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안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

	자치구	더 보탤 돈	새 전세 − 갱신	이번 주 매매	이번 주 전세
①	노원	3억 3,350만	+23.0%	+0.34%	+0.36%
②	성북	5억 2,725만	+23.4%	+0.36%	+0.36%
③	금천	2억 5,475만	— (표본 부족)	+0.25%	+0.27%

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

자치구	더 보탤 돈	전세가율	매매 중위	전세 중위	표본
도봉	2억 4,538만	58.4%	5억 8,800만	3억 4,500만	50
금천	2억 5,475만	62.9%	6억 9,500만	4억 3,000만	20
중랑	2억 9,750만	57.8%	7억 2,000만	3억 9,800만	39
노원	3억 3,350만	51.4%	6억 8,500만	3억 4,000만	161
구로	3억 5,725만	51.2%	7억 6,750만	4억 3,500만	66
강북	3억 7,250만	57.4%	8억 2,000만	4억 5,675만	23
성북	5억 2,725만	51.2%	10억 8,250만	5억 5,600만	61
은평	5억 3,250만	52.3%	10억 6,500만	5억 6,700만	47
관악	5억 7,475만	51.8%	11억 1,850만	5억 1,975만	38
강서	5억 9,375만	46.3%	11억	4억 7,500만	78
서울 중위	6억 원	46.9%	—	—	1,087
동대문	6억 125만	47.4%	12억 125만	5억 2,650만	38
서대문	6억 8,050만	49.6%	12억 5,625만	5억 5,000만	44
양천	7억 6,900만	42.4%	13억 9,750만	5억 7,500만	49
영등포	8억 5,000만	43.0%	15억 2,000만	6억 3,225만	53
동작	9억 2,000만	41.8%	15억 5,000만	6억 3,000만	47
마포	10억 1,850만	40.2%	16억 5,000만	6억 5,000만	37
강동	10억 4,450만	39.5%	17억 2,750만	6억 8,125만	53
성동	11억 5,000만	41.0%	19억 4,000만	7억 4,000만	27
송파	14억 8,000만	36.8%	22억 8,850만	7억 4,500만	65
강남	15억 9,303만	33.4%	21억 8,500만	7억 500만	32
서초	22억 5,500만	35.0%	33억	7억 9,500만	19

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

자치구	새 전세 − 갱신	차액	표본(조합)
강동	+24.4%	1억 4,800만	34
성북	+23.4%	1억 900만	23
노원	+23.0%	6,000만	48
송파	+15.8%	1억 2,250만	63
구로	+13.4%	4,000만	13
영등포	+13.1%	7,650만	17
서울 중위	+12.7%	6,800만	489
도봉	+12.6%	4,000만	15
강서	+12.5%	6,268만	28
동대문	+12.1%	7,875만	15
양천	+11.1%	4,113만	30
중랑	+9.7%	4,475만	10
강남	+9.2%	6,625만	34
광진	+9.2%	6,325만	12
동작	+8.6%	6,050만	18
성동	+8.5%	5,525만	20
마포	+8.0%	5,250만	22
관악	+8.0%	3,500만	13
은평	+7.6%	5,000만	15
서대문	+6.1%	4,050만	11
용산	+4.4%	2,800만	12
서초	+3.8%	5,000만	17

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

자치구	전세 갱신 비중	갱신 중 청구권 사용
강서	68.7%	37.7%
중랑	66.2%	38.7%
은평	64.5%	32.2%
강동	63.9%	59.0%
성북	59.6%	66.3%
강남	59.2%	58.3%
송파	59.2%	60.2%
서울 전체	58.0%	—
노원	55.5%	57.7%
중구	55.1%	70.1%
도봉	52.1%	65.5%
강북	49.7%	67.4%
금천	45.7%	47.6%

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

지난 회차에서	9월 28일 기준 결과	어떻게 봤나
금천이 또 오르는지	+0.25% (전세 +0.27%)	올랐습니다
86주가 되는지	됐습니다 — 역대 최장 경신 종전 기록 85주(2020년 6월 2주~2022년 1월 3주)	이어졌습니다
강남·서초가 더 내리는지	강남 -0.56%(7년 8개월 만에 최대) 송파 -0.19%(3년 8개월 만에 최대) 용산 -0.01%(22주 만에 하락 전환)	용산까지 번졌습니다
(놓친 것)	서대문 +0.41%로 서울 1위 더 보탤 돈 6억 8,050만 원	제 잣대에 안 걸립니다

