안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
월요일 「이번 주 눈여겨볼 지역」 두 번째입니다. 오늘은 서울 자치구 전세가율을 놓고 이번 주에 표시해 둘 곳을 골랐습니다. 노원 · 금천 · 도봉입니다.
서울 아파트값은 85주째 올랐습니다. 그런데 강남·서초·송파는 내렸어요. 같은 서울인데 방향이 갈렸습니다. 기사들은 「강북권이 주도」라는 말로 넘어갔는데, 그 말로는 어디를 봐야 하는지가 나오지 않습니다.
그래서 국토교통부 실거래가에서 매매 106,569건과 전월세 128,888건을 직접 돌려 서울 21개 자치구의 전세가율을 계산하고, 한국부동산원 주간 변동률과 한 표에 놓았습니다. 그러자 이번 주에 내린 세 곳이 어디에 있는지가 눈에 보였습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 21일 기준) — 보도자료 목록 첫 줄
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템
보도자료 첨부 표에는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 매매와 전월세를 나란히 보실 수 있어요 — 오늘 쓴 전세가율은 거기서 계산한 것이고, 아래에 계산식을 그대로 적어 두었으니 관심 있는 단지로 직접 해 보실 수 있습니다.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 표시해 둔 곳 — 노원 · 금천 · 도봉
● 셋 다 전세가율이 서울 중위 46.9%보다 높고, 거래가 서울 평균 -22.4%보다 덜 줄었습니다
● 이번 주 내린 강남 33.4% · 서초 35.0% · 송파 36.8% 는 전세가율 하위 세 곳이었습니다
● 전세가율 상위 7곳 평균 +0.31% 대 하위 7곳 -0.07% — 그런데 거래 감소폭은 두 쪽이 거의 같았습니다
● 빼 둔 곳 — 중랑(거래 -45.9%) · 강북(재거래 +0.94%) · 관악 · 성북 · 구로
서울 21개 자치구, 전세가율 순서로 놓으면
| 구 | 전세가율 | 이번 주 매매 | 이번 주 전세 | 거래 증감 | 같은 아파트 재거래 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금천 | 62.9% | +0.26% | +0.33% | -6.4% | +1.74% (54쌍) |
| 도봉 | 58.4% | +0.35% | — | -10.0% | +2.52% (130쌍) |
| 중랑 | 57.8% | +0.36% | — | -45.9% | +4.00% (103쌍) |
| 강북 | 57.4% | +0.33% | +0.42% | -15.0% | +0.94% (58쌍) |
| 은평 | 52.3% | +0.22% | — | -16.7% | +1.90% (126쌍) |
| 관악 | 51.8% | +0.30% | — | -36.8% | +1.52% (82쌍) |
| 노원 | 51.4% | +0.37% | +0.47% | -5.7% | +4.00% (330쌍) |
| 구로 | 51.2% | +0.19% | — | -31.9% | +0.97% (159쌍) |
| 성북 | 51.2% | +0.39% | +0.42% | -27.0% | +1.46% (143쌍) |
| 서대문 | 49.6% | +0.44% | +0.30% | -20.0% | +0.59% (97쌍) |
| 동대문 | 47.4% | +0.39% | +0.28% | -25.3% | +0.96% (98쌍) |
| 서울 중위 | 46.9% | +0.13% | +0.19% | -22.4% | +1.60% (2,284쌍) |
| 강서 | 46.3% | +0.33% | — | -8.2% | +2.19% (149쌍) |
| 영등포 | 43.0% | +0.16% | +0.31% | -38.7% | 0.00% (109쌍) |
| 양천 | 42.5% | +0.10% | — | -32.1% | +1.96% (86쌍) |
| 동작 | 41.8% | +0.11% | — | +17.7% | +1.65% (76쌍) |
| 성동 | 41.0% | +0.12% | — | -28.9% | +0.63% (42쌍) |
| 마포 | 40.2% | +0.06% | — | -29.6% | +1.29% (67쌍) |
| 강동 | 39.5% | +0.15% | +0.33% | -25.5% | +1.57% (97쌍) |
| 송파 | 36.8% | -0.14% | — | -22.9% | +1.36% (107쌍) |
| 서초 | 35.0% | -0.37% | -0.19% | -22.8% | -2.06% (32쌍) |
| 강남 | 33.4% | -0.42% | -0.15% | -34.3% | -0.34% (51쌍) |
전세가율은 국토교통부 실거래가에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했고, 매매·전세 주간 변동률은 한국부동산원 9월 3주(9월 21일 기준) 자료입니다. 전세 변동률은 보도된 상위 열 곳까지라 나머지는 「—」로 두었습니다. 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미친 종로·광진·중구·용산은 표에서 뺐습니다.
