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안녕하세요, 세바입니다. 특별정비구역으로 지정되면 무엇이 달라지는지, 선도지구와는 무엇이 다른지를 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제3장 조문으로 짚었습니다. 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률과 상향폭도 한 표로 모았어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (국가법령정보센터)

📄 노후계획도시특별법 본격 시행 — 정비지구 2027년 첫 착공 (정책브리핑)

🏠 LH 정비통통 — 노후계획도시 정비 안내

제3장(제11조~제29조)에 지정 요건과 특례가 모여 있습니다. 조문 번호를 적어 두었으니 원문에서 바로 찾아보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 특별정비구역으로 지정되면 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봅니다 (제14조)

● 용적률·건폐율·높이 완화(제25조), 통합심의(제24조), 재건축진단 면제(제26조), 부담금 열 가지 감면(제23조)이 함께 붙습니다

● 선도지구(제18조)가 받는 것은 재정·행정 지원과 기반시설 우선 설치까지입니다 — 용적률 특례는 붙지 않아요

● 그래서 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다

● 기준용적률은 중동 350%가 맨 위인데, 올라가는 폭은 분당이 +142%포인트로 앞섭니다

제가 표시해 둔 것 — 혜택이 켜지는 자리는 「지정」입니다

선도지구로 뽑혔다는 소식은 크게 납니다. 공모에 몇 개 구역이 들어왔고 어디가 됐다는 기사가 줄줄이 나오니, 그때 혜택이 생기는 것으로 읽히기 쉬워요.

조문을 열면 다릅니다. 선도지구 조항(제18조)이 적어 둔 것은 재정적·행정적 지원과 기반시설 우선 설치, 이 둘입니다. 그마저도 「할 수 있다」로 되어 있고 구체적인 내용은 법에 없어요.

용적률을 올려 주는 것도, 심의를 한 번에 묶어 주는 것도, 부담금을 깎아 주는 것도 특별정비구역에 붙는 특례입니다. 두 제도를 가르는 선이 여기예요. 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 구역 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다.

① 지정되면 생기는 것

조문	무엇이 생기나
제14조	인허가 의제 — 특별정비계획 결정·구역 지정 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 본다. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정 등도 함께
제25조①	건축규제 완화 — 용도지역·용도지구 내 건축제한, 건폐율, 용적률, 건축물 높이, 도시공원·녹지 확보기준. 용적률은 법정 최대한도의 100분의 150을 넘지 못한다
제25조②③	특별정비구역 일부를 도시혁신구역으로 지정하는 특례
제24조	통합심의 — 둘 이상의 심의를 묶어서. 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 본다
제26조②③	재건축진단(옛 안전진단) 면제·완화 — 공공성이 인정되면 실시하지 않거나 완화된 기준. 대상·기준은 대통령령
제23조	부담금 감면 — 열 가지를 감면하거나 부과하지 않을 수 있다
제27조	세대수 증가형 리모델링 상한을 주택법 기준의 100분의 140 이하까지 완화 (지방위원회 심의)
제21조①5호	이주단지 조성 · 공공주택 임차료 · 임시상가 비용 보조·융자
제12조①	특별정비계획에 세입자·소규모 소유자 주거대책과 순환용 주택 공급을 담는다 (14·15호)

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장. 조문 번호는 원문에서 바로 찾아보실 수 있게 적어 두었습니다.

제일 큰 것은 제14조입니다. 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봐요. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정도 함께 받은 것이 됩니다. 따로 또 절차를 밟지 않아도 되니 여기서 시간이 제일 많이 줄어듭니다.

통합심의 — 아홉 가지를 한 번에

제24조는 둘 이상의 심의가 필요하면 묶어서 보도록 했습니다. 통합심의를 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 봅니다. 심의마다 몇 달씩 걸리던 것을 한 번에 지나가는 셈이에요.

통합심의 대상 아홉 가지 (제24조①)
① 건축심의·특별건축구역 지정	⑥ 교통영향평가서 심의
② 경관 심의	⑦ 에너지사용계획
③ 교육환경평가서 심의	⑧ 재해영향평가 등
④ 도시·군관리계획 결정	⑨ 환경영향평가
⑤ 광역교통 개선대책	⑩ 그 밖에 지정권자가 부치는 사항

제24조 제1항의 통합심의 대상. 열 번째는 지정권자가 필요하다고 보아 통합심의위원회에 부치는 사항입니다.

부담금 — 열 가지

제23조는 국가와 지방자치단체가 사업시행자에게 부담금을 감면하거나 부과하지 않을 수 있다고 적었습니다. 「원활히 시행하기 위하여 필요한 경우」라는 조건이 붙어 있어요.

감면 대상 부담금 열 가지 (제23조)
① 개발부담금	⑥ 교통유발부담금
② 공유수면 점용료·사용료	⑦ 대체산림자원조성비
③ 기반시설설치비용	⑧ 생태계보전부담금
④ 농지보전부담금	⑨ 대체초지조성비
⑤ 광역교통시설 부담금	⑩ 환경개선부담금

⚠ 감면율은 이 조문에 없습니다. 「해당 부담금 법률이 정하는 바에 따라」 감면하므로 부담금마다 개별 법률을 봐야 합니다.

