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이번 주 경기 아파트값이 서울을 앞질렀습니다. 1기 신도시인 성남 분당구가 0.79%로 전국에서 맨 위였고, 산본신도시가 있는 군포가 0.72%로 뒤를 이었어요. 경기 전체는 +0.26%로 2021년 11월 둘째 주(0.27%) 이후 맨 높은 상승률입니다. 4년 11개월 만이에요.

평균 한 줄로는 어디를 보실지 알 수 없습니다. 그래서 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 받은 경기 아파트 매매 35,910건(2026년 6월 20일~9월 18일)을 직접 돌려 다섯 신도시를 갈라 봤습니다. 네이버판에 담지 못한 표 아홉 개를 여기에 넣었어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 보도자료 — 주간아파트가격동향(20261012기준)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

시군구별 숫자는 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다(목록 첫 줄, 10월 15일 등록 1949번). 실거래가 공개시스템에서는 사시는 동네를 골라 엑셀로 받아 아래 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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이번 주 숫자 — 경기가 서울을 앞질렀습니다

⚠ 안양 동안구 0.53%는 한국경제 한 곳이 적은 숫자입니다. 나머지는 여러 매체가 일치합니다.

서울은 중랑 0.42% · 성북 0.41% · 서대문 0.40% · 도봉 0.39% · 노원 0.37% · 금천 0.36% · 구로 0.34% · 관악 0.34%가 올랐고, 강남 -0.35%(10주 연속) · 서초 -0.27% · 송파 -0.21%가 내렸습니다. 용산은 2주 하락 뒤 +0.03%로 돌아섰어요.

1기 신도시 다섯 곳, 숫자로 보면

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 것끼리 맞춘 상승률의 중위값입니다. 거기에 준공 연도를 걸쳤어요.

표본은 쌍의 수입니다. 2005년 이후 준공 단지가 적은 곳은 비교군도 작습니다.

고른 잣대는 셋입니다

① 같은 단지·같은 전용면적 재거래 상승률이 경기 중위 +1.60%보다 높은가 ② 1996년 이전에 지은 단지가 2005년 이후 단지보다 더 올랐는가 ③ 이번 주 부동산원 숫자가 경기 평균 0.26%보다 높은가.

②가 이번 회차에 새로 넣은 잣대입니다. 1기 신도시는 1991~1996년에 지어졌어요. 그 단지들이 같은 동네 새 아파트보다 더 올랐다면, 사시려는 분들이 집이 아니라 재건축을 보고 값을 치렀다는 뜻이 됩니다.

잣대 셋을 다 맞춘 곳은 산본과 평촌이고, 분당은 ②가 비어 둘이 맞았습니다. 중동과 일산은 ①부터 걸리지 않았어요.

★ 그런데 시·군·구로 자르면 보이지 않는 것이 있습니다

위 표는 시·군·구 단위입니다. 부동산원이 숫자를 내는 단위와 같게 맞춘 것이에요. 그런데 신도시 경계와 시·군·구 경계는 같지 않습니다. 분당구에는 판교가 들어 있고, 부천시에는 중동 밖의 새 동네가 들어 있습니다.

그래서 신도시 핵심 동을 따로 떼어 다시 계산했습니다. 중동의 결론이 뒤집혔어요.

평촌은 안양 동안구 네 개 동이 그대로 신도시 권역이라 두 범위가 같습니다.

부천시 전체로 보면 중동은 조용했는데, 중동·상동으로 좁히면 낡은 단지가 +2.99%로 새 단지(+1.15%)보다 1.84%포인트 더 올랐습니다. 옥길동(준공 중위 2017년)·범박동(2024년)·약대동(2012년) 같은 새 동네가 부천시 숫자에 섞이면서 희석됐던 것이에요. 네이버판에서 「중동은 뺐다」고 쓴 것은 시·군 단위로 봤을 때의 이야기입니다. 범위를 좁히면 달라집니다.

분당은 반대 방향으로 선명해집니다. 핵심 동 8곳으로 좁히면 2005년 이후 단지 재거래 쌍이 1쌍으로 줄어요. 분당구의 새 단지 40쌍은 거의 판교였다는 뜻입니다. 분당에서 「낡은 단지와 새 단지」를 견줄 비교군은 사실상 없습니다.

동별로 보면 더 갈립니다

거래 30건 이상인 동의 중위 매매가입니다. 괄호 안은 그 동 거래의 준공 연도 중위값이에요.

분당의 비싼 쪽 네 동(백현·삼평·판교·운중)은 준공 연도 중위가 2009~2010년입니다. 판교예요. 산본의 맨 위도 도마교동(2018년)이고, 중동의 맨 위도 옥길동(2017년)입니다. 시·군·구 중위 매매가를 「그 신도시 값」으로 읽으면 안 되는 이유가 이 표에 그대로 있습니다.

★ 같은 축을 서울에도 돌려 봤습니다

준공 연도로 가르는 이 방법이 1기 신도시에서 통하는 것인지 궁금해서, 서울 자치구에도 같은 계산을 했습니다. 낡은 쪽과 새 쪽 표본이 각각 15쌍을 넘는 13개 구가 나왔어요.

서울 전체는 낡은 쪽이 0.89%포인트 더 올랐습니다. 산본 5.00%포인트, 평촌 3.07%포인트와 견주면 훨씬 작아요. 그리고 13개 구 중 7곳(영등포·강동·강남·양천·강서·구로·관악)은 거꾸로 새 단지 쪽이 더 올랐거나 덜 내렸습니다.

눈에 띄는 것은 중랑구 +7.62%포인트와 노원구 +2.97%포인트입니다. 두 곳은 1호·2호에서 이미 표시해 둔 곳이고, 노원은 1996년 이전 단지가 거래의 62.8%를 차지합니다. 다만 중랑은 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작아 숫자가 흔들릴 수 있어요.

준공 연도로 값이 갈리는 현상은 서울에도 있지만, 1기 신도시에서 훨씬 뚜렷하다는 데까지가 제가 확인한 것입니다. 재건축 기대 때문이라고 단정하지는 않겠습니다.

단지 사례 — 같은 단지·같은 면적·같은 층끼리

1996년 이전에 지은 단지 가운데 전용 55~100㎡에서 값이 많이 오른 거래입니다. 같은 층끼리 맞췄습니다.

⚠ 많이 오른 거래를 고른 표입니다. 각 신도시의 중위값은 위 표를 보세요. 동·호수와 층은 적지 않았습니다.

중동의 상동 반달마을은 지난주 금요일 글에서 다룬 반달A마을입니다. 다섯 마을 가운데 계획 세대수가 3,570호에서 4,492호로 늘어난 곳이고, 공람이 10월 20일까지예요.

준공 구간별 중위 매매가

다섯 곳 모두 낡은 단지가 새 단지보다 쌉니다(분당의 1997~2004년 36건은 표본이 작아 흔들립니다). 값은 낮은데 오름폭은 컸다는 것이 이번 회차의 그림이에요.