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

뺀 곳	왜 뺐나
서대문	오름폭 서울 1위(+0.41%)인데 더 보탤 돈이 6억 8,050만 원으로 서울 중위보다 많습니다
강동	새 전세 − 갱신 +24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원입니다
중랑	더 보탤 돈 2억 9,750만 원으로 적지만, 지난 회차에 거래가 반토막(-45.9%)이라 뺀 곳입니다. 새 거래 자료가 없어 그대로 두었습니다
용산	22주 만에 하락 전환해 중요한데, 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다. 제 잣대로는 말할 수 없는 곳이에요
강남·서초·송파	더 보탤 돈 1~3위이고, 이번 주에 내렸습니다

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

구분	자치구와 변동률
매매 오름 (21개 구)	서대문 +0.41 · 동대문 +0.36 · 성북 +0.36 · 노원 +0.34 · 강북 +0.31 · 중구 +0.27 · 중랑 +0.25 · 금천 +0.25 · 강서 +0.23 · 구로 +0.20 · 광진 +0.19 · 마포 +0.08
매매 내림 (4개 구)	강남 -0.56 · 서초 -0.33 · 송파 -0.19 · 용산 -0.01
전세 오름	성북·강북·노원 +0.36 · 도봉 +0.30 · 동대문 +0.28 · 금천 +0.27 · 강동 +0.20 · 영등포 +0.18 · 강서 +0.17
전세 내림	서초 -0.23(7주 연속 하락) · 강남 0.00
서울 전체	매매 +0.09%(86주 연속·역대 최장) · 전세 +0.16%(전주 0.19%)
전국·수도권	전국 매매 +0.06 / 전세 +0.09 · 수도권 +0.12 · 경기 +0.15 · 인천 +0.02 · 지방 0.00
올해 누적	서울 매매 8.19% · 서울 전세 8.18% — 전세가 매매를 거의 따라붙었습니다
전국 182개 시군구	상승 112 · 보합 8 · 하락 62

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

월요일 「이번 주 눈여겨볼 지역」 두 번째입니다. 오늘은 서울 자치구 전세가율을 놓고 이번 주에 표시해 둘 곳을 골랐습니다. 노원 · 금천 · 도봉입니다.

서울 아파트값은 85주째 올랐습니다. 그런데 강남·서초·송파는 내렸어요. 같은 서울인데 방향이 갈렸습니다. 기사들은 「강북권이 주도」라는 말로 넘어갔는데, 그 말로는 어디를 봐야 하는지가 나오지 않습니다.

그래서 국토교통부 실거래가에서 매매 106,569건과 전월세 128,888건을 직접 돌려 서울 21개 자치구의 전세가율을 계산하고, 한국부동산원 주간 변동률과 한 표에 놓았습니다. 그러자 이번 주에 내린 세 곳이 어디에 있는지가 눈에 보였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 21일 기준) — 보도자료 목록 첫 줄

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

보도자료 첨부 표에는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 매매와 전월세를 나란히 보실 수 있어요 — 오늘 쓴 전세가율은 거기서 계산한 것이고, 아래에 계산식을 그대로 적어 두었으니 관심 있는 단지로 직접 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 표시해 둔 곳 — 노원 · 금천 · 도봉