여기에 제25조 건축규제 완화가 붙습니다. 용적률·건폐율·높이·건축제한·공원녹지 기준을 완화할 수 있는데, 용적률에는 법정 최대한도의 100분의 150이라는 상한을 걸어 두었어요. 제26조 재건축진단 면제·완화, 제27조 리모델링 상한 140% 완화, 제21조 이주 비용 보조·융자도 함께입니다.

② 어떤 구역이 지정 대상인가

구분	어떤 구역인가 (제11조①)
① 통합 정비	단독·공동주택단지의 통합 정비
② 복합 고밀	역세권·상업업무지구의 복합 고밀 개발
③ 기반시설·자족	광역교통·기반시설 확충 또는 자족기능 향상을 위한 개발
④ 이주대책	이주대책 추진에 필요한 구역
⑤ 그 밖	그 밖에 대통령령이 정한 요건을 갖춘 구역

제11조 제1항. 눈여겨볼 것은 ④ 이주대책 추진에 필요한 구역입니다. 대규모 정비에서 제일 어려운 것이 이주라서, 이주단지 조성용 구역을 따로 지정할 수 있게 열어 두었어요.

③ 동의는 얼마나 필요한가

언제	누가	얼마나
구역 지정 제안	토지등소유자 (제11조②)	과반수 동의
구역 지정 제안	예비사업시행자 (제26조의2①)	대통령령이 정한 비율 — 과반수 요건은 적용되지 않는다
사업시행자 지정	토지등소유자 (제19조②)	과반수 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자. 재건축·리모델링은 주택단지별 구분소유자 과반수
구역 해제 요청	토지등소유자 (제17조①2호)	과반수

동의는 서면동의서나 전자서명동의서로 합니다(제18조의4). 해외 장기체류·법인 등 불가피한 경우에는 인감 방식이 허용돼요.

표에서 둘째 줄을 눈여겨보실 만합니다. 예비사업시행자가 제안할 때는 과반수 요건이 적용되지 않습니다(제26조의2①). 이 경우 특별정비계획을 세우기 전에 구역을 먼저 지정할 수도 있어요(②). 대신 주민과 지방의회 의견을 듣고 지방위원회 심의를 거칩니다(③).

한 가지 더. 선도지구 지정 동의와 주민대표단 구성 동의는 서로 대체될 수 있습니다(제18조의4①4호·제18조의5①1호). 같은 동의서를 두 번 받지 않아도 되게 해 둔 장치예요.

④ 선도지구는 무엇을 받나

	선도지구	특별정비구역
근거	제18조	제11조(지정) · 제14조(효과)
무엇	특별정비예정구역 중 우선 지정	예정구역 중 요건을 갖춘 곳을 지정
받는 것	재정·행정 지원, 기반시설 우선 설치	인허가 의제 · 용적률 완화 · 통합심의 · 재건축진단 면제 · 부담금 감면 · 리모델링 완화
고르는 기준	주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 확산 가능성, 대규모 이주 수요	토지등소유자 과반수 동의로 제안
절차	제6조② 절차 + 국토교통부장관 협의 + 지방위원회 심의	지정권자가 지정·고시
법에 적힌 내용	구체적이지 않다	조문에 특례가 하나하나 명시

법 제18조와 제11·14조를 나란히 놓은 표입니다.

선도지구를 고를 때 보는 것은 주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 지역으로의 확산 가능성, 대규모 이주 수요입니다(제18조③). 지정하려면 국토교통부장관과 협의하고 지방위원회 심의를 받아야 해요(②).

반대로 구역 지정은 토지등소유자 과반수 동의로 제안합니다(제11조②). 한쪽은 순서를 정하는 일이고, 한쪽은 요건을 갖추는 일이에요.

불이익도 없습니다. 선도지구에 공공기여 같은 추가 부담을 지우려면 의무부담의 근거 규정이 있어야 하는데 법에 없어요. 선도지구라서 더 내야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

⑤ 순서는 이렇게 갑니다 — 은하마을이 간 길

예정구역 → 선도지구 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공자 선정 → 사업시행계획인가 → 관리처분. 부천 중동 은하마을이 실제로 이 길을 지나갔습니다.

언제	무엇
2024년 11월	중동 선도지구 2곳 선정 — 반달A·은하 5,957호 (공모에 12개 구역 접수)
2026년 1월	은하마을 특별정비계획 입안제안 (토지등소유자 동의율 65.86%)
2026년 6월 15일	특별정비계획 결정 + 특별정비구역 지정 + 선도지구 지정 + 지형도면 함께 고시
2026년 8월	사업시행자 지정 마무리 목표
2026년 9월	선거관리위원회 구성·후보자 선출
2026년 10월	정비사업위원회 구성 전체회의
2026년 연내	시공자 입찰 착수
2027년 초	시공자 선정 총회

은하마을은 대우동부·효성쌍용·은하1단지·은하2단지 네 단지를 묶은 구역입니다. 중동 1036번지 일대 14만 2,105.9㎡, 2,387세대에서 최고 49층 3,432세대로 바뀌고 추정비례율은 101.57%입니다.

