안녕하세요, 세바입니다. 특별정비구역으로 지정되면 무엇이 달라지는지, 선도지구와는 무엇이 다른지를 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제3장 조문으로 짚었습니다. 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률과 상향폭도 한 표로 모았어요.
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원문 먼저 보시려면
📄 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (국가법령정보센터)
📄 노후계획도시특별법 본격 시행 — 정비지구 2027년 첫 착공 (정책브리핑)
🏠 LH 정비통통 — 노후계획도시 정비 안내
제3장(제11조~제29조)에 지정 요건과 특례가 모여 있습니다. 조문 번호를 적어 두었으니 원문에서 바로 찾아보실 수 있어요.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 특별정비구역으로 지정되면 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봅니다 (제14조)
● 용적률·건폐율·높이 완화(제25조), 통합심의(제24조), 재건축진단 면제(제26조), 부담금 열 가지 감면(제23조)이 함께 붙습니다
● 선도지구(제18조)가 받는 것은 재정·행정 지원과 기반시설 우선 설치까지입니다 — 용적률 특례는 붙지 않아요
● 그래서 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다
● 기준용적률은 중동 350%가 맨 위인데, 올라가는 폭은 분당이 +142%포인트로 앞섭니다
제가 표시해 둔 것 — 혜택이 켜지는 자리는 「지정」입니다
선도지구로 뽑혔다는 소식은 크게 납니다. 공모에 몇 개 구역이 들어왔고 어디가 됐다는 기사가 줄줄이 나오니, 그때 혜택이 생기는 것으로 읽히기 쉬워요.
조문을 열면 다릅니다. 선도지구 조항(제18조)이 적어 둔 것은 재정적·행정적 지원과 기반시설 우선 설치, 이 둘입니다. 그마저도 「할 수 있다」로 되어 있고 구체적인 내용은 법에 없어요.
용적률을 올려 주는 것도, 심의를 한 번에 묶어 주는 것도, 부담금을 깎아 주는 것도 특별정비구역에 붙는 특례입니다. 두 제도를 가르는 선이 여기예요. 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 구역 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다.
① 지정되면 생기는 것
| 조문 | 무엇이 생기나 |
|---|---|
| 제14조 | 인허가 의제 — 특별정비계획 결정·구역 지정 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 본다. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정 등도 함께 |
| 제25조① | 건축규제 완화 — 용도지역·용도지구 내 건축제한, 건폐율, 용적률, 건축물 높이, 도시공원·녹지 확보기준. 용적률은 법정 최대한도의 100분의 150을 넘지 못한다 |
| 제25조②③ | 특별정비구역 일부를 도시혁신구역으로 지정하는 특례 |
| 제24조 | 통합심의 — 둘 이상의 심의를 묶어서. 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 본다 |
| 제26조②③ | 재건축진단(옛 안전진단) 면제·완화 — 공공성이 인정되면 실시하지 않거나 완화된 기준. 대상·기준은 대통령령 |
| 제23조 | 부담금 감면 — 열 가지를 감면하거나 부과하지 않을 수 있다 |
| 제27조 | 세대수 증가형 리모델링 상한을 주택법 기준의 100분의 140 이하까지 완화 (지방위원회 심의) |
| 제21조①5호 | 이주단지 조성 · 공공주택 임차료 · 임시상가 비용 보조·융자 |
| 제12조① | 특별정비계획에 세입자·소규모 소유자 주거대책과 순환용 주택 공급을 담는다 (14·15호) |
노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장. 조문 번호는 원문에서 바로 찾아보실 수 있게 적어 두었습니다.
제일 큰 것은 제14조입니다. 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봐요. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정도 함께 받은 것이 됩니다. 따로 또 절차를 밟지 않아도 되니 여기서 시간이 제일 많이 줄어듭니다.
통합심의 — 아홉 가지를 한 번에
제24조는 둘 이상의 심의가 필요하면 묶어서 보도록 했습니다. 통합심의를 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 봅니다. 심의마다 몇 달씩 걸리던 것을 한 번에 지나가는 셈이에요.
| 통합심의 대상 아홉 가지 (제24조①) | |
|---|---|
| ① 건축심의·특별건축구역 지정 | ⑥ 교통영향평가서 심의 |
| ② 경관 심의 | ⑦ 에너지사용계획 |
| ③ 교육환경평가서 심의 | ⑧ 재해영향평가 등 |
| ④ 도시·군관리계획 결정 | ⑨ 환경영향평가 |
| ⑤ 광역교통 개선대책 | ⑩ 그 밖에 지정권자가 부치는 사항 |
제24조 제1항의 통합심의 대상. 열 번째는 지정권자가 필요하다고 보아 통합심의위원회에 부치는 사항입니다.
