[태그:] 전세보증금

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 보장해 주는 제도가 생깁니다. 10월 6일 국무회의가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했고, 11월 13일부터 돌아갑니다.

제도 자체는 기사로 많이 다뤄졌어요. 그런데 1/3이 내 경우에 얼마인지, 그리고 이미 있는 최우선변제와 어떻게 겹치는지를 적어 둔 곳이 없었습니다. 그 두 가지를 숫자로 채웠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 전세사기 피해 보증금 「최소 3분의 1 회복」 보장…11월 13일 시행 (정책브리핑·국토교통부)

📄 소액보증금 우선변제 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🏠 피해지원프로그램 안내 (주택도시보증공사 전세사기예방센터)

지원 안내에는 이번 개정에 없던 것이 함께 있습니다 — 긴급 경·공매 유예, 대출 갈아타기, 임시 거처가 그래요. 소액임차인 표는 지역 구분이 길어, 내 주소가 어느 칸인지는 법제처 원문에서 확인하시는 편이 정확합니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 경·공매로 되찾은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 줍니다

● 신탁사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받습니다

● 신청·지급·정산은 LH가 맡고, 결정은 신청일부터 90일 이내입니다

● 시행일은 2026년 11월 13일이에요

● 서울 아파트 전세 중위로 보면 그 선은 1억 9,520만 원입니다

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무엇이 생기나 — 최소지원금과 선지급금

둘 다 「돌려받는 금액」이 아니라 바닥을 깔아 주는 금액입니다. 이미 3분의 1을 넘겨 되찾았다면 더 나오지 않아요.

보증금 1억 5,000만 원이면 숫자가 이렇게 움직입니다

국토교통부가 든 예가 알기 쉬워요. 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1은 5,000만 원입니다. 두 가지 길이 각각 그 선까지 채워 줍니다.

두 예 모두 도착점이 같습니다 — 보증금의 3분의 1. 다른 것은 언제 받느냐예요.

신청은 LH, 결정은 90일 이내

신청·지급·정산을 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 피해자 결정과는 별개의 절차이고, 기한이 촘촘하니 달력에 적어 두시는 편이 좋아요.

과태료 조항이 들어간 것은 선지급이 있기 때문입니다. 먼저 받고 나중에 정산하는 구조라 돌려줄 일이 생깁니다.

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★ 3분의 1 선을 최우선변제와 나란히 놓으면

여기서부터가 기사에 없던 대목입니다. 소액임차인이면 경매에서 다른 빚보다 먼저 받는 돈이 이미 있어요. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정해 둔 금액입니다.

최우선변제액에 3을 곱하면 소액임차인 상한이 나옵니다. 서울과 그 밖의 지역은 한 푼도 어긋나지 않고, 나머지 두 구간은 100만 원 낮아요. 우연이라고 보기 어려운 모양입니다.

그러니 소액임차인 구간이면 최우선변제만으로 3분의 1 선에 닿습니다. 새 제도가 실제로 돈을 보태는 자리는 두 곳이에요.

· 그 구간을 넘는 보증금 — 서울이면 1억 6,500만 원을 넘는 전세입니다

· 소액임차인인데도 다 받지 못한 경우 — 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 주고(시행령 제10조제2항), 같은 집에 임차인이 여럿이면 비례해 나눠 줍니다(제10조제3항). 다가구주택에서 흔한 일이에요

⚠ 소액임차인 기준은 담보물권이 설정된 날을 따릅니다. 2023년 2월 21일 전에 근저당이 잡혔다면 그때의 옛 기준이 적용돼요. 등기부에서 날짜를 먼저 보셔야 합니다.

★ 아파트 전세로 보면 3분의 1 선이 얼마인가

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 12만 8,895건을 직접 세어 봤습니다. 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 두 구간 신고분이에요.

서울 최우선변제 5,500만 원은 중위 보증금의 9.4%입니다. 3분의 1 선까지 1억 4,020만 원이 비어 있어요. 이 빈칸이 새 제도가 메우려는 자리입니다.

거꾸로 강원은 소액임차인 구간이 19.4%로 두껍습니다. 전북 16.9%, 경북 12.4%, 충남 11.7%도 그래요. 지방에서는 최우선변제만으로 3분의 1에 닿는 계약이 서울보다 훨씬 많다는 뜻입니다.