세 줄만 다시 보겠습니다. 입안제안에서 지정까지 약 다섯 달이 걸렸어요. 그날 고시에는 특별정비계획 결정, 구역 지정, 선도지구 지정, 지형도면이 함께 났습니다. 2024년 11월에 공모로 뽑힌 선도지구가 법상 지정으로 굳은 날이기도 해요.

그리고 지정 뒤 두 달 만에 사업시행자 지정으로 넘어갔습니다. 지정 전에는 이 줄이 아예 시작되지 않습니다. 「지정이 났다」가 왜 큰 소식인지가 여기에 있어요.

⑥ 용적률 — 숫자는 지금 얼마인지에서 나옵니다

신도시	현재 평균	기준용적률	상향폭	배수
중동	216%	350%	+134%p	1.62배
평촌	—	330%	—	—
산본	207%	330%	+123%p	1.59배
분당	184%	326%	+142%p	1.77배
일산	169%	300%	+131%p	1.78배

기준용적률은 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년). 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 계산했습니다. 분당은 아파트 326% / 빌라·연립·단독 250%, 일산은 아파트 300% / 연립·빌라 170% / 주상복합 360%입니다.

기준용적률만 보면 중동 350%가 맨 위입니다. 그런데 현재 평균과 견주면 이야기가 달라져요. 중동은 216%에서 +134%포인트, 분당은 184%에서 +142%포인트입니다. 배수로 보면 분당 1.77배, 중동 1.62배예요.

지금 용적률이 높은 곳이 많이 올라가는 곳은 아닙니다. 기준용적률이 기반시설 용량에서 나오는 숫자이기 때문이에요. 도시기반시설이 받아 줄 수 있는 인구를 먼저 구하고 거기서 용적률을 역산합니다. 중동은 도시공원이 부족해 공원·녹지 확대 계획에 맞춰 인구 증가 허용폭 4만 1,000명으로 잡고 350%를 제안했어요.

신도시	주택	추가 공급	인구
중동	5만 8,000 → 8만 2,000가구	+2만 4,000가구	14만 → 18만 명
산본	4만 2,000 → 5만 8,000가구	+1만 6,000가구	11만 → 14만 명
분당	—	+5만 9,000호	+12만 명
일산	—	+2만 7,000호	+6만 명

2024년 8월 정비기본계획(안) 보도 기준. 분당·일산은 주택 수가 기사에 없어 비워 두었습니다.

여기서 한 가지 조심하실 것이 있습니다. 이 추가 공급 가구수와 해마다 정해지는 구역지정 허용물량은 다른 숫자예요. 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구인데, 위 표의 추가 공급은 2만 4,000가구입니다. 앞은 한 해에 지정할 수 있는 양이고 뒤는 사업이 끝났을 때 늘어나는 양입니다.

그리고 기준용적률이 기반시설에서 나온다는 말은, 거꾸로 기반시설 검토에서 세대수가 깎일 수 있다는 뜻이기도 합니다. 계획안 세대수가 심의를 거치며 바뀌는 자리가 대개 여기예요.

✔ 우리 단지가 어느 단계인지 적어 둡니다 — 예정구역인지, 선도지구인지, 지정됐는지

✔ 선도지구 소식은 순서로 읽습니다 — 혜택은 구역 지정 때 켜집니다

✔ 기준용적률을 우리 단지 현재 용적률과 견줍니다 — 올라가는 폭이 사업성입니다

✔ 지정 뒤에는 사업시행자 지정 일정을 봅니다 — 거기서 시공사 선정으로 이어져요

✔ 동의서를 받으실 때 무엇에 대한 동의인지 확인합니다 — 선도지구 동의와 주민대표단 동의는 대체됩니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 우리 단지의 현재 용적률을 찾습니다. 건축물대장이나 관리사무소에 있습니다. 그 숫자를 시·군이 정한 기준용적률과 견주면 올라가는 폭이 나와요. 폭이 사업성의 바탕입니다.

2단계. 시·군 홈페이지에서 「특별정비예정구역」을 찾습니다. 정비기본계획에 예정구역이 그려져 있습니다. 우리 단지가 몇 번 구역에 묶여 있는지, 몇 개 단지가 함께인지 확인하세요. 통합 정비라 이웃 단지와 함께 가는 일이 많습니다.