위에서 아래로 읽어 보시면 표의 위쪽은 모두 플러스이고, 마이너스는 아래 세 줄에 몰려 있습니다. 순위끼리 견주는 상관계수(스피어만)로 재면 0.72가 나옵니다 — 1에 가까울수록 두 줄의 순서가 닮았다는 뜻이에요.
전세가율은 무엇이고, 어떻게 계산했나
전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 60%라면 10억짜리 집에 전세 6억이 들어가 있다는 뜻이에요.
평균끼리 나누면 숫자가 어긋납니다. 큰 평수와 작은 평수가 섞이니까요. 그래서 같은 단지·같은 전용면적으로 묶어 매매 중위값과 전세 보증금 중위값을 각각 구한 뒤 나눴습니다. 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼고, 서울에서 그런 조합이 1,087개 나왔습니다. 그 중위값이 46.9%입니다.
전세 보증금의 오른 정도가 아니라 수준을 본 이유가 있습니다. 전세는 갱신계약(5% 상한)과 신규계약, 반전세가 한 통에 섞여 있어 상승률이 크게 흔들립니다. 실제로 돌려 보니 자치구 여섯 곳의 중위 상승률이 0.00%로 나왔어요. 수준으로 보면 그 흔들림이 사라집니다.
전세가율이 낮은 쪽이 먼저 내렸습니다
| 묶음 | 전세가율 평균 | 이번 주 매매 평균 | 거래 증감 평균 |
|---|---|---|---|
| 전세가율 상위 7곳 | 56.0% | +0.31% | -19.5% |
| 전세가율 하위 7곳 | 38.3% | -0.07% | -20.9% |
전세가율 상위 7곳 = 금천·도봉·중랑·강북·은평·관악·노원 / 하위 7곳 = 동작·성동·마포·강동·송파·서초·강남. 표본 15개 조합 이상인 21개 자치구를 전세가율 순으로 세워 위아래 일곱 곳씩 묶었습니다.
값의 방향은 +0.31%와 -0.07%로 갈렸습니다. 그런데 거래 감소폭은 -19.5%와 -20.9%로 거의 같습니다. 이 대목이 중요해요. 두 동네 모두 거래는 비슷하게 줄었는데, 값은 한쪽만 버텼습니다.
전세가율이 높다는 것은 값의 절반 넘는 몫을 실제로 들어와 사는 사람이 받치고 있다는 뜻입니다. 낮으면 나머지는 기대감이고요. 거래가 비슷하게 줄어든 국면에서 기대감이 받치던 쪽이 먼저 흔들렸다고 읽을 수 있습니다.
⚠ 다만 전세가율이 낮으면 값이 내린다는 법칙은 아닙니다. 이것은 한 주 숫자이고, 강남·서초의 하락에는 전세가율 말고도 대출 규제와 토지거래허가구역, 높은 값 자체가 함께 작용합니다. 여기서 확인한 것은 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지입니다.
표시해 둔 세 곳
| 곳 | 전세가율 | 거래 증감 | 같은 면적 재거래 | 같은 층까지 맞추면 |
|---|---|---|---|---|
| ① 노원 | 51.4% | -5.7% | +4.00% (330쌍) | +2.65% (139쌍) |
| ② 금천 | 62.9% | -6.4% | +1.74% (54쌍) | +1.22% (27쌍) |
| ③ 도봉 | 58.4% | -10.0% | +2.52% (130쌍) | +1.75% (69쌍) |
| 서울 | 46.9% | -22.4% | +1.60% (2,284쌍) | +1.41% (725쌍) |
재거래 = 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래, 중위값. 거래 증감 = 2026년 6월 21일~7월 20일 대비 7월 21일~8월 19일. 실거래 신고 기한이 30일이라 그 뒤 구간은 아직 채워지는 중이어서 뺐습니다.
노원이 세 잣대에서 고르게 좋았습니다. 재거래 +4.00%로 서울 공동 1위인데 거래는 -5.7%밖에 줄지 않았어요. 전세도 +0.47%로 서울 1위였습니다.