⚠ 소액임차인 지역 구분(과밀억제권역 등)과 행정구역이 정확히 맞지는 않습니다. 경기·인천은 한 도 안에서도 구간이 갈려요. 표의 「소액임차인 구간」은 그 시·도의 대표 기준으로 센 어림값입니다.

★ 서울 자치구 25곳, 3분의 1 선은 이만큼 다릅니다

같은 서울인데 노원 1억 500만 원부터 강남 2억 9,667만 원까지 2.8배 벌어집니다. 3분의 1 선 오름차순으로 놓았습니다.

오른쪽 끝 칸(소액임차인 구간)이 1% 아래인 구가 여덟 곳입니다 — 강남 0.3% · 서초·송파·동작·관악·성북 각 0.6% · 성동 0.7% · 서대문 0.8%. 이 동네에서는 아파트 전세 100건에 한 건도 최우선변제 구간에 들지 않습니다.

⚠ 아파트 신고분만 센 값입니다. 전세사기 피해는 다세대·다가구·오피스텔에 몰려 있어, 이 표는 보증금 수준을 가늠하는 참고선으로 보시는 편이 맞습니다. 피해주택의 보증금 분포는 1차 자료로 확인하지 못했습니다.

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피해 규모는 어디까지 왔나

8월 말 기준으로 전세사기피해자 결정은 누적 4만 936건입니다. 8월 한 달에 658건이 더해졌어요(신규 627건 + 이의신청 인용 31건). 심의 중인 건이 1,798건 남아 있습니다.

피해주택 매입은 누적 1만 718호, 월평균 716호입니다. 지원 건수로는 7만 7,805건이고, 긴급 경·공매 유예 협조요청이 1,225건이에요. 내국인 4만 389건에 외국인이 547건(1.3%) 포함돼 있습니다.

헤럴드경제와 아시아경제가 같은 숫자를 전했습니다(2026년 9월 7일). 9월분은 아직 공표되지 않아 8월 말 기준을 썼습니다.

그 밖에 바뀐 것 셋

· 임대인의 채무·연체 현황을 신용정보집중기관에서 조회하는 절차가 생깁니다. 피해 판정과 지원 심사에서 임대인의 상태를 확인하는 길이에요

· 공공주택사업자가 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환채무를 떠안았을 때, 그 비용을 주택 취득 비용에 넣을 수 있게 됩니다. 한 건물에 피해자와 비피해자가 섞여 있어 매입이 막히던 대목입니다

· 전세사기 피해자 협동조합이 세운 부동산투자회사에 지방정부가 행정·재정을 지원하는 기준이 생깁니다

✔ 계약서를 꺼내 보증금 ÷ 3을 적어 둡니다. 이 제도가 말하는 바닥이에요

✔ 등기부에서 선순위 근저당 설정일을 봅니다. 2023년 2월 21일 전이면 옛 소액임차인 기준이 적용됩니다

✔ 전입신고와 확정일자 날짜를 봅니다. 이 둘이 없으면 우선변제가 시작되지 않아요

✔ 저라면 지원을 기다리기 전에 피해자 결정 신청부터 챙깁니다. 결정을 받아야 그다음 절차가 열립니다

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혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 내 보증금의 3분의 1을 적습니다. 1억 8,000만 원이면 6,000만 원이에요. 이 숫자가 기준선입니다.

② 내가 소액임차인인지 봅니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 과밀억제권역은 1억 4,500만, 광역시는 8,500만, 그 밖은 7,500만 원이 상한이에요. 기준이 되는 날은 계약일이 아니라 근저당이 잡힌 날입니다.

③ 두 숫자를 견줍니다. 소액임차인이고 우선변제를 온전히 받는다면 ①에 거의 닿습니다. 상한을 넘는 보증금이라면 그 차이만큼이 이 제도가 메우려는 폭이에요.

