안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
오늘은 매수우위지수가 무엇이고 그 숫자를 어떻게 읽는지 정리합니다. 기사에는 매주 나오는데 뜻을 적어 준 글은 드뭅니다.
개념만 옮기지 않았습니다. KB 주간 시계열 원자료를 열어 산출식을 직접 검산하고, 1,171주 치를 구간으로 나눠 지수가 얼마일 때 다음 주 집값이 어땠는지 세어 보았습니다. 그 표가 이 글의 가운데에 있습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 한국부동산원 「전국주택가격동향조사」 조사 개요
🏠 KB부동산 데이터허브 주택가격동향조사
조사 개요에는 부동산원이 쓰는 다섯 칸짜리 설문 문항이 그대로 적혀 있습니다. KB 쪽에서는 주간 시계열 엑셀을 직접 내려받으실 수 있어요 — 오늘 쓴 숫자는 거기서 계산했습니다.
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숫자는 이렇게 만들어집니다
KB가 전국 중개업소에 묻습니다. 「매도자가 많나, 매수자가 많나, 비슷한가.」 답을 셋으로 나눠 이렇게 계산해요.
지수 = 100 + 매수자많음(%) − 매도자많음(%)
| 응답 | 서울 | 전국 |
|---|---|---|
| 매도자가 많다 | 37.6% | 61.2% |
| 비슷하다 | 47.9% | 30.3% |
| 매수자가 많다 | 14.6% | 8.5% |
| 지수 | 77.0 100 + 14.6 − 37.6 |
47.3 100 + 8.5 − 61.2 |
2026년 9월 14일 기준입니다. 넣어 보면 서울은 100 + 14.6 − 37.6 = 77.0, 전국은 47.3이 나옵니다. 기사는 지수 하나만 싣습니다. 위의 응답 비중 세 칸은 주간 시계열 엑셀 안에만 있어요.
100은 무슨 뜻인가
100이 반반입니다. 사려는 쪽이 많다고 답한 비중과 팔려는 쪽이 많다고 답한 비중이 같을 때 100이 돼요. 0과 200이 양 끝이고, 100을 넘으면 사려는 사람이 더 많다는 뜻입니다.
그러니 숫자 자체보다 100과 얼마나 떨어져 있는가를 보는 편이 맞습니다. 서울 77.0은 「아직 팔려는 쪽이 많다」는 자리예요.
지역마다 이렇게 다릅니다
| 지역 | 지수 | 지역 | 지수 |
|---|---|---|---|
| 강북 14개구 | 86.7 | 강원 | 35.2 |
| 서울 | 77.0 | 광주(전남광주통합) | 35.0 |
| 강남 11개구 | 68.4 | 울산 | 29.0 |
| 전북 | 63.7 | 인천 | 28.3 |
| 수도권 | 61.6 | 대전 | 28.2 |
| 경기 | 61.5 | 충남 | 24.1 |
| 전남 | 55.4 | 제주 | 23.4 |
| 전국 | 47.3 | 대구 | 22.2 |
| 경남 | 40.7 | 부산 | 22.1 |
| 경북 | 39.4 | 6개 광역시 | 24.7 |
| 충북 | 39.1 | 기타지방 | 40.9 |
| 세종 | 37.5 |
같은 서울인데 강북 14개구 86.7, 강남 11개구 68.4로 18.3포인트 벌어져 있습니다. 강남은 7월 13일 82.1에서 두 달 만에 13.7포인트 내려왔어요.
지방은 자릿수가 다릅니다. 부산 22.1, 대구 22.2, 광주 21.5는 팔려는 사람이 사려는 사람보다 훨씬 많다는 뜻이에요. 전국 평균 47.3이 서울 77.0보다 한참 낮은 까닭이 여기 있습니다.
★ 지수가 얼마일 때 집값이 어땠나 — 직접 세어 봤습니다
여기가 이 글에서 제일 공들인 대목입니다. 2015년 이후 서울 586주를 지수 구간으로 나누고, 그 다음 주 서울 매매 변동률이 어땠는지 세었습니다.
| 그 주의 지수 | 주 수 | 다음 주 서울 매매 평균 | 다음 주가 0 이하였던 주 |
|---|---|---|---|
| 100 이상 | 107주 | +0.306% | 0주 |
| 80 ~ 100 | 141주 | +0.200% | 0주 |
| 60 ~ 80 지금 여기 | 112주 | +0.144% | 1주 |
| 60 미만 | 226주 | −0.024% | 102주 |
한 줄로 줄이면 이렇습니다 — 서울 주간 매매가 내린 103주 가운데 102주가 지수 60 아래에서 나왔습니다. 60 이상이었던 360주 중 내린 주는 딱 한 번(−0.003%)이었어요.
