전세 재계약을 앞두고 제일 많이 나오는 물음이 「5%를 넘겨 달라는데 어떻게 하나」입니다. 계약갱신청구권을 쓰면 되는데, 그 권리가 언제까지 말해야 하고 무엇을 막아 주는지는 의외로 흩어져 있어요. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다.
그래서 조문과 정부 문답을 한자리에 모으고, 국토교통부 실거래가에서 서울 전세→전세 갱신 7,938건을 내려받아 직접 세어 봤습니다. 권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신이 숫자로 어떻게 갈리는지, 네이버판에 담지 못한 표 일곱 개를 여기에 넣었어요. 2026년 10월에 나온 대법원 판결도 한 꼭지로 정리했습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 개정 주택임대차보호법 질문과 답변 (법무부·국토교통부)
📄 임대차계약의 갱신 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)
🧾 세입자 갱신요구 거절한 집주인, 실거주 2년 못 채우면 배상 책임 (파이낸셜뉴스 2026-10-12)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템
정부 문답에는 조문에 없는 답이 있습니다 — 묵시적 갱신을 권리 행사로 보지 않는다는 대목, 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 한다는 대목이 그래요. 실거래가 공개시스템에는 계약구분·갱신요구권 사용·종전계약 보증금 칸이 있어 아래 계산을 내 단지에 그대로 해 보실 수 있습니다.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말하면 2년이 한 번 더 늘어납니다
● 보증금과 차임은 5%까지. 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올립니다
● 권리를 쓴 갱신은 5%를 넘긴 계약이 0.4%, 표시 없는 갱신은 42.4%였어요
● 넘긴 계약은 5% 선보다 계약마다 중위 4,250만 원을 더 냈습니다
● 실거주라며 거절하고 2년 안에 세를 놓으면 배상합니다 — 대법원이 2026년 10월에 확정했어요
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규칙 한눈에 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조
| 무엇 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 언제 말하나 | 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지 | 제6조의3 제1항 |
| 몇 번 | 1회 | 제6조의3 제2항 |
| 얼마나 늘어나나 | 2년 | 제6조의3 제2항 |
| 조건은 | 종전과 같다. 보증금·차임만 아래 범위에서 증감 | 제6조의3 제3항 |
| 얼마까지 | 종전 보증금·차임의 20분의 1, 곧 5% | 제7조 제2항 |
| 또 올릴 수 있나 | 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 못 올린다 | 제7조 제1항 단서 |
| 어떻게 말하나 | 구두·문자·이메일 다 되지만 내용증명이 안전하다 | 법무부·국토부 문답 |
| 묵시적 갱신은 | 권리를 쓴 것으로 보지 않는다 — 한 번이 남아 있다 | 같은 문답 |
| 갱신한 뒤 나가려면 | 언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력 | 제6조의3 제4항 → 제6조의2 제2항 |
조문 번호와 내용은 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」의 「임대차계약의 갱신」에서 받았습니다. 지자체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있는데, 그렇게 정한 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다.
권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신, 숫자가 이렇게 달랐습니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 전월세 신고 자료를 받아, 서울에서 전세로 들어가 전세로 이어진 갱신 7,938건을 골랐습니다. 신고서에 갱신요구권 사용이 표시된 4,330건과 표시가 없는 3,608건으로 갈라 보면 이렇습니다.
| 갱신요구권 사용 | 사용 표시 없음 | 차이 | |
|---|---|---|---|
| 계약 수 | 4,330건 | 3,608건 | — |
| 보증금 인상률 중위 | 5.00% | 5.00% | 같다 |
| 5%를 넘긴 계약 | 0.4% | 42.4% | 106배 |
| 동결(0%) | 8.5% | 10.6% | — |
| 중위 인상액 | 2,600만 원 | 2,100만 원 | — |
| 5%를 넘긴 계약의 인상률 | — | 중위 12.5% | — |
| 5% 선을 넘긴 금액 | — | 계약별 중위 4,250만 원 | — |
국토교통부 실거래가 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분. 「5% 선을 넘긴 금액」은 5%를 넘긴 1,531건 각각에 대해 (실제 인상액 − 종전 보증금의 5%)를 구한 값의 중위입니다.
