안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
9월 15일 서울시 제19차 정비사업 통합심의위원회에서 정비사업 네 곳이 한꺼번에 문턱을 넘었습니다. 더하면 1만 809가구예요. 그중 한남3구역은 철거가 99% 끝나 올해 안에 첫 삽을 뜹니다.
기사들은 한남3구역이면 한남3구역, 미아2구역이면 미아2구역 하나씩 따로 다뤘습니다. 그래서 네 곳을 한 표에 모으고, 세대수가 기사마다 다르게 적히는 이유까지 확인해 정리했습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 서울시 보도자료 목록 (9월 16일자에서 확인)
📄 네 곳 통합심의 결과를 합쳐 전한 보도 (헤럴드경제)
📄 미아2구역 7개 분야 통합심의 통과 (하우징헤럴드)
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정보몽땅에 구역 이름을 넣으면 조합이 올린 공개자료와 지금 사업 단계를 직접 보실 수 있습니다. 총회 자료와 정비계획 고시문이 여기 있어요.
⚠ 서울시 통합심의 보도자료의 개별 주소는 목록에서 찾히지 않아 목록 페이지로 걸었습니다. 9월 16일자 항목에서 구역 이름으로 찾으시면 됩니다.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 한남3구역 5,970가구(공공임대 1,020), 철거 99% — 올해 안에 본공사 시작
● 미아2구역 4,003가구·45층, 기준용적률 190→220%, 계획 310% — 강북의 미니 신도시
● 미아11구역 656가구(15년 표류), 가재울9구역 210가구(1966년 좌원상가)도 함께 통과
● 네 곳 모두 다음 관문은 사업시행계획 인가 또는 변경인가, 그다음이 관리처분·이주
● 한남3구역 세대수는 5,816 → 5,988 → 5,970, 한남2구역은 1,537 → 1,311로 바뀌었습니다 — 기사 속 숫자는 그 시점의 계획입니다
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통합심의는 일곱 개 심의를 한 번에 끝내는 자리입니다
재개발 단지가 사업시행인가를 받으려면 건축·경관·교통·교육·환경·공원·재해 심의를 따로따로 받아야 했습니다. 하나씩 받으면 해가 넘어가요. 서울시 정비사업 통합심의위원회는 이것을 한 자리에서 한 번에 봅니다. 미아2구역이 이번에 받은 것이 그 일곱 분야 모두예요.
통합심의를 통과했다는 것은 설계가 사실상 확정됐다는 뜻입니다. 그다음은 사업시행계획 인가(한남3구역처럼 이미 인가를 받은 곳은 변경인가) → 관리처분계획 인가 → 이주·철거 → 착공 순이에요. 네 곳 모두 이번 심의에 「조건부 의결」이 붙었는데, 조건은 설계를 보완하라는 것이지 다시 심의하라는 것이 아닙니다.
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네 곳을 한 표에 놓으면
| 구역 | 위치 | 세대수 (공공) | 최고 층수 | 용적률 | 이번 심의 조건 | 다음 관문 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한남3구역 | 용산 한남동 686 | 5,970 (임대 1,020) | 21층 · 123개동 | 원문에서 확인 | 구릉지 옹벽 과다 방지 | 사업시행계획 변경인가 → 연내 본공사 |
| 미아2구역 | 강북 미아동 403 | 4,003 (공공 710) | 45층 | 기준 220% · 적용 309.86% | 과도한 주동 길이 조정 | 사업시행계획 인가 |
| 미아11구역 | 강북 미아동 791-108 | 656 (공공 108) | 26층 · 10개동 | 242.5% | 조건부 의결 | 사업시행계획 인가 |
| 가재울9구역 | 서대문 남가좌동 | 180 + 오피스텔 30 | 25층 | 기준 500→600% | 조건부 의결(4개 분야) | 사업시행계획 인가 |
| 합계 | 1만 809가구 | 서울시 발표 기준 |
용적률 칸의 「원문에서 확인」은 이번 보도에 한남3구역 용적률이 실리지 않았기 때문이에요. 2024년 12월 변경안 기준으로는 232.5%에서 238.2%로 올라간 바 있는데, 이번 통합심의안의 값은 변경인가 고시가 나야 확정됩니다.
