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안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
아파트 실거래가 조회에서 함께 보셔야 하는 네 칸을 정리했어요. 저희가 매주 글에 쓰는 숫자도 여기서 나옵니다.

오늘은 설명만 하지 않고 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 세어 각 칸이 실제로 어떻게 차 있는지 보여 드리겠습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 한 건을 보셨을 때 무엇을 함께 봐야 하는지를 익히시라는 글이에요.

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원문 먼저 보시려면

📄 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 공개안내

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템 (자료 받는 곳)

🏠 국토교통 통계누리 — 신고일 기준 공식통계

엑셀로 받으시면 숫자 앞에 국토부가 적어 둔 안내문 네 줄과 콜센터 번호 1533-2949가 있습니다. 화면 조회에서는 보이지 않는 대목이에요.

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국토부가 파일 첫 장에 적어 둔 것

실거래가 자료를 엑셀로 받으면 표가 바로 나오지 않습니다. 맨 위에 안내문이 네 줄 있고, 그 아래부터 거래가 시작돼요. 데이터를 다루는 쪽에서는 이 줄들을 건너뛰고 읽는데, 건너뛴 자리에 제일 중요한 말이 적혀 있습니다.

· 「본 서비스에서 제공하는 정보는 법적인 효력이 없으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다」

· 「신고정보가 실시간 변경, 해제되어 제공시점에 따라 공개건수 및 내용이 상이할 수 있는 점 참고하시기 바랍니다」

· 「본 자료는 계약일 기준입니다. (※ 7월 계약, 8월 신고건 → 7월 거래건으로 제공)」

· 「통계자료 활용시에는 수치가 왜곡될 수 있으니 참고자료로만 활용하시 바라며, 외부 공개시에는 반드시 신고일 기준으로 집계되는 공식통계를 이용하여 주시기 바랍니다」

마지막 줄이 특히 그렇습니다. 자료를 만든 쪽이 「이 숫자로 통계를 내지 마세요」라고 적어 둔 셈이거든요. 거래량 기사를 읽을 때 기준이 되는 문장입니다.

한눈에 — 함께 보는 네 칸

칸	무슨 뜻인가	우리가 센 숫자	이렇게 읽습니다
계약일	신고한 날이 아니라 계약한 날	최근 한 달은 덜 차 있습니다	최근 거래가 적어 보이는 것은 절반쯤 착시입니다
해제사유발생일	계약이 취소된 날	전국 2.07%(2,208건) · 서울 1.54%(181건)	값이 적혀 있으면 그 거래는 없던 일이 됐습니다
등기일자	소유권 이전 등기를 마친 날	9월 계약 7.6% · 6월 계약 59.3%	최근 계약은 비어 있는 것이 정상입니다
거래유형	중개거래인가 직거래인가	직거래 전국 6.7% · 서울 5.4%	직거래가 많은 곳은 시세로 읽기 어렵습니다
매수자 · 매도자	개인 · 법인 · 공공기관 · 기타	서울 법인 매도 435건 대 법인 매수 9건	분양·단체 매입이 섞이므로 그대로 읽지 않습니다

받은 파일의 칸 이름 그대로입니다. 화면 조회에서도 같은 값을 볼 수 있습니다. 숫자는 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분을 2026년 9월 19일에 받아 센 값입니다.

① 계약일 — 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다

제일 많이 어긋나는 대목입니다. 실거래가 자료의 날짜는 계약한 날이고, 신고는 그 뒤에 들어옵니다. 그래서 최근 한 달은 자료가 덜 차 있어요.

계약 주간	전국 하루 평균	서울 하루 평균	메모
6월 15~21일	414건	42.3건	6월 20일부터라 사흘치입니다
6월 22~28일	1,480건	176.9건
6월 29일~7월 5일	1,587건	188.6건	전국이 제일 많았던 주
7월 6~12일	1,443건	213.0건	서울이 제일 많았던 주
7월 13~19일	1,262건	158.0건
7월 20~26일	1,249건	161.9건
7월 27일~8월 2일	1,169건	167.1건
8월 3~9일	1,070건	128.3건
8월 10~16일	1,112건	123.0건
8월 17~23일	1,071건	90.1건
8월 24~30일	1,088건	93.3건
8월 31일~9월 6일	1,016건	72.0건
9월 7~13일	883건	49.3건
9월 14~20일	382건	17.1건	9월 18일까지라 닷새치입니다

계약 주간은 월요일부터 일요일까지입니다. 양 끝 두 주는 받은 구간이 잘려 있어 하루 평균이 낮게 나옵니다(6월 15~21일 주는 사흘치, 9월 14~20일 주는 닷새치). 그 두 줄을 빼고 보셔도 흐름은 같습니다.