세 단계는 「얼마를 받는다」가 아니라 「내가 어느 쪽에 서 있나」를 가르는 것입니다. 실제 지급액은 경·공매 결과에 따라 달라집니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 시행령 조문 원문을 열지 못했습니다. 글을 쓴 날 아침 정책브리핑·주택도시보증공사·LH 누리집이 모두 응답하지 않았습니다. 제도 숫자는 헤럴드경제·아주경제·데일리안·서울경제·대한건설경제 다섯 곳이 일치하는 값으로 맞췄습니다

· 피해주택의 보증금 분포를 1차 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 아파트 전세 숫자를 참고선이라고 두 자리에 적었습니다

· 9월 피해자 결정 수치는 아직 공표되지 않았습니다

· 지역별 지급 실적 전망은 쓰지 않았습니다. 시행 전이라 근거가 없습니다

· 소액임차인 지역 구분과 행정구역이 정확히 맞지 않는 대목은 어림값이라고 표 아래에 적었습니다

· 신청 서식과 창구는 아직 공개되지 않았습니다. 11월 13일 전에 나오면 이 글을 갱신하겠습니다

한 줄 정리

3분의 1은 돌려받는 금액이 아니라 채워 주는 선입니다. 내 보증금을 3으로 나눈 숫자 하나, 그리고 등기부의 근저당 날짜 하나. 이 둘을 적어 두시면 11월에 무엇을 확인해야 할지가 정해집니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 25개 구 실제 숫자

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높았습니다

자료 — 국토교통부 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안(2026년 10월 6일 국무회의 의결, 정책브리핑) · 주택임대차보호법 제8조·시행령 제10조·제11조(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 피해자 결정 4만 936건과 매입 1만 718호는 2026년 8월 말 기준(헤럴드경제·아시아경제) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 신고분 12만 8,895건을 직접 계산.

숫자는 공개된 자료로 저희가 센 것이고 개별 사정에 따라 달라집니다. 지원 신청과 법률 판단은 전세피해지원센터와 변호사께 확인하십시오. 틀린 곳을 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세 바구니 머니랩

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 전세사기 피해자 4만 1,559건을 담았습니다. 국토교통부가 오늘 아침에 낸 9월분 집계입니다. 9월 한 달에 623건이 늘어 누적이 4만 1,559건이 됐어요.

기사 제목은 어디나 비슷합니다. 「누적 4만 건 돌파」거나 「피해자 넷 중 셋이 40세 미만」이에요. 그런데 같은 보도자료 안에 어떤 집에서 일어났는지가 한 줄씩 들어 있습니다. 다세대·오피스텔·다가구·아파트 네 유형이 따로 적혀 있는데, 이것을 묶어 본 곳이 없었어요. 묶어 보니 그림이 달라집니다. 셋 중 둘이 아파트가 아닌 집이었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 전세사기 피해 누적 4만1559건⋯LH 매입도 1만호 돌파 (이투데이)

📄 9월 전세사기 피해자 623건 추가…누적 4만1559건 인정 (헤럴드경제)

📄 전세사기 누적 피해자 4만 명 넘어…4명 중 3명은 40세 미만 (SBS Biz)

🏠 주택도시보증공사 전세사기예방센터 – 피해지원프로그램 안내

첫 기사에 주택 유형·지역·보증금 구간이 한 줄씩 들어 있습니다. 「4만 1,559건」 한 줄로는 보이지 않는 대목이에요. 국토교통부 누리집은 오늘도 열리지 않아 보도자료 원문은 걸지 못했습니다.

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무슨 일이 있었나 — 9월에 623건이 더 인정됐습니다

전세사기피해자법에 따라 피해자로 인정된 건수가 9월 말 기준 누적 4만 1,559건이 됐습니다. 9월 한 달에 623건이 늘었고, 하루로 나누면 약 21건입니다.

✔ 국토교통부 집계 누적 4만 1,559건(5개 매체 일치)

✔ 9월 전체회의 세 차례에서 1,642건을 심의해 623건 인정

✔ 주택 유형 — 다세대 28.3% · 오피스텔 21.0% · 다가구 18.8% · 아파트 13.3%

✔ 보증금 3억 원 이하가 97.7% · 수도권 60.7%

✔ 피해자의 75.89%가 40세 미만

✔ LH 피해주택 매입 9월 말 누적 1만 1,148호(올해 1~9월 6,157호)

① 전세사기는 아파트 밖에서 일어납니다

제일 먼저 본 것은 주택 유형입니다. 기사들은 네 유형을 나열만 했는데, 앞의 세 줄을 더해 보면 숫자가 분명해집니다.