금천은 전세가율 62.9%로 서울에서 제일 높습니다. 거래도 -6.4%에 그쳤고요. ⚠ 다만 같은 층까지 맞추면 +1.22%로 서울 중위(+1.41%)보다 낮습니다. 표본도 27쌍으로 적어요. 금천을 고른 이유는 상승률이 아니라 전세가율과 거래량이라고 분명히 적어 둡니다.
도봉은 세 잣대가 모두 중간 이상입니다. 전세가율 58.4%, 거래 -10.0%, 재거래 +2.52%(130쌍)로 표본도 넉넉해요.
실제 거래는 이렇게 찍혔습니다
| 단지 | 전용면적 | 먼저 | 나중 | 계약 시기 |
|---|---|---|---|---|
| 노원 상계동 은빛2단지 | 59.95㎡ | 5억 350만 | 6억 2,500만 | 6월 → 8월 |
| 금천 독산동 금천롯데캐슬골드파크1차 | 84.81㎡ | 12억 3,500만 | 13억 4,500만 | 7월 → 8월 |
| 도봉 창동 북한산아이파크5차 | 84.45㎡ | 9억 3,000만 | 10억 3,000만 | 6월 → 8월 |
같은 단지·같은 전용면적·같은 층끼리 맞춘 거래입니다. ⚠ 차액이 큰 거래를 고른 것이라 구 전체를 대표하지 않습니다 — 같은 층 기준 중위값은 노원 +2.65%, 금천 +1.22%, 도봉 +1.75%입니다. 동·호수는 적지 않습니다.
숫자 하나를 보고 「여기는 얼마짜리」라고 외우실 필요는 없습니다. 같은 단지 같은 면적이 몇 달 사이에 다시 팔렸을 때 얼마가 달라졌나를 보는 것이 훨씬 정확해요. 값이 다른 단지끼리 견주면 단지 차이인지 시장 변화인지 갈리지 않습니다.
왜 이 동네의 전세가 오르나
| 구 | 전세 매물 1년 전 대비 | 올해 전세 상승률 |
|---|---|---|
| 동대문 | -69.4% | — |
| 중랑 | -67.8% | — |
| 구로 | -61.6% | — |
| 금천 | -58.9% | — |
| 노원 | -51.5% | 12.25% |
| 도봉 | -50.5% | — |
| 성북 | — | 12.84% |
| 서울 | -13.3% | 7.79% |
아시아경제가 2026년 9월 22일 집계한 숫자입니다(서울 전체 2만 3,390건 → 2만 298건). 단일 출처라 매체를 밝혀 적습니다. 올해 전세 상승률은 성북·노원이 2012년 이후 제일 높은 수준이라고 같은 기사가 전했습니다.
전세 물건이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 버티는 비용이 늘어납니다. 그러면 「차라리 사자」가 생겨요. 노원·도봉·금천의 매매가 이번 주에 함께 오른 배경에는 이 흐름이 있습니다.
임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 같은 방향을 가리킵니다. 서울 평균이 53.0%인데 금천은 66.3%, 중랑 74.4%, 구로 75.3%입니다(같은 실거래 자료로 직접 계산). 전세가 귀해진 동네일수록 월세로 밀려난 계약이 많습니다.
빼 둔 곳과 그 이유
| 구 | 전세가율 | 왜 뺐나 |
|---|---|---|
| 중랑 | 57.8% | 거래가 -45.9%로 반토막입니다. 재거래는 +4.00%로 노원과 같습니다 |
| 강북 | 57.4% | 같은 아파트 재거래가 +0.94%로 서울 중위(+1.60%)에 못 미칩니다 |
| 관악 | 51.8% | 거래가 -36.8%로 서울 평균보다 많이 줄었습니다 |
| 성북 | 51.2% | 거래가 -27.0%입니다. 전세는 +0.42%로 좋았습니다 |
| 구로 | 51.2% | 거래 -31.9%에 재거래 +0.97%로 두 잣대가 함께 약합니다 |
| 강남·서초·송파 | 33~37% | 이번 주 서울에서 내린 곳이 이 셋입니다 |
고른 곳만 적으면 누구나 쓰는 글이 됩니다. 무엇을 왜 뺐는지가 잣대가 진짜라는 증거입니다.
중랑은 특히 아깝습니다. 전세가율 57.8%에 재거래 +4.00%로 노원과 같은 값인데, 거래가 반토막이에요. 값은 오르는데 사는 사람이 줄었다면 호가로 오른 것일 수 있습니다. 그래서 잣대 ②에 걸려 뺐습니다.
