안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 보장해 주는 제도가 생깁니다. 10월 6일 국무회의가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했고, 11월 13일부터 돌아갑니다.
제도 자체는 기사로 많이 다뤄졌어요. 그런데 1/3이 내 경우에 얼마인지, 그리고 이미 있는 최우선변제와 어떻게 겹치는지를 적어 둔 곳이 없었습니다. 그 두 가지를 숫자로 채웠습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 전세사기 피해 보증금 「최소 3분의 1 회복」 보장…11월 13일 시행 (정책브리핑·국토교통부)
📄 소액보증금 우선변제 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)
🏠 피해지원프로그램 안내 (주택도시보증공사 전세사기예방센터)
지원 안내에는 이번 개정에 없던 것이 함께 있습니다 — 긴급 경·공매 유예, 대출 갈아타기, 임시 거처가 그래요. 소액임차인 표는 지역 구분이 길어, 내 주소가 어느 칸인지는 법제처 원문에서 확인하시는 편이 정확합니다.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 경·공매로 되찾은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 줍니다
● 신탁사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받습니다
● 신청·지급·정산은 LH가 맡고, 결정은 신청일부터 90일 이내입니다
● 시행일은 2026년 11월 13일이에요
● 서울 아파트 전세 중위로 보면 그 선은 1억 9,520만 원입니다
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무엇이 생기나 — 최소지원금과 선지급금
| 무엇 | 누가 받나 | 얼마를 | 언제 신청하나 |
|---|---|---|---|
| 최소지원금 | 경·공매로 절차가 끝난 피해자 | 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액 | 경매차익 산정이 끝났거나 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 |
| 선지급금 | 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 피해자 | 3분의 1 범위에서 경·공매가 끝나기 전에 먼저, 나중에 정산 | LH 매입이 끝나기 전 또는 처분이 끝나기 전까지 |
둘 다 「돌려받는 금액」이 아니라 바닥을 깔아 주는 금액입니다. 이미 3분의 1을 넘겨 되찾았다면 더 나오지 않아요.
보증금 1억 5,000만 원이면 숫자가 이렇게 움직입니다
국토교통부가 든 예가 알기 쉬워요. 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1은 5,000만 원입니다. 두 가지 길이 각각 그 선까지 채워 줍니다.
| 최소지원금을 받는 경우 | 선지급금을 받는 경우 | |
|---|---|---|
| 이미 회복한 돈 | 경매 배당 2,000만 + 경매차익 1,000만 = 3,000만 원 | 임대료 지원 1,000만 원 |
| 새로 보태는 돈 | 최소지원금 2,000만 원 | 선지급금 4,000만 원 |
| 합계 | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
두 예 모두 도착점이 같습니다 — 보증금의 3분의 1. 다른 것은 언제 받느냐예요.
신청은 LH, 결정은 90일 이내
신청·지급·정산을 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 피해자 결정과는 별개의 절차이고, 기한이 촘촘하니 달력에 적어 두시는 편이 좋아요.
| 무엇 | 기한 | 메모 |
|---|---|---|
| 지급 여부·금액 결정 | 신청일부터 90일 이내 | 부득이한 사정이 있으면 30일 한 번 연장 |
| 이의신청 | 결정을 통지받은 뒤 30일 이내 | 결과에 다툼이 있을 때 |
| 반납 | 정산 결과에 따라 | 반납하지 않거나 신고하지 않으면 위반 횟수별 최대 3,000만 원 과태료 |
과태료 조항이 들어간 것은 선지급이 있기 때문입니다. 먼저 받고 나중에 정산하는 구조라 돌려줄 일이 생깁니다.
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★ 3분의 1 선을 최우선변제와 나란히 놓으면
여기서부터가 기사에 없던 대목입니다. 소액임차인이면 경매에서 다른 빚보다 먼저 받는 돈이 이미 있어요. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정해 둔 금액입니다.
| 지역 | 소액임차인 상한 | 최우선변제액 | 변제액 × 3 | 상한과의 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 | 5,500만 | 1억 6,500만 | 0원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 | 4,800만 | 1억 4,400만 | 100만 낮음 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 | 2,800만 | 8,400만 | 100만 낮음 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 | 2,500만 | 7,500만 | 0원 |
최우선변제액에 3을 곱하면 소액임차인 상한이 나옵니다. 서울과 그 밖의 지역은 한 푼도 어긋나지 않고, 나머지 두 구간은 100만 원 낮아요. 우연이라고 보기 어려운 모양입니다.
그러니 소액임차인 구간이면 최우선변제만으로 3분의 1 선에 닿습니다. 새 제도가 실제로 돈을 보태는 자리는 두 곳이에요.
· 그 구간을 넘는 보증금 — 서울이면 1억 6,500만 원을 넘는 전세입니다
· 소액임차인인데도 다 받지 못한 경우 — 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 주고(시행령 제10조제2항), 같은 집에 임차인이 여럿이면 비례해 나눠 줍니다(제10조제3항). 다가구주택에서 흔한 일이에요
⚠ 소액임차인 기준은 담보물권이 설정된 날을 따릅니다. 2023년 2월 21일 전에 근저당이 잡혔다면 그때의 옛 기준이 적용돼요. 등기부에서 날짜를 먼저 보셔야 합니다.