3단계. 고시문을 찾아봅니다. 「○○마을 특별정비구역 지정 고시」로 검색하면 그 구역의 세대수·용적률·추정비례율이 한 장에 들어 있습니다. 같은 시·군의 먼저 지정된 구역을 읽어 두면 우리 차례에 무엇이 나올지 미리 보입니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 조문은 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 조문 번호와 내용은 그 판본 기준이니 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요

· 부담금별 감면율 — 제23조에 없고 개별 법률에 있습니다

· 재건축진단 면제의 「공공성」 판단 기준 — 대통령령에 있습니다(제26조③). 시행령은 확인하지 못했습니다

· 용적률 150% 상한의 기준 — 국토계획법 제78조의 법정 한도인지 지자체 조례 한도인지 확인하지 못했습니다

· 평촌 현재 평균 용적률 — 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다

· 분당 기준용적률 — 매체마다 326%와 315%로 갈립니다. 아파트 기준과 전체 기준이 다른 것으로 보이나 확인하지 못해 326%를 쓰고 이렇게 적어 둡니다

· 공공기여율 — 분당이 10%·41%·50% 3단계라는 것까지만 확인했고 다른 곳은 공개되지 않았거나 확인하지 못했습니다

· 제4장(제30~32조) — 공공기여와 초과이익은 이번에 읽은 범위 밖입니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 법령정보센터 본문이 받아지는 날 조문을 원문으로 다시 맞춰 보겠습니다. 재건축진단 면제의 「공공성」 기준(시행령)과 선도지구 지정 기준(시행령 제21조①)도 함께 받아 이 글을 고치겠습니다.

한 줄 정리

선도지구는 줄, 지정은 스위치입니다. 우리 단지 소식을 들으실 때 둘 중 어느 쪽인지만 가려 두시면 그다음에 무엇이 올지 보입니다. 선도지구 소식에는 「언제 지정될까」를, 지정 소식에는 「사업시행자는 언제」를 물으시면 됩니다.

📌 함께 보면 좋은 글

· 부천 중동 재건축 5개 마을 총정리 — 세대수·추정비례율·공람 일정과 18개 예정구역

· 재개발 재건축 차이 총정리 — 조합원 자격·동의율·세입자 보상·초과이익 부담금

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자료 · 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장(제11·12·14·17·18·18의4·18의5·19·21·23·24·25·26·26의2·27조), 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 중동 선도지구 2곳 선정 보도(2024년 11월). 용적률 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

조문은 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요. 이 글은 제도 설명이며 법률 자문이 아닙니다.

지역·단지 이름은 제도를 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 부천 중동 재건축 다섯 마을의 특별정비계획(안)이 2026년 10월 공개됐습니다. 마을별 세대수와 추정비례율, 권리자 분양가 추정액이 한꺼번에 나온 것은 이번이 처음이에요. 기사들이 마을별로 따로 적어 둔 숫자를 한 표로 모으고, 비례율 식을 거꾸로 돌려 검산한 뒤, 「그래서 내년에 구역으로 지정될까」까지 적었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 중동 1기 신도시 5개 마을 특별정비계획 공개 (위클리한국주택경제신문 2026-10-15)

📄 부천시, 5개 마을 특별정비계획 주민공람 (머니투데이 2026-10-07)

📄 중동 은하마을, 특별정비구역 지정 — 추정비례율 101.57% (2026-06)

🏠 부천시청 — 공람 자료와 의견 내는 곳 (주거정비과)

마을별 전용면적 구성과 권리자 분양가 추정액, 추정 총수입·총지출은 첫 번째 링크에 통째로 실려 있습니다. 공람 공고 원문은 부천시 누리집 고시·공고에 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 중동 다섯 마을(반달A·금강·중흥·사랑꿈동산·포도) 계획안이 나왔습니다 — 1만 1,743가구 → 1만 7,138가구

● 공람은 10월 20일까지예요 (중흥마을은 10월 12일에 끝났습니다). 11월 시의회 → 12월 심의 → 연내 구역 지정이 시의 계획입니다

● 추정비례율은 101.77%~107.29%, 다섯 곳 모두 100%를 넘깁니다. 여섯 곳 숫자를 직접 검산해 다 맞췄습니다

● 같은 용적률 350%인데 늘어나는 집은 세 배 넘게 갈립니다 — 원래 널찍했던 곳이 많이 늘어나요

● 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동은 49개 단지를 18개 특별정비예정구역으로 재편해 두었고, 지금은 여섯 번째까지 왔습니다

제가 표시해 둔 것 — 많이 늘어나는 곳이 빽빽해지는 것은 아닙니다

세대 증가율부터 보겠습니다. 사랑·꿈동산 87.5%, 중흥 59.9%, 포도 39.8%, 금강 31.5%, 반달A 25.8%. 다섯 곳 모두 용적률 상한이 350%로 같은데 결과가 세 배 넘게 갈려요. 처음 보면 까닭이 안 보입니다.

면적으로 나눠 보니 보였습니다. 1헥타르(10,000㎡)당 기존 세대수가 사랑·꿈동산 101.0세대, 중흥 139.3, 포도 175.7, 금강 232.3, 반달A 237.1세대예요. 기존 밀도가 낮은 순서와 증가율이 높은 순서가 다섯 곳 모두 정확히 거꾸로 섭니다.

