안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
한남5구역 재개발이 조합원 분양신청에 들어갑니다. 10월 6일부터 11월 9일까지 35일이고, 조합은 2027년 1분기 관리처분인가를 목표로 잡았습니다.
9월 29일에 조합원 분양가가 처음 공개됐습니다. 그래서 지금까지 온 길과 어제 나온 숫자를 한자리에 모으고, 같은 주에 분양신청을 받는 다른 두 곳, 그리고 넉 달 앞선 한남4구역과 나란히 놓아 보았습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 한남5구역, 재개발 사업시행인가 받았다 (위클리한국주택경제신문 2026. 5. 4)
📄 은마·잠실5·한남5 조합원 분양 신청 돌입 (머니투데이 2026. 9. 29)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 정보공개현황
첫 기사에는 주택형별 세대수와 임대 내역이 한 줄씩 적혀 있습니다. 정보몽땅에서는 조합이 올린 총회 자료와 사업 단계를 볼 수 있어요. 용산구 고시 원문은 이 글을 쓰는 동안 열리지 않아 📄 를 전문지와 일간지로 채웠습니다.
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한눈에 — 사업시행계획 인가 기준
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 용산구 동빙고동 60 일대 |
| 구역 면적 | 18만 3,707㎡ |
| 계획 세대수 | 2,592가구 (임대 390가구 포함) |
| 규모 | 지하 6층 ~ 지상 23층 · 56개동 |
| 용적률 / 건폐율 | 221.63% / 30.96% |
| 시공사 | DL이앤씨 (2025년 5월 선정) |
| 제안 단지명 | 아크로 한남 |
| 사업시행계획 인가 | 2026년 4월 30일 · 용산구 |
조합설립이 2012년이니 인가까지 14년이 걸렸습니다. 그사이 사업시행계획이 총회에서 한 번 부결된 적도 있었어요.
지금까지 온 길
| 때 | 무엇이 있었나 |
|---|---|
| 2012년 | 조합설립인가 |
| 2025년 4월 | 사업시행계획 총회 부결 뒤 재수립 |
| 2025년 5월 | DL이앤씨 시공사 선정 · 제안 단지명 「아크로 한남」 |
| 2026년 4월 30일 | 용산구 사업시행계획 인가·고시 |
| 2026년 9월 21일 | 조합이 감정평가 내역서 발송 |
| 2026년 10월 6일 ~ 11월 9일 | 조합원 분양신청 (35일) |
| 2027년 1분기 | 관리처분인가 — 조합 목표 |
조합원 분양가가 나왔습니다
59㎡ 20억 6,000만 원, 84㎡ 25억 8,000만 원, 114㎡ 31억 9,000만 원입니다. 한동안 공개되지 않던 숫자예요.
| 단지 | 59㎡대 | 84㎡ | 107~114㎡ |
|---|---|---|---|
| 한남5구역 | 20억 6,000만 | 25억 8,000만 | 31억 9,000만 (114㎡) |
| 잠실주공5단지 | 23억 4,993만 | 30억 3,078만 | 40억 8,004만 (107㎡) |
| 은마아파트 | 24억 4,800만 | 32억 3,000만 | 41억 1,500만 (109㎡) |
세 곳을 나란히 놓은 잣대는 하나입니다 — 같은 주에 분양신청을 받는 곳. 시점이 같아야 견줄 수 있으니까요. 잠실주공5단지는 기존 3,930가구를 최고 65층 6,411가구로, 은마는 4,424가구를 5,850가구로 다시 짓습니다.
84㎡ 기준으로 빼 보면 한남5가 은마보다 6억 5,000만 원, 잠실5보다 4억 5,078만 원 낮습니다. 59㎡대도 각각 3억 8,800만 원, 2억 8,993만 원 낮고요.
여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 한남5는 재개발이고 나머지 둘은 재건축입니다. 조합원 분양가는 총사업비와 조합원의 종전 자산을 함께 놓고 정해지는 값이라, 금액만 떼어 싸고 비싸다고 읽으면 안 됩니다. 같은 84㎡라도 내가 가진 땅과 집의 평가액이 다르면 실제로 더 낼 돈은 완전히 달라집니다.
한남뉴타운 안에서 견주면
| 구역 | 84㎡ | 113~114㎡ | 135㎡ | 분양신청 |
|---|---|---|---|---|
| 한남5구역 | 25억 8,000만 | 31억 9,000만 (114㎡) | — | 9/29 공개 · 10/6~11/9 |
| 한남4구역 | 26억 원 초반 | 33억 (113㎡) | 42억 | 5/18부터 35일 |
84㎡는 두 구역이 거의 붙어 있고, 113~114㎡는 한남5가 1억 원가량 낮습니다. 다만 면적이 1㎡ 다르고 시점도 넉 달 차이라 같은 자로 잰 숫자는 아닙니다.
한남뉴타운의 나머지도 움직이고 있습니다. 한남3구역은 현대건설이 짓는 5,816가구 「디에이치 한남」으로 철거가 진행됐고, 한남4구역은 삼성물산이 2,331~2,360가구를 맡았습니다(설계안에 따라 다릅니다). 한남5구역은 그 뒤를 따라가는 자리예요.
