안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.
그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).
전세가율이 뭔가
그 집을 사는 데 드는 돈 가운데 전세 보증금이 얼마나 덮어 주느냐입니다.
예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.
나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.
전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%
| 시 · 도 | 전세가율 | 매매 중위 | 전세 중위 | 갭 |
|---|---|---|---|---|
| 충청북도 | 82.6% | 2.7억 | 2.3억 | 0.4억 |
| 충청남도 | 81.5% | 2.4억 | 1.9억 | 0.5억 |
| 전북특별자치도 | 81.2% | 2.3억 | 1.8억 | 0.5억 |
| 강원특별자치도 | 80.6% | 2.5억 | 1.9억 | 0.6억 |
| 경상북도 | 80.4% | 2.4억 | 1.8억 | 0.6억 |
| 경상남도 | 79.1% | 2.9억 | 2.2억 | 0.7억 |
| 울산광역시 | 75.5% | 3.8억 | 2.8억 | 1.0억 |
| 전남광주통합특별시 | 74.5% | 2.9억 | 2.2억 | 0.7억 |
| 대전광역시 | 70.1% | 3.9억 | 2.8억 | 1.1억 |
| 인천광역시 | 68.2% | 4.5억 | 3.0억 | 1.5억 |
| 경기도 | 66.7% | 5.4억 | 3.4억 | 2.0억 |
| 대구광역시 | 65.7% | 3.9억 | 2.6억 | 1.3억 |
| 부산광역시 | 65.2% | 4.8억 | 3.0억 | 1.8억 |
| 세종특별자치시 | 47.9% | 5.1억 | 2.4억 | 2.7억 |
| 서울특별시 | 46.9% | 11.6억 | 5.3억 | 6.3억 |
지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.
눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.
서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지
| 자치구 | 전세가율 | 매매 중위 | 전세 중위 | 갭 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금천구 | 62.9% | 7.0억 | 4.3억 | 2.7억 | 20 |
| 도봉구 | 58.4% | 5.9억 | 3.4억 | 2.5억 | 50 |
| 중랑구 | 57.8% | 7.2억 | 4.0억 | 3.2억 | 39 |
| 강북구 | 57.4% | 8.2억 | 4.6억 | 3.6억 | 23 |
| 은평구 | 52.3% | 10.6억 | 5.7억 | 4.9억 | 47 |
| 관악구 | 51.8% | 11.2억 | 5.2억 | 6.0억 | 38 |
| 노원구 | 51.4% | 6.8억 | 3.4억 | 3.4억 | 161 |
| 구로구 | 51.2% | 7.7억 | 4.4억 | 3.3억 | 66 |
| 성북구 | 51.2% | 10.8억 | 5.6억 | 5.2억 | 61 |
| 서대문구 | 49.6% | 12.6억 | 5.5억 | 7.1억 | 44 |
| 동대문구 | 47.4% | 12.0억 | 5.3억 | 6.7억 | 38 |
| 강서구 | 46.3% | 11.0억 | 4.8억 | 6.2억 | 78 |
| 영등포구 | 43.0% | 15.2억 | 6.3억 | 8.9억 | 53 |
| 양천구 | 42.4% | 14.0억 | 5.8억 | 8.2억 | 49 |
| 동작구 | 41.8% | 15.5억 | 6.3억 | 9.2억 | 47 |
| 성동구 | 41.0% | 19.4억 | 7.4억 | 12.0억 | 27 |
| 마포구 | 40.2% | 16.5억 | 6.5억 | 10.0억 | 37 |
| 강동구 | 39.5% | 17.3억 | 6.8억 | 10.5억 | 53 |
| 송파구 | 36.8% | 22.9억 | 7.4억 | 15.5억 | 65 |
| 서초구 | 35.0% | 33.0억 | 8.0억 | 25.0억 | 19 |
| 강남구 | 33.4% | 21.8억 | 7.0억 | 14.8억 | 32 |
※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.
바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.
노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.
높으면 좋은 건가
그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.
| 전세가율이 | 뜻하는 것 | 같이 볼 것 |
|---|---|---|
| 높다 (70% 이상) | 값의 상당 부분을 실제로 살 사람이 받치고 있다. 갭이 작다 | 거래량이 받쳐 주나. 전세가 오르고 있나 |
| 중간 (50~70%) | 보통. 지역 평균과 견주는 것이 낫다 | 같은 구 안에서 단지별로 다르다 |
| 낮다 (50% 미만) | 값의 절반 이상이 기대감. 갭이 크다 | 무엇에 대한 기대인가 — 재건축·교통·학군 |
전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.
반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.
평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.
① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다
② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다
③ 전세 ÷ 매매 × 100
· 같은 전용면적끼리 비교하세요. 84㎡와 59㎡를 섞으면 의미가 없습니다
· 한 건이 아니라 여러 건을 보세요. 층·향에 따라 같은 단지에서도 1억씩 벌어집니다. 이 글의 숫자도 그래서 중위값을 썼습니다
그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.
자주 묻는 것
전세가율은 몇 %가 적당한가요?
정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.
전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?
갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.
전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?
세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.
KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?
재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.
월세는 왜 뺐나요?
보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.
한 줄 정리
전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.
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📄 자료
· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일
· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.
국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.