● 셋 다 전세가율이 서울 중위 46.9%보다 높고, 거래가 서울 평균 -22.4%보다 덜 줄었습니다

● 이번 주 내린 강남 33.4% · 서초 35.0% · 송파 36.8% 는 전세가율 하위 세 곳이었습니다

● 전세가율 상위 7곳 평균 +0.31% 대 하위 7곳 -0.07% — 그런데 거래 감소폭은 두 쪽이 거의 같았습니다

● 빼 둔 곳 — 중랑(거래 -45.9%) · 강북(재거래 +0.94%) · 관악 · 성북 · 구로

서울 21개 자치구, 전세가율 순서로 놓으면

구	전세가율	이번 주 매매	이번 주 전세	거래 증감	같은 아파트 재거래
금천	62.9%	+0.26%	+0.33%	-6.4%	+1.74% (54쌍)
도봉	58.4%	+0.35%	—	-10.0%	+2.52% (130쌍)
중랑	57.8%	+0.36%	—	-45.9%	+4.00% (103쌍)
강북	57.4%	+0.33%	+0.42%	-15.0%	+0.94% (58쌍)
은평	52.3%	+0.22%	—	-16.7%	+1.90% (126쌍)
관악	51.8%	+0.30%	—	-36.8%	+1.52% (82쌍)
노원	51.4%	+0.37%	+0.47%	-5.7%	+4.00% (330쌍)
구로	51.2%	+0.19%	—	-31.9%	+0.97% (159쌍)
성북	51.2%	+0.39%	+0.42%	-27.0%	+1.46% (143쌍)
서대문	49.6%	+0.44%	+0.30%	-20.0%	+0.59% (97쌍)
동대문	47.4%	+0.39%	+0.28%	-25.3%	+0.96% (98쌍)
서울 중위	46.9%	+0.13%	+0.19%	-22.4%	+1.60% (2,284쌍)
강서	46.3%	+0.33%	—	-8.2%	+2.19% (149쌍)
영등포	43.0%	+0.16%	+0.31%	-38.7%	0.00% (109쌍)
양천	42.5%	+0.10%	—	-32.1%	+1.96% (86쌍)
동작	41.8%	+0.11%	—	+17.7%	+1.65% (76쌍)
성동	41.0%	+0.12%	—	-28.9%	+0.63% (42쌍)
마포	40.2%	+0.06%	—	-29.6%	+1.29% (67쌍)
강동	39.5%	+0.15%	+0.33%	-25.5%	+1.57% (97쌍)
송파	36.8%	-0.14%	—	-22.9%	+1.36% (107쌍)
서초	35.0%	-0.37%	-0.19%	-22.8%	-2.06% (32쌍)
강남	33.4%	-0.42%	-0.15%	-34.3%	-0.34% (51쌍)

전세가율은 국토교통부 실거래가에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했고, 매매·전세 주간 변동률은 한국부동산원 9월 3주(9월 21일 기준) 자료입니다. 전세 변동률은 보도된 상위 열 곳까지라 나머지는 「—」로 두었습니다. 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미친 종로·광진·중구·용산은 표에서 뺐습니다.

위에서 아래로 읽어 보시면 표의 위쪽은 모두 플러스이고, 마이너스는 아래 세 줄에 몰려 있습니다. 순위끼리 견주는 상관계수(스피어만)로 재면 0.72가 나옵니다 — 1에 가까울수록 두 줄의 순서가 닮았다는 뜻이에요.

전세가율은 무엇이고, 어떻게 계산했나

전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 60%라면 10억짜리 집에 전세 6억이 들어가 있다는 뜻이에요.

평균끼리 나누면 숫자가 어긋납니다. 큰 평수와 작은 평수가 섞이니까요. 그래서 같은 단지·같은 전용면적으로 묶어 매매 중위값과 전세 보증금 중위값을 각각 구한 뒤 나눴습니다. 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼고, 서울에서 그런 조합이 1,087개 나왔습니다. 그 중위값이 46.9%입니다.

전세 보증금의 오른 정도가 아니라 수준을 본 이유가 있습니다. 전세는 갱신계약(5% 상한)과 신규계약, 반전세가 한 통에 섞여 있어 상승률이 크게 흔들립니다. 실제로 돌려 보니 자치구 여섯 곳의 중위 상승률이 0.00%로 나왔어요. 수준으로 보면 그 흔들림이 사라집니다.

전세가율이 낮은 쪽이 먼저 내렸습니다

묶음	전세가율 평균	이번 주 매매 평균	거래 증감 평균
전세가율 상위 7곳	56.0%	+0.31%	-19.5%
전세가율 하위 7곳	38.3%	-0.07%	-20.9%

전세가율 상위 7곳 = 금천·도봉·중랑·강북·은평·관악·노원 / 하위 7곳 = 동작·성동·마포·강동·송파·서초·강남. 표본 15개 조합 이상인 21개 자치구를 전세가율 순으로 세워 위아래 일곱 곳씩 묶었습니다.

값의 방향은 +0.31%와 -0.07%로 갈렸습니다. 그런데 거래 감소폭은 -19.5%와 -20.9%로 거의 같습니다. 이 대목이 중요해요. 두 동네 모두 거래는 비슷하게 줄었는데, 값은 한쪽만 버텼습니다.

전세가율이 높다는 것은 값의 절반 넘는 몫을 실제로 들어와 사는 사람이 받치고 있다는 뜻입니다. 낮으면 나머지는 기대감이고요. 거래가 비슷하게 줄어든 국면에서 기대감이 받치던 쪽이 먼저 흔들렸다고 읽을 수 있습니다.

⚠ 다만 전세가율이 낮으면 값이 내린다는 법칙은 아닙니다. 이것은 한 주 숫자이고, 강남·서초의 하락에는 전세가율 말고도 대출 규제와 토지거래허가구역, 높은 값 자체가 함께 작용합니다. 여기서 확인한 것은 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지입니다.

