 해 본 것이고 법원이 밝힌 산식은 아닙니다.

청구액이 한도의 70%였습니다

법이 허용한 한도는 4,400만 원이었는데 인정된 금액은 3,079만 9,992원입니다. 70.0%예요. 법원이 깎은 것이 아니라 임차인이 그만큼 청구했기 때문입니다. 민사에서 법원은 청구한 범위를 넘겨 주지 않습니다. 남은 1,320만 원은 청구하지 않아 받지 못한 몫이에요.

소장을 쓰실 일이 생기면 한도를 먼저 계산해 보고 청구액을 정하시는 편이 좋겠습니다. 3,079만 9,992원을 월로 나누면 128만 3,333원, 보증금 차액 1억 6,000만 원의 19.2%입니다.

지연손해금까지 넣으면

판결에는 지연손해금도 붙었습니다. 제3자 임대일인 2024년 4월 29일부터 항소심 선고일(2026년 4월 10일)까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%입니다.

구간	이율	기간	어림한 금액
2024. 4. 29. ~ 2026. 4. 10.	연 5% (민법)	711일	약 300만 원
2026. 4. 11. ~ 2026. 9. 10.	연 12% (소송촉진법)	153일	약 155만 원
합계	—	—	원금 포함 약 3,535만 원

확정일까지로 끊어 어림한 값입니다. 지연손해금은 실제로 돈을 다 갚는 날까지 붙으므로 더 늘어납니다. 연 12% 구간이 시작되면 하루에 약 1만 원씩 쌓여요. 이 어림셈도 제가 해 본 것이지 판결문에 적힌 금액이 아닙니다.

내 경우엔 얼마쯤 될까

같은 식에 보증금만 바꿔 넣어 봤습니다. 새 임차인 보증금이 내 보증금보다 20% 높고, 전환율은 이 사건처럼 기존 3.5%·새 계약 5.5%라고 가정한 값이에요. 실제 사건마다 전환율과 인상폭이 다르니 자리를 가늠하는 용도로만 보셔야 합니다.

내 보증금	새 보증금(+20%)	환산월차임 차액	2년분 한도
2억 원	2억 4,000만 원	월 51만 6,667원	1,240만 원
3억 원	3억 6,000만 원	월 77만 5,000원	1,860만 원
4억 원	4억 8,000만 원	월 103만 3,333원	2,480만 원
5억 원	6억 원	월 129만 1,667원	3,100만 원
6억 6,000만 원	7억 9,200만 원	월 170만 5,000원	4,092만 원
8억 원	9억 6,000만 원	월 206만 6,667원	4,960만 원

보증금에 거의 비례해 늘어납니다. 내 보증금의 약 6.2%가 2년분 한도가 되는 셈이에요(이 가정에서는요). 이 사건은 실제 인상폭이 24.2%였고 한도가 4,400만 원이었으니 표의 여섯째 줄과 가까운 자리입니다.

왜 이번이 처음인가

실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 재임대를 두고 「정당한 사유」가 무엇인지 대법원이 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다. 조항은 있었지만 어느 선까지가 면책인지는 하급심마다 달랐어요. 이 사건이 1심과 2심에서 정반대로 갈린 것이 그 사정을 그대로 보여 줍니다.

이번 판결로 분명해진 것은 두 가지입니다. 첫째, 경제적 사정만으로는 부족합니다 — 갱신거절 당시 몰랐던 일이어야 하고, 세를 놓는 것 말고 길이 없었어야 합니다. 둘째, 그것을 임대인이 증명해야 합니다. 임차인이 「집주인이 거짓말했다」를 증명하는 구조가 아니라, 임대인이 「어쩔 수 없었다」를 증명하는 구조예요. 실무에서는 이 방향이 더 크게 작용합니다.

숫자가 갈린 대목 두 가지

· 환산월차임 차액 — 보도 가운데 188만 3,333원으로 적은 곳이 있습니다. 그런데 375만 8,333 − 192만 5,000 = 183만 3,333원이고, 2년분 4,399만 9,992원도 183만 3,333 × 24와 정확히 맞습니다. 숫자를 직접 나눠 보면 183만 쪽이 맞아요.

· 재임대 시점 — 「2024년 2월」과 「2024년 4월」이 함께 돌아다닙니다. 계약 체결이 2월 20일, 새 임차인 인도가 4월 29일이라 둘 다 사실입니다. 남은 기간을 셀 때는 인도일(4월 29일) 기준이 맞습니다.

