안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.
서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템
아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.
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바쁘시면 이 네 줄
● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다
이번 주 제가 표시해 둔 세 곳
| 자치구 | 더 보탤 돈 | 새 전세 − 갱신 | 이번 주 매매 | 이번 주 전세 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ① | 노원 | 3억 3,350만 | +23.0% | +0.34% | +0.36% |
| ② | 성북 | 5억 2,725만 | +23.4% | +0.36% | +0.36% |
| ③ | 금천 | 2억 5,475만 | — (표본 부족) | +0.25% | +0.27% |
매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.
세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.
「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가
지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.
더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값
지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.
계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.
서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈
| 자치구 | 더 보탤 돈 | 전세가율 | 매매 중위 | 전세 중위 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도봉 | 2억 4,538만 | 58.4% | 5억 8,800만 | 3억 4,500만 | 50 |
| 금천 | 2억 5,475만 | 62.9% | 6억 9,500만 | 4억 3,000만 | 20 |
| 중랑 | 2억 9,750만 | 57.8% | 7억 2,000만 | 3억 9,800만 | 39 |
| 노원 | 3억 3,350만 | 51.4% | 6억 8,500만 | 3억 4,000만 | 161 |
| 구로 | 3억 5,725만 | 51.2% | 7억 6,750만 | 4억 3,500만 | 66 |
| 강북 | 3억 7,250만 | 57.4% | 8억 2,000만 | 4억 5,675만 | 23 |
| 성북 | 5억 2,725만 | 51.2% | 10억 8,250만 | 5억 5,600만 | 61 |
| 은평 | 5억 3,250만 | 52.3% | 10억 6,500만 | 5억 6,700만 | 47 |
| 관악 | 5억 7,475만 | 51.8% | 11억 1,850만 | 5억 1,975만 | 38 |
| 강서 | 5억 9,375만 | 46.3% | 11억 | 4억 7,500만 | 78 |
| 서울 중위 | 6억 원 | 46.9% | — | — | 1,087 |
| 동대문 | 6억 125만 | 47.4% | 12억 125만 | 5억 2,650만 | 38 |
| 서대문 | 6억 8,050만 | 49.6% | 12억 5,625만 | 5억 5,000만 | 44 |
| 양천 | 7억 6,900만 | 42.4% | 13억 9,750만 | 5억 7,500만 | 49 |
| 영등포 | 8억 5,000만 | 43.0% | 15억 2,000만 | 6억 3,225만 | 53 |
| 동작 | 9억 2,000만 | 41.8% | 15억 5,000만 | 6억 3,000만 | 47 |
| 마포 | 10억 1,850만 | 40.2% | 16억 5,000만 | 6억 5,000만 | 37 |
| 강동 | 10억 4,450만 | 39.5% | 17억 2,750만 | 6억 8,125만 | 53 |
| 성동 | 11억 5,000만 | 41.0% | 19억 4,000만 | 7억 4,000만 | 27 |
| 송파 | 14억 8,000만 | 36.8% | 22억 8,850만 | 7억 4,500만 | 65 |
| 강남 | 15억 9,303만 | 33.4% | 21억 8,500만 | 7억 500만 | 32 |
| 서초 | 22억 5,500만 | 35.0% | 33억 | 7억 9,500만 | 19 |
「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.
맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.
그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.
고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다
✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가
잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.
두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가
이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.
갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.
| 자치구 | 새 전세 − 갱신 | 차액 | 표본(조합) |
|---|---|---|---|
| 강동 | +24.4% | 1억 4,800만 | 34 |
| 성북 | +23.4% | 1억 900만 | 23 |
| 노원 | +23.0% | 6,000만 | 48 |
| 송파 | +15.8% | 1억 2,250만 | 63 |
| 구로 | +13.4% | 4,000만 | 13 |
| 영등포 | +13.1% | 7,650만 | 17 |
| 서울 중위 | +12.7% | 6,800만 | 489 |
| 도봉 | +12.6% | 4,000만 | 15 |
| 강서 | +12.5% | 6,268만 | 28 |
| 동대문 | +12.1% | 7,875만 | 15 |
| 양천 | +11.1% | 4,113만 | 30 |
| 중랑 | +9.7% | 4,475만 | 10 |
| 강남 | +9.2% | 6,625만 | 34 |
| 광진 | +9.2% | 6,325만 | 12 |
| 동작 | +8.6% | 6,050만 | 18 |
| 성동 | +8.5% | 5,525만 | 20 |
| 마포 | +8.0% | 5,250만 | 22 |
| 관악 | +8.0% | 3,500만 | 13 |
| 은평 | +7.6% | 5,000만 | 15 |
| 서대문 | +6.1% | 4,050만 | 11 |
| 용산 | +4.4% | 2,800만 | 12 |
| 서초 | +3.8% | 5,000만 | 17 |
같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.