보증금 인상률 중위는 양쪽 다 5.00%로 같습니다. 중위값만 보면 두 집단이 구분되지 않아요. 갈리는 것은 분포입니다. 권리를 쓴 쪽은 5%에서 거의 멈췄고, 표시가 없는 쪽은 열에 넷이 그 선을 넘었습니다.
인상률 100%를 넘는 이상치를 빼고 다시 세도 42.3%로 거의 같았습니다. 몇 건의 특이한 거래가 끌어올린 숫자가 아니라는 뜻이에요.
자치구 24곳 — 사용률도, 넘긴 비율도 크게 다릅니다
| 자치구 | 갱신계약 | 사용률 | 사용 | 5% 초과 | 표시 없음 | 5% 초과 | 넘긴 금액 중위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서대문구 | 379 | 47.8% | 116 | 0.0% | 72 | 72.2% | 4,175만 |
| 성동구 | 466 | 59.2% | 197 | 0.0% | 95 | 70.5% | 4,750만 |
| 영등포구 | 586 | 44.4% | 189 | 0.0% | 130 | 65.4% | 4,750만 |
| 도봉구 | 298 | 56.4% | 116 | 0.0% | 58 | 63.8% | 2,500만 |
| 광진구 | 215 | 51.2% | 72 | 0.0% | 63 | 63.5% | 6,750만 |
| 강북구 | 163 | 55.8% | 60 | 0.0% | 29 | 62.1% | 1,475만 |
| 노원구 | 1,053 | 47.1% | 359 | 0.3% | 254 | 61.0% | 3,350만 |
| 중구 | 172 | 62.2% | 68 | 0.0% | 28 | 60.7% | 5,500만 |
| 용산구 | 353 | 51.6% | 129 | 1.6% | 77 | 59.7% | 6,450만 |
| 동작구 | 446 | 55.4% | 183 | 0.5% | 97 | 56.7% | 4,832만 |
| 송파구 | 1,202 | 47.4% | 399 | 0.5% | 255 | 55.7% | 8,237만 |
| 관악구 | 274 | 54.0% | 102 | 0.0% | 51 | 52.9% | 3,400만 |
| 성북구 | 464 | 55.8% | 191 | 0.5% | 97 | 52.6% | 4,875만 |
| 양천구 | 663 | 47.1% | 232 | 0.9% | 208 | 52.4% | 3,150만 |
| 동대문구 | 343 | 58.3% | 132 | 0.8% | 68 | 51.5% | 3,250만 |
| 강남구 | 1,430 | 41.7% | 376 | 0.0% | 258 | 44.6% | 6,262만 |
| 마포구 | 733 | 48.3% | 196 | 1.0% | 188 | 38.8% | 3,050만 |
| 금천구 | 136 | 33.1% | 30 | 0.0% | 33 | 36.4% | 1,950만 |
| 구로구 | 1,228 | 14.3% | 124 | 0.8% | 107 | 32.7% | 3,000만 |
| 중랑구 | 484 | 27.1% | 94 | 0.0% | 142 | 31.0% | 1,925만 |
| 서초구 | 832 | 37.0% | 196 | 0.0% | 314 | 30.9% | 4,575만 |
| 강동구 | 909 | 49.9% | 338 | 0.0% | 233 | 28.3% | 8,525만 |
| 은평구 | 724 | 40.5% | 139 | 0.7% | 291 | 19.6% | 3,000만 |
| 강서구 | 1,117 | 32.2% | 270 | 0.7% | 441 | 19.3% | 3,000만 |
양쪽이 각각 20건 이상인 자치구 24곳. 「사용률」은 그 구의 전체 갱신계약(전세·월세 모두) 가운데 갱신요구권 사용이 표시된 비율이고, 나머지 칸은 전세→전세 갱신만 센 것입니다.