그런데 60 미만 구간의 평균도 −0.024%로 거의 0입니다. 60 아래라고 곧 내린다는 뜻이 아니라, 그때부터 방향이 갈리기 시작한다고 읽는 편이 맞습니다.
⚠ 이 표를 그대로 믿으면 안 되는 이유도 함께 적습니다. 2015년 이후 서울은 오른 주가 압도적으로 많았습니다(586주 중 483주). 그래서 이 표는 「이 구간이면 오른다」가 아니라 「내린 주는 거의 다 60 아래에서 나왔다」로 읽어야 합니다. 구간을 다르게 자르거나 기간을 2008년부터로 늘리면 숫자는 달라집니다.
「선행 지표」라는 말은 얼마나 맞나
| 무엇과 견줬나 | 상관계수 |
|---|---|
| 같은 주 매매 변동률 | +0.786 |
| 다음 주 매매 변동률 | +0.790 |
| 2주 뒤 | +0.771 |
| 4주 뒤 | +0.692 |
| 8주 뒤 | +0.522 |
| 12주 뒤 | +0.412 |
같은 자료로 상관계수를 재 봤습니다. 다음 주와 +0.790으로 제일 높고, 그 뒤로는 계속 낮아집니다. 12주 뒤면 +0.412예요.
흔히 「집값보다 먼저 움직이는 지표」라고들 하는데, 서울 숫자로는 한 주 정도 앞섭니다. 몇 달 앞을 알려 주는 숫자로 쓰기에는 무리예요. 같이 움직이는 쪽에 가깝습니다.
서울은 5년째 100 아래입니다
| 언제 | 지수 | 그 주 서울 매매 |
|---|---|---|
| 역대 최고 · 2018년 9월 3일 | 171.6 | +0.948% |
| 100을 넘은 마지막 주 · 2021년 9월 27일 | 102.0 | +0.445% |
| 올해 최고 · 1월 26일 | 99.3 | — |
| 올해 최저 · 3월 9일 | 62.8 | — |
| 지금 · 2026년 9월 14일 | 77.0 | +0.201% |
| 역대 최저 · 2012년 8월 20일 | 4.8 | −0.144% |
100을 넘은 마지막 주가 2021년 9월 27일입니다. 그 뒤로 259주, 4년 11개월 동안 한 번도 100을 넘지 못했어요.
그런데 서울 아파트값은 그동안 올랐습니다. 2021년 10월 4일에 100 아래로 내려간 뒤, 서울 주간 매매가 마이너스로 돌아선 것은 2022년 7월 18일이었어요. 41주가 걸렸습니다. 100을 밑돌기 시작한 날과 값이 꺾인 날 사이에 아홉 달이 있었던 셈입니다.
100 아래인데 값은 왜 오르나
| 지수 | 서울 숫자 | 무슨 응답에서 나왔나 |
|---|---|---|
| 매수우위지수 | 77.0 | 매수자 많음 14.6% − 매도자 많음 37.6% |
| 매매거래활발지수 | 14.1 | 활발 1.0% − 한산 86.9% |
| 전세수급지수 | 177.6 | 공급 부족 80.3% − 공급 충분 2.8% |
이 지수가 재는 것은 사려는 쪽과 팔려는 쪽의 비율이지 거래량이 아닙니다. 내놓은 매물이 적으면 사려는 사람이 적어도 값은 오릅니다.
같은 설문에서 나오는 매매거래활발지수가 14.1입니다. 「한산하다」는 답이 86.9%였어요. 거래가 거의 안 도는 장이라는 뜻입니다. 전세수급지수는 177.6으로, 전세 물건이 모자란다는 답이 80.3%였고요.
세 숫자를 함께 놓으면 지금 서울이 보입니다 — 사려는 사람도 적고, 거래도 거의 없고, 전세는 모자랍니다. 그런 장에서 값이 오르고 있는 것이죠.
