[태그:] 권리가액

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 여의도 시범아파트 재건축의 사업시행계획에 적힌 숫자를 정리합니다. 추정비례율이 88.91%로 나왔어요.

3년 전 같은 단지의 추정비례율은 100.44%였습니다. 같은 사업인데 11%포인트 넘게 내려갔어요. 기사들은 이번 숫자를 옮기는 데서 멈췄기 때문에, 두 시점을 한 표에 놓고 직접 나눠 보았습니다. 왜 내려갔는지가 세 숫자에 그대로 들어 있었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 여의도 시범, 최고 59층 아파트 2,491세대로 재건축 (위클리한국주택경제신문 2026. 9. 22)

📄 비례율 100.44%, 추정분양가 최대 58억 원 (하우징워치 2023. 5. 1)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 여의도시범아파트 사업개요

구역면적·건폐율·동수·신탁사 이름과 사업 단계별 날짜는 정보몽땅 사업개요에 한 줄씩 적혀 있습니다. 영등포구청 공람공고 원문은 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

✔ 사업시행계획 추정비례율 88.91% — 3년 전 추정치는 100.44%

✔ 3년 사이 총수입과 종전자산은 +36.6%, 총지출은 +68.2%

✔ 권리자 분양가 추정액은 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

✔ 최근 실거래는 전용 79.24㎡ 29억~30억 1,000만 원 (2026년 6~8월 다섯 건)

✔ 주민 공람 9월 17일 마감, 10월 16일 토지등소유자 전체회의

단지 한눈에 — 1971년에 지은 59층 재건축

항목	내용
위치	서울 영등포구 여의도동 50번지 일대
구역면적	10만 9,307.8㎡
규모	지하 6층~지상 59층, 최고 높이 200m, 21개 동, 건폐율 32%, 용적률 399.93%
세대수	2,491세대 (공공주택 344세대 포함) — 사업시행계획 기준
사업 방식	신탁방식 재건축 · 사업시행자 한국자산신탁
토지등소유자	1,678명 (2025년 2월 정비계획결정 자료)
시공자	삼성물산 우선협상대상자 (2026년 9월 초 지정)
준공 연도	1971년 준공 — 서울의 첫 고층 아파트 단지

여의도에서 규모가 앞서는 재건축이고, 신탁방식이라 조합이 아니라 한국자산신탁이 사업시행자입니다. 그래서 의결 기구도 조합 총회가 아니라 토지등소유자 전체회의예요. 10월 16일에 열립니다.

비례율 88.91%는 무슨 뜻인가

비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈에서 공사비·이주비 이자 같은 비용을 뺀 뒤, 소유자들이 내놓은 땅과 집의 평가액 합계로 나눈 값이에요.

내 집 감정평가액에 이 비례율을 곱한 것이 권리가액, 곧 사업이 내 몫으로 인정해 주는 금액입니다. 새 아파트 분양가에서 권리가액을 뺀 것이 내가 더 낼 분담금이고요.

100% 아래라는 것은 평가액보다 적게 인정받는다는 뜻입니다. 88.91%면 평가액이 10억 원인 집의 권리가액이 8억 8,910만 원이 돼요. 다만 아직 추정입니다. 개인별 감정평가액은 사업시행인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 통지됩니다.

3년 사이 지출이 두 배 가까이 늘었습니다

항목	2023년 5월	2026년 9월	증감
총수입 추정	5조 2,459억 원	7조 1,668억 원	+36.6%
총지출 추정	1조 7,379억 원	2조 9,238억 원	+68.2%
종전자산 추정총액	3조 4,925억 원	4조 7,721억 원	+36.6%
추정비례율	100.44%	88.91%	−11.53%p

2023년 5월 하우징워치가 전한 숫자와 이번 사업시행계획 숫자입니다. 두 벌 모두 제가 직접 나눠 봤고, (5조 2,459억 − 1조 7,379억) ÷ 3조 4,925억 = 100.4438%, (7조 1,668억 − 2조 9,238억) ÷ 4조 7,721억 = 88.9127% 로 기사에 적힌 값과 맞았습니다. 세 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 것까지 확인한 셈이에요.