부담금 — 열 가지
제23조는 국가와 지방자치단체가 사업시행자에게 부담금을 감면하거나 부과하지 않을 수 있다고 적었습니다. 「원활히 시행하기 위하여 필요한 경우」라는 조건이 붙어 있어요.
| 감면 대상 부담금 열 가지 (제23조) | |
|---|---|
| ① 개발부담금 | ⑥ 교통유발부담금 |
| ② 공유수면 점용료·사용료 | ⑦ 대체산림자원조성비 |
| ③ 기반시설설치비용 | ⑧ 생태계보전부담금 |
| ④ 농지보전부담금 | ⑨ 대체초지조성비 |
| ⑤ 광역교통시설 부담금 | ⑩ 환경개선부담금 |
⚠ 감면율은 이 조문에 없습니다. 「해당 부담금 법률이 정하는 바에 따라」 감면하므로 부담금마다 개별 법률을 봐야 합니다.
여기에 제25조 건축규제 완화가 붙습니다. 용적률·건폐율·높이·건축제한·공원녹지 기준을 완화할 수 있는데, 용적률에는 법정 최대한도의 100분의 150이라는 상한을 걸어 두었어요. 제26조 재건축진단 면제·완화, 제27조 리모델링 상한 140% 완화, 제21조 이주 비용 보조·융자도 함께입니다.
② 어떤 구역이 지정 대상인가
| 구분 | 어떤 구역인가 (제11조①) |
|---|---|
| ① 통합 정비 | 단독·공동주택단지의 통합 정비 |
| ② 복합 고밀 | 역세권·상업업무지구의 복합 고밀 개발 |
| ③ 기반시설·자족 | 광역교통·기반시설 확충 또는 자족기능 향상을 위한 개발 |
| ④ 이주대책 | 이주대책 추진에 필요한 구역 |
| ⑤ 그 밖 | 그 밖에 대통령령이 정한 요건을 갖춘 구역 |
제11조 제1항. 눈여겨볼 것은 ④ 이주대책 추진에 필요한 구역입니다. 대규모 정비에서 제일 어려운 것이 이주라서, 이주단지 조성용 구역을 따로 지정할 수 있게 열어 두었어요.
③ 동의는 얼마나 필요한가
| 언제 | 누가 | 얼마나 |
|---|---|---|
| 구역 지정 제안 | 토지등소유자 (제11조②) | 과반수 동의 |
| 구역 지정 제안 | 예비사업시행자 (제26조의2①) | 대통령령이 정한 비율 — 과반수 요건은 적용되지 않는다 |
| 사업시행자 지정 | 토지등소유자 (제19조②) | 과반수 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자. 재건축·리모델링은 주택단지별 구분소유자 과반수 |
| 구역 해제 요청 | 토지등소유자 (제17조①2호) | 과반수 |
동의는 서면동의서나 전자서명동의서로 합니다(제18조의4). 해외 장기체류·법인 등 불가피한 경우에는 인감 방식이 허용돼요.
표에서 둘째 줄을 눈여겨보실 만합니다. 예비사업시행자가 제안할 때는 과반수 요건이 적용되지 않습니다(제26조의2①). 이 경우 특별정비계획을 세우기 전에 구역을 먼저 지정할 수도 있어요(②). 대신 주민과 지방의회 의견을 듣고 지방위원회 심의를 거칩니다(③).
한 가지 더. 선도지구 지정 동의와 주민대표단 구성 동의는 서로 대체될 수 있습니다(제18조의4①4호·제18조의5①1호). 같은 동의서를 두 번 받지 않아도 되게 해 둔 장치예요.
④ 선도지구는 무엇을 받나
| 선도지구 | 특별정비구역 | |
|---|---|---|
| 근거 | 제18조 | 제11조(지정) · 제14조(효과) |
| 무엇 | 특별정비예정구역 중 우선 지정 | 예정구역 중 요건을 갖춘 곳을 지정 |
| 받는 것 | 재정·행정 지원, 기반시설 우선 설치 | 인허가 의제 · 용적률 완화 · 통합심의 · 재건축진단 면제 · 부담금 감면 · 리모델링 완화 |
| 고르는 기준 | 주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 확산 가능성, 대규모 이주 수요 | 토지등소유자 과반수 동의로 제안 |
| 절차 | 제6조② 절차 + 국토교통부장관 협의 + 지방위원회 심의 | 지정권자가 지정·고시 |
| 법에 적힌 내용 | 구체적이지 않다 | 조문에 특례가 하나하나 명시 |
법 제18조와 제11·14조를 나란히 놓은 표입니다.