합계 4만 1,559건. 그 밖 줄은 보도된 네 유형을 전체에서 뺀 값이라 저희가 계산한 숫자입니다. 네 유형의 비중(28.3·21.0·18.8·13.3)은 각 건수를 총계로 나눠 모두 맞아떨어졌습니다.

다세대·오피스텔·다가구 세 유형을 더하면 2만 8,329건, 전체의 68.2%입니다. 아파트는 5,516건으로 13.3%예요. 5.1배 차이입니다.

이 숫자가 왜 중요한가 하면, 전세 보증금을 걱정할 때 사람들이 떠올리는 집이 보통 아파트이기 때문입니다. 아파트는 같은 단지에 같은 평형이 수십 채라 시세가 분명하고, 그래서 집값 대비 보증금 비율을 재기 쉬워요. 다세대·다가구·오피스텔은 그 비교 대상이 없습니다. 값을 매기기 어려운 집에 피해가 몰려 있습니다.

② 지역 — 수도권이 열에 여섯입니다

수도권 세 줄(서울·경기·인천)을 직접 더하니 2만 5,215건이고, 총계로 나누면 60.7%로 보도된 비중과 정확히 맞았습니다. 세 숫자가 서로 맞는다는 뜻이라 이 표는 믿고 쓸 수 있습니다. 다섯 지역을 모두 더하면 3만 4,019건으로 전체의 81.9%입니다.

서울과 경기가 절반을 조금 넘고, 그다음이 대전입니다. 인구로 보면 대전은 서울의 7분의 1 남짓인데 피해 건수는 서울의 38%예요. 부산도 마찬가지입니다. 전세사기가 수도권만의 일이 아니라는 뜻으로 읽었습니다.

③ 심의 — 신청 열 건 중 넷이 인정됐습니다

9월에 열린 전체회의 세 차례에서 1,642건을 심의했습니다. 그 안을 들여다보면 이렇습니다.

네 숫자를 더하면 정확히 1,642건입니다(623+583+208+228). 인정률 37.9%는 기사에 없는 숫자로, 저희가 나눠 본 값입니다.

신청한 열 건 가운데 넷쯤이 인정됩니다. 제외 208건은 보증금을 다 돌려받을 수 있다고 본 경우라 성격이 다르지만, 요건 미충족 기각 583건은 피해를 봤다고 신청했는데 법이 정한 요건에 닿지 않은 경우예요. 인정되는 쪽보다 적지 않습니다.

④ 우리 지난 글 숫자로 검산해 봤습니다

오늘 숫자 가운데 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 건수는 매체 한 곳에 실렸습니다. 출처가 한 곳인 숫자는 그대로 쓰지 않는 것이 저희 원칙이라, 다른 방법으로 맞춰 봤어요. 지난 7일에 쓴 글에 8월 말 기준 숫자를 적어 두었거든요.

첫 줄 — 4만 936 + 623 = 4만 1,559로 오늘 보도된 숫자와 정확히 맞았습니다. 둘째 줄 — 1만 718 + 430 = 1만 1,148. 두 시점이 이어진다는 것이 확인돼 출처가 한 곳인 숫자를 쓸 수 있었습니다.

그런데 둘째 줄에서 한 가지가 눈에 걸렸습니다. 9월 한 달에 LH가 사들인 집이 430호인데, 올해 1월부터 9월까지 월평균은 684호예요(6,157호 ÷ 9개월). 9월은 평균의 63% 수준입니다.

한 달 숫자로 흐름을 단정하기는 이릅니다. 매입은 경매 일정과 협의 속도에 걸려 있어 달마다 들쭉날쭉해요. 다만 다음 달 숫자를 보면 갈립니다. 한 달 일이었는지, 속도가 실제로 느려진 것인지가요. 저는 그 줄을 달력에 적어 두었습니다.

한 가지 더 — LH가 지금까지 사들인 1만 1,148호를 피해자 결정 4만 1,559건으로 나누면 26.8%입니다. 피해 주택 넷 중 하나쯤이 매입 절차를 거쳤다는 뜻이에요. 다만 모든 피해자가 매입을 신청하는 것은 아니고 결정 건수와 주택 수가 일대일로 맞지도 않아, 어림잡는 선으로만 봤습니다.

⑤ 「내 보증금은 작아서 괜찮다」가 성립하지 않는 이유

보증금 구간에서 제일 눈에 띈 숫자는 3억 원 이하가 97.7%라는 줄입니다. 피해가 큰 보증금에 몰려 있을 것 같지만 반대예요. 작은 보증금 쪽에 거의 다 몰려 있습니다.