거래량은 쓰지 않았습니다 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌었습니다

처음에는 거래량도 잣대에 넣으려 했습니다. 30일 구간으로 보면 평촌이 경기 -25.0% 속에서 +0.2%로 버틴 것으로 나와요. 좋은 문장이 되겠다 싶었는데, 구간을 바꿔 보니 이렇게 됐습니다.

실거래 신고 기한이 30일이라 마지막 구간이 아직 채워지는 중입니다. 구간을 넓힐수록 「덜 채워진 기간」이 분모에서 빠져 숫자가 부풀어요. 부호까지 바뀌는 지표는 쓰지 않는 편이 맞습니다. 쓰지 않기로 하고, 그 사실 자체를 글에 적었습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

강남 3구는 제가 틀렸습니다. 지난주에 낙폭이 처음 줄어든 것을 보고 「두 주째 줄어들지」를 확인 항목으로 적었는데, 이번 주에 다시 벌어졌어요.

제도가 앞선 순서와 값이 오른 순서

지난 금요일 글에서 부천 중동 다섯 마을의 특별정비계획 공람을 다뤘고, 그 전날 글에서는 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률을 계산했습니다. 두 숫자를 이번 결과와 나란히 놓으면 이렇습니다.

기준용적률과 상향폭은 1기 신도시 정비기본계획안 보도를 바탕으로 세 바구니 머니랩이 계산한 것입니다. 분당 기준용적률은 매체에 따라 326%와 315%로 갈립니다.

상향폭이 큰 순서와 값이 오른 순서가 같지 않습니다. 상향폭 맨 위인 분당은 +1.48%였고, 맨 아래인 산본이 +5.26%였어요. 용적률이 얼마나 올라가느냐보다 지금 값이 얼마인지가 더 크게 작용한 것으로 보이지만, 이 자료로 인과를 말할 수는 없습니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “수원에서 시작된 경기 남부의 가격 강세가 인접한 의왕과 군포 등으로 확산하면서 가격 키 맞추기 현상이 나타나고 있다”고 했습니다(이투데이 2026년 10월 15일). 같은 날 다른 기사에서는 “삼성전자 사내대출 등의 영향으로 수원 집값 강세가 이어지면서 전세 만기를 맞은 세입자와 구매력이 낮아진 내 집 마련 수요가 인근 의왕, 군포로 이동하는 것으로 보인다”고 했고요(한국경제 2026년 10월 15일).

✔ 사시는 단지의 준공 연도부터 봅니다 — 1996년 이전이면 이번 흐름 안입니다
✔ 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 견줍니다
✔ 거래량은 지금 보지 않습니다 — 신고 기한 30일 탓에 최근 구간이 채워지는 중입니다
✔ 시·군·구 중위가를 그 신도시 값으로 읽지 않습니다 — 동별로 한 번 더 쪼갭니다
✔ 저라면 분당보다 평촌 숫자를 먼저 봅니다. 값은 셋째인데 재거래는 맨 위였거든요

혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 엑셀을 받습니다. 아파트 → 매매 → 지역과 기간(석 달)을 고르고 「EXCEL 다운」. 머리글은 13행에 있습니다.
② 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 나온 것을 모읍니다. 단지명과 전용면적을 붙여 열쇠를 만들고, 계약일 순으로 첫 거래와 마지막 거래를 견주면 됩니다.
③ 건축년도 열로 나눕니다. 1996년 이전과 2005년 이후로 갈라 각각 중위값을 내면 이 글의 표가 그대로 나옵니다. 쌍이 15개를 밑돌면 숫자를 믿지 않는 편이 좋아요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 고양시·부천시·성동구의 이번 주 변동률 — 기사 어디에도 없어 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌어 잣대에서 뺐습니다
· 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 이번 주 숫자가 움직인 최근 한 달이 들어 있지 않아요
· 평촌의 현재 평균 용적률과 분당 기준용적률(326% 대 315%)은 확인하지 못했습니다
· 중랑구 +7.62%포인트는 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작습니다
· 아실·호갱노노가 집계한 수치는 쓰지 않았습니다 — 지역을 찾는 눈으로 쓰고 숫자는 옮기지 않습니다
· 동·호수와 층은 적지 않았습니다. 지역과 단지 단위의 분석까지가 이 글의 범위입니다

한 줄 정리

1기 신도시에서 오른 것은 새 아파트가 아니라 낡은 아파트였고, 시·군·구로 자르면 다섯 곳 중 두 곳, 신도시 핵심 동으로 좁히면 세 곳이었습니다.

다음 주에 제가 확인할 것은 하나입니다 — 안양 동안구가 또 오르는지. 이번 주 0.53%로 셋째였는데 우리 계산에서는 맨 위였어요. 둘 중 어느 쪽이 맞는지 10월 22일(목) 부동산원 10월 3주 발표에서 받아 적겠습니다.

📌 함께 보면 좋은 글
· 부천 중동 재건축, 5개 마을 세대수와 비례율
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· 재개발 재건축 차이, 조합원 자격부터 총정리

자료 · 한국부동산원 주간아파트가격동향(2026년 10월 12일 기준, 10월 15일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 6월 20일~9월 18일, 경기 35,910건·서울 11,766건) · 안양 동안구 변동률과 경기 최대폭 서술은 한국경제 2026년 10월 15일 보도
중위 매매가, 재거래 상승률, 준공 연도 구분, 신도시 핵심 동 집계는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 시·군·구 단위 숫자는 신도시 경계와 똑같지 않습니다.
발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.
지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다.
잘못된 내용이 있으면 댓글로 알려 주시면 확인해 고치겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 오늘은 서대문 강북 관악 아파트 실거래가와 이번 주 상승률을 함께 보겠습니다. 서울이 87주 연속 올라 최장 기록을 바꾼 주인데, 안을 들여다보면 네 곳은 내렸어요. 오른 곳과 내린 곳을 가르는 선이 어디에 있는지가 이 글의 주제입니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사

📄 올해 서울 전셋값 상승률 8.35%, 매매가 8.31% 첫 추월 (파이낸셜뉴스 2026-10-08)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

자치구별 주간 변동률은 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다. 세 번째 자리에서는 사시는 구를 골라 석 달치를 내려받아 이 글의 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 서울 매매 +0.12%(전주 +0.09%) — 87주 연속 상승으로 종전 최장 85주를 바꿨습니다

● 내린 곳은 강남 -0.34% · 서초 -0.27% · 송파 -0.19% · 용산 -0.01% 네 곳입니다

● 그 네 곳이 20억 원 초과 거래 비중 1~4위였어요. 다섯 번째 성동과는 19.3%p 가 비어 있습니다

● 15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다 — 성동이 3위인데 성동은 올랐거든요

● 올해 누적은 전세 8.35%가 매매 8.31%를 처음 앞질렀습니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

① 서대문 +0.36% — 2주 연속 서울 1위입니다. 올해 누적 12.81%로 성북 다음이고, 20억 초과 거래는 1.8%, 매매 중위가는 10.7억 원이에요

② 강북 +0.35% — 20억 초과가 0.0%이고 올해 전세가 10.94% 올랐습니다. 중위가 7.0억 원이니 전세가 값을 받치는 쪽입니다

③ 관악 +0.33% — 올해 누적 11.73%. 1·2호에서 거래가 줄어 뺐던 곳인데 이번 주 올라왔어요

네 번째·다섯 번째는 노원(+0.31% · 누적 11.86%)과 구로(+0.28% · 누적 12.07%)입니다. 세 곳 다 이 시리즈에서 처음 고른 곳이에요. 1·2·3호가 세 번 연속 골랐던 노원·도봉이 앞자리에서 빠졌습니다. 잣대를 바꾸니 고르는 곳이 바뀌었다는 뜻입니다.