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한남3구역, 사업시행인가 7년 만에 첫 삽입니다
용산구 한남동 686 일대, 면적 38만 6,364.5㎡. 8개 블록 13개 공동주택 획지에 지상 최고 21층 123개 동이 서고, 5,970가구 가운데 1,020가구가 공공임대예요. 단지 안에 초등학교 1곳과 공원 7곳, 공공청사, 사회복지시설, 주차장이 함께 들어갑니다. 시공사는 현대건설이고 단지 이름은 「디에이치 한남」입니다.
2019년 사업시행인가를 받은 지 7년이에요. 관리처분과 이주, 철거를 거쳐 지금 해체 공정률이 99%입니다. 조합은 구역 안 도로공사를 연내 시작하면서 사업시행계획 변경인가 절차를 같이 밟겠다는 계획이라, 철거가 끝나는 대로 본공사로 넘어갑니다. 심의위원회는 구릉지 지형을 고려해 옹벽이 과하게 서지 않도록 계획을 보완하라는 조건을 달았어요.
한남뉴타운의 다른 구역도 뒤따릅니다. 아래 표는 9월 16일 보도 기준으로 다섯 구역을 모은 것입니다.
| 구역 | 세대수 | 시공사 · 단지명 | 지금 단계 | 착공 목표 |
|---|---|---|---|---|
| 한남1구역 | 약 1,000 (기획 중) | 미정 | 2017년 구역 해제 → 신속통합기획 재추진 | — |
| 한남2구역 | 1,311 (공공 197) · 변경 전 1,537 | 대우건설 | 2026.5 촉진계획 변경 확정 · 이주 중 | 2027년 하반기 |
| 한남3구역 | 5,970 (임대 1,020) | 현대건설 · 디에이치 한남 | 해체 99% · 통합심의 통과 | 2026년 연내 |
| 한남4구역 | 2,331 | 삼성물산 · 래미안 글로우 힐즈 한남 | 사업시행인가(2025.11) · 관리처분 준비 | 2031년 상반기 |
| 한남5구역 | 2,592 | DL이앤씨 · 아크로 한남 | 사업시행인가(2026) · 관리처분 준비 | 2031년 상반기 |
| 2~5구역 합계 | 1만 2,204 (2구역 변경 후 기준) |
2~5구역을 더하면 1만 2,204가구이고, 1구역이 붙으면 1만 3,000가구가 넘습니다. 기사에 「1만 2,430가구」로 적힌 곳이 있는데, 그것은 한남2구역을 변경 전 1,537가구로 더한 값이에요. 2구역은 올해 5월 재정비촉진계획 변경으로 1,311가구가 됐습니다.
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미아2구역 4,003가구, 10년 만에 열린 길
강북구 미아동 403번지 일대 17만 9,566㎡, 지하철 4호선 미아사거리역과 우이신설선 삼양사거리역 사이입니다. 최고 45층에 4,003가구, 그중 공공주택 710가구예요. 랜드마크 주동을 단지 가운데 두고 바깥으로 갈수록 층수를 낮추며, 격자형 통경축과 어린이공원·소공원, 폭염을 피하는 그늘보행로를 넣었습니다.
2016년에 조합을 세우고 10년 가까이 사업시행인가를 못 받은 곳이에요. 올해 1월 재정비촉진계획 변경으로 기준용적률이 190%에서 220%로 풀리고 계획용적률이 310%(적용 309.86%, 건폐율 21.38%)까지 올라가면서 사업성이 살아났습니다. 시민대학·주민센터·사회복지시설 같은 공공시설과 어린이집·돌봄센터도 함께 들어가요. 심의위원회는 지나치게 긴 주동을 나누라는 조건을 붙였습니다.
서울시는 「약 4천 세대 규모의 강북권 핵심 주거지」라고 표현했어요. 4,003가구는 이번에 통과한 네 곳 중 한남3구역 다음이고, 강북구에서는 단일 구역으로 손꼽히는 규모입니다.
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미아11구역은 15년, 가재울9구역은 60년
미아11구역(미아동 791-108 일대)은 2010년 정비구역으로 지정된 뒤 추진위원회 단계에서 15년을 표류하며 일몰제 위기까지 갔던 곳입니다. 지난해 정비계획을 바꿔 사업성을 끌어올렸고, 이번에 지하 3층~지상 26층 10개 동 656가구(공공 108가구), 용적률 242.5%로 통과했어요. 삼양로변 소공원 1,200㎡와 폭 4m 공공보행통로 「왕벚나무길」, 공공체육시설과 작은도서관이 공공기여로 들어갑니다.