눈에 걸리는 것은 사용률이에요. 중구가 62.2%, 성동이 59.2%인데 구로는 14.3%, 중랑은 27.1%입니다. 같은 서울인데 권리를 꺼내 드는 비율이 네 배 넘게 차이가 납니다.
그리고 사용률이 낮은 구에서 표시 없는 갱신의 5% 초과 비율도 낮게 나오는 편입니다(구로 32.7%, 강서 19.3%, 은평 19.6%). 법칙은 아닙니다 — 보증금 수준과 전세 사정이 구마다 다르고, 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 이번 자료가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것입니다.
5%는 자동으로 올라가는 숫자가 아닙니다
법무부·국토교통부 문답은 5%가 상한이고 그 안에서 협의해 정하면 된다고 적어 두었습니다. 실제로 권리를 쓴 계약의 8.5%는 보증금을 그대로 두었어요. 집주인이 5%를 부르면 그대로 따라야 하는 것이 아닙니다.
거꾸로, 권리를 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘긴 새 계약을 쓰는 것도 됩니다. 위 표의 42.4%가 위법이라는 뜻이 아니에요. 법이 걸어 주는 상한은 이 권리를 썼을 때 생깁니다. 바꿔 말하면, 권리를 쓰지 않으면 상한도 없습니다.
언제까지 말해야 하나 — 날짜로 세어 두세요
끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지예요. 날짜로 적어 두면 헷갈리지 않습니다.
| 계약이 끝나는 날 | 제일 빠른 날 | 늦어도 이날까지 | 넘기면 |
|---|---|---|---|
| 2026년 12월 31일 | 2026년 7월 1일 | 2026년 10월 31일 | 이미 지났습니다 |
| 2027년 2월 28일 | 2026년 8월 29일 | 2026년 12월 28일 | 묵시적 갱신으로 넘어갑니다 |
| 2027년 4월 30일 | 2026년 10월 31일 | 2027년 2월 28일 | 같음 |
| 2027년 6월 30일 | 2026년 12월 31일 | 2027년 4월 30일 | 같음 |
2026년 10월 21일 기준으로 세어 본 것입니다. 「늦어도 이날까지」를 넘기면 갱신요구권을 쓸 수 없고, 양쪽이 아무 말을 하지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다.
말하는 방법에는 제한이 없습니다. 구두·문자·이메일 다 되는데, 문답은 내용증명을 권합니다. 「말했다 / 못 들었다」가 다툼의 시작이라 날짜가 남는 쪽이 안전해요.
집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지
| # | 거절할 수 있는 사유 | 실무에서 보는 점 |
|---|---|---|
| ① | 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 | 지금 밀려 있지 않아도 지난 연체가 걸린다 |
| ② | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | — |
| ③ | 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우 | 이사비 명목의 합의가 여기에 든다 |
| ④ | 동의 없이 주택을 전대(轉貸)한 경우 | — |
| ⑤ | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 | — |
| ⑥ | 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 이루지 못할 경우 | — |
| ⑦ | 철거·재건축으로 점유를 회복할 필요가 있는 경우 | 계약 때 계획을 구체적으로 알렸어야 한다 |
| ⑧ | 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 살려는 경우 | 다툼이 몰리는 자리다 — 아래 판결 |
| ⑨ | 의무를 크게 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 | — |
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제1호~제9호. 문구는 법제처 생활법령정보의 정리를 따랐습니다.
