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안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
재개발 재건축 차이를 한자리에 정리했어요. 이름은 비슷한데, 「도시 및 주거환경정비법」이 갈라놓은 대목은 뚜렷합니다.

오늘은 조문을 직접 열어 여덟 줄로 모았습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 우리 단지가 어느 쪽인지 알면 그다음에 무엇을 봐야 하는지가 정해진다는 이야기예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 도시 및 주거환경정비법 제35조 (조합설립인가 등) — 국가법령정보센터
📄 같은 법 제39조 (조합원의 자격 등)
📄 찾기쉬운 생활법령정보 — 재개발사업 · 재건축사업 (법제처)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

조문에는 동의율 숫자와 지위 양도 제한의 예외 사유가 한 줄씩 적혀 있습니다. 정보몽땅에서는 우리 단지가 재개발인지 재건축인지, 어느 단계까지 왔는지 구역 이름으로 찾아볼 수 있어요.

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한눈에 — 법이 갈라놓은 여덟 줄

무엇이	재개발	재건축	근거
조합원이 되는 사람	토지 또는 건축물의 소유자, 그 지상권자	건축물 및 그 부속토지의 소유자	제2조 제9호
조합 가입	동의하지 않아도 조합원 (당연가입)	동의한 사람이 조합원 (임의가입)	제39조 제1항
조합설립 동의	토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상	동별 과반수 + 전체 100분의 70 + 토지면적 100분의 70	제35조 제2·3항
사전 절차	노후·불량건축물 밀집 등 입안 대상 요건	재건축진단 (옛 안전진단)	제12조·제13조
반대하는 사람	수용할 수 있음 (토지보상법 적용)	매도청구 (촉구 뒤 2개월)	제63조 · 제64조
세입자 주거이전비·이사비	3개월 이상 거주 세입자에게 가구원 수별 4개월분	지급 근거 조항 없음	토지보상법 제78조
초과이익 부담금	대상이 아님	부과 대상 (부과일부터 6개월 내 납부)	재건축초과이익환수법
지위 양도 제한 (투기과열지구)	관리처분계획 인가 후 양수하면 조합원이 못 됨	조합설립인가 후 양수하면 조합원이 못 됨	제39조 제2항

여덟 줄 가운데 첫 줄 하나가 나머지를 거의 다 끌고 갑니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.

갈림길은 한 줄입니다 — 「토지등소유자」

법은 조합원이 될 사람을 「토지등소유자」라고 부릅니다. 그 뜻이 두 사업에서 다릅니다(제2조 제9호).

재개발은 「토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자」입니다. 「또는」이라 땅만 있어도, 건물만 있어도 조합원이 됩니다. 땅을 빌려 쓰는 지상권자까지 들어가요.

재건축은 「건축물 및 그 부속토지의 소유자」입니다. 「및」으로 묶여 있어 둘 다 있어야 해요. 아파트 한 채를 가지고 계시면 보통 건물과 대지권이 함께 등기돼 있지만, 대지권이 빠진 집이나 상가·토지만 가진 경우에는 조합원이 되지 못합니다.

글자 하나 차이 같지만, 여기서 누가 사업에 참여하는지가 정해지고 동의율의 모수도 달라집니다.

당연가입과 임의가입

재개발은 당연가입제입니다. 조합설립에 동의하지 않았어도 토지등소유자면 조합원이 돼요. 그래서 「반대했으니 나는 상관없다」가 성립하지 않습니다.

재건축은 임의가입제입니다. 동의한 분이 조합원이 되고, 동의하지 않으면 조합 밖에 남습니다. 대신 조합이 매도청구로 그 집을 사 갈 수 있어요(아래에서 다시 봅니다).

조합을 세울 때 필요한 동의

요건	재개발	재건축
사람 수	토지등소유자 4분의 3 이상	전체 구분소유자 100분의 70 이상
토지면적	2분의 1 이상	100분의 70 이상
동별 요건	없음	공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수
주택단지가 아닌 지역	—	토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 3분의 2 이상

제35조가 정합니다. 숫자만 보면 재건축이 더 낮습니다. 다만 재건축에는 동별 과반수라는 조건이 하나 더 붙어서, 한 동이라도 반대가 많으면 전체 70%를 넘겨도 막힙니다.

