안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
오늘은 여의도 시범아파트 재건축의 사업시행계획에 적힌 숫자를 정리합니다. 추정비례율이 88.91%로 나왔어요.
3년 전 같은 단지의 추정비례율은 100.44%였습니다. 같은 사업인데 11%포인트 넘게 내려갔어요. 기사들은 이번 숫자를 옮기는 데서 멈췄기 때문에, 두 시점을 한 표에 놓고 직접 나눠 보았습니다. 왜 내려갔는지가 세 숫자에 그대로 들어 있었습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 여의도 시범, 최고 59층 아파트 2,491세대로 재건축 (위클리한국주택경제신문 2026. 9. 22)
📄 비례율 100.44%, 추정분양가 최대 58억 원 (하우징워치 2023. 5. 1)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 여의도시범아파트 사업개요
구역면적·건폐율·동수·신탁사 이름과 사업 단계별 날짜는 정보몽땅 사업개요에 한 줄씩 적혀 있습니다. 영등포구청 공람공고 원문은 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다.
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바쁘시면 이 다섯 줄
✔ 사업시행계획 추정비례율 88.91% — 3년 전 추정치는 100.44%
✔ 3년 사이 총수입과 종전자산은 +36.6%, 총지출은 +68.2%
✔ 권리자 분양가 추정액은 전용 84㎡ 25억 9,735만 원
✔ 최근 실거래는 전용 79.24㎡ 29억~30억 1,000만 원 (2026년 6~8월 다섯 건)
✔ 주민 공람 9월 17일 마감, 10월 16일 토지등소유자 전체회의
단지 한눈에 — 1971년에 지은 59층 재건축
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 영등포구 여의도동 50번지 일대 |
| 구역면적 | 10만 9,307.8㎡ |
| 규모 | 지하 6층~지상 59층, 최고 높이 200m, 21개 동, 건폐율 32%, 용적률 399.93% |
| 세대수 | 2,491세대 (공공주택 344세대 포함) — 사업시행계획 기준 |
| 사업 방식 | 신탁방식 재건축 · 사업시행자 한국자산신탁 |
| 토지등소유자 | 1,678명 (2025년 2월 정비계획결정 자료) |
| 시공자 | 삼성물산 우선협상대상자 (2026년 9월 초 지정) |
| 준공 연도 | 1971년 준공 — 서울의 첫 고층 아파트 단지 |
여의도에서 규모가 앞서는 재건축이고, 신탁방식이라 조합이 아니라 한국자산신탁이 사업시행자입니다. 그래서 의결 기구도 조합 총회가 아니라 토지등소유자 전체회의예요. 10월 16일에 열립니다.
비례율 88.91%는 무슨 뜻인가
비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈에서 공사비·이주비 이자 같은 비용을 뺀 뒤, 소유자들이 내놓은 땅과 집의 평가액 합계로 나눈 값이에요.
내 집 감정평가액에 이 비례율을 곱한 것이 권리가액, 곧 사업이 내 몫으로 인정해 주는 금액입니다. 새 아파트 분양가에서 권리가액을 뺀 것이 내가 더 낼 분담금이고요.
100% 아래라는 것은 평가액보다 적게 인정받는다는 뜻입니다. 88.91%면 평가액이 10억 원인 집의 권리가액이 8억 8,910만 원이 돼요. 다만 아직 추정입니다. 개인별 감정평가액은 사업시행인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 통지됩니다.
3년 사이 지출이 두 배 가까이 늘었습니다
| 항목 | 2023년 5월 | 2026년 9월 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 총수입 추정 | 5조 2,459억 원 | 7조 1,668억 원 | +36.6% |
| 총지출 추정 | 1조 7,379억 원 | 2조 9,238억 원 | +68.2% |
| 종전자산 추정총액 | 3조 4,925억 원 | 4조 7,721억 원 | +36.6% |
| 추정비례율 | 100.44% | 88.91% | −11.53%p |
2023년 5월 하우징워치가 전한 숫자와 이번 사업시행계획 숫자입니다. 두 벌 모두 제가 직접 나눠 봤고, (5조 2,459억 − 1조 7,379억) ÷ 3조 4,925억 = 100.4438%, (7조 1,668억 − 2조 9,238억) ÷ 4조 7,721억 = 88.9127% 로 기사에 적힌 값과 맞았습니다. 세 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 것까지 확인한 셈이에요.
눈에 띄는 것은 증감 열입니다. 수입과 종전자산이 똑같이 36.6% 늘었는데 지출 쪽은 68.2% 늘었어요. 3년 사이 공사비가 어떻게 움직였는지가 이 한 줄에 들어 있습니다.
비례율을 깎은 것은 지출이었습니다
얼마나 깎았는지 숫자로 잡아 봤습니다. 지출도 수입과 같은 비율로 늘었다면 총지출은 2조 3,743억 원이 됩니다. 실제는 2조 9,238억 원이니 차이가 약 5,500억 원이에요.
이 차이를 종전자산 4조 7,721억 원으로 나누면 약 11.5%포인트입니다. 100.4%에서 88.9%로 내려온 폭과 같아요. 다른 이유를 더 찾지 않아도 지출 초과분 한 줄로 설명됩니다.
이 계산은 기사에 없습니다. 세 바구니 머니랩이 공개된 숫자로 직접 한 것이라고 적어 둡니다.