표시해 둔 세 곳

곳	전세가율	거래 증감	같은 면적 재거래	같은 층까지 맞추면
① 노원	51.4%	-5.7%	+4.00% (330쌍)	+2.65% (139쌍)
② 금천	62.9%	-6.4%	+1.74% (54쌍)	+1.22% (27쌍)
③ 도봉	58.4%	-10.0%	+2.52% (130쌍)	+1.75% (69쌍)
서울	46.9%	-22.4%	+1.60% (2,284쌍)	+1.41% (725쌍)

재거래 = 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래, 중위값. 거래 증감 = 2026년 6월 21일~7월 20일 대비 7월 21일~8월 19일. 실거래 신고 기한이 30일이라 그 뒤 구간은 아직 채워지는 중이어서 뺐습니다.

노원이 세 잣대에서 고르게 좋았습니다. 재거래 +4.00%로 서울 공동 1위인데 거래는 -5.7%밖에 줄지 않았어요. 전세도 +0.47%로 서울 1위였습니다.

금천은 전세가율 62.9%로 서울에서 제일 높습니다. 거래도 -6.4%에 그쳤고요. ⚠ 다만 같은 층까지 맞추면 +1.22%로 서울 중위(+1.41%)보다 낮습니다. 표본도 27쌍으로 적어요. 금천을 고른 이유는 상승률이 아니라 전세가율과 거래량이라고 분명히 적어 둡니다.

도봉은 세 잣대가 모두 중간 이상입니다. 전세가율 58.4%, 거래 -10.0%, 재거래 +2.52%(130쌍)로 표본도 넉넉해요.

실제 거래는 이렇게 찍혔습니다

단지	전용면적	먼저	나중	계약 시기
노원 상계동 은빛2단지	59.95㎡	5억 350만	6억 2,500만	6월 → 8월
금천 독산동 금천롯데캐슬골드파크1차	84.81㎡	12억 3,500만	13억 4,500만	7월 → 8월
도봉 창동 북한산아이파크5차	84.45㎡	9억 3,000만	10억 3,000만	6월 → 8월

같은 단지·같은 전용면적·같은 층끼리 맞춘 거래입니다. ⚠ 차액이 큰 거래를 고른 것이라 구 전체를 대표하지 않습니다 — 같은 층 기준 중위값은 노원 +2.65%, 금천 +1.22%, 도봉 +1.75%입니다. 동·호수는 적지 않습니다.

숫자 하나를 보고 「여기는 얼마짜리」라고 외우실 필요는 없습니다. 같은 단지 같은 면적이 몇 달 사이에 다시 팔렸을 때 얼마가 달라졌나를 보는 것이 훨씬 정확해요. 값이 다른 단지끼리 견주면 단지 차이인지 시장 변화인지 갈리지 않습니다.

왜 이 동네의 전세가 오르나

구	전세 매물 1년 전 대비	올해 전세 상승률
동대문	-69.4%	—
중랑	-67.8%	—
구로	-61.6%	—
금천	-58.9%	—
노원	-51.5%	12.25%
도봉	-50.5%	—
성북	—	12.84%
서울	-13.3%	7.79%

아시아경제가 2026년 9월 22일 집계한 숫자입니다(서울 전체 2만 3,390건 → 2만 298건). 단일 출처라 매체를 밝혀 적습니다. 올해 전세 상승률은 성북·노원이 2012년 이후 제일 높은 수준이라고 같은 기사가 전했습니다.

전세 물건이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 버티는 비용이 늘어납니다. 그러면 「차라리 사자」가 생겨요. 노원·도봉·금천의 매매가 이번 주에 함께 오른 배경에는 이 흐름이 있습니다.

임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 같은 방향을 가리킵니다. 서울 평균이 53.0%인데 금천은 66.3%, 중랑 74.4%, 구로 75.3%입니다(같은 실거래 자료로 직접 계산). 전세가 귀해진 동네일수록 월세로 밀려난 계약이 많습니다.

빼 둔 곳과 그 이유

구	전세가율	왜 뺐나
중랑	57.8%	거래가 -45.9%로 반토막입니다. 재거래는 +4.00%로 노원과 같습니다
강북	57.4%	같은 아파트 재거래가 +0.94%로 서울 중위(+1.60%)에 못 미칩니다
관악	51.8%	거래가 -36.8%로 서울 평균보다 많이 줄었습니다
성북	51.2%	거래가 -27.0%입니다. 전세는 +0.42%로 좋았습니다
구로	51.2%	거래 -31.9%에 재거래 +0.97%로 두 잣대가 함께 약합니다
강남·서초·송파	33~37%	이번 주 서울에서 내린 곳이 이 셋입니다

고른 곳만 적으면 누구나 쓰는 글이 됩니다. 무엇을 왜 뺐는지가 잣대가 진짜라는 증거입니다.