서울이 20억 원에서 나뉘었습니다

평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없어요. 「서울 +0.12%」는 오른 21개 구와 내린 4개 구를 한 통에 넣은 숫자입니다. 그래서 국토교통부 실거래가에서 서울 아파트 매매 11,766건(2026년 6월 20일~9월 18일 신고분)을 받아 자치구별로 세어 봤습니다. 20억 원을 넘는 거래가 몇 %인지를요.

세는 법은 간단합니다. 구마다 그 기간의 거래를 모두 모아 거래금액이 20억 원을 넘는 건수를 전체 건수로 나눴어요. 중위가처럼 한가운데 한 건만 보는 것이 아니라 분포의 위쪽이 얼마나 두꺼운지를 보는 숫자입니다.

20억·15억 초과 비중과 중위가는 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다. 이번 주 변동률과 올해 누적은 한국부동산원 10월 1주(10월 5일 기준)이고, 「—」는 공표되지 않아 확인하지 못한 칸입니다. ★ 는 이번 주 표시해 둔 곳입니다.

표를 20억 초과 비중 순으로 세웠더니 이번 주 내린 네 곳이 그대로 1~4위였습니다. 강남 67.0%, 용산 52.6%, 서초 51.2%, 송파 49.5%. 앞의 세 곳은 거래의 절반이 넘고 송파도 절반에 거의 닿아요.

그리고 다섯 번째인 성동은 30.2%입니다. 49.5와 30.2 사이, 19.3%p 가 비어 있어요. 표를 위에서부터 읽어 내려오다 보면 여기서 숫자가 한 번 뚝 떨어집니다. 그 아래로는 마포 21.1%, 광진 20.9%, 양천 20.0%로 완만하게 이어지고요.

15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다

처음에는 15억으로 줄을 그어 봤습니다. 15억은 사람들이 익숙한 숫자이기도 하고, 기사에도 자주 나오니까요. 그런데 15억으로는 오른 곳과 내린 곳이 갈리지 않았습니다.

15억 초과 비중이 높은 순으로 일곱 곳을 추렸습니다. 성동과 동작의 이번 주 매매는 「—」(성동은 미공표, 동작은 +0.02%)이며, 두 곳 모두 하락 4개 구에 들어 있지 않으므로 「올랐다」로 적었습니다.

성동이 71.4%로 3위입니다. 송파(69.8%)보다도, 서초(65.0%)보다도 높아요. 그런데 송파와 서초는 내렸고 성동은 올랐습니다. 15억으로 줄을 그으면 성동이 하락 쪽에 들어가 버려요. 동작도 그렇습니다 — 15억 초과가 44.3%로 꽤 두꺼운데 20억 초과는 8.8%로 얇고, 이번 주에 올랐습니다.

선은 20억에 있었습니다. 15억에서 20억 사이에 걸친 시장은 이번 주에 내리지 않았어요. 내린 것은 그 위, 거래 절반쯤이 20억을 넘는 시장입니다.

⚠ 다만 여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 이건 법칙이 아니에요. 「20억이 넘으면 내린다」가 아니라 「이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다」까지가 제가 확인한 것입니다. 다음 주에 경계가 19억이나 21억으로 움직일 수도 있고, 아예 흐트러질 수도 있어요.

고른 잣대는 셋입니다 — 그리고 이번에 바꿨습니다

3호(10월 5일) 본문에 이렇게 적어 두었습니다. 「서대문이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 한다」. 그때 서대문이 +0.41%로 서울 1위였는데 제 잣대에는 걸리지 않았거든요. 그리고 이번 주에 서대문이 +0.36%로 2주 연속 1위가 됐습니다. 약속한 대로 잣대를 바꿨어요.

3호의 ①번이 서대문을 떨어뜨리고 있었습니다. 서대문의 「더 보탤 돈」은 6억 8,050만 원이었는데 서울 중위가 6억 원이라 문턱 하나 차이로 걸러졌어요. 값이 싼 순서로 줄을 세우니 중간쯤인 곳이 계속 빠진 겁니다.

새 잣대는 「얼마나 싼가」가 아니라 「어느 쪽 시장에 있는가」를 봅니다. 20억 선 아래라면 중위가가 7억이든 10억이든 같은 쪽이에요. 그렇게 바꾸니 서대문·강북·관악이 올라왔습니다.

세 곳을 하나씩

서대문은 이번 주 +0.36%로 서울 1위이고, 올해 누적 12.81%로 성북(15.21%) 다음입니다. 20억 초과 거래가 1.8%, 15억 초과가 16.9%, 매매 중위가 10.7억 원이에요. 20억 선에서 한참 아래인데 중위가는 서울 평균(9.00억)보다 높습니다. 싼 곳이라서 오른 것이 아니라는 뜻이고, 제가 지난주에 놓친 대목이 이것이었어요.

강북은 +0.35%로 2위입니다. 20억 초과가 0.0%, 15억 초과도 0.0%예요. 거래 277건 가운데 15억을 넘는 것이 한 건도 없었습니다. 중위가는 7.0억 원이고, 올해 전세가 10.94% 올랐습니다(서울 평균 8.35%). 값을 받치는 것이 기대감이 아니라 전세인 쪽이에요.

관악은 +0.33%, 올해 누적 11.73%입니다. 20억 초과 0.0%, 중위가 8.3억 원. 이곳은 제가 1호와 2호에서 뺐던 곳이에요. 그때는 거래가 33.9% 줄어 「값은 올랐는데 사람이 없다」로 봤습니다. 이번 주에 올라온 것은 거래 때문이 아니라 누적과 이번 주 오름폭이 함께 기준을 넘었기 때문이고, 거래량은 아직 확인하지 못했습니다(아래 「확인하지 못한 것」).

빼 둔 곳과 그 이유

성동이 이번 호에서 제일 아까운 자리입니다. 20억 선 아래에서 제일 비싼 구(30.2%)이고, 이번 주 전세는 서울 공동 1위 +0.31%, 올해 전세 누적도 10.84%로 서울 4위예요. 그런데 올해 매매 누적이 7.79%로 서울 평균(8.31%)보다 낮습니다. 전세는 붙었는데 값은 아직 따라가지 않은 곳이에요.

이런 자리를 저는 눈여겨봅니다. 다만 잣대 ③을 넘지 못했으니 이번 주에는 표시하지 않았습니다. 잣대를 만들어 놓고 마음에 든다고 넣으면 잣대가 아니니까요. 대신 다음 주에 확인할 목록에 올려 두었어요.