서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.
그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.
갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다
갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.
다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.
| 자치구 | 전세 갱신 비중 | 갱신 중 청구권 사용 |
|---|---|---|
| 강서 | 68.7% | 37.7% |
| 중랑 | 66.2% | 38.7% |
| 은평 | 64.5% | 32.2% |
| 강동 | 63.9% | 59.0% |
| 성북 | 59.6% | 66.3% |
| 강남 | 59.2% | 58.3% |
| 송파 | 59.2% | 60.2% |
| 서울 전체 | 58.0% | — |
| 노원 | 55.5% | 57.7% |
| 중구 | 55.1% | 70.1% |
| 도봉 | 52.1% | 65.5% |
| 강북 | 49.7% | 67.4% |
| 금천 | 45.7% | 47.6% |
전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.
금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.
표시해 둔 세 곳, 하나씩
① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다
더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.
표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.
② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다
더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.
이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.
③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다
더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.
⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.
지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것
| 지난 회차에서 | 9월 28일 기준 결과 | 어떻게 봤나 |
|---|---|---|
| 금천이 또 오르는지 | +0.25% (전세 +0.27%) | 올랐습니다 |
| 86주가 되는지 | 됐습니다 — 역대 최장 경신 종전 기록 85주(2020년 6월 2주~2022년 1월 3주) |
이어졌습니다 |
| 강남·서초가 더 내리는지 | 강남 -0.56%(7년 8개월 만에 최대) 송파 -0.19%(3년 8개월 만에 최대) 용산 -0.01%(22주 만에 하락 전환) |
용산까지 번졌습니다 |
| (놓친 것) | 서대문 +0.41%로 서울 1위 더 보탤 돈 6억 8,050만 원 |
제 잣대에 안 걸립니다 |
맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.
빼 둔 곳과 그 이유
| 뺀 곳 | 왜 뺐나 |
|---|---|
| 서대문 | 오름폭 서울 1위(+0.41%)인데 더 보탤 돈이 6억 8,050만 원으로 서울 중위보다 많습니다 |
| 강동 | 새 전세 − 갱신 +24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원입니다 |
| 중랑 | 더 보탤 돈 2억 9,750만 원으로 적지만, 지난 회차에 거래가 반토막(-45.9%)이라 뺀 곳입니다. 새 거래 자료가 없어 그대로 두었습니다 |
| 용산 | 22주 만에 하락 전환해 중요한데, 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다. 제 잣대로는 말할 수 없는 곳이에요 |
| 강남·서초·송파 | 더 보탤 돈 1~3위이고, 이번 주에 내렸습니다 |
이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳
| 구분 | 자치구와 변동률 |
|---|---|
| 매매 오름 (21개 구) | 서대문 +0.41 · 동대문 +0.36 · 성북 +0.36 · 노원 +0.34 · 강북 +0.31 · 중구 +0.27 · 중랑 +0.25 · 금천 +0.25 · 강서 +0.23 · 구로 +0.20 · 광진 +0.19 · 마포 +0.08 |
| 매매 내림 (4개 구) | 강남 -0.56 · 서초 -0.33 · 송파 -0.19 · 용산 -0.01 |
| 전세 오름 | 성북·강북·노원 +0.36 · 도봉 +0.30 · 동대문 +0.28 · 금천 +0.27 · 강동 +0.20 · 영등포 +0.18 · 강서 +0.17 |
| 전세 내림 | 서초 -0.23(7주 연속 하락) · 강남 0.00 |
| 서울 전체 | 매매 +0.09%(86주 연속·역대 최장) · 전세 +0.16%(전주 0.19%) |
| 전국·수도권 | 전국 매매 +0.06 / 전세 +0.09 · 수도권 +0.12 · 경기 +0.15 · 인천 +0.02 · 지방 0.00 |
| 올해 누적 | 서울 매매 8.19% · 서울 전세 8.18% — 전세가 매매를 거의 따라붙었습니다 |
| 전국 182개 시군구 | 상승 112 · 보합 8 · 하락 62 |
한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).
서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.
그래도 조심하실 것
① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요
더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.
✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요
혼자 해 보시려면 — 세 단계
1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다
건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.
다음 주에 제가 확인할 것
서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.
한 줄 정리
오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다
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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가
자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바