그러면 「작으면 법이 지켜 주지 않나」 하는 생각이 듭니다. 주택임대차보호법에는 보증금이 일정액 이하인 세입자에게 최우선변제를 해 주는 제도가 있어요. 집이 경매로 넘어가도 다른 빚보다 먼저 일정 금액을 돌려받습니다. 그 기준이 이렇습니다.

주택임대차보호법 제8조와 같은 법 시행령 제10조·제11조. ⚠ 담보물권이 설정된 날에 따라 옛 기준이 적용될 수 있습니다(2023년 2월 21일 이전 설정분). 그리고 최우선변제는 주택가액의 2분의 1 범위 안에서, 세입자가 여럿이면 나눠서 받습니다.

여기가 비는 자리입니다. 피해의 97.7%가 3억 원 이하인데, 서울에서 최우선변제를 받을 수 있는 선은 1억 6,500만 원이에요. 보증금 2억 원이면 「3억 이하」에는 들지만 소액임차인에는 들지 않습니다. 두 숫자 사이가 비어 있습니다.

이 빈자리를 메우려고 만들어진 것이 11월 13일에 시작되는 최소보장입니다. 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 메워 주는 제도예요. 국토교통부가 든 예로 보면 이렇습니다 — 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1이 5,000만 원인데, 경매 배당 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원으로 3,000만 원을 회복했다면 2,000만 원을 더 받습니다. 신청 창구는 LH이고, 결정은 신청일부터 90일 안에 납니다.

저는 먼저 우리 지난 글로 검산했습니다. 8월 말 4만 936건에 9월 623건을 더하니 4만 1,559건으로 딱 맞았어요. 출처가 한 곳인 숫자를 쓸 때 저희가 쓰는 방법입니다.

그다음은 어떤 집이었나입니다. 다세대·오피스텔·다가구가 68.2%, 아파트가 13.3%. 전세사기는 아파트 밖에서 일어났다는 뜻으로 읽었습니다.

보증금 3억 원 이하가 97.7%라는 줄에서 한 번 멈췄습니다. 「내 보증금은 작으니 안전하다」가 여기서는 성립하지 않아요. 그래서 오늘 제가 한 일은 등기부를 떼어 본 것입니다. 피해자 넷 중 셋이 40세 미만이니 자녀가 사는 집도 같이 봤습니다.

다음에 제가 확인할 것은 둘이에요. 11월 13일 최소보장의 신청 서식과 창구, 그리고 10월 말에 나올 LH 매입 숫자입니다. 430호가 한 달 일이었는지 보려고요.

등기부로 혼자 해 보시려면 — 세 단계

오늘 숫자를 우리 집에 대어 보는 방법입니다. 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 떼면 700원이에요.

1단계 · 을구를 봅니다. 근저당권이 잡혀 있으면 채권최고액이 적혀 있습니다. 실제 빌린 돈이 아니라 보통 그 120% 안팎으로 적는 금액이에요. 그 액수를 그대로 적어 둡니다.


2단계 · 같은 건물의 다른 세입자를 셉니다. 다가구주택이 여기서 갈립니다. 한 건물에 세입자가 여럿인데 등기부에는 그 보증금이 나오지 않아요. 임대인에게 「선순위 임차 현황」을 요구하거나 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 떼어 확인합니다. 계약 전이라면 임대인 동의 없이도 열람할 수 있는 범위가 있습니다.


3단계 · 더해서 집값과 견줍니다. 채권최고액 + 나보다 앞선 세입자들의 보증금 + 내 보증금을 더해, 그 집이 경매로 넘어갔을 때 받을 수 있을 값과 견줍니다. 경매는 보통 시세보다 낮게 낙찰되니 시세의 70~80%를 놓고 재는 편이 안전해요. 합계가 그 선을 넘으면 내 보증금 일부가 돌아오지 않을 수 있습니다.