권리자 분양가 추정액 — 전용 84㎡ 25억 9,735만 원
| 전용면적 | 권리자 분양가 추정액 | 평균 권리가액과의 차이 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 19억 2,977만 원 | −5억 9,876만 원 |
| 74㎡ | 23억 8,276만 원 | −1억 4,577만 원 |
| 84㎡ | 25억 9,735만 원 | +6,882만 원 |
| 109㎡ | 32억 730만 원 | +6억 7,877만 원 |
| 125㎡ | 35억 5,573만 원 | +10억 2,720만 원 |
| 151㎡ | 42억 3,163만 원 | +17억 310만 원 |
| 175㎡ | 48억 3,742만 원 | +23억 888만 원 |
오른쪽 칸은 제가 붙인 어림셈입니다. 종전자산 추정총액 4조 7,721억 원을 토지등소유자 1,678명으로 나누면 평균 약 28억 4,392만 원, 여기에 88.91%를 곱하면 권리가액이 약 25억 2,853만 원이에요. 그 값을 각 분양가에서 뺐습니다.
평균을 가진 분이 전용 84㎡를 고르면 7,000만 원 안팎을 더 내고, 59㎡로 내려가면 오히려 돌려받는 쪽이 됩니다. 큰 평형으로 올라갈수록 차이가 가파르게 벌어져요.
지금 시세와 나란히 놓아 보면
| 전용면적 | 계약일 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 79.24㎡ | 2026.06.24 | 7층 | 29억 5,000만 원 |
| 79.24㎡ | 2026.07.13 | 11층 | 29억 원 |
| 79.24㎡ | 2026.07.24 | 10층 | 30억 1,000만 원 |
| 118.12㎡ | 2026.07.29 | 11층 | 35억 5,000만 원 |
| 118.12㎡ | 2026.08.03 | 6층 | 36억 5,000만 원 |
국토교통부 실거래가 원자료에서 시범아파트 거래를 직접 골랐습니다. 2026년 6월부터 8월까지 다섯 건이에요. 전용 79.24㎡가 29억~30억 1,000만 원, 118.12㎡가 35억 5,000만~36억 5,000만 원입니다.
79.24㎡를 가진 분이 전용 84㎡를 고른다고 놓고 보면, 시세는 30억 원 안팎인데 권리자 분양가는 25억 9,735만 원입니다. 다만 시세와 감정평가액은 다른 자예요. 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나오고, 그 차이가 그대로 분담금으로 옵니다. 실거래를 권리가액처럼 읽으면 안 되는 이유입니다.
세대수는 자료마다 조금 다릅니다
이번 기사는 2,491세대(공공주택 344세대 포함)라고 적었습니다. 정보몽땅 사업개요는 분양 2,149세대 + 임대 343세대로 합이 2,492세대예요. 한 세대 차이입니다.
틀린 것이 아니라 기준 시점이 다릅니다. 정보몽땅 숫자는 2025년 2월 정비계획결정(변경) 고시 기준이고, 기사 숫자는 2026년 9월 사업시행계획 기준이에요. 정비사업의 세대수는 심의 단계마다 조금씩 손질됩니다. 어느 쪽이 맞느냐보다 어느 시점의 숫자인지를 먼저 보시면 됩니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 평당 공사비·입찰보증금·컨소시엄 조건 — 공개된 자료에서 확인하지 못해 쓰지 않았습니다. 시공자 계약이 마무리되면 그때 넣겠습니다
· 2023년과 2026년의 평형별 분양가 대조 — 그 사이 계획이 바뀌어 평형 구성이 달라졌습니다. 짝이 맞는 것은 59㎡·84㎡ 둘이라 표로 만들지 않았습니다
· 추정비례율 88.91%가 어느 문서에 적힌 값인지 — 기사가 밝히지 않았습니다
· 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되므로 아직 공개된 것이 없습니다
· 영등포구청 공람공고 원문 — 페이지가 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다
앞으로의 일정
| 시점 | 무엇 |
|---|---|
| 2026. 9. 17 | 사업시행계획 주민 공람 마감 |
| 2026. 10. 16 | 토지등소유자 전체회의 |
| 2026년 10월 중 | 사업시행인가·고시, 시공자 선정 마무리 예정 |
| 인가 뒤 | 분양신청 접수 — 이때 개인별 감정평가액이 통지된다 |
| 2027년 중 | 관리처분계획인가 목표 — 비례율이 다시 정해지는 자리 |
✔ 비례율은 숫자 하나가 아니라 세 숫자가 움직인 결과로 봅니다
✔ 지출이 얼마나 늘었는지를 수입 증가율과 견줘 봅니다
✔ 시세와 권리자 분양가를 같은 면적끼리 놓고 봅니다
✔ 개인별 감정평가액이 나오기 전 숫자는 추정으로 읽습니다
한 줄 정리
저라면 88.91%라는 숫자보다 지출이 3년 만에 68% 늘었다는 쪽을 먼저 봅니다. 착공까지 남은 기간에도 움직일 수 있는 숫자니까요.
다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾아 직접 나눠 본다 → ② 이전 단계의 추정치가 있으면 한 표에 놓고 증감을 잰다 → ③ 지출이 수입보다 빨리 늘었다면 그 차이를 종전자산으로 나눠 비례율이 몇 %포인트 깎였는지 본다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 읽으실 수 있습니다.
10월 16일에 토지등소유자 전체회의가 열립니다. 이어서 10월 중 사업시행인가와 시공자 선정이 예정돼 있어요. 바뀐 숫자가 나오면 그때 정리해 올리겠습니다.
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📄 자료
위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 22) · 하우징워치 (2023. 5. 1) · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6~8월 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 추출)
증가율과 평균 권리가액은 공개된 숫자로 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 것입니다. 평균 권리가액은 종전자산 추정총액을 토지등소유자 수로 나눈 어림셈이며, 실제 권리가액은 동·층·향·면적에 따라 크게 다릅니다. 실제 비례율과 분담금은 관리처분 단계에서 다시 정해집니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.