가재울9구역은 서대문구 남가좌동 좌원상가 자리예요. 1966년에 지어 2020년 재난위험시설 E등급을 받은 건물이, 지하 4층~지상 25층 아파트 180가구와 오피스텔 30실로 바뀝니다. 기준용적률을 500%에서 600%로 올렸고, 기존 상가 세입자가 돌아올 수 있게 약 25개 점포 규모의 공공임대상가를 넣었습니다. 건축·경관·교육·정비계획 4개 분야 통합심의였어요.
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5,988인가 5,970인가 — 세대수는 심의마다 바뀝니다
한남3구역을 검색하면 세대수가 세 가지로 나옵니다. 어느 기사가 틀린 것이 아니라 시점이 다른 것이에요.
| 시점 | 세대수 | 임대 | 층수 · 동수 | 무엇이 바뀌었나 |
|---|---|---|---|---|
| 2019년 사업시행인가 | 5,816 | 876 | — | 최초 인가 |
| 2024년 12월 변경안 (수정가결) | 5,988 | 1,100 | 22층 · 127개동 | 공공주택을 늘리며 연면적 확대, 용적률 232.5→238.2% |
| 2026년 9월 15일 통합심의 | 5,970 | 1,020 | 21층 · 123개동 | 임대 80가구 감소, 한 층·네 동 조정 |
2024년 변경 때는 임대를 876가구에서 1,100가구로 늘리면서 전체가 커졌고, 이번에는 임대가 1,020가구로 줄고 층수도 22층에서 21층, 동수도 127개에서 123개로 조정됐습니다. 설계가 바뀔 때마다 숫자가 따라 움직여요. 한남2구역도 마찬가지예요 — 9월 16일 기사에도 1,537가구로 적힌 곳이 있지만, 5월에 확정된 촉진계획 변경안은 1,311가구입니다.
미아2구역은 한 가구 차이가 납니다. 앞선 촉진계획 변경 보도에는 임대가 709가구였고, 이번 서울시 발표는 710가구예요. 그러니 기사 속 숫자는 그 시점의 계획으로 읽고, 분양권이나 분담금처럼 내 돈이 걸려 있으면 변경인가 고시문을 따로 보셔야 합니다. 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾으면 고시문이 나옵니다.
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✔ 한남3구역 일반분양은 착공 뒤 얘기입니다. 청약을 생각한다면 분양 일정보다 변경인가 고시부터 봅니다
✔ 미아2·11구역 조합원이라면 다음은 사업시행계획 인가예요. 총회 일정과 공개자료를 정보몽땅에서 봅니다
✔ 기사마다 세대수가 다르면 날짜가 늦은 쪽이 아니라 고시된 쪽을 믿습니다
✔ 미아사거리 일대 전세를 보신다면 두 구역 이주는 아직 몇 년 뒤라는 것을 기억해 둡니다
✔ 한남뉴타운은 2구역 이주가 진행 중이고 4·5구역은 2031년 착공 목표예요 — 한남동 전월세는 2027년 하반기가 다음 고비입니다
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한 줄 정리
통합심의는 설계가 확정되는 자리이고, 숫자는 고시가 나야 내 것이 됩니다.
한남3구역 사업시행계획 변경인가가 고시되면 확정 세대수와 평형 구성, 용적률을 정리하겠습니다. 착공 소식이 먼저 오면 그날 바로 전할게요.
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출처 · 서울시 제19차 정비사업 통합심의 결과(2026.9.15) 보도 — 헤럴드경제 · 한국경제 · 서울경제 · 머니투데이 · 하우징헤럴드 · 위클리한국주택경제신문 · 디벨로퍼뉴스 · 아시아투데이 · 파이낸셜뉴스 · 한남3구역 2024년 변경안은 비즈워치(2024.12.24) · 한남2구역 1,311가구는 뉴스핌·아시아경제·하우징타임즈(2026.5.14) · 한남뉴타운 구역별 현황은 머니투데이·서울신문(2026.5.21)
이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 재건축·재개발 판단은 각자의 사정에 맞게 하시기 바랍니다.