당연해 보이지만 뜻은 간단하지 않습니다. 용적률 상한이 같으면 지을 수 있는 총량이 비슷해지므로, 이미 빽빽한 곳은 더 넣을 자리가 없고 널찍한 곳은 여유가 큽니다. 그래서 「많이 늘어나는 곳이 빽빽해진다」가 아니라 「원래 널찍했던 곳이 많이 늘어난다」가 되는 거예요. 늘어난 뒤에도 사랑·꿈동산은 189.4세대/ha로 다섯 곳 중 맨 아래입니다.

마을	위치	면적	사업시행(예정)자	최고층	기존	계획	늘어나는 집
반달A	상동 397	150,594.8㎡	한국토지주택공사(LH)	—	3,570	4,492	+922 (25.8%)
금강	중동 1030	84,458㎡	우리자산신탁	49층	1,962	2,581	+619 (31.5%)
중흥	중동 1054	144,901.5㎡	한국토지신탁	45층	2,019	3,228	+1,209 (59.9%)
사랑·꿈동산	상동 415	202,619.1㎡	신한자산신탁	—	2,046	3,837	+1,791 (87.5%)
포도	중동 1170	122,159.9㎡	한국토지신탁	49층	2,146	3,000	+854 (39.8%)
다섯 곳	—	704,733.3㎡	—	—	11,743	17,138	+5,395 (45.9%)

면적·세대수·사업시행자·층수는 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도. 늘어나는 집과 증가율은 세 바구니 머니랩이 직접 뺐습니다. 반달A의 「—」는 최고 층수가 기사에 없어 비워 둔 칸입니다.

마을	1ha당 기존	1ha당 계획	세대 증가율
사랑·꿈동산	101.0	189.4	+87.5%
중흥	139.3	222.8	+59.9%
포도	175.7	245.6	+39.8%
금강	232.3	305.6	+31.5%
반달A	237.1	298.3	+25.8%
다섯 곳	166.6	243.2	+45.9%

1ha당 세대수 = 계획(또는 기존) 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 세 바구니 머니랩 계산.

① 어디가 어떻게 바뀌나

반달A는 2024년 11월 은하마을과 함께 중동 선도지구로 뽑힌 곳입니다. 두 곳을 합쳐 5,957호였고, 반달A 3,570 + 은하 2,387로 정확히 떨어져요. 선도지구 물량은 기존 세대 기준이라는 것이 여기서 확인됩니다. 사업시행자는 LH이고, 일정이 다른 네 곳보다 한 해 앞서 갑니다.

나머지 넷은 신탁 방식이에요 — 금강은 우리자산신탁, 중흥과 포도는 한국토지신탁, 사랑·꿈동산은 신한자산신탁입니다. 최고 층수는 금강·포도 49층, 중흥 45층이고 반달A와 사랑·꿈동산은 기사에 나오지 않았습니다.

교통은 반달A가 1호선 송내역, 중흥이 7호선 신중동역 역세권, 포도가 7호선 부천시청역과 상동역 사이입니다.

마을	전용면적별 계획 세대
반달A	39㎡ 188 · 51㎡ 638 · 59㎡ 1,936 · 74㎡ 862 · 84㎡ 868
금강	43㎡ 957 · 51㎡ 437 · 59㎡ 649 · 74㎡ 197 · 84㎡ 341
중흥	39㎡ 406 · 59㎡ 798 · 74㎡ 284 · 84㎡ 892 · 99㎡ 440 · 114㎡ 408
사랑·꿈동산	59㎡ 927 · 74㎡ 726 · 84㎡ 1,284 · 101㎡ 900
포도	59㎡ 790 · 74㎡ 806 · 84㎡ 986 · 102㎡ 317 · 120㎡ 65 · 130㎡ 36

전용면적별 계획 세대 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 중흥과 포도에 99~130㎡ 대형이 들어가 있고, 금강은 43㎡가 957세대로 제일 많습니다.

② 반달A 세대수는 다섯 달 동안 세 번 바뀌었습니다

같은 마을 숫자가 자리마다 다릅니다. 5월 LH 협약 때 4,429가구, 10월 7일 부천시 발표 때 4,459가구, 이번 공람 자료는 4,492가구예요. 그래서 다섯 마을 합계도 1만 7,105가구와 1만 7,138가구 두 가지가 돌아다닙니다. 차이 33가구가 모두 반달A 한 곳에서 나옵니다.

언제	반달A 계획 세대수	다섯 마을 합계	어디에 나왔나
2026-05-20	4,429가구	—	LH–반달마을A구역 주민대표단 협약
2026-10-07	4,459가구	17,105가구	부천시 발표 (머니투데이·아시아경제)
2026-10-15	4,492가구	17,138가구	특별정비계획(안) 공람 자료

기존 세대수 3,570가구는 2026년 5월 LH 협약 기사와 공람 자료가 같습니다.

어느 쪽이 틀린 것이 아니라 단계마다 다시 잡힌 값이에요. 부천시도 「세대수는 확정치가 아니며 주민 의견과 관계기관 협의, 심의 과정에서 변경될 수 있다」고 밝혔습니다. 기사에서 세대수를 보실 때는 「언제 기준 숫자인지」를 함께 보셔야 합니다.