눈에 띄는 것은 증감 열입니다. 수입과 종전자산이 똑같이 36.6% 늘었는데 지출 쪽은 68.2% 늘었어요. 3년 사이 공사비가 어떻게 움직였는지가 이 한 줄에 들어 있습니다.

비례율을 깎은 것은 지출이었습니다

얼마나 깎았는지 숫자로 잡아 봤습니다. 지출도 수입과 같은 비율로 늘었다면 총지출은 2조 3,743억 원이 됩니다. 실제는 2조 9,238억 원이니 차이가 약 5,500억 원이에요.

이 차이를 종전자산 4조 7,721억 원으로 나누면 약 11.5%포인트입니다. 100.4%에서 88.9%로 내려온 폭과 같아요. 다른 이유를 더 찾지 않아도 지출 초과분 한 줄로 설명됩니다.

이 계산은 기사에 없습니다. 세 바구니 머니랩이 공개된 숫자로 직접 한 것이라고 적어 둡니다.

권리자 분양가 추정액 — 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

전용면적	권리자 분양가 추정액	평균 권리가액과의 차이
59㎡	19억 2,977만 원	−5억 9,876만 원
74㎡	23억 8,276만 원	−1억 4,577만 원
84㎡	25억 9,735만 원	+6,882만 원
109㎡	32억 730만 원	+6억 7,877만 원
125㎡	35억 5,573만 원	+10억 2,720만 원
151㎡	42억 3,163만 원	+17억 310만 원
175㎡	48억 3,742만 원	+23억 888만 원

오른쪽 칸은 제가 붙인 어림셈입니다. 종전자산 추정총액 4조 7,721억 원을 토지등소유자 1,678명으로 나누면 평균 약 28억 4,392만 원, 여기에 88.91%를 곱하면 권리가액이 약 25억 2,853만 원이에요. 그 값을 각 분양가에서 뺐습니다.

평균을 가진 분이 전용 84㎡를 고르면 7,000만 원 안팎을 더 내고, 59㎡로 내려가면 오히려 돌려받는 쪽이 됩니다. 큰 평형으로 올라갈수록 차이가 가파르게 벌어져요.

지금 시세와 나란히 놓아 보면

전용면적	계약일	층	거래금액
79.24㎡	2026.06.24	7층	29억 5,000만 원
79.24㎡	2026.07.13	11층	29억 원
79.24㎡	2026.07.24	10층	30억 1,000만 원
118.12㎡	2026.07.29	11층	35억 5,000만 원
118.12㎡	2026.08.03	6층	36억 5,000만 원

국토교통부 실거래가 원자료에서 시범아파트 거래를 직접 골랐습니다. 2026년 6월부터 8월까지 다섯 건이에요. 전용 79.24㎡가 29억~30억 1,000만 원, 118.12㎡가 35억 5,000만~36억 5,000만 원입니다.

79.24㎡를 가진 분이 전용 84㎡를 고른다고 놓고 보면, 시세는 30억 원 안팎인데 권리자 분양가는 25억 9,735만 원입니다. 다만 시세와 감정평가액은 다른 자예요. 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나오고, 그 차이가 그대로 분담금으로 옵니다. 실거래를 권리가액처럼 읽으면 안 되는 이유입니다.

세대수는 자료마다 조금 다릅니다

이번 기사는 2,491세대(공공주택 344세대 포함)라고 적었습니다. 정보몽땅 사업개요는 분양 2,149세대 + 임대 343세대로 합이 2,492세대예요. 한 세대 차이입니다.