계획 세대수 2,592가구 — 주택형별
| 주택형 | 세대수 | 그중 임대 |
|---|---|---|
| 39㎡ | 269 | 134 |
| 45㎡ | 302 | 151 |
| 59㎡ | 494 | 85 |
| 84㎡ | 675 | 20 |
| 114㎡ | 525 | — |
| 135㎡ | 219 | — |
| 임대 합계 | — | 390 ✓ |
임대는 더해서 확인됩니다 — 134 + 151 + 85 + 20 = 390가구로, 사업시행인가의 임대 390가구와 정확히 맞습니다.
다만 주택형 세대수를 더하면 2,484가구로 2,592가구보다 108가구 적습니다. 기사에 「등」이 붙어 있어 다른 주택형이 더 있다는 뜻이에요. 그 내역은 확인하지 못했습니다.
눈여겨볼 줄은 84㎡ 675가구 가운데 임대가 20가구라는 대목입니다. 나머지 655가구가 조합원과 일반분양 몫이에요. 희망 주택형을 적으실 때 참고하실 만합니다.
숫자가 갈리는 대목
| 항목 | 이렇게 적은 곳 | 저렇게 적은 곳 |
|---|---|---|
| 세대수 | 2,592가구 (사업시행인가 · 머니투데이 9/29) | 아파트 2,401가구 + 오피스텔 146실 (MTN 9/21) |
| 구역 면적 | 18만 3,707㎡ (위클리 5/4) | 14만 1,186㎡ (MTN 9/21) |
어느 쪽이 틀렸다고 하지 않겠습니다. 기준이 되는 것은 사업시행계획 인가에 적힌 숫자이고, 나머지는 집계 기준(구역 면적인지 대지 면적인지, 오피스텔을 넣었는지)이나 시점이 다를 수 있습니다. 두 숫자를 다 알고 계시는 편이 안전합니다 — 기사마다 다르게 보이는 이유가 거기 있으니까요.
분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나
조합원 분양신청은 「받을지 말지」를 정하는 절차입니다. 기간 안에 신청하지 않으면 현금청산 대상이 되고, 아파트 대신 감정평가액에 해당하는 돈을 받고 나가게 됩니다.
되돌리기 어려운 결정이라 기한이 제일 중요합니다. 11월 9일까지예요. 통지서에서 먼저 보실 두 줄은 종전 자산의 가격과 분담금 추산액입니다. 둘의 차이가 실제로 더 낼 돈의 첫 어림값이 됩니다.
✔ 10월 6일~11월 9일을 달력에 적습니다 — 신청하지 않으면 현금청산 대상입니다
✔ 통지서에서 종전 자산 가격과 분담금 추산액 두 줄을 먼저 봅니다
✔ 84㎡는 675가구인데 그중 임대가 20가구입니다 — 희망 주택형을 적을 때 참고합니다
✔ 관리처분계획안이 나오면 비례율을 확인합니다 — 분담금이 거기서 정해집니다
다른 구역에 혼자 적용하시려면
오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 다른 구역에도 그대로 쓸 수 있어요.
1단계 — 사업 단계를 먼저 세웁니다. 조합설립 → 사업시행인가 → 감정평가 → 분양신청 → 관리처분인가 순서에서 지금 어디인지 찾습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서 구역 이름으로 검색하면 단계와 조합 공개자료가 나옵니다.
2단계 — 분양가는 같은 시점끼리 견줍니다. 조합원 분양가는 구역마다 시점이 다릅니다. 같은 주, 같은 달에 신청을 받는 곳끼리 놓아야 견준 값이 뜻을 가집니다.
3단계 — 숫자가 갈리면 인가 고시를 기준으로 삼습니다. 기사마다 세대수와 면적이 다를 때가 많습니다. 인가에 적힌 숫자를 축으로 두고, 다른 숫자는 「언제·무엇을 센 것인지」를 따져 둡니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 평균 감정평가액과 추정 비례율 — 공개된 자료가 없습니다
· 조합원 수 — 확인하지 못해 주택형별로 얼마나 몰릴지는 적지 않았습니다
· 2,592가구에서 주택형 소계 2,484가구를 뺀 108가구의 내역
· 총사업비 — 1조 7,584억 원(MTN)과 그보다 큰 숫자를 적은 곳이 있어 본문에 쓰지 않았습니다
· 용산구 고시 원문 — 열리지 않아 전문지와 일간지로 대신했습니다
· 커뮤니티에 도는 감정평가액 — 출처가 확인되지 않아 쓰지 않았습니다
한 줄 정리
저라면 분양가 금액보다 내 권리가액과의 차이를 먼저 봅니다. 분양가가 낮아도 권리가액이 낮으면 분담금은 오히려 커지거든요. 옆 구역과의 1억 원 차이보다, 내 통지서의 두 줄이 훨씬 큰 숫자를 만듭니다.
다음에 확인할 것은 하나입니다 — 11월 9일 뒤에 나올 관리처분계획안. 비례율이 그때 숫자로 나옵니다. 나오면 이 글을 고쳐 두겠습니다.
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📄 자료
머니투데이(2026. 9. 29) · 위클리한국주택경제신문(2026. 5. 4) · MTN(2026. 9. 21) · 서울경제(2026. 5. 18) · 하우징워치(2025. 4. 18) · 헤럴드경제(2026. 4. 30) · 서울시 정비사업 정보몽땅
차액 계산과 임대 세대수 합계는 보도된 숫자에서 세 바구니 머니랩이 직접 빼고 더해 확인했습니다. 지역과 구역 이름은 사업 진행을 설명하려고 적었고, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.