여기서 꼭 확인하실 대목이 하나 있어요. 재건축의 100분의 70은 예전에 4분의 3(75%)이었습니다. 2025년에 낮아졌어요. 그런데 검색하면 아직 75%로 적힌 글이 많습니다. 동의서를 받고 계시거나 진행 상황을 따라가고 계시다면 지금 조문의 숫자로 보셔야 합니다.

사전 절차 — 「재건축진단」으로 이름이 바뀌었습니다

재건축은 진단을 통과해야 정비계획 입안으로 갑니다(제12조·제13조). 1994년부터 「안전진단」이라 부르던 그 절차인데, 이름이 「재건축진단」으로 바뀌었습니다. 구조안전성과 함께 주거환경이 적합한지도 봅니다.

사람들은 여전히 「안전진단」으로 검색합니다. 구청 안내문이나 조합 공고에 「재건축진단」이라고 적혀 있어도 같은 절차라고 보시면 됩니다.

재개발에는 이 절차가 없습니다. 대신 노후·불량건축물이 밀집했는지 같은 입안 대상 요건을 봅니다(제8조 제1항).

끝까지 반대하면 어떻게 되나

때	재개발	재건축
조합설립에 동의하지 않았을 때	조합원 자격은 그대로 (당연가입)	서면으로 동의 여부를 묻고 2개월이 지나면 매도청구 (제64조)
분양신청을 하지 않았을 때	현금청산 — 끝내 합의가 안 되면 수용 절차 (제63조)	관리처분계획 인가·고시 뒤 90일 협의, 그 뒤 60일 안에 매도청구 소송 (제73조)
값을 정하는 방식	토지보상법에 따른 보상	시가로 매도를 청구

재개발은 공익사업으로 보아 토지보상법이 적용됩니다(제63조). 그래서 수용이 가능하고, 뒤에 나오는 세입자 보상도 여기서 따라옵니다.

재건축에는 수용 권한이 없습니다. 대신 매도청구가 있어요. 동의할 것인지 서면으로 묻고 2개월이 지나면 팔라고 청구할 수 있습니다(제64조). 분양신청을 하지 않은 분에게는 관리처분계획 인가·고시 뒤 90일간 협의하고, 그 뒤 60일 안에 매도청구 소송을 냅니다(제73조). 이 60일을 넘기면 조합이 지연 이자를 물게 돼 있어, 절차가 생각보다 빠르게 움직입니다.

세입자 보상이 한쪽에 있습니다

항목	재개발	재건축
주거이전비	정비구역에서 3개월 이상 거주한 세입자에게 가구원 수별 4개월분	근거 조항 없음
이사비	보상 대상	근거 조항 없음
영업손실보상	보상 대상	근거 조항 없음
왜 갈리나	토지를 수용할 권한이 있어 토지보상법이 적용된다	수용 권한이 없어 유추적용되지 않는다 (대법원)

재개발 구역에서 3개월 이상 살던 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받습니다. 기준은 통계청 가계조사의 도시근로자 가구원수별 월평균 가계지출비예요. 이사비도 함께 나옵니다.

재건축에는 그 근거 조항이 없습니다. 대법원도 토지보상법 규정은 수용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 없는 재건축에는 유추적용되지 않는다고 보았습니다.

세를 놓고 계시거나 세를 들어 계시다면, 어느 쪽 사업인지에 따라 셈이 완전히 달라집니다. 이 대목이 실제로 분쟁이 제일 많은 자리이기도 해요.

재건축에 붙는 부담금

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 대상을 재건축사업으로 못박아 두었습니다. 재개발은 대상이 아니에요.

셈법은 끝난 시점의 집값에서 시작 시점의 집값과 그동안의 정상 주택가격 상승분, 그리고 개발비용을 빼는 방식입니다. 남은 금액을 구간별로 나누어 부과율을 매기고, 부과일부터 6개월 안에 냅니다.

재건축을 셈하실 때는 분담금 말고 이 부담금을 한 칸 더 잡아 두셔야 합니다. 재개발 계산서에는 없는 줄이거든요.

언제까지 팔 수 있나

구분	재개발	재건축
막히는 시점	관리처분계획의 인가 후	조합설립인가 후
막히면 어떻게 되나	양수해도 조합원이 되지 못한다 (제39조 제2항)	같다
예외	상속·이혼, 세대원의 직업상 사정, 질병 치료, 해외 이주 등	같다
조합원이 못 되면	사업시행자가 손실보상을 한다 (제39조 제3항)	같다

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 막힙니다. 조문은 이렇게 적혀 있어요 — 「투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다」(제39조 제2항).