덧붙여 한 가지. 공람 자료를 옮긴 기사는 반달A의 증가분을 992세대로 적었는데, 4,492에서 3,570을 빼면 922세대입니다. 70세대가 맞지 않아요. 저희는 직접 뺀 922를 썼습니다. 어느 쪽이 맞는지는 공람 자료 원문에서 확인하셔야 합니다.

③ 비례율 식을 거꾸로 돌려 봤습니다

추정비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 총액 × 100입니다. 계획안에 세 숫자가 다 적혀 있으니 식에 넣어 보면 공표된 비례율이 나와야 해요. 여섯 곳을 모두 넣어 봤습니다.

마을	추정 총수입	추정 총지출	종전자산 추정총액	공표 비례율	우리 검산
반달A	3조 5,559억	2조 206억 1,200만	1조 4,891억 2,500만	103.10%	역산으로 복원
금강	2조 781억	1조 2,209억	8,090억	105.95%	105.96%
중흥	3조 6,033억 8,580만	2조 777억 4,662만	1조 4,219억 4,688만	107.29%	107.29%
사랑·꿈동산	4조 3,843억 7,558만	2조 9,536억 4,114만	1조 3,703억 9,409만	104.40%	104.40%
포도	3조 8,183억 3,600만	2조 3,607억 6,600만	1조 4,321억 2,200만	101.77%	101.78%
은하 (지정 완료)	3조 8,046억 2,400만	2조 1,505억 3,571만	1조 6,284억 4,082만	101.57%	101.57%

총수입·총지출·종전자산은 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15)와 은하마을 지정 고시 보도(2026-06). 검산은 세 바구니 머니랩. 소수 둘째 자리까지 맞습니다.

다섯 곳이 소수 둘째 자리까지 맞았습니다. 금강 105.96%(공표 105.95), 중흥 107.29%(107.29), 사랑·꿈동산 104.40%(104.40), 포도 101.78%(101.77), 은하 101.57%(101.57). 반올림에서 생긴 차이입니다. 계획안의 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다.

반달A 한 곳만 기사의 종전자산 표기가 「1조4,891억2,00만원」으로 자릿수가 깨져 있었습니다. 식을 거꾸로 돌리니 103.10%가 되려면 종전자산이 1조 4,891억 2,500만 원이어야 하더군요. 깨진 자리에 들어갈 숫자를 복원한 셈입니다. 원문을 보시면 확인해 주세요.

그런데 여기서 더 중요한 것은 「추정」이라는 말입니다. 여의도 시범아파트는 3년 전 100.44%였다가 올해 88.91%로 내려갔어요. 비례율이 1%포인트 움직이면 종전자산 3억 원인 조합원의 권리가액이 300만 원 움직입니다. 지금 숫자는 사업시행인가와 관리처분 단계에서 다시 잡힙니다.

④ 권리자 분양가 추정액 — 같은 84㎡인데 2억 4,119만 원

계획안의 84㎡ 권리자 분양가 추정액은 반달A 9억 2,081만 원, 사랑·꿈동산 10억 700만 원, 금강 10억 9,000만 원, 중흥·포도 11억 6,200만 원입니다. 맨 위와 맨 아래가 2억 4,119만 원 벌어져요. 중흥과 포도가 똑같은 값이라는 점도 눈에 띕니다.

마을	권리자 분양가 추정액 (전용면적별)
반달A	39㎡ 4억 1,627만 · 51㎡ 6억 2,451만 · 59㎡ 7억 2,234만 · 74㎡ 8억 1,537만 · 84㎡ 9억 2,081만
사랑·꿈동산	59㎡ 7억 1,100만 · 74㎡ 8억 8,900만 · 84㎡ 10억 700만 · 101㎡ 12억 900만
금강	43㎡ 5억 7,000만 · 51㎡ 7억 1,000만 · 59㎡ 8억 4,000만 · 74㎡ 9억 9,000만 · 84㎡ 10억 9,000만
중흥	39㎡ 5억 540만 · 59㎡ 8억 9,240만 · 74㎡ 10억 6,400만 · 84㎡ 11억 6,200만 · 99㎡ 12억 9,830만 · 114㎡ 13억 5,470만
포도	59㎡ 8억 6,200만 · 74㎡ 10억 7,200만 · 84㎡ 11억 6,200만 · 102㎡ 11억 3,600만 · 120㎡ 14억 4,400만 · 130㎡ 15억 2,800만

권리자 분양가 추정액 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 조합원이 내는 돈(분담금)이 아니라 분양가입니다. 분담금은 여기에서 권리가액을 뺀 값이에요.

분양가가 높으면 그만큼 총수입이 커져 비례율에 유리합니다. 다만 조합원이 실제로 내는 돈도 같이 올라갑니다. 비례율과 권리자 분양가는 나란히 놓고 보셔야 해요. 한쪽만 보면 반대로 읽힙니다.

