[태그:] 전세가율

안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.

그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).

전세가율이 뭔가

예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.

나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.

전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%

지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.

눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지

※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.

바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.

노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.

높으면 좋은 건가

그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.

전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.

평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다

③ 전세 ÷ 매매 × 100

그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.

자주 묻는 것

전세가율은 몇 %가 적당한가요?

정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.

전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?

갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.

전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?

세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.

KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?

재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.

월세는 왜 뺐나요?

보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.

한 줄 정리

전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 래미안 레비르 성수 총정리

· 성수전략정비구역 1~4지구, 어디까지 왔나

📄 자료

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일

· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.