나머지도 적어 둡니다. 금천 +0.34%와 도봉 +0.32%는 이번 주 오름폭이 3·5위인데 올해 누적을 확인하지 못했습니다 — 제가 본 기사 어디에도 두 구의 누적이 없었어요. 노원 +0.31%와 구로 +0.28%는 셋을 다 맞췄지만 오름폭이 아래라 4·5번째로 적어 두었습니다. 성북은 올해 누적 15.21%로 1위인데 이번 주 개별 숫자가 공표되지 않아 ②를 확인할 수 없었고요. 강남·서초·송파·용산은 20억 선 위입니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

3호에서 다음 주에 확인하겠다고 적은 것이 넷이었습니다. 결과는 이렇습니다.

네 번째가 틀렸습니다. 지난주에 강남 3구의 낙폭이 더 벌어질 것으로 봤는데 이번 주에 줄었어요. 강남은 7년 8개월 만의 최대 낙폭(-0.56%)에서 -0.34%로, 서초는 -0.33%에서 -0.27%로 좁혀졌습니다. 아직 내리고 있지만 방향이 한 번 꺾인 거예요.

틀린 것을 먼저 적는 이유가 있습니다. 맞은 것만 적으면 잣대가 좋아 보이지만, 틀린 것을 적어야 다음에 무엇을 고쳐야 하는지가 남아요. 이번 경우에는 「낙폭이 계속 벌어진다」는 쪽에 너무 기울어 있었습니다.

이번 주 부동산원 숫자 전체

표시한 곳만 보면 그림이 반쪽입니다. 이번 주에 공표된 숫자를 한자리에 모았어요.

내린 네 곳은 하락이 길어지고 있습니다. 강남과 서초가 9주 연속, 송파가 5주째 약세, 용산이 2주 연속이에요. 그런데도 서울 전체가 오른 것은 나머지 21개 구가 받쳤기 때문입니다.

경기는 수원 영통 +0.62%, 성남 분당 +0.56%, 안양 동안 +0.41%, 하남 +0.35%, 용인 기흥 +0.35%가 위쪽이고 이천 -0.17%, 평택 -0.06%가 아래쪽이었습니다.

올해 누적 — 전세가 매매를 처음 앞질렀습니다

이번 주에 하나 더 바뀐 것이 있습니다. 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률 8.35%가 매매 8.31%를 넘어섰어요. 부동산원 집계에서 전세가 매매를 앞지른 것은 처음입니다. 지난해 같은 기간에는 매매 5.53%, 전세 1.87%로 매매가 세 배 가까이 앞서 있었고요.

매매 누적은 아주경제, 전세 누적은 파이낸셜뉴스가 2026년 10월 8일에 각각 집계해 실은 숫자입니다. 두 기사에 나온 구가 달라 한쪽만 있는 칸은 「—」로 두었습니다. 자치구 25곳 전체가 공표된 표는 찾지 못했어요.

표를 보시면 성동이 눈에 걸립니다. 전세는 10.84%로 서울 4위인데 매매는 7.79%로 평균 아래예요. 반대로 송파는 전세 9.75%로 높은데 매매가 4.94%에 그쳤고, 강남은 전세 2.24%·매매 -0.60%로 둘 다 바닥입니다.

전세가 먼저 오르고 값이 따라가는 것인지, 아니면 전세만 오르고 값은 따로 가는 것인지는 이 표 한 장으로는 알 수 없습니다. 다만 성동처럼 전세가 많이 오른 곳이 값에서 평균 아래인 자리는 기록해 둘 만해요.

매수우위지수 4분면을 왜 못 만들었나

이 시리즈를 설계할 때 「매수우위지수가 높은데 값은 아직 안 오른 곳」을 찾겠다고 적어 두었습니다. 사려는 사람은 붙었는데 값이 아직이면 선행 신호일 수 있으니까요. 2호와 3호에서 연속으로 미뤘는데, 이번에 돌려 보고 왜 안 되는지 알았습니다.

매수우위지수가 들어 있는 네 시트는 시도·권역 단위입니다. 서울은 「서울특별시」·「강북14개구」·「강남11개구」 세 열로 끝납니다. 자치구별 매수우위지수는 원자료에 아예 없습니다. 기다린다고 생기는 것이 아니었어요.

그래서 방향을 바꿨습니다. 자치구를 보려면 매수우위 대신 우리가 실거래로 직접 계산한 값을 가로축에 놓으면 됩니다. 2호의 전세가율, 3호의 더 보탤 돈, 그리고 이번 호의 20억 초과 비중이 모두 그 자리예요. 매수우위지수는 앞으로 전국 시도 단위나 강북 14개구 대 강남 11개구로만 씁니다.

우리 계산과 지수가 다른 곳을 가리킵니다

마지막으로 솔직하게 적어 둘 것이 있습니다. 같은 자치구를 두고 우리 실거래 계산과 부동산원 지수가 다른 순서를 보여 줍니다.

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래 상승률을 구해 중위값을 낸 값입니다. 구간은 2026년 6월 20일~9월 18일입니다.

순서가 거의 뒤집혀 있죠. 구간이 다르기 때문입니다. 우리 실거래 자료는 9월 18일까지라서 서대문·강북·관악이 움직인 최근 3주가 들어 있지 않아요. 노원과 도봉은 여름에 이미 움직인 곳이고요.

그래서 이번 호에서는 재거래 숫자를 본문에 쓰지 않았습니다. 섞어 쓰면 「6~9월 이야기」와 「10월 5일 이야기」가 한 문장에 들어가 버리거든요. 대신 20억 초과 비중을 썼습니다. 이건 변화가 아니라 수준이라 석 달 자료로도 흔들리지 않아요.

✔ 20억 선은 법칙이 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요

✔ 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 10월 거래는 들어 있지 않아요

✔ 거래량으로 보면 서울이 석 달 새 22.4% 줄었습니다(6월 21일~7월 20일 대 7월 21일~8월 19일)

✔ 강남 낙폭이 이번 주 줄었습니다(-0.56% → -0.34%). 방향은 또 바뀝니다

✔ 남혁우 우리은행 부동산연구원은 「강남3구는 세제개편안에 따른 정책 불확실성과 국제유가, 미국 국채금리 상승 등 고금리 장기화 우려 등으로 여전히 위축되는 모습」이라고 했습니다 (세계일보 2026년 10월 8일)

다음 주에 제가 확인할 것

하나입니다 — 서대문이 3주 연속 1위인지. 두 주는 흐름이고 세 주면 이야기가 됩니다. 3주 연속이면 서대문을 따로 한 편으로 다룰 생각이에요.

같이 보는 것 셋 — 88주가 되는지, 강남 3구 낙폭이 두 주째 줄어드는지(이번 주에 처음 줄었습니다), 그리고 성동이 20억 선 아래에서 먼저 돌아서는지. 10월 15일 목요일에 10월 2주 숫자가 나옵니다.

한 줄 정리

오른 건 20억 아래였고, 내린 건 20억 위였습니다.

혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 실거래가 공개시스템에서 사시는 구를 골라 최근 석 달을 내려받으세요. 「아파트 → 매매」에서 지역과 기간을 고르고 엑셀로 받으시면 됩니다

② 거래금액 칸을 정렬해 20억(또는 사시는 동네 기준에 맞는 금액)을 넘는 건수가 몇 %인지 세어 보세요

③ 그 비중을 이번 주 변동률 옆에 적어 보세요. 구가 서넛 모이면 경계선이 보입니다

숫자를 외우실 필요는 없어요. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 서대문·관악·금천·도봉의 올해 전세 누적 — 제가 본 기사에는 9개 구만 실려 있었습니다

· 강북·관악의 이번 주 전세 변동률, 성동·성북의 이번 주 매매 변동률 — 공표되지 않아 표에 「—」로 두었습니다

· 10월 거래량 — 실거래 자료가 9월 18일까지라 10월에 거래가 돌아섰는지 모릅니다. 관악을 다시 넣은 근거에서 거래량이 빠진 이유이기도 합니다

· 서울 전주 변동률이 매체마다 갈렸습니다 — 청년일보·서울신문은 0.09%, CBC뉴스는 0.10%로 적었어요. 두 곳이 일치하는 0.09%를 썼습니다

· 부동산원 보도자료 원문 — 개별 페이지가 열리지 않아 통계 안내 페이지 주소를 걸었습니다

· 남혁우 연구원의 용산 발언(「대출이 최고 2억원」)은 근거 제도를 확인하지 못해 뺐습니다

· 빌라·오피스텔은 들어 있지 않습니다. 이 글의 숫자는 아파트 신고분만 센 값이에요

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📌 함께 보면 좋은 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 (시리즈 3호)

· 서울 자치구 전세가율, 높은 세 곳 (시리즈 2호)

· KB 시세와 부동산원 시세는 왜 다른가

· 아파트 실거래가 조회 방법과 네 칸 읽는 법

자료 · 한국부동산원 주간 아파트가격동향 10월 1주(2026년 10월 5일 기준, 10월 8일 발표) · 파이낸셜뉴스·세계일보·아주경제·청년일보·국제뉴스·CBC뉴스·서울신문 2026년 10월 8~9일 · 20억·15억 초과 비중과 중위가, 재거래 상승률, 거래량은 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다.

지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 발언은 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.

사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
아파트 실거래가 조회에서 함께 보셔야 하는 네 칸을 정리했어요. 저희가 매주 글에 쓰는 숫자도 여기서 나옵니다.

오늘은 설명만 하지 않고 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 세어 각 칸이 실제로 어떻게 차 있는지 보여 드리겠습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 한 건을 보셨을 때 무엇을 함께 봐야 하는지를 익히시라는 글이에요.

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원문 먼저 보시려면

📄 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 공개안내

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템 (자료 받는 곳)

🏠 국토교통 통계누리 — 신고일 기준 공식통계

엑셀로 받으시면 숫자 앞에 국토부가 적어 둔 안내문 네 줄과 콜센터 번호 1533-2949가 있습니다. 화면 조회에서는 보이지 않는 대목이에요.

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국토부가 파일 첫 장에 적어 둔 것

실거래가 자료를 엑셀로 받으면 표가 바로 나오지 않습니다. 맨 위에 안내문이 네 줄 있고, 그 아래부터 거래가 시작돼요. 데이터를 다루는 쪽에서는 이 줄들을 건너뛰고 읽는데, 건너뛴 자리에 제일 중요한 말이 적혀 있습니다.

· 「본 서비스에서 제공하는 정보는 법적인 효력이 없으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다」

· 「신고정보가 실시간 변경, 해제되어 제공시점에 따라 공개건수 및 내용이 상이할 수 있는 점 참고하시기 바랍니다」

· 「본 자료는 계약일 기준입니다. (※ 7월 계약, 8월 신고건 → 7월 거래건으로 제공)」

· 「통계자료 활용시에는 수치가 왜곡될 수 있으니 참고자료로만 활용하시 바라며, 외부 공개시에는 반드시 신고일 기준으로 집계되는 공식통계를 이용하여 주시기 바랍니다」

마지막 줄이 특히 그렇습니다. 자료를 만든 쪽이 「이 숫자로 통계를 내지 마세요」라고 적어 둔 셈이거든요. 거래량 기사를 읽을 때 기준이 되는 문장입니다.

한눈에 — 함께 보는 네 칸

받은 파일의 칸 이름 그대로입니다. 화면 조회에서도 같은 값을 볼 수 있습니다. 숫자는 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분을 2026년 9월 19일에 받아 센 값입니다.

① 계약일 — 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다

제일 많이 어긋나는 대목입니다. 실거래가 자료의 날짜는 계약한 날이고, 신고는 그 뒤에 들어옵니다. 그래서 최근 한 달은 자료가 덜 차 있어요.

계약 주간은 월요일부터 일요일까지입니다. 양 끝 두 주는 받은 구간이 잘려 있어 하루 평균이 낮게 나옵니다(6월 15~21일 주는 사흘치, 9월 14~20일 주는 닷새치). 그 두 줄을 빼고 보셔도 흐름은 같습니다.

서울은 하루 213건(7월 초)에서 하루 49건(9월 둘째 주)까지 내려옵니다. 전국도 1,587건에서 883건이에요. 눈으로 보면 「거래가 반으로 줄었다」가 되는데, 줄어든 데에는 두 가지가 섞여 있습니다.

하나는 실제로 거래가 준 것이고, 하나는 아직 신고되지 않은 것입니다. 이 자료만으로는 둘을 가를 수 없어요. 저희가 글마다 「자료는 몇 월 며칠까지입니다」를 적어 두는 까닭이고, 국토부가 「거래량은 신고일 기준 공식통계를 쓰라」고 적어 둔 까닭이기도 합니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 한 달 뒤에 같은 구간을 다시 받아 보시면 됩니다. 9월 줄이 얼마나 올라오는지가 신고 지연의 크기예요. 저희가 다음에 셀 숫자가 그것입니다.

② 해제사유발생일 — 취소된 계약이 섞여 있습니다

계약이 해제되면 그 자리에 날짜가 적힙니다. 거래는 목록에 남아 있고요. 전국 2,208건(2.07%), 서울 181건(1.54%)이 그런 거래였습니다.

6월은 20일부터, 9월은 18일까지라 건수는 한 달이 다 들어 있지 않습니다. 해제와 등기는 계약 뒤에 붙으므로 최근 달일수록 낮게 나옵니다.

계약월로 나눠 보면 6월 2.88%에서 9월 0.99%로 내려갑니다. 9월 계약이 덜 취소되는 것이 아니라, 해제가 아직 안 붙은 것이에요. 시간이 지나면 9월 줄도 2%대로 올라갑니다.

여기서 통념을 하나 확인해 봤습니다. 「해제 거래는 고가로 신고했다가 취소한 것」이라는 이야기가 널리 퍼져 있지요. 서울 해제 181건 가운데 같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 121건을 그 중위값과 맞춰 봤습니다.