★ 아파트 전세로 보면 3분의 1 선이 얼마인가
국토교통부 실거래가 아파트 전월세 12만 8,895건을 직접 세어 봤습니다. 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 두 구간 신고분이에요.
| 지역 | 전세 건수 | 중위 보증금 | 3분의 1 선 | 소액임차인 구간 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 14,101 | 5억 8,560만 | 1억 9,520만 | 2.7% |
| 경기 | 22,424 | 3억 3,000만 | 1억 1,000만 | 5.8% |
| 인천 | 3,968 | 3억 | 1억 | 2.8% |
| 부산 | 3,562 | 2억 5,000만 | 8,333만 | 3.9% |
| 강원 | 1,424 | 1억 6,500만 | 5,500만 | 19.4% |
| 전국 | 61,480 | 3억 500만 | 1억 167만 | 6.1% |
서울 최우선변제 5,500만 원은 중위 보증금의 9.4%입니다. 3분의 1 선까지 1억 4,020만 원이 비어 있어요. 이 빈칸이 새 제도가 메우려는 자리입니다.
거꾸로 강원은 소액임차인 구간이 19.4%로 두껍습니다. 전북 16.9%, 경북 12.4%, 충남 11.7%도 그래요. 지방에서는 최우선변제만으로 3분의 1에 닿는 계약이 서울보다 훨씬 많다는 뜻입니다.
⚠ 소액임차인 지역 구분(과밀억제권역 등)과 행정구역이 정확히 맞지는 않습니다. 경기·인천은 한 도 안에서도 구간이 갈려요. 표의 「소액임차인 구간」은 그 시·도의 대표 기준으로 센 어림값입니다.
★ 서울 자치구 25곳, 3분의 1 선은 이만큼 다릅니다
같은 서울인데 노원 1억 500만 원부터 강남 2억 9,667만 원까지 2.8배 벌어집니다. 3분의 1 선 오름차순으로 놓았습니다.
| 자치구 | 전세 건수 | 중위 보증금 | 3분의 1 선 | 소액임차인 구간 |
|---|---|---|---|---|
| 노원 | 1,153 | 3억 1,500만 | 1억 500만 | 5.5% |
| 도봉 | 351 | 3억 5,000만 | 1억 1,667만 | 4.6% |
| 중랑 | 377 | 3억 6,750만 | 1억 2,250만 | 12.2% |
| 강서 | 1,062 | 4억 | 1억 3,333만 | 2.5% |
| 구로 | 468 | 4억 750만 | 1억 3,583만 | 6.6% |
| 금천 | 138 | 4억 975만 | 1억 3,658만 | 4.3% |
| 강북 | 179 | 4억 2,000만 | 1억 4,000만 | 2.8% |
| 은평 | 681 | 4억 5,000만 | 1억 5,000만 | 5.7% |
| 관악 | 308 | 5억 2,000만 | 1억 7,333만 | 0.6% |
| 양천 | 782 | 5억 5,325만 | 1억 8,442만 | 1.4% |
| 성북 | 492 | 5억 7,725만 | 1억 9,242만 | 0.6% |
| 강동 | 906 | 6억 | 2억 | 1.7% |
| 동대문 | 402 | 6억 | 2억 | 3.7% |
| 서대문 | 386 | 6억 3,000만 | 2억 1,000만 | 0.8% |
| 영등포 | 610 | 6억 3,000만 | 2억 1,000만 | 1.3% |
| 중 | 178 | 6억 7,600만 | 2억 2,533만 | 3.9% |
| 마포 | 715 | 7억 | 2억 3,333만 | 5.9% |
| 동작 | 535 | 7억 | 2억 3,333만 | 0.6% |
| 종로 | 90 | 7억 850만 | 2억 3,617만 | 4.4% |
| 광진 | 242 | 7억 3,000만 | 2억 4,333만 | 1.7% |
| 용산 | 357 | 7억 4,000만 | 2억 4,667만 | 1.4% |
| 성동 | 552 | 7억 5,100만 | 2억 5,033만 | 0.7% |
| 송파 | 1,141 | 7억 8,000만 | 2억 6,000만 | 0.6% |
| 서초 | 884 | 8억 8,000만 | 2억 9,333만 | 0.6% |
| 강남 | 1,112 | 8억 9,000만 | 2억 9,667만 | 0.3% |
오른쪽 끝 칸(소액임차인 구간)이 1% 아래인 구가 여덟 곳입니다 — 강남 0.3% · 서초·송파·동작·관악·성북 각 0.6% · 성동 0.7% · 서대문 0.8%. 이 동네에서는 아파트 전세 100건에 한 건도 최우선변제 구간에 들지 않습니다.