틀린 것이 아니라 기준 시점이 다릅니다. 정보몽땅 숫자는 2025년 2월 정비계획결정(변경) 고시 기준이고, 기사 숫자는 2026년 9월 사업시행계획 기준이에요. 정비사업의 세대수는 심의 단계마다 조금씩 손질됩니다. 어느 쪽이 맞느냐보다 어느 시점의 숫자인지를 먼저 보시면 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 평당 공사비·입찰보증금·컨소시엄 조건 — 공개된 자료에서 확인하지 못해 쓰지 않았습니다. 시공자 계약이 마무리되면 그때 넣겠습니다

· 2023년과 2026년의 평형별 분양가 대조 — 그 사이 계획이 바뀌어 평형 구성이 달라졌습니다. 짝이 맞는 것은 59㎡·84㎡ 둘이라 표로 만들지 않았습니다

· 추정비례율 88.91%가 어느 문서에 적힌 값인지 — 기사가 밝히지 않았습니다

· 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되므로 아직 공개된 것이 없습니다

· 영등포구청 공람공고 원문 — 페이지가 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다

앞으로의 일정

시점	무엇
2026. 9. 17	사업시행계획 주민 공람 마감
2026. 10. 16	토지등소유자 전체회의
2026년 10월 중	사업시행인가·고시, 시공자 선정 마무리 예정
인가 뒤	분양신청 접수 — 이때 개인별 감정평가액이 통지된다
2027년 중	관리처분계획인가 목표 — 비례율이 다시 정해지는 자리

✔ 비례율은 숫자 하나가 아니라 세 숫자가 움직인 결과로 봅니다

✔ 지출이 얼마나 늘었는지를 수입 증가율과 견줘 봅니다

✔ 시세와 권리자 분양가를 같은 면적끼리 놓고 봅니다

✔ 개인별 감정평가액이 나오기 전 숫자는 추정으로 읽습니다

한 줄 정리

저라면 88.91%라는 숫자보다 지출이 3년 만에 68% 늘었다는 쪽을 먼저 봅니다. 착공까지 남은 기간에도 움직일 수 있는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾아 직접 나눠 본다 → ② 이전 단계의 추정치가 있으면 한 표에 놓고 증감을 잰다 → ③ 지출이 수입보다 빨리 늘었다면 그 차이를 종전자산으로 나눠 비례율이 몇 %포인트 깎였는지 본다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 읽으실 수 있습니다.

10월 16일에 토지등소유자 전체회의가 열립니다. 이어서 10월 중 사업시행인가와 시공자 선정이 예정돼 있어요. 바뀐 숫자가 나오면 그때 정리해 올리겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가와 입주는 언제 정해지나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 22) · 하우징워치 (2023. 5. 1) · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6~8월 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 추출)

증가율과 평균 권리가액은 공개된 숫자로 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 것입니다. 평균 권리가액은 종전자산 추정총액을 토지등소유자 수로 나눈 어림셈이며, 실제 권리가액은 동·층·향·면적에 따라 크게 다릅니다. 실제 비례율과 분담금은 관리처분 단계에서 다시 정해집니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 재개발 비례율이란 무엇인지, 그리고 권리가액과 분담금을 내 손으로 계산하는 법을 정리합니다. 공식은 세 줄이면 끝나요.

마침 어제(9월 21일) 강동구 강동역세권1구역의 추정비례율이 105.59%로 나왔다는 보도가 있었습니다. 100을 넘으니 좋다고 읽기 쉬운데, 같은 숫자로 계산해 보면 공사비 같은 지출이 5% 늘 때 92.7%, 10% 늘면 79.8%까지 내려갑니다. 비례율은 생각보다 훨씬 쉽게 흔들리는 숫자예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 강동역세권1구역, 재개발 추정비례율 105.59%로 추산 (위클리한국주택경제신문)

📄 재개발·재건축·리모델링에서 비례율에 관한 오해와 진실 (감정평가사 칼럼)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