실거주라며 거절한 뒤 재임대하면 — 2026년 10월 대법원 판결
여덟 번째 사유가 실무에서 제일 많이 다퉈집니다. 그 자리에 대법원이 2026년 10월 기준을 내놓았어요. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년 안에 제3자에게 세를 놓은 경우를 대법원이 구체적으로 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다.
| 때 | 무슨 일이 있었나 |
|---|---|
| 2020년 9월 | 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억 6,000만 원에 2년 계약 (2022년 9월까지) |
| 2022년 5월 | 세입자가 갱신을 요구하자 집주인이 실거주를 이유로 거절 |
| 2022년 9월 | 세입자가 나가고 집주인이 전입신고 |
| 2023년 2월 | 집주인 입국, 실제로 거주 시작 |
| 2024년 2월 | 제3자와 보증금 8억 2,000만 원에 임대차 계약 (2024년 4월~2026년 4월) |
| 2024년 4월 | 집주인 거주 종료 |
| 1심 | 집주인 승 — 임차인 여섯 명의 동시 반환 요구는 예측하기 어려웠다 |
| 2심 | 세입자 승 — 3,079만 9,992원과 지연손해금 |
| 대법원 2부 | 상고 기각으로 확정 (주심 권영준 대법관) |
파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도를 교차 확인한 내용입니다. 선고일과 사건번호는 보도에 없어 확인하지 못했습니다.
눈여겨볼 대목은 집주인이 실제로 살았다는 것입니다. 2023년 2월부터 2024년 4월까지 거주했어요. 그런데도 배상이 나왔습니다. 갱신이 됐다면 세입자가 살았을 2024년 9월이 오기 전인 2024년 2월에 제3자와 계약을 맺었기 때문입니다.
대법원이 제시한 기준은 둘입니다 — 집주인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대했어야 하고, 그 임대가 불가피했어야 합니다. 그리고 그런 정당한 사유가 있었다는 증명 책임은 집주인에게 있다고 밝혔어요. 이 사건에서 집주인은 다른 임차인 여섯 명이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 어쩔 수 없었다고 주장했는데, 2심은 그 반환 채무가 갱신 거절 당시 이미 있었고 시기도 예상할 수 있었다고 보았습니다.
배상은 얼마나 되나 — 네 가지 기준
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| ① 합의한 금액 | 손해배상 예정액을 미리 정해 두었다면 그 금액 |
| ② 환산월차임 3개월분 | 거절 당시 환산월차임(보증금을 월세로 환산한 값)의 3개월분 |
| ③ 차액 2년분 | 집주인이 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액 2년분 |
| ④ 실제 손해액 | 갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해 |
| 적용 | ①이 있으면 ①, 없으면 ②③④ 가운데 큰 금액 |
주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항. 환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 값으로, 전환율은 같은 법 제7조의2가 정합니다.
이 사건의 배상액 3,079만 9,992원을 갱신됐을 24개월로 나누면 월 128만 3,333원입니다. 종전 보증금 6억 6,000만 원과 새 보증금 8억 2,000만 원의 차이가 1억 6,000만 원이니, 그 19.2%에 해당하는 금액이 2년분 배상으로 나온 셈이에요. 「2년분」이라는 말의 무게가 여기서 보입니다.
놓치기 쉬운 여섯 가지
| 이런 경우 | 어떻게 되나 |
|---|---|
| 조용히 2년이 늘었다 | 묵시적 갱신이다. 갱신요구권은 쓰지 않은 것이라 한 번이 남아 있다 |
| 갱신하고 나니 집이 팔렸다 | 새 집주인이 임대인 지위를 이어받는다. 이미 갱신된 계약은 그대로다 |
| 갱신한 지 석 달 만에 나가고 싶다 | 언제든 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다. 2년에 묶이지 않는다 |
| 집주인이 5%를 넘겨 달라고 한다 | 권리를 쓰면 5%가 상한이다. 권리를 쓰지 않고 합의해 새 계약을 쓰면 상한이 없다 |
| 전세를 월세로 바꾸자고 한다 | 세입자 동의가 없으면 어렵다. 동의하면 법정 전환율이 적용된다 |
| 법인 이름으로 빌렸다 | 법인 임차인은 특별한 사정이 없으면 이 법이 적용되지 않는다 |
묵시적 갱신과 법인 임차인은 법무부·국토교통부 문답, 나머지는 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조의2에 근거합니다.