선도지구를 고를 때 보는 것은 주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 지역으로의 확산 가능성, 대규모 이주 수요입니다(제18조③). 지정하려면 국토교통부장관과 협의하고 지방위원회 심의를 받아야 해요(②).
반대로 구역 지정은 토지등소유자 과반수 동의로 제안합니다(제11조②). 한쪽은 순서를 정하는 일이고, 한쪽은 요건을 갖추는 일이에요.
불이익도 없습니다. 선도지구에 공공기여 같은 추가 부담을 지우려면 의무부담의 근거 규정이 있어야 하는데 법에 없어요. 선도지구라서 더 내야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.
⑤ 순서는 이렇게 갑니다 — 은하마을이 간 길
예정구역 → 선도지구 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공자 선정 → 사업시행계획인가 → 관리처분. 부천 중동 은하마을이 실제로 이 길을 지나갔습니다.
| 언제 | 무엇 |
|---|---|
| 2024년 11월 | 중동 선도지구 2곳 선정 — 반달A·은하 5,957호 (공모에 12개 구역 접수) |
| 2026년 1월 | 은하마을 특별정비계획 입안제안 (토지등소유자 동의율 65.86%) |
| 2026년 6월 15일 | 특별정비계획 결정 + 특별정비구역 지정 + 선도지구 지정 + 지형도면 함께 고시 |
| 2026년 8월 | 사업시행자 지정 마무리 목표 |
| 2026년 9월 | 선거관리위원회 구성·후보자 선출 |
| 2026년 10월 | 정비사업위원회 구성 전체회의 |
| 2026년 연내 | 시공자 입찰 착수 |
| 2027년 초 | 시공자 선정 총회 |
은하마을은 대우동부·효성쌍용·은하1단지·은하2단지 네 단지를 묶은 구역입니다. 중동 1036번지 일대 14만 2,105.9㎡, 2,387세대에서 최고 49층 3,432세대로 바뀌고 추정비례율은 101.57%입니다.
세 줄만 다시 보겠습니다. 입안제안에서 지정까지 약 다섯 달이 걸렸어요. 그날 고시에는 특별정비계획 결정, 구역 지정, 선도지구 지정, 지형도면이 함께 났습니다. 2024년 11월에 공모로 뽑힌 선도지구가 법상 지정으로 굳은 날이기도 해요.
그리고 지정 뒤 두 달 만에 사업시행자 지정으로 넘어갔습니다. 지정 전에는 이 줄이 아예 시작되지 않습니다. 「지정이 났다」가 왜 큰 소식인지가 여기에 있어요.
⑥ 용적률 — 숫자는 지금 얼마인지에서 나옵니다
| 신도시 | 현재 평균 | 기준용적률 | 상향폭 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 중동 | 216% | 350% | +134%p | 1.62배 |
| 평촌 | — | 330% | — | — |
| 산본 | 207% | 330% | +123%p | 1.59배 |
| 분당 | 184% | 326% | +142%p | 1.77배 |
| 일산 | 169% | 300% | +131%p | 1.78배 |
기준용적률은 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년). 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 계산했습니다. 분당은 아파트 326% / 빌라·연립·단독 250%, 일산은 아파트 300% / 연립·빌라 170% / 주상복합 360%입니다.
기준용적률만 보면 중동 350%가 맨 위입니다. 그런데 현재 평균과 견주면 이야기가 달라져요. 중동은 216%에서 +134%포인트, 분당은 184%에서 +142%포인트입니다. 배수로 보면 분당 1.77배, 중동 1.62배예요.
지금 용적률이 높은 곳이 많이 올라가는 곳은 아닙니다. 기준용적률이 기반시설 용량에서 나오는 숫자이기 때문이에요. 도시기반시설이 받아 줄 수 있는 인구를 먼저 구하고 거기서 용적률을 역산합니다. 중동은 도시공원이 부족해 공원·녹지 확대 계획에 맞춰 인구 증가 허용폭 4만 1,000명으로 잡고 350%를 제안했어요.
| 신도시 | 주택 | 추가 공급 | 인구 |
|---|---|---|---|
| 중동 | 5만 8,000 → 8만 2,000가구 | +2만 4,000가구 | 14만 → 18만 명 |
| 산본 | 4만 2,000 → 5만 8,000가구 | +1만 6,000가구 | 11만 → 14만 명 |
| 분당 | — | +5만 9,000호 | +12만 명 |
| 일산 | — | +2만 7,000호 | +6만 명 |
2024년 8월 정비기본계획(안) 보도 기준. 분당·일산은 주택 수가 기사에 없어 비워 두었습니다.