우리 구역의 추정분담금·사업비 공개자료와 사업 단계는 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾을 수 있습니다. 강동역세권1구역 정비계획안 공람 도서는 강동구가 10월 16일까지 공람합니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 비례율 = (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산

✔ 권리가액 = 내 감정평가액 × 비례율 · 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

✔ 강동역세권1구역 105.59%는 지출이 5% 늘면 92.7%, 10% 늘면 79.8% — 이 구역에서 1%p는 약 19억 원

✔ 비례율은 한 구역 안에서 변화를 볼 때 쓰고, 다른 구역끼리는 분담금으로 견줍니다

비례율은 「내 집을 얼마로 쳐 주나」를 정하는 숫자입니다

재개발은 조합원들의 땅과 집을 모아 새 아파트를 짓는 일입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈이 총수입, 공사비·설계비·이주비 이자 같은 비용이 총지출이에요. 조합원들이 처음에 내놓은 땅과 집의 평가액을 모두 더한 것이 종전자산입니다.

말	뜻	계산
비례율	남는 몫이 처음 내놓은 자산의 몇 %인가	(총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100
권리가액	조합이 내 몫으로 인정하는 금액	내 감정평가액 × 비례율
분담금	새 아파트를 받으려고 더 내는 돈	조합원분양가 − 권리가액
환급금	권리가액이 분양가보다 클 때 돌려받는 돈	권리가액 − 조합원분양가

그러니까 비례율이 100%면 내 집은 감정평가액 그대로, 110%면 10% 얹어서, 90%면 10% 깎아서 쳐 준다는 뜻입니다. 내 집 감정평가액은 사업시행계획인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 조합이 알려 줍니다. 그 전까지 나오는 비례율은 모두 추정이고, 관리처분계획 때 다시 정해진 뒤 공사가 끝나고 청산할 때 마지막으로 확정돼요.

강동역세권1구역 숫자로 직접 나눠 봤습니다

위클리한국주택경제신문이 9월 21일 옮긴 강동구 주민공람안 숫자입니다. 이 구역 숫자는 이 매체 한 곳에서 확인했습니다.

항목	내용
위치	서울 강동구 성내동 174-13번지 일원 · 지하철 5호선 강동역 인근
면적	18,446.5㎡
계획	지하 4층~지상 38층, 4개 동, 711세대 · 법적상한용적률 470%
임대	공공임대 185세대 · 재개발임대 52세대
총수입 추정	7,003억 9,978만 원
총지출 추정	4,970억 3,540만 원
종전자산 추정	1,925억 8,797만 원
추정비례율	105.59%
절차	정비계획 결정·정비구역 지정안 주민공람 10월 16일까지

빼면 2,033억 6,439만 원이 남습니다. 이것을 종전자산 1,925억 8,797만 원으로 나누면 105.5956%가 나와요. 기사의 105.59%는 같은 값을 소수 둘째 자리까지 적은 것이라, 세 숫자가 서로 맞는다는 것까지 확인했습니다. 숫자가 서로 맞는지는 기사를 믿기 전에 꼭 한 번 해 볼 일이에요.

공사비가 5% 오르면 105.6%가 92.7%가 됩니다

다른 숫자는 그대로 두고 한 가지씩 바꿔 계산해 봤습니다. 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 값입니다.

가정	총수입	총지출	비례율
지금 공람안	7,004억	4,970억	105.6%
총지출 5% 증가	7,004억	5,219억	92.7%
총수입 5% 감소	6,654억	4,970억	87.4%
총지출 10% 증가	7,004억	5,467억	79.8%

왜 이렇게 크게 흔들릴까요. 이 구역은 남는 몫(2,034억)이 종전자산(1,926억)과 비슷한 크기입니다. 그런데 지출은 그보다 두 배 넘게 커요. 그래서 지출이 조금 움직여도 남는 몫이 크게 줄고, 비례율은 그 줄어든 몫을 그대로 보여 줍니다. 이 구역에서 비례율 1%p는 약 19억 원이에요.