⑤ 그래서 내년에 구역으로 지정될까

확률을 숫자로 말씀드리지는 않겠습니다. 다만 유리한 쪽과 걸리는 쪽을 나눠 보면 어디를 보면 되는지가 보입니다.

유리한 쪽 — 선례와 물량

첫째, 선례가 있습니다. 같은 중동의 은하마을이 2026년 1월 입안제안을 내고 6월 15일에 지정됐어요. 약 다섯 달입니다. 그때 토지등소유자 동의율은 65.86%였습니다. 부천시는 1기 신도시 다섯 곳 가운데 정비기본계획 승인을 먼저 받은 곳이기도 합니다.

둘째, 물량 한도에 여유가 있습니다. 국토교통부가 2025년 9월 26일 발표한 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구예요. 은하마을 2,387가구에 이번 다섯 곳 1만 1,743가구를 더하면 1만 4,130가구, 63.6%입니다. 8,070가구가 남습니다.

신도시	2026년 구역지정 허용물량
고양 일산	2만 4,800가구
부천 중동	2만 2,200가구
성남 분당	1만 2,000가구
안양 평촌	7,200가구
군포 산본	3,400가구
다섯 곳	약 6만 9,600가구

국토교통부 2025년 9월 26일 발표(경기도·5개 시 협의체). 종전 2만 6,000가구에서 약 7만 가구로 확대한 것입니다. ⚠ 물량이 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지는 발표문에 명시돼 있지 않습니다. 저희는 2024년 선도지구 물량(반달A 3,570 + 은하 2,387 = 5,957호)이 기존 세대 기준으로 정확히 떨어지는 것을 보고 같은 기준으로 셌습니다. 계획 세대 기준이라면 소진율은 92.7%가 됩니다.

셋째, 물량은 이월되지 않습니다. 그해에 쓰지 못한 물량은 다음 해로 넘어가지 않아요. 부천시가 연내 지정을 밀어붙일 유인이 그만큼 큽니다.

넷째, 절차가 이미 굴러가고 있습니다. 10월 공람 → 11월 시의회 의견청취 → 12월 심의. 세 칸 중 첫 칸을 지났어요.

걸리는 쪽 — 시 발표와 마을별 일정이 갈립니다

부천시는 「연내 특별정비구역 지정」을 말합니다. 그런데 공람 자료에 실린 마을별 자체 일정표는 2027년을 전제로 짜여 있어요.

마을	부천시 발표	공람 자료의 마을별 일정
반달A	연내 구역 지정 추진	2026년 구역 지정 제안 → 2027년 시공사 선정·사업시행인가
금강	연내 구역 지정 추진	2027년 특별정비계획 수립 및 구역 지정
중흥	연내 구역 지정 추진	2027년 특별정비계획 수립 및 구역 지정
사랑·꿈동산	연내 구역 지정 추진	2027년 상반기 사업시행자 지정
포도	연내 구역 지정 추진	2027년 1분기 특별정비계획 결정 및 구역 지정

왼쪽은 부천시 발표(2026-10-07), 오른쪽은 공람 자료의 마을별 추진 일정(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 두 줄이 갈립니다.

반달A만 「2026년 구역 지정 제안」으로 적혀 있고 나머지 넷은 2027년입니다. 선도지구인 반달A가 한 해 앞서 가는 것은 자연스럽고, 나머지 네 곳이 해를 넘길 가능성을 마을 쪽에서도 열어 두고 있다고 읽는 편이 맞겠습니다.

그 밖에 걸리는 것이 셋 더 있습니다. ① 동의율 — 다섯 마을의 토지등소유자 동의율을 확인하지 못했습니다. 이게 제일 큰 변수예요 ② 기반시설 검토 — 부천시가 교통·주차·공원녹지를 「검토 예정」이라고 했습니다. 세대수가 깎인다면 여기서 깎입니다 ③ 2027년 물량 한도가 아직 없습니다 — 국토교통부가 11월에 5년치 전망을 내겠다고 밝혔어요.

그래서 무엇을 보면 되나

네 가지면 됩니다. 11월 시의회 의견청취 결과(세대수가 또 움직이는지) → 12월 도시계획위원회 심의(「조건부 가결」이면 지정은 되고 숫자가 바뀝니다) → 국토교통부 11월 5년치 이주물량 전망(2027년 중동 몫) → 마을별 동의율. 이 네 칸이 채워지면 답이 나옵니다.

⑥ 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동 18개 예정구역

「왜 다섯 곳인가, 중동을 모두 지정하려는 단계인가」 하고 물으실 수 있습니다. 아닙니다. 중동 1기 신도시는 1993~1996년에 입주한 49개 노후 단지가 있고, 부천시는 이것을 18개 특별정비예정구역으로 묶어 두었습니다. 이번 다섯 곳은 그중 일부예요.