같은 투기과열지구라도 재개발 쪽이 한참 뒤입니다. 조합설립과 관리처분 사이에 사업시행인가·감정평가·분양신청이 다 들어가니까요. 상속·이혼, 세대원의 직업상 사정이나 질병 치료, 해외 이주 같은 예외는 조문과 시행령에 적혀 있습니다.

제도가 다르면 분양가도 그대로 견줄 수 없습니다

단지	사업 종류	전용 84㎡ 조합원 분양가
한남5구역	재개발	25억 8,000만 원
잠실주공5단지	재건축	30억 3,078만 원
은마아파트	재건축	32억 3,000만 원

2026년 9월 말, 같은 주에 조합원 분양신청을 받은 세 곳입니다. 숫자만 보면 한남5가 제일 낮아 보여요.

그런데 한남5는 재개발이고 나머지 둘은 재건축입니다. 조합원 분양가는 사업비와 종전 자산을 함께 놓고 정해지고, 재건축에는 초과이익 부담금이 따로 붙습니다. 금액만 떼어 싸다·비싸다로 읽으면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

견주실 때는 같은 제도끼리, 같은 시점끼리 놓으세요. 그리고 분양가보다 내 권리가액과의 차이가 실제로 낼 돈을 정합니다.

✔ 우리 단지가 어느 쪽인지 정보몽땅에서 먼저 확인합니다
✔ 재건축이면 등기부에서 건물과 대지권이 함께 있는지 봅니다
✔ 재건축이면 초과이익 부담금을 셈에 넣습니다 — 재개발에는 없습니다
✔ 파실 생각이 있으면 지위 양도가 막히는 시점을 달력에 적습니다

다른 구역에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 어느 구역에나 그대로 쓸 수 있어요.

1단계 — 어느 사업인지부터 확인합니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서 구역 이름으로 검색하면 「재개발」인지 「재건축」인지, 그리고 지금 어느 단계인지가 나옵니다. 이름에 「주택재개발정비사업」·「주택재건축정비사업」이 붙어 있어요.
2단계 — 위 여덟 줄 표를 우리 상황에 대입합니다. 집을 가지고 계신지, 세를 놓고 계신지, 파실 생각이 있는지에 따라 봐야 할 줄이 달라집니다.
3단계 — 숫자는 조문에서 다시 확인합니다. 동의율처럼 개정이 잦은 숫자는 블로그 글이 옛 값을 그대로 쓰고 있을 수 있습니다. 국가법령정보센터에서 조문을 한 번 열어 보시면 끝납니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 취득세·양도세 차이 — 세법 조문이 따로라 한 글에 담으면 둘 다 얕아집니다. 다음 편으로 미뤘습니다
· 소규모재건축·가로주택정비사업 — 근거 법(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)이 달라 뺐습니다
· 재건축 동의율이 70%로 낮아진 시행일 — 매체가 2025년 5월 1일로 적었으나 부칙 원문을 열지 못했습니다
· 동별 요건이 상가(복리시설)에 어떻게 적용되는지 — 조문으로 확인하지 못했습니다
· 초과이익 부담금의 구간별 부과율 — 금액 구간은 별도 조문이라 이 글에서는 셈법까지만 적었습니다
· 조합 정관으로 달라지는 부분 — 구역마다 달라 일반화하지 않았습니다

한 줄 정리

저라면 「우리 단지가 어느 쪽인가」를 먼저 확인합니다. 그다음 재건축이면 대지권이 함께 있는지와 부담금을, 재개발이면 세입자와 지위 양도 시점을 봅니다. 순서를 익혀 두시면 다른 구역에도 그대로 쓰실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 「재개발 재건축 세금 차이 — 취득세와 양도세」. 같은 자로 잰 표로 만들어 오겠습니다.

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📄 자료
국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법」 제2조·제8조·제12조·제13조·제35조·제39조·제63조·제64조·제73조 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(재개발사업·재건축사업·재건축초과이익 환수) · 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 · 위클리한국주택경제신문 · 머니투데이(2026. 9. 29) · 한국경제(2024. 11. 27) · 하우징헤럴드

조문 문구는 국가법령정보센터에서 직접 열어 확인했고, 표 구성과 대조는 세 바구니 머니랩이 했습니다. 구역마다 조건이 달라 개별 사안은 조합과 자치구에서 확인하셔야 합니다. 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.