지난주에 표시해 둔 곳은 어떻게 됐나
이 시리즈는 예고 → 결과 → 다음 예고로 이어집니다. 지난주에 적어 둔 것을 한 주 뒤에 받겠습니다.
· 노원 — 매매 +0.37%, 전세 +0.47%(서울 1위). 이어졌습니다
· 도봉 — 매매 +0.35%. 이어졌습니다
· 동작 — 매매 +0.11%. 거의 멈췄습니다
· 중랑(빼 두었던 곳) — 매매 +0.36%. 계속 오르고 있습니다
동작은 지난주에 「거래가 두 달 이어지는지 보겠다」고 적었던 곳입니다. 값의 오름은 이번 주에 거의 멈췄어요. 그리고 거래가 반토막이라 빼 두었던 중랑은 계속 오르고 있습니다. 제 잣대가 놓친 대목이라고 적어 둡니다 — 거래량을 중시하는 잣대는 호가가 먼저 오르는 국면에서 한 박자 늦습니다.
그래도 조심하실 것
· 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13%로 4주째 줄고 있습니다
· 표본이 작은 구는 숫자가 크게 흔들립니다 — 금천은 재거래 54쌍, 전세가율 조합 20개입니다
· 실거래 신고 기한이 30일이라 9월 숫자는 아직 채워지는 중입니다
· 전세가율이 높다는 것은 값이 오를 이유가 아니라 덜 흔들릴 이유에 가깝습니다
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 헤럴드경제 2026년 9월 24일 기사에서 「추석 이후에도 서울 집값이 하락세로 돌아서기보다는 상승폭이 점차 줄어드는 흐름이 이어질 가능성이 크다」고 했습니다.
✔ 관심 지역의 전세가율을 먼저 잽니다 — 같은 단지의 매매와 전세를 나란히
✔ 상승률과 거래 건수를 함께 봅니다 — 지수로는 두 시장이 갈리지 않습니다
✔ 표본이 작은 구는 숫자를 반쯤 믿습니다 — 금천은 54쌍입니다
✔ 서울 상승폭이 4주째 줄고 있다는 것을 옆에 놓습니다
관심 단지로 혼자 해 보시려면
① 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 그 단지, 그 전용면적의 최근 3개월 거래를 봅니다
② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세 보증금을 봅니다
③ 전세 보증금 가운뎃값을 매매가 가운뎃값으로 나눕니다 — 그것이 그 단지의 전세가율입니다
④ 46.9%(서울 중위)와 견줍니다. 높으면 실수요가 받치는 쪽, 낮으면 기대감이 얹힌 쪽입니다
⑤ 같은 단지·같은 면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 얼마가 달라졌는지 봅니다
숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있어요.
한 줄 정리
저라면 이번 주에는 전세가율부터 봅니다. 값을 받치는 것이 전세인지 기대인지가 이번 주에 갈렸으니까요.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 도봉·중랑의 주간 전세 변동률 — 기사가 상위 열 곳까지 실어 보지 못했습니다. 표에 「—」
· 종로·광진·중구·용산 — 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미쳐 표에서 뺐습니다
· 새 실거래 원자료 — 9월 18일까지 자료로 계산했습니다. 그 뒤 거래는 아직 신고 기간입니다
· 강남·서초 하락의 다른 원인 — 대출 규제와 토지거래허가구역의 몫은 이 글에서 재지 못했습니다
· 전세 매물 감소율은 아시아경제 한 곳의 집계라 우리 숫자로 단정하지 않았습니다
다음 주에 확인할 것은 하나예요 — 금천이 또 오르는지. 한 주는 우연일 수 있고 두 주면 이야기가 됩니다. 그리고 10월 1일 발표에서 서울이 한 번 더 오르면 86주로 역대 최장을 새로 씁니다.
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📌 지난 글
· 전세가율이란 — 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자
· 분당 2차 선도지구 5곳 선정 — 경쟁률과 실거래까지
· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까
📄 자료
한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026. 9. 21 기준, 9. 24 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 106,569건 · 전월세 128,888건, 2026. 6. 20~9. 18) · 파이낸셜뉴스 2026-09-24 · 헤럴드경제 2026-09-24 · SBS Biz 2026-09-24 · 아시아경제 2026-09-22 · 글로벌경제신문 2026-09-27
전세가율·거래 증감·재거래 상승률·월세 비중은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.