서울은 하루 213건(7월 초)에서 하루 49건(9월 둘째 주)까지 내려옵니다. 전국도 1,587건에서 883건이에요. 눈으로 보면 「거래가 반으로 줄었다」가 되는데, 줄어든 데에는 두 가지가 섞여 있습니다.

하나는 실제로 거래가 준 것이고, 하나는 아직 신고되지 않은 것입니다. 이 자료만으로는 둘을 가를 수 없어요. 저희가 글마다 「자료는 몇 월 며칠까지입니다」를 적어 두는 까닭이고, 국토부가 「거래량은 신고일 기준 공식통계를 쓰라」고 적어 둔 까닭이기도 합니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 한 달 뒤에 같은 구간을 다시 받아 보시면 됩니다. 9월 줄이 얼마나 올라오는지가 신고 지연의 크기예요. 저희가 다음에 셀 숫자가 그것입니다.

② 해제사유발생일 — 취소된 계약이 섞여 있습니다

계약이 해제되면 그 자리에 날짜가 적힙니다. 거래는 목록에 남아 있고요. 전국 2,208건(2.07%), 서울 181건(1.54%)이 그런 거래였습니다.

계약월	전국 건수	해제 비율	등기 기재 (전국)	등기 기재 (서울)
2026년 6월	16,625건	2.88%	59.3%	44.1%
7월	41,967건	2.40%	39.7%	22.9%
8월	33,080건	1.73%	18.4%	7.1%
9월	14,897건	0.99%	7.6%	2.9%

6월은 20일부터, 9월은 18일까지라 건수는 한 달이 다 들어 있지 않습니다. 해제와 등기는 계약 뒤에 붙으므로 최근 달일수록 낮게 나옵니다.

계약월로 나눠 보면 6월 2.88%에서 9월 0.99%로 내려갑니다. 9월 계약이 덜 취소되는 것이 아니라, 해제가 아직 안 붙은 것이에요. 시간이 지나면 9월 줄도 2%대로 올라갑니다.

여기서 통념을 하나 확인해 봤습니다. 「해제 거래는 고가로 신고했다가 취소한 것」이라는 이야기가 널리 퍼져 있지요. 서울 해제 181건 가운데 같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 121건을 그 중위값과 맞춰 봤습니다.

무엇을 확인했나	서울 해제 거래
해제로 적힌 거래	181건 (1.54%)
같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 것	121건
그 중위값보다 높았던 거래	48건 (39.7%)
중위값 대비 평균	-1.2%
중위값 대비 중위	±0.0%

해제 거래의 가격을, 같은 단지·같은 전용면적에서 해제되지 않은 거래들의 중위값과 견준 값입니다. 견줄 거래가 없던 60건은 셈에서 빠졌습니다.

더 높았던 것은 39.7%였고, 평균은 오히려 1.2% 낮았습니다. 표본이 121건이라 이것으로 「고가 신고는 없다」고 말하기는 어렵습니다. 다만 해제 거래를 보셨다고 바로 「허위」로 단정하실 일은 아니라는 것까지는 말씀드릴 수 있어요. 그 단지의 다른 거래와 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다.

③ 등기일자 — 비어 있는 것이 정상일 때가 있습니다

2023년부터 실거래가에 등기일자가 함께 공개됩니다. 「계약은 신고했는데 등기는 안 넘어간 거래」를 가려내라는 뜻이지요. 그런데 이 칸은 읽는 법을 모르면 오히려 헷갈립니다.

9월 계약 가운데 등기일이 적힌 것은 전국 7.6%, 서울 2.9%입니다. 6월 계약은 59.3%·44.1%고요(위 표). 9월에 계약한 집은 아직 잔금도 치르지 않았으니 당연한 일이에요.

그러니 이 칸은 계약한 지 여러 달 지난 거래를 볼 때 뜻이 생깁니다. 6월에 계약했는데 10월이 되도록 등기일이 비어 있다면, 그때는 한 번 더 볼 자리예요.

④ 거래유형 — 직거래가 섞인 곳은 한 번 더

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 한 거래입니다. 전국 6.7%, 서울 5.4%인데, 자치구로 내려가면 편차가 큽니다.