여기서 한 가지 조심하실 것이 있습니다. 이 추가 공급 가구수와 해마다 정해지는 구역지정 허용물량은 다른 숫자예요. 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구인데, 위 표의 추가 공급은 2만 4,000가구입니다. 앞은 한 해에 지정할 수 있는 양이고 뒤는 사업이 끝났을 때 늘어나는 양입니다.
그리고 기준용적률이 기반시설에서 나온다는 말은, 거꾸로 기반시설 검토에서 세대수가 깎일 수 있다는 뜻이기도 합니다. 계획안 세대수가 심의를 거치며 바뀌는 자리가 대개 여기예요.
✔ 우리 단지가 어느 단계인지 적어 둡니다 — 예정구역인지, 선도지구인지, 지정됐는지
✔ 선도지구 소식은 순서로 읽습니다 — 혜택은 구역 지정 때 켜집니다
✔ 기준용적률을 우리 단지 현재 용적률과 견줍니다 — 올라가는 폭이 사업성입니다
✔ 지정 뒤에는 사업시행자 지정 일정을 봅니다 — 거기서 시공사 선정으로 이어져요
✔ 동의서를 받으실 때 무엇에 대한 동의인지 확인합니다 — 선도지구 동의와 주민대표단 동의는 대체됩니다
혼자 해 보시려면 — 세 단계
1단계. 우리 단지의 현재 용적률을 찾습니다. 건축물대장이나 관리사무소에 있습니다. 그 숫자를 시·군이 정한 기준용적률과 견주면 올라가는 폭이 나와요. 폭이 사업성의 바탕입니다.
2단계. 시·군 홈페이지에서 「특별정비예정구역」을 찾습니다. 정비기본계획에 예정구역이 그려져 있습니다. 우리 단지가 몇 번 구역에 묶여 있는지, 몇 개 단지가 함께인지 확인하세요. 통합 정비라 이웃 단지와 함께 가는 일이 많습니다.
3단계. 고시문을 찾아봅니다. 「○○마을 특별정비구역 지정 고시」로 검색하면 그 구역의 세대수·용적률·추정비례율이 한 장에 들어 있습니다. 같은 시·군의 먼저 지정된 구역을 읽어 두면 우리 차례에 무엇이 나올지 미리 보입니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 조문은 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 조문 번호와 내용은 그 판본 기준이니 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요
· 부담금별 감면율 — 제23조에 없고 개별 법률에 있습니다
· 재건축진단 면제의 「공공성」 판단 기준 — 대통령령에 있습니다(제26조③). 시행령은 확인하지 못했습니다
· 용적률 150% 상한의 기준 — 국토계획법 제78조의 법정 한도인지 지자체 조례 한도인지 확인하지 못했습니다
· 평촌 현재 평균 용적률 — 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 분당 기준용적률 — 매체마다 326%와 315%로 갈립니다. 아파트 기준과 전체 기준이 다른 것으로 보이나 확인하지 못해 326%를 쓰고 이렇게 적어 둡니다
· 공공기여율 — 분당이 10%·41%·50% 3단계라는 것까지만 확인했고 다른 곳은 공개되지 않았거나 확인하지 못했습니다
· 제4장(제30~32조) — 공공기여와 초과이익은 이번에 읽은 범위 밖입니다
다음에 제가 확인할 것
하나입니다 — 법령정보센터 본문이 받아지는 날 조문을 원문으로 다시 맞춰 보겠습니다. 재건축진단 면제의 「공공성」 기준(시행령)과 선도지구 지정 기준(시행령 제21조①)도 함께 받아 이 글을 고치겠습니다.
한 줄 정리
선도지구는 줄, 지정은 스위치입니다. 우리 단지 소식을 들으실 때 둘 중 어느 쪽인지만 가려 두시면 그다음에 무엇이 올지 보입니다. 선도지구 소식에는 「언제 지정될까」를, 지정 소식에는 「사업시행자는 언제」를 물으시면 됩니다.
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자료 · 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장(제11·12·14·17·18·18의4·18의5·19·21·23·24·25·26·26의2·27조), 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 중동 선도지구 2곳 선정 보도(2024년 11월). 용적률 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.
조문은 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요. 이 글은 제도 설명이며 법률 자문이 아닙니다.
지역·단지 이름은 제도를 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.