중랑은 특히 아깝습니다. 전세가율 57.8%에 재거래 +4.00%로 노원과 같은 값인데, 거래가 반토막이에요. 값은 오르는데 사는 사람이 줄었다면 호가로 오른 것일 수 있습니다. 그래서 잣대 ②에 걸려 뺐습니다.

지난주에 표시해 둔 곳은 어떻게 됐나

이 시리즈는 예고 → 결과 → 다음 예고로 이어집니다. 지난주에 적어 둔 것을 한 주 뒤에 받겠습니다.

· 노원 — 매매 +0.37%, 전세 +0.47%(서울 1위). 이어졌습니다

· 도봉 — 매매 +0.35%. 이어졌습니다

· 동작 — 매매 +0.11%. 거의 멈췄습니다

· 중랑(빼 두었던 곳) — 매매 +0.36%. 계속 오르고 있습니다

동작은 지난주에 「거래가 두 달 이어지는지 보겠다」고 적었던 곳입니다. 값의 오름은 이번 주에 거의 멈췄어요. 그리고 거래가 반토막이라 빼 두었던 중랑은 계속 오르고 있습니다. 제 잣대가 놓친 대목이라고 적어 둡니다 — 거래량을 중시하는 잣대는 호가가 먼저 오르는 국면에서 한 박자 늦습니다.

그래도 조심하실 것

· 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13%로 4주째 줄고 있습니다

· 표본이 작은 구는 숫자가 크게 흔들립니다 — 금천은 재거래 54쌍, 전세가율 조합 20개입니다

· 실거래 신고 기한이 30일이라 9월 숫자는 아직 채워지는 중입니다

· 전세가율이 높다는 것은 값이 오를 이유가 아니라 덜 흔들릴 이유에 가깝습니다

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 헤럴드경제 2026년 9월 24일 기사에서 「추석 이후에도 서울 집값이 하락세로 돌아서기보다는 상승폭이 점차 줄어드는 흐름이 이어질 가능성이 크다」고 했습니다.

✔ 관심 지역의 전세가율을 먼저 잽니다 — 같은 단지의 매매와 전세를 나란히

✔ 상승률과 거래 건수를 함께 봅니다 — 지수로는 두 시장이 갈리지 않습니다

✔ 표본이 작은 구는 숫자를 반쯤 믿습니다 — 금천은 54쌍입니다

✔ 서울 상승폭이 4주째 줄고 있다는 것을 옆에 놓습니다

관심 단지로 혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 그 단지, 그 전용면적의 최근 3개월 거래를 봅니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세 보증금을 봅니다

③ 전세 보증금 가운뎃값을 매매가 가운뎃값으로 나눕니다 — 그것이 그 단지의 전세가율입니다

④ 46.9%(서울 중위)와 견줍니다. 높으면 실수요가 받치는 쪽, 낮으면 기대감이 얹힌 쪽입니다

⑤ 같은 단지·같은 면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 얼마가 달라졌는지 봅니다

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있어요.

한 줄 정리

저라면 이번 주에는 전세가율부터 봅니다. 값을 받치는 것이 전세인지 기대인지가 이번 주에 갈렸으니까요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 도봉·중랑의 주간 전세 변동률 — 기사가 상위 열 곳까지 실어 보지 못했습니다. 표에 「—」

· 종로·광진·중구·용산 — 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미쳐 표에서 뺐습니다

· 새 실거래 원자료 — 9월 18일까지 자료로 계산했습니다. 그 뒤 거래는 아직 신고 기간입니다

· 강남·서초 하락의 다른 원인 — 대출 규제와 토지거래허가구역의 몫은 이 글에서 재지 못했습니다

· 전세 매물 감소율은 아시아경제 한 곳의 집계라 우리 숫자로 단정하지 않았습니다

다음 주에 확인할 것은 하나예요 — 금천이 또 오르는지. 한 주는 우연일 수 있고 두 주면 이야기가 됩니다. 그리고 10월 1일 발표에서 서울이 한 번 더 오르면 86주로 역대 최장을 새로 씁니다.

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📌 지난 글

· 전세가율이란 — 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자

· 분당 2차 선도지구 5곳 선정 — 경쟁률과 실거래까지

· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까

📄 자료

한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026. 9. 21 기준, 9. 24 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 106,569건 · 전월세 128,888건, 2026. 6. 20~9. 18) · 파이낸셜뉴스 2026-09-24 · 헤럴드경제 2026-09-24 · SBS Biz 2026-09-24 · 아시아경제 2026-09-22 · 글로벌경제신문 2026-09-27

전세가율·거래 증감·재거래 상승률·월세 비중은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.