자치구	거래 건수	해제 비율	직거래 비율	등기 기재	매매 중위가
노원구	1,494건	1.14%	1.5%	21.8%	6.6억 원
강서구	869건	0.81%	10.9%	18.4%	8.6억 원
구로구	718건	1.11%	1.5%	17.8%	7.2억 원
은평구	670건	1.49%	10.3%	18.5%	8.5억 원
도봉구	670건	1.49%	1.6%	17.9%	5.5억 원
성북구	663건	0.60%	2.9%	13.9%	9.8억 원
중랑구	647건	1.39%	27.0%	36.9%	6.2억 원
송파구	596건	0.84%	2.0%	13.3%	19.8억 원
강동구	558건	1.25%	3.2%	19.9%	13.7억 원
영등포구	515건	1.94%	1.6%	23.1%	13.2억 원
동대문구	477건	2.10%	2.5%	19.9%	10.5억 원
서대문구	450건	1.11%	1.6%	18.4%	10.8억 원
양천구	420건	2.86%	2.9%	16.4%	10.9억 원
관악구	391건	3.58%	1.8%	20.2%	8.2억 원
동작구	386건	0.78%	8.8%	21.2%	14.5억 원
강남구	339건	2.36%	6.2%	23.0%	27.6억 원
마포구	327건	2.75%	4.0%	18.7%	14.6억 원
서초구	303건	3.63%	16.5%	23.1%	20.3억 원
금천구	292건	0.00%	2.4%	18.8%	6.0억 원
강북구	277건	0.00%	4.0%	18.8%	7.0억 원
성동구	199건	2.01%	1.5%	16.6%	17.7억 원
광진구	158건	1.90%	7.0%	26.6%	14.0억 원
용산구	135건	1.48%	3.7%	19.3%	20.8억 원
중구	132건	6.82%	0.8%	28.0%	13.0억 원
종로구	80건	5.00%	3.8%	25.0%	10.5억 원
서울 전체	11,766건	1.54%	5.4%	20.2%	9.00억 원

거래 건수가 많은 순입니다. 중위가는 해제 거래를 뺀 값입니다. ⚠ 거래가 적은 구는 비율이 요동칩니다 — 중구는 132건에 해제 9건이라 6.82%가 되고, 금천·강북은 해제가 한 건도 없어 0.00%입니다. 100건을 밑도는 구의 비율은 그대로 읽지 않으시는 편이 좋습니다.

중랑구가 27.0%로 두드러집니다. 647건 가운데 175건이 직거래였어요. 서초구 16.5%, 강서구 10.9%, 은평구 10.3%가 뒤를 잇습니다. 반대로 중구는 0.8%, 노원·구로·성동은 1.5%대예요.

직거래가 왜 문제가 되느냐면, 가족 사이 거래가 섞일 수 있기 때문입니다. 시세와 다른 값에 오가도 이상하지 않은 거래가 평균에 들어오는 것이지요. 그래서 직거래 비율이 높은 곳의 숫자는 중개거래만 따로 세어 보시는 편이 안전합니다. 다만 중랑구가 왜 높은지는 저희도 확인하지 못했습니다.

덧붙여 등기 기재율도 구마다 다릅니다. 중랑 36.9%·중구 28.0%·광진 26.6%가 높고 송파 13.3%·성북 13.9%가 낮은데, 이것은 그 구에서 거래가 몰린 시점이 다르기 때문입니다(오래된 계약이 많으면 기재율이 높아집니다).

⑤ 덤 — 매수자·매도자 칸

파는 쪽과 사는 쪽이 개인인지 법인인지도 적혀 있습니다.

누가	전국	서울
개인이 샀다	105,140건 (98.7%)	11,428건 (97.1%)
법인이 샀다	726건 (0.7%)	9건 (0.1%)
공공기관이 샀다	518건 (0.5%)	313건 (2.7%)
개인이 팔았다	103,941건 (97.5%)	11,318건 (96.2%)
법인이 팔았다	2,413건 (2.3%)	435건 (3.7%)
공공기관이 팔았다	58건 (0.1%)	3건 (0.0%)

같은 자료에서 센 값입니다. 괄호 안은 그 지역 전체 거래에서 차지하는 비율입니다.

서울은 파는 쪽이 법인인 거래가 435건(3.7%)인데 사는 쪽이 법인인 것은 9건(0.1%)입니다. 법인이 내놓기만 하는 것처럼 보이지만, 새로 지은 아파트의 분양 물량이 여기 섞여 있어 그대로 읽으면 안 됩니다. 서울에서 공공기관이 산 거래가 313건(2.7%)인 것도 같은 이야기예요 — 매입임대처럼 제도로 사들이는 몫이 들어 있습니다.

⑥ 한 건을 시세로 읽지 않는 까닭

네 칸을 다 걸러 내고 나서도 남는 함정이 있습니다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 가격이 한 덩어리가 아니라는 것이에요.