해제 거래의 가격을, 같은 단지·같은 전용면적에서 해제되지 않은 거래들의 중위값과 견준 값입니다. 견줄 거래가 없던 60건은 셈에서 빠졌습니다.

더 높았던 것은 39.7%였고, 평균은 오히려 1.2% 낮았습니다. 표본이 121건이라 이것으로 「고가 신고는 없다」고 말하기는 어렵습니다. 다만 해제 거래를 보셨다고 바로 「허위」로 단정하실 일은 아니라는 것까지는 말씀드릴 수 있어요. 그 단지의 다른 거래와 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다.

③ 등기일자 — 비어 있는 것이 정상일 때가 있습니다

2023년부터 실거래가에 등기일자가 함께 공개됩니다. 「계약은 신고했는데 등기는 안 넘어간 거래」를 가려내라는 뜻이지요. 그런데 이 칸은 읽는 법을 모르면 오히려 헷갈립니다.

9월 계약 가운데 등기일이 적힌 것은 전국 7.6%, 서울 2.9%입니다. 6월 계약은 59.3%·44.1%고요(위 표). 9월에 계약한 집은 아직 잔금도 치르지 않았으니 당연한 일이에요.

그러니 이 칸은 계약한 지 여러 달 지난 거래를 볼 때 뜻이 생깁니다. 6월에 계약했는데 10월이 되도록 등기일이 비어 있다면, 그때는 한 번 더 볼 자리예요.

④ 거래유형 — 직거래가 섞인 곳은 한 번 더

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 한 거래입니다. 전국 6.7%, 서울 5.4%인데, 자치구로 내려가면 편차가 큽니다.

거래 건수가 많은 순입니다. 중위가는 해제 거래를 뺀 값입니다. ⚠ 거래가 적은 구는 비율이 요동칩니다 — 중구는 132건에 해제 9건이라 6.82%가 되고, 금천·강북은 해제가 한 건도 없어 0.00%입니다. 100건을 밑도는 구의 비율은 그대로 읽지 않으시는 편이 좋습니다.

중랑구가 27.0%로 두드러집니다. 647건 가운데 175건이 직거래였어요. 서초구 16.5%, 강서구 10.9%, 은평구 10.3%가 뒤를 잇습니다. 반대로 중구는 0.8%, 노원·구로·성동은 1.5%대예요.

직거래가 왜 문제가 되느냐면, 가족 사이 거래가 섞일 수 있기 때문입니다. 시세와 다른 값에 오가도 이상하지 않은 거래가 평균에 들어오는 것이지요. 그래서 직거래 비율이 높은 곳의 숫자는 중개거래만 따로 세어 보시는 편이 안전합니다. 다만 중랑구가 왜 높은지는 저희도 확인하지 못했습니다.

덧붙여 등기 기재율도 구마다 다릅니다. 중랑 36.9%·중구 28.0%·광진 26.6%가 높고 송파 13.3%·성북 13.9%가 낮은데, 이것은 그 구에서 거래가 몰린 시점이 다르기 때문입니다(오래된 계약이 많으면 기재율이 높아집니다).

⑤ 덤 — 매수자·매도자 칸

파는 쪽과 사는 쪽이 개인인지 법인인지도 적혀 있습니다.

같은 자료에서 센 값입니다. 괄호 안은 그 지역 전체 거래에서 차지하는 비율입니다.

서울은 파는 쪽이 법인인 거래가 435건(3.7%)인데 사는 쪽이 법인인 것은 9건(0.1%)입니다. 법인이 내놓기만 하는 것처럼 보이지만, 새로 지은 아파트의 분양 물량이 여기 섞여 있어 그대로 읽으면 안 됩니다. 서울에서 공공기관이 산 거래가 313건(2.7%)인 것도 같은 이야기예요 — 매입임대처럼 제도로 사들이는 몫이 들어 있습니다.

⑥ 한 건을 시세로 읽지 않는 까닭

네 칸을 다 걸러 내고 나서도 남는 함정이 있습니다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 가격이 한 덩어리가 아니라는 것이에요.

해제 거래를 뺀 서울 거래에서, 석 달 안에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합만 모아 센 값입니다.

최고가와 최저가 차이가 중위 8.7%입니다. 서울 매매 중위가 9억 원에서 8.7%면 약 7,800만 원이에요. 13.1%는 그 차이가 20%를 넘었습니다. 석 달 안에 같은 평형이 그만큼 벌어진다는 뜻입니다.

층을 함께 보면 한 겹이 풀립니다. 3층 이하는 같은 조합 중위보다 2.3% 낮았고, 4층 위로는 구간을 어떻게 나눠도 중위가 0.0%였어요. 저층 할인은 3층 아래에 몰려 있고, 그 위에서는 층보다 다른 것이 가격을 가른다는 이야기입니다(향·동·수리 상태처럼 자료에 없는 것들이지요).

직접 받아 보시려면 — 세 단계

1단계 — 사시는 구를 한 달씩 나눠 받으세요. 한 번에 받을 수 있는 기간이 정해져 있어 석 달치를 한 번에 받기 어렵습니다. 저희도 한 달씩 세 번 받았어요.

2단계 — 합칠 때 겹친 줄을 덜어내세요. 받은 구간이 조금씩 겹쳐 같은 거래가 두 번 들어옵니다. 저희는 109,496줄에서 2,927줄을 덜어 106,569건으로 셌습니다(시군구·단지명·전용면적·계약일·거래금액·층이 모두 같으면 같은 거래로 봤습니다).

3단계 — 네 칸으로 거른 뒤 중위값을 보세요. 해제 거래를 빼고, 직거래를 따로 세고, 같은 전용면적끼리 모아 중위값을 냅니다. 평균이 아니라 중위값인 까닭은 비싼 거래 한 건이 평균을 끌어올리기 때문이에요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 중랑구 직거래 27.0%의 까닭 — 확인하지 못했습니다. 숫자만 적어 두었습니다

· 신고 기한이 며칠인지 — 조문을 열지 못해 날짜를 쓰지 않았습니다. 「신고는 계약 뒤에 들어온다」까지만 적었습니다

· 해제 거래 60건 — 같은 단지·면적에 견줄 거래가 없어 가격 비교에서 빠졌습니다

· 아파트만 센 값입니다 — 빌라·오피스텔·단독주택은 자료가 따로라 들어 있지 않습니다

· 분양권·입주권 거래 — 이 자료는 아파트 매매 신고분이라 분양권은 따로 받아야 합니다

· 자료를 받은 날은 2026년 9월 19일입니다 — 같은 기간이라도 받는 날이 다르면 숫자가 달라집니다. 이 글의 모든 숫자에 그 단서가 붙습니다

저라면 한 건을 보고 판단하지 않습니다. 같은 단지·같은 면적을 석 달치로 모아 중위값을 보고, 그 안에서 해제와 직거래를 덜어낸 뒤, 3층 이하인지를 봅니다. 그러고 나서야 「이 값이 시세에 가깝다」고 생각해요.