그래서 어디를 보면 되나

누구	볼 것
세 사시는 분	갱신 요구가 거절됐다면 갱신됐을 2년이 끝나는 날을 달력에 적어 두세요. 그 전에 집주인이 아닌 사람이 들어왔는지가 출발점입니다. 전입세대 열람과 등기부 열람으로 확인할 수 있어요
	확인되면 배상 한도를 먼저 계산하세요 — 새 보증금과 내 보증금을 각각 환산월차임으로 바꿔 차액에 24를 곱합니다. 청구액을 한도보다 낮게 적으면 그 차액은 돌아오지 않습니다
세 놓으시는 분	실거주로 갱신을 거절하셨다면 2년을 채우는 것이 안전합니다. 사정이 생겨 세를 놓아야 한다면, 그 사정이 갱신거절 당시에는 알 수 없던 것이었음을 남겨 두세요. 증명 책임이 임대인에게 있습니다
	「돈이 급했다」는 사정은 1심에서는 받아들여졌지만 2심과 대법원에서 뒤집혔습니다. 기존 채무에서 비롯된 자금 사정은 예측 가능한 것으로 봅니다

혼자 해 보시려면

① 갱신됐을 2년의 끝날을 적습니다 — 기존 계약 만료일에 2년을 더하면 됩니다

② 그 안에 제3자가 들어왔는지 봅니다 — 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 등기부

③ 한도를 계산합니다 — (새 보증금 × 전환율 ÷ 12) − (내 보증금 × 전환율 ÷ 12), 그 차액 × 24. 전환율은 각 시점의 기준금리에 2%포인트를 더한 값으로 넣어 보세요

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 판결문 원문 — 보지 못했습니다. 사실관계와 산식은 법률신문·로이슈·조달경제신문 보도를 맞춰 본 것입니다

· 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않았습니다. 조문 번호는 로이슈 보도 기준이고, 세 가지 산정 기준은 조달경제신문이 전한 내용입니다. 개정 여부와 정확한 문언은 법령정보센터에서 확인해 주세요

· 전환율이 기준금리 + 2%포인트라는 설명 — 조달경제신문 한 곳이 전한 것입니다. 적용된 수치(3.5%·5.5%)는 로이슈 보도와 맞습니다

· 기존 계약 시작일 — 2020년 7월 체결·9월 시작으로 매체가 갈립니다. 만료일(2022년 9월)은 일치합니다

· 당사자 이름과 주소 — 적지 않았습니다

· 집주인이 실제로 거주한 기간을 법원이 어떻게 평가했는지 — 보도에 없습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 판결문 원문이 공개되면 산정 방식과 「정당한 사유」 판단 부분을 그대로 받아 이 글을 고치겠습니다. 전환율의 근거 조문도 함께 맞춰 보겠습니다.

한 줄 정리

법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 2년이 끝나기 전에 남에게 세를 놓았나」입니다. 그리고 그 2년 안이라면, 빠져나갈 사정이 있었다는 것을 집주인이 증명해야 합니다.

📌 함께 보면 좋은 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 25개 구 실제 숫자

· 서울 자치구 전세가율 순위

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나

자료 · 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결을 전한 법률신문·로이슈·조달경제신문·국민일보·뉴스1 2026년 10월 보도. 1심 서울서부지방법원 2024가단279556, 항소심 서울서부지방법원 2025나1348.

7.6배·3.9배·70%·지연손해금 어림셈과 금리 시나리오는 세 바구니 머니랩이 보도된 숫자로 계산한 값이며, 법원이 밝힌 산식이 아닙니다. 조문 원문은 확인하지 못했습니다.

이 글은 판결 정리이며 법률 자문이 아닙니다. 같은 일을 겪고 계시다면 계약서를 들고 변호사나 대한법률구조공단에 확인해 보세요. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

	자치구	더 보탤 돈	새 전세 − 갱신	이번 주 매매	이번 주 전세
①	노원	3억 3,350만	+23.0%	+0.34%	+0.36%
②	성북	5억 2,725만	+23.4%	+0.36%	+0.36%
③	금천	2억 5,475만	— (표본 부족)	+0.25%	+0.27%

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

자치구	더 보탤 돈	전세가율	매매 중위	전세 중위	표본
도봉	2억 4,538만	58.4%	5억 8,800만	3억 4,500만	50
금천	2억 5,475만	62.9%	6억 9,500만	4억 3,000만	20
중랑	2억 9,750만	57.8%	7억 2,000만	3억 9,800만	39
노원	3억 3,350만	51.4%	6억 8,500만	3억 4,000만	161
구로	3억 5,725만	51.2%	7억 6,750만	4억 3,500만	66
강북	3억 7,250만	57.4%	8억 2,000만	4억 5,675만	23
성북	5억 2,725만	51.2%	10억 8,250만	5억 5,600만	61
은평	5억 3,250만	52.3%	10억 6,500만	5억 6,700만	47
관악	5억 7,475만	51.8%	11억 1,850만	5억 1,975만	38
강서	5억 9,375만	46.3%	11억	4억 7,500만	78
서울 중위	6억 원	46.9%	—	—	1,087
동대문	6억 125만	47.4%	12억 125만	5억 2,650만	38
서대문	6억 8,050만	49.6%	12억 5,625만	5억 5,000만	44
양천	7억 6,900만	42.4%	13억 9,750만	5억 7,500만	49
영등포	8억 5,000만	43.0%	15억 2,000만	6억 3,225만	53
동작	9억 2,000만	41.8%	15억 5,000만	6억 3,000만	47
마포	10억 1,850만	40.2%	16억 5,000만	6억 5,000만	37
강동	10억 4,450만	39.5%	17억 2,750만	6억 8,125만	53
성동	11억 5,000만	41.0%	19억 4,000만	7억 4,000만	27
송파	14억 8,000만	36.8%	22억 8,850만	7억 4,500만	65
강남	15억 9,303만	33.4%	21억 8,500만	7억 500만	32
서초	22억 5,500만	35.0%	33억	7억 9,500만	19

