안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
9월 17일 국토교통부가 토지거래허가구역의 실거주 유예 신청 기한을 1년 연장했습니다. 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로요. 여기에 갱신계약까지 인정하기로 해서, 세입자가 사는 집을 사는 무주택자는 입주를 최장 2029년 말까지 미룰 수 있게 됐습니다. 시행은 10월 1일입니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」 (2026. 9. 17)
📄 5월 12일 조치 보도자료 「세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대」 — 지금까지의 규칙
🏠 서울부동산정보광장 · 토지거래허가구역 지정 현황 (서울)
🏠 경기부동산포털 · 토지거래허가구역 지정 현황 (경기)
보도자료 붙임 파일(hwpx · pdf)에 갱신계약을 인정받는 조건과 날짜 예시가 들어 있습니다. 내 계약이 해당되는지는 거기서 날짜를 맞춰 보시는 편이 정확합니다.
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바쁘시면 이 네 줄
● 신청 기한 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일
● 세입자의 남은 계약 기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예를 인정합니다
● 무주택(2026년 5월 12일부터 계속) · 허가 뒤 4개월 등기 · 입주 뒤 2년 실거주는 그대로
● 10월 1일 시행, 부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고는 9월 18일부터
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무엇이 바뀌고, 무엇이 그대로인가
한 표로 먼저 보시면 이렇습니다. 바뀐 칸은 셋이고, 그대로인 칸이 넷입니다.
| 항목 | 5·12 조치 (지금까지) | 9·17 조치 (10월 1일부터) |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 (1년 연장) |
| 유예 인정 범위 | 세입자의 남은 임대차계약 기간 | 남은 기간 + 갱신계약 1회 (최대 2년) |
| 입주 최종 시점 | 최대 2년 (국토부 자료 2028. 9. 30) | 최장 3년 3개월 (2029. 12. 31) |
| 적용 대상 주택 | 세입자가 있는 주택 전체 | 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체 |
| 매수자 요건 | 2026. 5. 12부터 계속 무주택 | 그대로 |
| 취득 등기 | 허가 뒤 4개월 안 | 그대로 |
| 입주 뒤 의무 | 2년 실거주 | 그대로 |
「연장」이라는 말이 규제 완화처럼 들리지만, 바뀐 것은 신청할 수 있는 기간과 기다릴 수 있는 기간입니다. 누가 살 수 있는지(무주택)와 산 뒤에 무엇을 해야 하는지(2년 실거주)는 손대지 않았습니다.
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세 낀 집이 안 팔리자 유예가 두 번 넓어졌습니다
토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 허가받은 뒤에는 2년 실거주 의무가 붙습니다. 그래서 세입자가 살고 있는 집은 사실상 거래가 어려웠습니다. 잔금을 치르고 등기를 해도 세입자의 계약이 남아 있으면 들어가 살 수가 없으니까요.
지난 2월, 정부는 무주택 매수자에 한해 기존 임대차계약이 끝나는 날까지 입주를 미룰 수 있게 했습니다. 5월 12일 조치로 대상을 세입자가 있는 주택 전체로 넓혔고, 그 대신 연말까지 토지거래 허가를 신청해야 한다는 조건을 달았습니다.
이번 9월 17일 조치는 그 신청 기한을 1년 미루면서, 갱신계약을 처음으로 유예 대상에 넣었습니다. 세입자가 계약을 한 번 더 이어 가면 그 기간까지 기다렸다가 들어가도 된다는 뜻입니다.
갱신계약을 인정받는 조건 세 가지
① 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 맺어 둘 것
② 갱신 기간이 2026년 10월 1일 ~ 2027년 12월 31일 사이에 시작할 것
③ 1회, 최대 2년까지만 인정 — 두 번은 안 됩니다
매수자 요건은 그대로입니다. 2026년 5월 12일부터 지금까지 한 번도 끊기지 않은 무주택이어야 하고, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 취득 등기를 마쳐야 하며, 입주한 뒤에는 2년을 실제로 살아야 합니다. 조정대상지역의 매입임대아파트처럼 의무 임대기간이 남아 있거나 세제 혜택 기간이 조정되는 경우에는 신청 기간도 함께 조정됩니다.
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2년 · 39개월 · 2029년 — 어느 숫자가 맞나
같은 발표를 두고 기사 제목이 셋으로 갈렸습니다. 「최대 2년」, 「39개월」, 「2029년까지」. 셋 다 맞는 숫자이고, 기준이 서로 다릅니다.
| 기사에 나온 숫자 | 무슨 기준인가 | 어느 매체 |
|---|---|---|
| 최대 2년 | 갱신 없이 세입자의 남은 계약 기간만 인정받는 경우. 국토부 자료는 2028년 9월 30일까지로 적었습니다 | 아주경제 · 파이낸셜뉴스 |
| 39개월 (3년 3개월) | 신청 기간 15개월(2026. 10. 1 ~ 2027. 12. 31) + 갱신계약 최장 24개월 | 파이낸셜뉴스 |
| 2029년까지 | 2027년 12월 31일에 신청하고 갱신 2년을 꽉 채웠을 때의 마지막 날 | 머니투데이 · 서울신문 |
그러니 기사 제목의 큰 숫자보다 내 세입자의 계약 만기일과 갱신 여부가 내 입주일을 정합니다. 갱신 없이 남은 계약만 인정받는다면 2028년 안에 들어가야 하고, 갱신 2년을 채우면 2029년까지 갈 수 있다는 뜻입니다.