⚠ 아파트 신고분만 센 값입니다. 전세사기 피해는 다세대·다가구·오피스텔에 몰려 있어, 이 표는 보증금 수준을 가늠하는 참고선으로 보시는 편이 맞습니다. 피해주택의 보증금 분포는 1차 자료로 확인하지 못했습니다.
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피해 규모는 어디까지 왔나
8월 말 기준으로 전세사기피해자 결정은 누적 4만 936건입니다. 8월 한 달에 658건이 더해졌어요(신규 627건 + 이의신청 인용 31건). 심의 중인 건이 1,798건 남아 있습니다.
피해주택 매입은 누적 1만 718호, 월평균 716호입니다. 지원 건수로는 7만 7,805건이고, 긴급 경·공매 유예 협조요청이 1,225건이에요. 내국인 4만 389건에 외국인이 547건(1.3%) 포함돼 있습니다.
헤럴드경제와 아시아경제가 같은 숫자를 전했습니다(2026년 9월 7일). 9월분은 아직 공표되지 않아 8월 말 기준을 썼습니다.
그 밖에 바뀐 것 셋
· 임대인의 채무·연체 현황을 신용정보집중기관에서 조회하는 절차가 생깁니다. 피해 판정과 지원 심사에서 임대인의 상태를 확인하는 길이에요
· 공공주택사업자가 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환채무를 떠안았을 때, 그 비용을 주택 취득 비용에 넣을 수 있게 됩니다. 한 건물에 피해자와 비피해자가 섞여 있어 매입이 막히던 대목입니다
· 전세사기 피해자 협동조합이 세운 부동산투자회사에 지방정부가 행정·재정을 지원하는 기준이 생깁니다
✔ 계약서를 꺼내 보증금 ÷ 3을 적어 둡니다. 이 제도가 말하는 바닥이에요
✔ 등기부에서 선순위 근저당 설정일을 봅니다. 2023년 2월 21일 전이면 옛 소액임차인 기준이 적용됩니다
✔ 전입신고와 확정일자 날짜를 봅니다. 이 둘이 없으면 우선변제가 시작되지 않아요
✔ 저라면 지원을 기다리기 전에 피해자 결정 신청부터 챙깁니다. 결정을 받아야 그다음 절차가 열립니다
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혼자 해 보시려면 — 세 단계
① 내 보증금의 3분의 1을 적습니다. 1억 8,000만 원이면 6,000만 원이에요. 이 숫자가 기준선입니다.
② 내가 소액임차인인지 봅니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 과밀억제권역은 1억 4,500만, 광역시는 8,500만, 그 밖은 7,500만 원이 상한이에요. 기준이 되는 날은 계약일이 아니라 근저당이 잡힌 날입니다.
③ 두 숫자를 견줍니다. 소액임차인이고 우선변제를 온전히 받는다면 ①에 거의 닿습니다. 상한을 넘는 보증금이라면 그 차이만큼이 이 제도가 메우려는 폭이에요.
세 단계는 「얼마를 받는다」가 아니라 「내가 어느 쪽에 서 있나」를 가르는 것입니다. 실제 지급액은 경·공매 결과에 따라 달라집니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 시행령 조문 원문을 열지 못했습니다. 글을 쓴 날 아침 정책브리핑·주택도시보증공사·LH 누리집이 모두 응답하지 않았습니다. 제도 숫자는 헤럴드경제·아주경제·데일리안·서울경제·대한건설경제 다섯 곳이 일치하는 값으로 맞췄습니다
· 피해주택의 보증금 분포를 1차 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 아파트 전세 숫자를 참고선이라고 두 자리에 적었습니다
· 9월 피해자 결정 수치는 아직 공표되지 않았습니다
· 지역별 지급 실적 전망은 쓰지 않았습니다. 시행 전이라 근거가 없습니다
· 소액임차인 지역 구분과 행정구역이 정확히 맞지 않는 대목은 어림값이라고 표 아래에 적었습니다
· 신청 서식과 창구는 아직 공개되지 않았습니다. 11월 13일 전에 나오면 이 글을 갱신하겠습니다
한 줄 정리
3분의 1은 돌려받는 금액이 아니라 채워 주는 선입니다. 내 보증금을 3으로 나눈 숫자 하나, 그리고 등기부의 근저당 날짜 하나. 이 둘을 적어 두시면 11월에 무엇을 확인해야 할지가 정해집니다.
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자료 — 국토교통부 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안(2026년 10월 6일 국무회의 의결, 정책브리핑) · 주택임대차보호법 제8조·시행령 제10조·제11조(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 피해자 결정 4만 936건과 매입 1만 718호는 2026년 8월 말 기준(헤럴드경제·아시아경제) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 신고분 12만 8,895건을 직접 계산.
숫자는 공개된 자료로 저희가 센 것이고 개별 사정에 따라 달라집니다. 지원 신청과 법률 판단은 전세피해지원센터와 변호사께 확인하십시오. 틀린 곳을 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세 바구니 머니랩