거래량은 더 조심합니다. 최근 한 달 숫자는 아직 채워지는 중이니까요. 「9월 거래 반토막」 같은 문장을 보시면, 그 숫자를 언제 받은 자료로 센 것인지부터 확인해 보세요.

한 줄 정리

실거래가는 오늘의 값이 아니라 계약한 날의 값이고, 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다. 사시는 구를 석 달치 받아 네 칸을 함께 보세요. 한 달 뒤에 같은 자료를 다시 받아 보시면 숫자가 어떻게 채워지는지도 눈으로 확인하실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 새 자료를 받아 9월 줄이 얼마나 채워졌는지 다시 세는 것입니다. 지금 하루 25.6건인 9월 셋째 주가 한 달 뒤에 몇 건이 되는지, 그 차이가 신고 지연의 크기입니다.

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· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 자치구별 차액 총정리

📄 자료
국토교통부 실거래가 공개시스템 「아파트(매매)」 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분(2026년 9월 19일 받음) 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 계산. 안내문 네 줄은 받은 파일 첫 장의 문장을 그대로 옮겼습니다.

실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 같은 기간이라도 자료를 받는 날에 따라 건수와 내용이 달라집니다. 지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 표 구성과 계산은 세 바구니 머니랩이 직접 했습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

월요일 「이번 주 눈여겨볼 지역」 두 번째입니다. 오늘은 서울 자치구 전세가율을 놓고 이번 주에 표시해 둘 곳을 골랐습니다. 노원 · 금천 · 도봉입니다.

서울 아파트값은 85주째 올랐습니다. 그런데 강남·서초·송파는 내렸어요. 같은 서울인데 방향이 갈렸습니다. 기사들은 「강북권이 주도」라는 말로 넘어갔는데, 그 말로는 어디를 봐야 하는지가 나오지 않습니다.

그래서 국토교통부 실거래가에서 매매 106,569건과 전월세 128,888건을 직접 돌려 서울 21개 자치구의 전세가율을 계산하고, 한국부동산원 주간 변동률과 한 표에 놓았습니다. 그러자 이번 주에 내린 세 곳이 어디에 있는지가 눈에 보였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 21일 기준) — 보도자료 목록 첫 줄

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

보도자료 첨부 표에는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 매매와 전월세를 나란히 보실 수 있어요 — 오늘 쓴 전세가율은 거기서 계산한 것이고, 아래에 계산식을 그대로 적어 두었으니 관심 있는 단지로 직접 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 표시해 둔 곳 — 노원 · 금천 · 도봉

● 셋 다 전세가율이 서울 중위 46.9%보다 높고, 거래가 서울 평균 -22.4%보다 덜 줄었습니다

● 이번 주 내린 강남 33.4% · 서초 35.0% · 송파 36.8% 는 전세가율 하위 세 곳이었습니다

● 전세가율 상위 7곳 평균 +0.31% 대 하위 7곳 -0.07% — 그런데 거래 감소폭은 두 쪽이 거의 같았습니다

● 빼 둔 곳 — 중랑(거래 -45.9%) · 강북(재거래 +0.94%) · 관악 · 성북 · 구로

서울 21개 자치구, 전세가율 순서로 놓으면

전세가율은 국토교통부 실거래가에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했고, 매매·전세 주간 변동률은 한국부동산원 9월 3주(9월 21일 기준) 자료입니다. 전세 변동률은 보도된 상위 열 곳까지라 나머지는 「—」로 두었습니다. 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미친 종로·광진·중구·용산은 표에서 뺐습니다.

위에서 아래로 읽어 보시면 표의 위쪽은 모두 플러스이고, 마이너스는 아래 세 줄에 몰려 있습니다. 순위끼리 견주는 상관계수(스피어만)로 재면 0.72가 나옵니다 — 1에 가까울수록 두 줄의 순서가 닮았다는 뜻이에요.

전세가율은 무엇이고, 어떻게 계산했나

전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 60%라면 10억짜리 집에 전세 6억이 들어가 있다는 뜻이에요.

평균끼리 나누면 숫자가 어긋납니다. 큰 평수와 작은 평수가 섞이니까요. 그래서 같은 단지·같은 전용면적으로 묶어 매매 중위값과 전세 보증금 중위값을 각각 구한 뒤 나눴습니다. 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼고, 서울에서 그런 조합이 1,087개 나왔습니다. 그 중위값이 46.9%입니다.

전세 보증금의 오른 정도가 아니라 수준을 본 이유가 있습니다. 전세는 갱신계약(5% 상한)과 신규계약, 반전세가 한 통에 섞여 있어 상승률이 크게 흔들립니다. 실제로 돌려 보니 자치구 여섯 곳의 중위 상승률이 0.00%로 나왔어요. 수준으로 보면 그 흔들림이 사라집니다.

전세가율이 낮은 쪽이 먼저 내렸습니다

전세가율 상위 7곳 = 금천·도봉·중랑·강북·은평·관악·노원 / 하위 7곳 = 동작·성동·마포·강동·송파·서초·강남. 표본 15개 조합 이상인 21개 자치구를 전세가율 순으로 세워 위아래 일곱 곳씩 묶었습니다.

값의 방향은 +0.31%와 -0.07%로 갈렸습니다. 그런데 거래 감소폭은 -19.5%와 -20.9%로 거의 같습니다. 이 대목이 중요해요. 두 동네 모두 거래는 비슷하게 줄었는데, 값은 한쪽만 버텼습니다.

전세가율이 높다는 것은 값의 절반 넘는 몫을 실제로 들어와 사는 사람이 받치고 있다는 뜻입니다. 낮으면 나머지는 기대감이고요. 거래가 비슷하게 줄어든 국면에서 기대감이 받치던 쪽이 먼저 흔들렸다고 읽을 수 있습니다.

⚠ 다만 전세가율이 낮으면 값이 내린다는 법칙은 아닙니다. 이것은 한 주 숫자이고, 강남·서초의 하락에는 전세가율 말고도 대출 규제와 토지거래허가구역, 높은 값 자체가 함께 작용합니다. 여기서 확인한 것은 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지입니다.

표시해 둔 세 곳

재거래 = 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래, 중위값. 거래 증감 = 2026년 6월 21일~7월 20일 대비 7월 21일~8월 19일. 실거래 신고 기한이 30일이라 그 뒤 구간은 아직 채워지는 중이어서 뺐습니다.

노원이 세 잣대에서 고르게 좋았습니다. 재거래 +4.00%로 서울 공동 1위인데 거래는 -5.7%밖에 줄지 않았어요. 전세도 +0.47%로 서울 1위였습니다.

금천은 전세가율 62.9%로 서울에서 제일 높습니다. 거래도 -6.4%에 그쳤고요. ⚠ 다만 같은 층까지 맞추면 +1.22%로 서울 중위(+1.41%)보다 낮습니다. 표본도 27쌍으로 적어요. 금천을 고른 이유는 상승률이 아니라 전세가율과 거래량이라고 분명히 적어 둡니다.