무주택 기준일도 매체마다 달랐습니다. 대한건설경제는 「2025년 5월 12일」, 서울신문 9월 17일자는 「2023년 5월 12일」로 적었는데, 국토부 발표와 나머지 매체들이 일치하는 날짜는 2026년 5월 12일입니다. 5·12 조치가 나온 날이에요.
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어디가 토지거래허가구역인가
2025년 10월 15일 대책으로 지정된 지역입니다. 서울은 25개 구 전역이고, 경기는 12곳인데 시 전체가 아니라 자치구 단위로 나뉜 곳이 있어 확인이 필요합니다.
| 구분 | 지역 | 비고 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 | 2025년 10월 15일 대책으로 지정, 효력은 10월 20일부터 |
| 경기 (12곳) | 과천 · 광명 · 의왕 · 하남 전역 | 지정 효력 같은 날 |
| 성남 분당구 · 수정구 · 중원구 | 자치구 단위 지정 | |
| 수원 영통구 · 장안구 · 팔달구 | 권선구는 빠져 있습니다 | |
| 안양 동안구 · 용인 수지구 | 자치구 단위 지정 |
수원은 네 개 구 중 권선구만 빠져 있습니다. 지난주 공고한 화서역 호수공원 아너스빌이 「수원 비규제 청약」으로 기사가 붙은 이유가 여기 있습니다. 지정 현황은 위 🏠 링크의 서울부동산정보광장과 경기부동산포털에서 필지 단위로 조회하실 수 있습니다.
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매물은 늘고, 전월세는 줄 수 있습니다
지난 8월 세제개편안이 다주택자에게 2027년까지 팔라는 길을 열어 두었는데, 토허구역에서는 세입자가 있는 집을 팔 수 없어 두 정책이 부딪힌다는 지적이 있었습니다. 이번 연장은 그 틈을 메우는 조치입니다. 김이탁 국토교통부 1차관은 “토허제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이려는 조치”라고 설명했습니다.
시장 평가는 조심스럽습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 연장 조치로 임차인의 계약기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망”이라면서도, 같은 날 “다만 이것이 토지거래허가구역 내 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어진다고 보기는 어렵다”고 했습니다(매일일보 · 이코리아, 9월 17일).
전월세 쪽에는 반대 방향의 걱정이 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대사업자, 비거주주택자, 다주택자의 매도 물량이 집중된다면 전월세 매물 역시 동반 감소하는 효과가 있어 현재 전월세 가격 변동성이 커질 가능성도 존재한다”고 했고(서울신문 9월 17일), 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “비거주 주택의 매도를 유도하는 정책 기조와 임대시장 안정이라는 두 목표를 단기간에 동시에 달성하기는 쉽지 않다”고 했습니다(이코리아).
숫자로는 한국부동산원 9월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 전세가격이 0.17% 올라 매매(0.16%)보다 조금 더 움직였습니다. 전월세 걱정이 지표에 실제로 나타나는지는 주간 동향의 전세지수를 보시면 됩니다.
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✔ 세 낀 집을 보고 계시면 세입자 계약서의 만기일부터 확인합니다. 갱신을 이미 했는지, 갱신 시작일이 2027년 12월 31일 안인지
✔ 내 무주택이 2026년 5월 12일부터 한 번도 끊긴 적이 없는지 봅니다. 중간에 잠깐 보유했다면 해당되지 않습니다
✔ 허가 뒤 4개월 안 취득 등기가 은행 대출 승인 일정과 맞는지 미리 맞춰 봅니다
✔ 입주 뒤 2년 실거주까지 보증금 반환 시점과 대출 만기를 한 달력에 적어 봅니다 — 2029년 입주면 그때까지 내 전월세 자금이 따로 필요합니다
✔ 세입자라면 집주인이 바뀌어도 남은 계약과 갱신 1회는 지켜지는 구조입니다. 세부 요건은 보도자료 붙임에서 확인합니다
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한 줄 정리
기한은 1년 늘고 입주는 최장 2029년까지 — 그래도 무주택과 2년 실거주는 한 번도 느슨해진 적이 없습니다.
9월 18일 입법예고안이 올라오면 갱신계약 인정 요건의 정확한 조문을 확인해 정리하고, 10월 1일 시행 당일에는 관할 구청 신청 방법을 다시 안내하겠습니다.
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출처 · 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」(2026. 9. 17) · 「세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대」(2026. 5. 12) · 정책브리핑 10·15 대책 지정 지역 · 아주경제 · 파이낸셜뉴스 · 머니투데이 · 헤럴드경제 · 서울신문 · 매일일보 · 이코리아(2026. 9. 17~18) · 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 14일 기준)
전문가 발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐습니다.
이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 허가 신청과 유예 요건은 관할 구청에서 최종 확인하시기 바랍니다.