무엇을 셌나	서울 숫자
석 달에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합	1,145개
최고가와 최저가 차이, 중위	8.7% (평균 12.2%)
차이가 20%를 넘는 조합	13.1%
3층 이하 거래, 같은 조합 중위 대비	-2.3% (978건)
4~9층	0.0% (2,017건)
10~14층	0.0% (1,464건)
15층 이상	0.0% (1,141건)

해제 거래를 뺀 서울 거래에서, 석 달 안에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합만 모아 센 값입니다.

최고가와 최저가 차이가 중위 8.7%입니다. 서울 매매 중위가 9억 원에서 8.7%면 약 7,800만 원이에요. 13.1%는 그 차이가 20%를 넘었습니다. 석 달 안에 같은 평형이 그만큼 벌어진다는 뜻입니다.

층을 함께 보면 한 겹이 풀립니다. 3층 이하는 같은 조합 중위보다 2.3% 낮았고, 4층 위로는 구간을 어떻게 나눠도 중위가 0.0%였어요. 저층 할인은 3층 아래에 몰려 있고, 그 위에서는 층보다 다른 것이 가격을 가른다는 이야기입니다(향·동·수리 상태처럼 자료에 없는 것들이지요).

직접 받아 보시려면 — 세 단계

1단계 — 사시는 구를 한 달씩 나눠 받으세요. 한 번에 받을 수 있는 기간이 정해져 있어 석 달치를 한 번에 받기 어렵습니다. 저희도 한 달씩 세 번 받았어요.

2단계 — 합칠 때 겹친 줄을 덜어내세요. 받은 구간이 조금씩 겹쳐 같은 거래가 두 번 들어옵니다. 저희는 109,496줄에서 2,927줄을 덜어 106,569건으로 셌습니다(시군구·단지명·전용면적·계약일·거래금액·층이 모두 같으면 같은 거래로 봤습니다).

3단계 — 네 칸으로 거른 뒤 중위값을 보세요. 해제 거래를 빼고, 직거래를 따로 세고, 같은 전용면적끼리 모아 중위값을 냅니다. 평균이 아니라 중위값인 까닭은 비싼 거래 한 건이 평균을 끌어올리기 때문이에요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 중랑구 직거래 27.0%의 까닭 — 확인하지 못했습니다. 숫자만 적어 두었습니다

· 신고 기한이 며칠인지 — 조문을 열지 못해 날짜를 쓰지 않았습니다. 「신고는 계약 뒤에 들어온다」까지만 적었습니다

· 해제 거래 60건 — 같은 단지·면적에 견줄 거래가 없어 가격 비교에서 빠졌습니다

· 아파트만 센 값입니다 — 빌라·오피스텔·단독주택은 자료가 따로라 들어 있지 않습니다

· 분양권·입주권 거래 — 이 자료는 아파트 매매 신고분이라 분양권은 따로 받아야 합니다

· 자료를 받은 날은 2026년 9월 19일입니다 — 같은 기간이라도 받는 날이 다르면 숫자가 달라집니다. 이 글의 모든 숫자에 그 단서가 붙습니다

저라면 한 건을 보고 판단하지 않습니다. 같은 단지·같은 면적을 석 달치로 모아 중위값을 보고, 그 안에서 해제와 직거래를 덜어낸 뒤, 3층 이하인지를 봅니다. 그러고 나서야 「이 값이 시세에 가깝다」고 생각해요.

거래량은 더 조심합니다. 최근 한 달 숫자는 아직 채워지는 중이니까요. 「9월 거래 반토막」 같은 문장을 보시면, 그 숫자를 언제 받은 자료로 센 것인지부터 확인해 보세요.

한 줄 정리

실거래가는 오늘의 값이 아니라 계약한 날의 값이고, 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다. 사시는 구를 석 달치 받아 네 칸을 함께 보세요. 한 달 뒤에 같은 자료를 다시 받아 보시면 숫자가 어떻게 채워지는지도 눈으로 확인하실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 새 자료를 받아 9월 줄이 얼마나 채워졌는지 다시 세는 것입니다. 지금 하루 25.6건인 9월 셋째 주가 한 달 뒤에 몇 건이 되는지, 그 차이가 신고 지연의 크기입니다.

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📄 자료
국토교통부 실거래가 공개시스템 「아파트(매매)」 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분(2026년 9월 19일 받음) 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 계산. 안내문 네 줄은 받은 파일 첫 장의 문장을 그대로 옮겼습니다.

실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 같은 기간이라도 자료를 받는 날에 따라 건수와 내용이 달라집니다. 지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 표 구성과 계산은 세 바구니 머니랩이 직접 했습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.