혼자 해 보시려면 — 네 단계
① 끝나는 날을 적습니다. 계약서 첫 장에 있어요. 거기서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다.
② 5% 선을 세어 둡니다. 종전 보증금에 0.05를 곱하면 끝이에요. 3억이면 1,500만 원입니다.
③ 올려 준 적이 있는지 봅니다. 증액이 있은 뒤 1년이 지나지 않았으면 또 올릴 수 없습니다.
④ 같은 단지의 새 전세 보증금을 봅니다. 실거래가 공개시스템에서 단지와 면적을 골라 받으면 신규 계약과 갱신 계약이 나란히 보여요. 그 차이가 이 권리의 값입니다.
✔ 계약서를 꺼내 끝나는 날을 적고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다
✔ 종전 보증금에 0.05를 곱해 5% 선을 미리 세어 둡니다
✔ 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 그 말을 날짜와 함께 남겨 둡니다
✔ 저라면 말을 꺼내기 전에 같은 단지의 새 전세 보증금부터 봅니다. 그 차이가 이 권리의 값이니까요
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뺀 것과 확인하지 못한 것
· 「사용」은 신고서에 표시된 것을 센 숫자입니다. 쓰고도 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 사용률을 「권리를 쓴 사람의 비율」로 바로 읽기는 어렵습니다
· 5%를 넘긴 갱신이 위법이라는 뜻이 아닙니다. 권리를 쓰지 않고 합의했다면 상한이 없습니다
· 전세에서 전세로 이어진 계약을 셌습니다. 월세·반전세 전환은 보증금이 크게 움직여 뺐어요
· 갱신을 거절당한 사람은 이 자료에 남지 않습니다. 신고되는 것은 맺어진 계약이라, 거절이 얼마나 되는지는 셀 수 없었습니다
· 자료 두 묶음 사이 2026년 7월 20일~8월 19일 한 달이 비어 있습니다. 시계열이 아니라 「요즘 수준」으로만 읽어 주세요
· 지자체 조례로 5%보다 낮게 정한 곳이 있는지 확인하지 못했습니다
· 대법원 판결의 선고일과 사건번호를 확인하지 못했습니다. 판결문 원문도 보지 못하고 보도 두 곳을 교차 확인했습니다. 종전 임대차 시작 시점은 매체가 갈려(파이낸셜뉴스 2020년 7월 계약, 머니투데이 2020년 9월~2022년 9월) 머니투데이 쪽을 따랐습니다 — 2022년 5월 갱신 요구, 2022년 9월 전입과 앞뒤가 맞습니다
· 법정 전월세 전환율의 숫자는 이 글에서 쓰지 않았습니다. 조문(제7조의2·시행령 제9조)에 산식과 적용 범위가 있으니 원문에서 확인해 주세요
한 줄 정리
5%는 저절로 걸리는 상한이 아니라 말을 해야 걸리는 상한입니다. 서울에서 권리를 쓴 계약은 5%를 넘긴 것이 0.4%였고, 쓰지 않은 갱신은 42.4%였어요. 숫자를 외우실 필요는 없습니다. 끝나는 날에서 두 달을 거꾸로 세는 것 하나만 기억해 두시면 됩니다.
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· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 전세사기 피해 최소보장, 보증금 3분의 1 조건
자료 — 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 법무부·국토교통부 합동 문답(정책브리핑) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 신고 자료(2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분, 전국 128,888건 가운데 서울 29,988건)를 직접 계산 · 대법원 판결은 파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도.
숫자는 공개된 실거래 신고 자료로 제가 센 것이고, 개별 계약의 사정에 따라 다릅니다. 이 글은 제도를 설명한 것이지 법률 자문이 아닙니다. 판단이 필요한 일은 변호사·법무사와 상의하시고, 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하실 수 있습니다. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세바