단계	구역	언제
지정 완료	은하 (대우동부·효성쌍용·은하1·은하2)	2026년 6월 15일 고시
공람 중	반달A · 금강 · 중흥 · 사랑·꿈동산 · 포도	2026년 10월 (심의 12월)
남은 구역	한라 · 보람 · 한아름 · 반달B · 덕유 · 설악 · 미리내 · 꿈 · 연화 · 그린타운 · 무지개 등	미정

49개 단지를 18개 예정구역으로 재편한 것은 중동 1기 신도시 정비기본계획. 남은 구역 이름은 경인일보 2024년 5월 13일 보도에서 옮겼고 전체 목록은 확인하지 못했습니다.

정리하면 18개 가운데 여섯 번째까지 온 것입니다. 은하가 지정을 마쳤고 다섯 곳이 공람 중이에요. 나머지 열두 곳 남짓은 다음 차례이고, 해마다 물량 한도가 따로 정해지므로 한 번에 모두 지정되는 구조가 아닙니다.

그러니 이번 다섯 곳은 「모두를 지정하기 위한 단계」라기보다 「물량 한도 안에서 준비가 된 순서대로 올라온 것」으로 보시는 편이 맞습니다. 반달A는 선도지구라 먼저 와 있었고, 나머지 넷은 주민대표단이 입안제안 준비를 마친 곳들이에요. 다만 네 곳이 어떤 기준으로 이번 차수에 묶였는지는 기사에서 확인하지 못했습니다.

✔ 우리 마을 공람 마감일을 먼저 확인합니다 — 네 곳은 10월 20일, 중흥은 끝났어요

✔ 계획안의 전용면적 구성을 봅니다 — 지금 집과 같은 평형이 있는지가 먼저입니다

✔ 세대수는 어느 시점 숫자인지 적어 둡니다 — 반달A처럼 바뀝니다

✔ 비례율과 권리자 분양가를 나란히 놓습니다 — 한쪽만 보면 틀어져요

✔ 우리 구역이 18개 중 어디쯤인지 확인합니다 — 다음 차수를 기다릴 곳일 수 있습니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 비례율을 검산합니다. 계획안에 총수입·총지출·종전자산이 적혀 있으면 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100 을 계산기에 넣어 보세요. 공표된 값과 맞으면 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다. 안 맞으면 어느 숫자가 오기인지 찾을 실마리가 됩니다.

2단계. 1헥타르당 세대수를 냅니다. 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 이웃 구역과 견주면 「왜 우리는 덜 늘어나나」에 답이 나옵니다. 용적률이 같다면 답은 대개 기존 밀도입니다.

3단계. 같은 숫자의 옛 기사를 찾습니다. 단지 이름으로 검색해 반년 전, 1년 전 기사를 열어 보세요. 세대수가 바뀌었다면 그 폭이 앞으로 바뀔 폭의 눈금이 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 공공기여·건폐율·임대 비율 — 계획안 보도에 없습니다

· 다섯 마을의 토지등소유자 동의율 — 지정 가능성의 제일 큰 변수인데 확인하지 못했습니다

· 공람 장소와 의견 제출 방법 — 기사 어디에도 없습니다. 부천시 주거정비과로 문의하셔야 합니다

· 공람 공고 원문 — 부천시 누리집이 자동 수집을 막아 두어 열지 못했습니다. 🏠 주소는 걸어 두었고 직접 여시면 열립니다

· 구역지정 허용물량의 기준 — 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지 발표문에 없습니다. 선도지구 물량이 기존 세대 기준으로 떨어진 것을 근거로 삼았습니다

· 18개 예정구역 전체 목록 — 2024년 보도에서 열일곱 곳 이름만 확인했습니다

· 반달A와 사랑·꿈동산의 최고 층수 — 기사에 없습니다

· 이번 네 곳이 묶인 기준 — 공모였는지 제안 순서였는지 확인하지 못했습니다

· 은하마을 외 중동 선도지구의 현재 진행 — 반달A는 이번 계획안으로 받았고 그 밖은 다루지 않았습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 11월 시의회 의견청취에서 세대수가 또 움직이는지 보겠습니다. 반달A가 다섯 달에 세 번 바뀐 터라 여기서도 바뀔 자리라고 봅니다. 움직이면 이 글을 고쳐 올리겠습니다. 같은 달에 나오는 국토교통부 5년치 이주물량 전망도 함께 받겠습니다.

한 줄 정리

중동 다섯 마을은 지금 의견을 낼 수 있는 단계입니다. 숫자가 확정이 아니기 때문에 이번 주가 바로 의견이 들어갈 자리예요. 그리고 이번 다섯 곳은 18개 중 여섯 번째까지입니다 — 우리 구역이 아직이라면 그것은 탈락이 아니라 순서입니다.

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자료 · 부천시 특별정비계획(안) 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도, 부천시 2026년 10월 7일 발표(머니투데이·아시아경제), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 국토교통부 2025년 9월 26일 1기 신도시 구역지정 물량 발표, 경인일보 2024년 5월 13일 특별정비예정구역 보도, 2024년 11월 27일 중동 선도지구 2곳 선정 보도.

세대 증가율, 1헥타르당 세대수, 합계, 비례율 검산, 물량 소진율은 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

마을 이름과 숫자는 계획안을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.