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

자치구	새 전세 − 갱신	차액	표본(조합)
강동	+24.4%	1억 4,800만	34
성북	+23.4%	1억 900만	23
노원	+23.0%	6,000만	48
송파	+15.8%	1억 2,250만	63
구로	+13.4%	4,000만	13
영등포	+13.1%	7,650만	17
서울 중위	+12.7%	6,800만	489
도봉	+12.6%	4,000만	15
강서	+12.5%	6,268만	28
동대문	+12.1%	7,875만	15
양천	+11.1%	4,113만	30
중랑	+9.7%	4,475만	10
강남	+9.2%	6,625만	34
광진	+9.2%	6,325만	12
동작	+8.6%	6,050만	18
성동	+8.5%	5,525만	20
마포	+8.0%	5,250만	22
관악	+8.0%	3,500만	13
은평	+7.6%	5,000만	15
서대문	+6.1%	4,050만	11
용산	+4.4%	2,800만	12
서초	+3.8%	5,000만	17

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

자치구	전세 갱신 비중	갱신 중 청구권 사용
강서	68.7%	37.7%
중랑	66.2%	38.7%
은평	64.5%	32.2%
강동	63.9%	59.0%
성북	59.6%	66.3%
강남	59.2%	58.3%
송파	59.2%	60.2%
서울 전체	58.0%	—
노원	55.5%	57.7%
중구	55.1%	70.1%
도봉	52.1%	65.5%
강북	49.7%	67.4%
금천	45.7%	47.6%

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

지난 회차에서	9월 28일 기준 결과	어떻게 봤나
금천이 또 오르는지	+0.25% (전세 +0.27%)	올랐습니다
86주가 되는지	됐습니다 — 역대 최장 경신 종전 기록 85주(2020년 6월 2주~2022년 1월 3주)	이어졌습니다
강남·서초가 더 내리는지	강남 -0.56%(7년 8개월 만에 최대) 송파 -0.19%(3년 8개월 만에 최대) 용산 -0.01%(22주 만에 하락 전환)	용산까지 번졌습니다
(놓친 것)	서대문 +0.41%로 서울 1위 더 보탤 돈 6억 8,050만 원	제 잣대에 안 걸립니다

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

뺀 곳	왜 뺐나
서대문	오름폭 서울 1위(+0.41%)인데 더 보탤 돈이 6억 8,050만 원으로 서울 중위보다 많습니다
강동	새 전세 − 갱신 +24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원입니다
중랑	더 보탤 돈 2억 9,750만 원으로 적지만, 지난 회차에 거래가 반토막(-45.9%)이라 뺀 곳입니다. 새 거래 자료가 없어 그대로 두었습니다
용산	22주 만에 하락 전환해 중요한데, 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다. 제 잣대로는 말할 수 없는 곳이에요
강남·서초·송파	더 보탤 돈 1~3위이고, 이번 주에 내렸습니다

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

구분	자치구와 변동률
매매 오름 (21개 구)	서대문 +0.41 · 동대문 +0.36 · 성북 +0.36 · 노원 +0.34 · 강북 +0.31 · 중구 +0.27 · 중랑 +0.25 · 금천 +0.25 · 강서 +0.23 · 구로 +0.20 · 광진 +0.19 · 마포 +0.08
매매 내림 (4개 구)	강남 -0.56 · 서초 -0.33 · 송파 -0.19 · 용산 -0.01
전세 오름	성북·강북·노원 +0.36 · 도봉 +0.30 · 동대문 +0.28 · 금천 +0.27 · 강동 +0.20 · 영등포 +0.18 · 강서 +0.17
전세 내림	서초 -0.23(7주 연속 하락) · 강남 0.00
서울 전체	매매 +0.09%(86주 연속·역대 최장) · 전세 +0.16%(전주 0.19%)
전국·수도권	전국 매매 +0.06 / 전세 +0.09 · 수도권 +0.12 · 경기 +0.15 · 인천 +0.02 · 지방 0.00
올해 누적	서울 매매 8.19% · 서울 전세 8.18% — 전세가 매매를 거의 따라붙었습니다
전국 182개 시군구	상승 112 · 보합 8 · 하락 62

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바