사람으로 옮기면 — 같은 집, 분담금 6,452만 원 차이

내 집 감정평가가 5억 원이고 조합원분양가가 8억 원이라고 가정해 볼게요. 계산을 보여 드리려고 넣은 숫자이고, 강동역세권1구역의 실제 조합원분양가는 아직 나오지 않았습니다.

비례율	권리가액	낼 분담금
105.6% (지금)	5억 2,798만 원	2억 7,202만 원
92.7% (지출 5%↑)	4억 6,346만 원	3억 3,654만 원
87.4% (수입 5%↓)	4억 3,706만 원	3억 6,294만 원
79.8% (지출 10%↑)	3억 9,894만 원	4억 106만 원

지출이 5% 늘어도 6,452만 원, 10% 늘면 1억 2,904만 원을 더 내야 합니다. 같은 집, 같은 분양가인데 말이죠. 공사비 인상 소식이 나올 때마다 조합원들이 예민해지는 이유가 여기 있습니다.

비례율이 높다고 좋은 구역은 아닙니다 — 견주는 법이 따로 있습니다

조합원분양가를 높게 잡으면 총수입이 늘어 비례율이 올라갑니다. 대신 내가 받을 새 아파트 값도 비싸지니 분담금은 비슷할 수 있어요. 반대로 조합원분양가를 낮게 잡으면 비례율은 내려가도 분담금은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다.

✔ 같은 구역 안에서 비례율이 어떻게 바뀌는지는 본다 — 공사비·분양가 변화가 그대로 드러난다

✔ 다른 구역끼리는 비례율 높낮이로 견주지 않는다 — 분양가를 잡는 방식이 다르다

✔ 견줄 때는 「내 감정평가액 + 분담금」과 새 아파트 시세를 나란히 놓는다 — 결국 얼마를 넣고 무엇을 받느냐다

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 강동역세권1구역 조합원분양가·일반분양가 — 공람 단계라 공개된 숫자를 찾지 못했습니다

✕ 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되는 것이라 아직 없습니다

△ 공람안 세 숫자 — 위클리한국주택경제신문 한 곳에서 확인했습니다. 강동구 공람 공고 원문은 이 글에서 열지 못했어요

△ 민감도 계산 — 한 가지씩 바꾼 단순 계산입니다. 실제로는 공사비가 오를 때 분양가도 함께 움직이는 경우가 많습니다

✔ 정보몽땅에서 우리 구역의 총수입·총지출·종전자산을 찾았습니다

✔ 총지출에 5%를 더해 비례율을 다시 나눠 봤습니다

✔ 내 감정평가액으로 권리가액과 분담금을 두 번 계산했습니다

✔ 다른 구역과는 비례율이 아니라 분담금으로 견주겠습니다

한 줄 정리

저라면 추정비례율 숫자보다 지출이 5% 늘 때 몇 %가 되는지를 먼저 봅니다. 공사비는 사업 기간 내내 움직이는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾는다 → ② 직접 나눠 기사의 비례율과 맞는지 본다 → ③ 지출에 5%, 10%를 더해 다시 나눠 본다. 이 세 번이면 기사 없이도 우리 구역이 얼마나 단단한지 혼자 가늠할 수 있어요.

강동역세권1구역 주민공람은 10월 16일까지입니다. 공람이 끝나고 정비구역 지정 절차가 이어지면 바뀐 숫자가 있는지 다시 정리하겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가는 언제 정해지나

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 21, 강동역세권1구역) · 위클리한국주택경제신문 (2025. 7. 8, 비례율 칼럼) · 서울시 정비사업 정보몽땅

민감도와 예시 금액은 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 것이며, 실제 비례율과 분담금은 관리처분계획과 청산 단계에서 다시 정해집니다. 구역 이름은 계산법을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.