다세대·오피스텔·다가구라면 시세를 잡는 일 자체가 어렵습니다. 같은 건물에서 최근 거래가 없으면 비교할 값이 없어요. 그럴 때는 반경 안의 비슷한 연식·면적 거래를 여러 건 모아 범위로 잡고, 낮은 쪽을 기준으로 재는 편이 안전합니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 국토교통부 보도자료 원문 — 누리집이 오늘도 열리지 않아 걸지 못했습니다. 📄 세 줄은 언론 기사입니다

· 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 1만 1,148호 — 매체 한 곳(이투데이)에 실렸습니다. 위 ④처럼 지난 글 숫자로 이어 붙여 검산한 뒤 썼고, 비중이 총계와 맞는 것도 확인했습니다

· 9월 전체회의 세 차례·심의 1,642건의 내역 — 같은 한 곳입니다. 네 숫자의 합이 1,642로 맞아 썼습니다

· 심의 중인 건수 — 8월 말에는 1,798건이었는데 9월 말 숫자는 보도되지 않았습니다

· 내국인·외국인 구분 — 8월 말 기준(4만 389명·547명)만 있고 9월분은 없습니다

· 피해 주택의 보증금 평균값 — 구간별 비중만 공개돼 평균이나 중위값은 알 수 없습니다

· 최소보장 제도의 신청 서식과 창구 — 11월 13일 시행이라 아직 공개 전입니다

함께 본 뉴스

· 주식 — 오늘 증시가 다시 열렸습니다. 개천절 대체공휴일(10월 5일)과 한글날(10월 9일)로 지난주 거래일은 사흘이었고, 코스피는 6,625.93에서 멈췄어요(주간 -5.39%). 금요일 밤 뉴욕은 세 지수가 모두 올랐습니다 — 다우 51,654.95(+0.8%), S&P500 7,811.54(+0.6%), 나스닥 27,366.17(+0.6%). 주간으로도 셋 다 올랐고 러셀2000만 -0.9%였습니다. 미 국채 10년물은 5.24%, 30년물 5.60%로 재무부 표에 확정됐습니다.


· 세금·금융 — 9월분 원천세와 지방소득세 특별징수분 기한이 오늘(10월 12일)이었습니다. 원래 10일인데 주말과 한글날에 밀렸어요. 종업원분 주민세·4대보험료·인지세도 같은 날이었습니다. 반기별 납부 승인을 받으신 분은 오늘이 아니라 2027년 1월 10일입니다. 늦으면 미납세액의 3%에 하루 0.022%가 더 붙습니다(국세기본법 제47조의5).

10월 셋째 주, 달력에 적어 두실 것

⚠ 부동산원 공표일은 공지가 따로 없어 「기준일 월요일 + 사흘」 흐름으로 적었습니다. 강변역 센트럴 아이파크 정당계약은 10월 23일(금)이고 잔금은 11월 30일까지입니다.

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🧺 오늘의 한 줄 — 전세사기는 아파트 밖에서 일어났습니다. 피해 셋 중 둘이 다세대·오피스텔·다가구였고, 보증금은 열에 아홉 이상이 3억 원 이하였습니다.

📌 지난 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 실제 숫자

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높고, 내린 세 곳은 하위였습니다

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리

이 글은 보도된 자료를 정리한 것이며 특정 지역이나 매물의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다. 숫자는 2026년 10월 12일까지 확인한 것이고, 국토교통부 보도자료 원문은 열지 못했습니다. 주택 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 건수는 한 매체 집계이며, 저희 지난 글의 8월 말 숫자로 이어 붙여 검산한 뒤 썼습니다. 최우선변제 기준은 담보물권 설정일에 따라 달라질 수 있으니 개별 사안은 법률 상담을 받아 보시기 바랍니다.

15일 목요일에는 10월 2주 아파트값(88주 여부)과 국민참여성장펀드 모집 마감이 겹칩니다. 11월 13일 최소보장 신청 방법이 나오면 이어 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 「이번 주 세 바구니」에서 다시 정리합니다.

세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 24호 · 2026년 10월 12일

안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.

그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).

전세가율이 뭔가

예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.

나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.

전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%

지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.

눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지

※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.

바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.

노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.

높으면 좋은 건가

그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.

전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.

평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다

③ 전세 ÷ 매매 × 100

그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.

자주 묻는 것

전세가율은 몇 %가 적당한가요?

정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.

전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?

갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.

전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?

세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.

KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?

재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.

월세는 왜 뺐나요?

보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.

한 줄 정리

전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.

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· 래미안 레비르 성수 총정리

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📄 자료

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일

· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.