도봉은 세 잣대가 모두 중간 이상입니다. 전세가율 58.4%, 거래 -10.0%, 재거래 +2.52%(130쌍)로 표본도 넉넉해요.

실제 거래는 이렇게 찍혔습니다

같은 단지·같은 전용면적·같은 층끼리 맞춘 거래입니다. ⚠ 차액이 큰 거래를 고른 것이라 구 전체를 대표하지 않습니다 — 같은 층 기준 중위값은 노원 +2.65%, 금천 +1.22%, 도봉 +1.75%입니다. 동·호수는 적지 않습니다.

숫자 하나를 보고 「여기는 얼마짜리」라고 외우실 필요는 없습니다. 같은 단지 같은 면적이 몇 달 사이에 다시 팔렸을 때 얼마가 달라졌나를 보는 것이 훨씬 정확해요. 값이 다른 단지끼리 견주면 단지 차이인지 시장 변화인지 갈리지 않습니다.

왜 이 동네의 전세가 오르나

아시아경제가 2026년 9월 22일 집계한 숫자입니다(서울 전체 2만 3,390건 → 2만 298건). 단일 출처라 매체를 밝혀 적습니다. 올해 전세 상승률은 성북·노원이 2012년 이후 제일 높은 수준이라고 같은 기사가 전했습니다.

전세 물건이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 버티는 비용이 늘어납니다. 그러면 「차라리 사자」가 생겨요. 노원·도봉·금천의 매매가 이번 주에 함께 오른 배경에는 이 흐름이 있습니다.

임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 같은 방향을 가리킵니다. 서울 평균이 53.0%인데 금천은 66.3%, 중랑 74.4%, 구로 75.3%입니다(같은 실거래 자료로 직접 계산). 전세가 귀해진 동네일수록 월세로 밀려난 계약이 많습니다.

빼 둔 곳과 그 이유

고른 곳만 적으면 누구나 쓰는 글이 됩니다. 무엇을 왜 뺐는지가 잣대가 진짜라는 증거입니다.

중랑은 특히 아깝습니다. 전세가율 57.8%에 재거래 +4.00%로 노원과 같은 값인데, 거래가 반토막이에요. 값은 오르는데 사는 사람이 줄었다면 호가로 오른 것일 수 있습니다. 그래서 잣대 ②에 걸려 뺐습니다.

지난주에 표시해 둔 곳은 어떻게 됐나

이 시리즈는 예고 → 결과 → 다음 예고로 이어집니다. 지난주에 적어 둔 것을 한 주 뒤에 받겠습니다.

· 노원 — 매매 +0.37%, 전세 +0.47%(서울 1위). 이어졌습니다

· 도봉 — 매매 +0.35%. 이어졌습니다

· 동작 — 매매 +0.11%. 거의 멈췄습니다

· 중랑(빼 두었던 곳) — 매매 +0.36%. 계속 오르고 있습니다

동작은 지난주에 「거래가 두 달 이어지는지 보겠다」고 적었던 곳입니다. 값의 오름은 이번 주에 거의 멈췄어요. 그리고 거래가 반토막이라 빼 두었던 중랑은 계속 오르고 있습니다. 제 잣대가 놓친 대목이라고 적어 둡니다 — 거래량을 중시하는 잣대는 호가가 먼저 오르는 국면에서 한 박자 늦습니다.

그래도 조심하실 것

· 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13%로 4주째 줄고 있습니다

· 표본이 작은 구는 숫자가 크게 흔들립니다 — 금천은 재거래 54쌍, 전세가율 조합 20개입니다

· 실거래 신고 기한이 30일이라 9월 숫자는 아직 채워지는 중입니다

· 전세가율이 높다는 것은 값이 오를 이유가 아니라 덜 흔들릴 이유에 가깝습니다

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 헤럴드경제 2026년 9월 24일 기사에서 「추석 이후에도 서울 집값이 하락세로 돌아서기보다는 상승폭이 점차 줄어드는 흐름이 이어질 가능성이 크다」고 했습니다.

✔ 관심 지역의 전세가율을 먼저 잽니다 — 같은 단지의 매매와 전세를 나란히

✔ 상승률과 거래 건수를 함께 봅니다 — 지수로는 두 시장이 갈리지 않습니다

✔ 표본이 작은 구는 숫자를 반쯤 믿습니다 — 금천은 54쌍입니다

✔ 서울 상승폭이 4주째 줄고 있다는 것을 옆에 놓습니다

관심 단지로 혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 그 단지, 그 전용면적의 최근 3개월 거래를 봅니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세 보증금을 봅니다

③ 전세 보증금 가운뎃값을 매매가 가운뎃값으로 나눕니다 — 그것이 그 단지의 전세가율입니다

④ 46.9%(서울 중위)와 견줍니다. 높으면 실수요가 받치는 쪽, 낮으면 기대감이 얹힌 쪽입니다

⑤ 같은 단지·같은 면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 얼마가 달라졌는지 봅니다

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있어요.

한 줄 정리

저라면 이번 주에는 전세가율부터 봅니다. 값을 받치는 것이 전세인지 기대인지가 이번 주에 갈렸으니까요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 도봉·중랑의 주간 전세 변동률 — 기사가 상위 열 곳까지 실어 보지 못했습니다. 표에 「—」

· 종로·광진·중구·용산 — 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미쳐 표에서 뺐습니다

· 새 실거래 원자료 — 9월 18일까지 자료로 계산했습니다. 그 뒤 거래는 아직 신고 기간입니다

· 강남·서초 하락의 다른 원인 — 대출 규제와 토지거래허가구역의 몫은 이 글에서 재지 못했습니다

· 전세 매물 감소율은 아시아경제 한 곳의 집계라 우리 숫자로 단정하지 않았습니다

다음 주에 확인할 것은 하나예요 — 금천이 또 오르는지. 한 주는 우연일 수 있고 두 주면 이야기가 됩니다. 그리고 10월 1일 발표에서 서울이 한 번 더 오르면 86주로 역대 최장을 새로 씁니다.

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📌 지난 글

· 전세가율이란 — 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자

· 분당 2차 선도지구 5곳 선정 — 경쟁률과 실거래까지

· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까

📄 자료

한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026. 9. 21 기준, 9. 24 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 106,569건 · 전월세 128,888건, 2026. 6. 20~9. 18) · 파이낸셜뉴스 2026-09-24 · 헤럴드경제 2026-09-24 · SBS Biz 2026-09-24 · 아시아경제 2026-09-22 · 글로벌경제신문 2026-09-27

전세가율·거래 증감·재거래 상승률·월세 비중은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.

그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).

전세가율이 뭔가

예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.

나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.

전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%

지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.

눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지

※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.

바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.

노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.

높으면 좋은 건가

그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.

전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.

평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다

③ 전세 ÷ 매매 × 100

그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.

자주 묻는 것

전세가율은 몇 %가 적당한가요?

정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.

전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?

갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.

전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?

세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.

KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?

재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.

월세는 왜 뺐나요?

보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.

한 줄 정리

전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.

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· 래미안 레비르 성수 총정리

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📄 자료

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일

· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.