두 기관 숫자가 왜 다른가
| KB 매수우위지수 | 한국부동산원 매매수급지수 | |
|---|---|---|
| 최신 숫자 | 77.0 | 114.4 |
| 기준 시점 | 2026년 9월 14일 주간 | 2026년 8월 월간 |
| 누가 답하나 | 중개업소 | 부동산원 조사자 |
| 문항 | 3지선다 매도자많음 / 비슷 / 매수자많음 |
5점 척도 매도문의많음 … 매수문의많음 |
| 범위와 기준 | 0~200, 기준 100 | 0~200, 기준 100 |
| 강북 대 강남 | 강북 86.7 > 강남 68.4 | 동북권 121.2 > 동남권 102.6 |
부동산원 매매수급지수는 8월 서울 114.4였습니다. 2021년 9월(125.3) 이후 이보다 높은 달이 없었다고 해요(서울신문·뉴스1 2026년 9월 23~24일). KB는 77.0이고요. 둘 다 0~200에 기준이 100인데 한쪽은 사자 우위, 한쪽은 팔자 우위로 읽힙니다.
문항이 다릅니다. KB는 중개업소가 셋 중 하나를 고르고, 부동산원은 조사자가 다섯 칸으로 답해요. 기준 시점도 KB는 한 주, 부동산원은 한 달입니다.
어느 쪽이 맞다고 하지 않겠습니다. 다만 방향은 둘 다 같았어요 — 강북이 강남보다 높았습니다. 두 기관을 비교하실 때는 숫자가 아니라 방향을 보시는 편이 안전합니다.
✔ 숫자보다 100과의 거리를 봅니다 — 77은 아직 팔려는 쪽이 많다는 뜻
✔ 거래 지수를 옆에 놓습니다 — 14.1이면 값이 올라도 거래는 없습니다
✔ 기관 이름을 확인합니다 — KB와 부동산원은 문항도 시점도 다릅니다
✔ 몇 주째인지 셉니다 — 한 주는 우연, 넉 주면 흐름
직접 받아 보시려면
오늘 쓴 숫자는 모두 공개 자료입니다. 세 단계면 똑같이 하실 수 있어요.
1단계 — 엑셀을 받습니다. KB부동산 데이터허브에서 주간 시계열 엑셀을 내려받습니다. 10~20MB에 시트가 여덟 개 넘게 들어 있어요.
2단계 — 「5.매수우위」 시트를 엽니다. 2003년 7월부터 이번 주까지 지역별로 한 줄씩 들어 있습니다. 기사는 늘 최신 한 주만 옮기지만, 이 파일에는 지난 23년이 다 있어요.
3단계 — 「1.매매증감」 시트를 옆에 붙입니다. 날짜를 맞춰 놓고 지수 구간별로 평균을 내면 위의 구간 표를 그대로 만드실 수 있습니다. 「6.매매거래활발」·「7.전세수급」도 같은 꼴입니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· KB 설문에 답한 중개업소가 몇 곳인지 — 파일에서 확인하지 못했습니다
· 부동산원 주간 매매수급지수 — 기사가 월간만 실어 KB의 9월 14일 주와 같은 주로 맞추지 못했습니다
· 매매가격 전망지수 — 이 파일에는 주간 숫자가 들어 있지 않아 다루지 않았습니다
· 자치구별 매수우위지수 — 이 지수는 시·도와 권역(강북 14개구·강남 11개구)까지만 나옵니다. 매매·전세 증감률은 자치구까지 있습니다
· 구간 표는 서울만 계산했습니다. 지방은 표본과 장세가 달라 같은 눈금을 쓰기 어렵습니다
· KB 원자료는 2026년 9월 14일 기준입니다. 새 주가 나오면 이 글을 갱신하겠습니다
한 줄 정리
저라면 이 숫자 하나로 사고팔지는 않습니다. 대신 강북 86.7 대 강남 68.4처럼 한 시장 안에서 갈린 대목을 표시해 둡니다. 그리고 서울이 60 아래로 내려가는지를 봅니다 — 내린 주가 거의 다 거기서 나왔으니까요.
다음에 확인할 것은 하나예요 — 강남 11개구가 70 아래에 더 머무는지. 7월에 82였던 숫자가 두 달 만에 68로 내려왔습니다.
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📄 자료
KB부동산 주간 시계열(2026. 9. 14 기준) · 한국부동산원 「전국주택가격동향조사」 조사 개요 · 서울신문(2026. 9. 24) · 뉴스1(2026. 9. 23)
매수우위지수·매매거래활발지수·전세수급지수와 구간별 평균·상관계수는 KB부동산 주간 시계열 원자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 지수는 시장을 읽는 참고 자료이지 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.