안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
2026년 9월 29일 성남시가 분당 2차 선도지구(특별정비구역) 5곳 1만 3,429가구를 발표했습니다. 어디가 됐고 무엇이 남았는지 정리합니다.
기사들은 선정 결과를 옮기는 데서 멈췄습니다. 그래서 경쟁률을 선정 물량으로 다시 나눠 보고, 국토교통부 실거래가에서 다섯 구역의 최근 거래를 직접 뽑아 표로 만들었습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」 (시정소식지 비전성남)
🏠 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」
구역별 호수가 표로 한 줄씩 있고, 다음 회차 접수 날짜와 신도시정비과 전화번호(031-729-3397)까지 적혀 있습니다. 분당재건축지원센터는 031-729-7068입니다.
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한눈에 — 선정된 5개 구역
| 구역 | 위치 | 구성 단지 | 현재 세대수 |
|---|---|---|---|
| 22구역 시범단지1 | 서현동 91번지 | 삼성 · 한신 · 한양 | 4,200 |
| 33구역 파크타운 | 수내동 51번지 | 대림 · 롯데 | 3,025 |
| 34구역 푸른마을 | 수내동 71번지 | 쌍용 · 신성 | 2,598 |
| 38구역 한솔마을2 | 정자동 110번지 | 청구 · LG · 한일 | 1,872 |
| 17구역 이매촌1 | 이매동 101번지 | 삼성 · 삼환 | 1,734 |
| 합계 | 13,429 |
제일 큰 곳은 서현동 시범단지1 4,200가구입니다. 다섯 곳을 합치면 1만 3,429가구로, 성남시가 올해 배정한 예정 물량 1만 2,000가구보다 1,429가구 많습니다.
표에 적힌 가구수는 「지금 세대수」입니다
자주 헷갈리는 대목입니다. 성남시가 발표한 숫자는 지금 살고 있는 세대수이고, 재건축 뒤 세대수는 따로 있습니다.
한솔마을2를 보면 분명합니다. 청구·LG·한일 세 단지를 묶은 이 구역은 1,872가구를 헐고 3,447가구로 짓겠다는 계획을 냈습니다(정자동 110번지 일대, 구역 면적 15만 7,124.50㎡, 최고 37층 18개 동). 다 지으면 거의 두 배가 됩니다.
나머지 네 구역의 계획 세대수는 이 글을 쓰는 시점에 공개된 자료로는 확인하지 못했습니다. 12월 지정·고시에서 숫자가 조정되는 일도 잦습니다. 지금 표는 출발선이라고 보시는 편이 안전합니다.
경쟁률은 5.5대 1이 아니었습니다
| 항목 | 숫자 | 메모 |
|---|---|---|
| 신청 | 6만 6,037가구 | 43건 · 50개 기초구역 (2026년 9월 1일 마감) |
| 예정 물량 | 1만 2,000가구 | 성남시가 올해 배정한 몫 |
| 선정 | 1만 3,429가구 | 5개 구역 · 예정보다 1,429가구 많습니다 |
| 남은 물량 | 5만 2,608가구 | 이번에 들지 못했습니다 |
| 기사 경쟁률 | 5.5대 1 | 66,037 ÷ 12,000 = 5.50 |
| 다시 계산하면 | 4.9대 1 | 66,037 ÷ 13,429 = 4.92 |
기사에 실린 5.5대 1은 예정 물량 1만 2,000가구로 나눈 값입니다. 실제로는 1,429가구를 더 뽑았으니, 선정된 1만 3,429가구로 나누면 4.9대 1이 됩니다.
숫자를 흔들려는 게 아닙니다. 중요한 것은 그 아래 줄입니다 — 5만 2,608가구가 이번에 들지 못했고, 이 물량이 내년에 다시 붙습니다. 떨어진 구역에는 경쟁률보다 이쪽이 실제로 쓰이는 숫자입니다.
무엇을 보고 뽑았나 — 6개 항목
| 평가 항목 | 가중치 |
|---|---|
| 사업실행 가능성 | 25% |
| 기본계획과의 정합성 | 20% |
| 정비계획 공공성 | 20% |
| 계획의 효과성 | 15% |
| 정책적 필요성과 시급성 | 10% |
| 정비계획 완성도 | 10% |
성남시는 「사업시행의 적정성 등 6개 항목」이라고만 밝혔고, 구역별 점수와 순위는 공개하지 않았습니다. 위 가중치는 하우징헤럴드가 2026년 7월 14일 기사에서 정리한 것이며, 저희가 성남시 원문으로 다시 확인하지는 못했습니다. 그대로 믿기보다 「사업실행 가능성이 제일 무거웠다」 정도로 읽으시는 편이 맞습니다.
그래도 방향은 읽힙니다. 상위 세 항목(사업실행 가능성·정합성·공공성)이 65%입니다. 계획을 예쁘게 그리는 것보다 실제로 굴러갈 수 있는가를 먼저 봤다는 뜻이에요.
2년 전 떨어졌던 곳이 이번에 들어갔습니다
시범단지1은 2024년 11월 1차 선도지구 선정 때 떨어졌습니다. 그때 같은 서현동 시범단지에서는 우성·현대·장안타운건영3차(3,713가구)가 갔습니다.
당시 보도는 「시범한양·삼성한신아파트는 시범1구역으로 소규모 결합을 한 데다 서현역 바로 앞이라는 입지적 강점으로 선도지구 지정 가능성이 높게 점쳐졌지만 고배를 마셨다」(inews24, 2024년 11월 28일)고 적었습니다. 이번에 그 단지들이 들어가면서 서현동 시범단지는 두 번에 나눠 모두 정비 대상이 됐습니다.
참고로 2024년 1차 분당은 4개 구역 1만 2,055가구였습니다 — 샛별마을 2,843 · 양지마을 4,392 · 시범단지 3,713 · 목련마을 연립 1,107. 두 번을 합치면 2만 5,484가구입니다.
그러면 값은 어떤가 — 실거래를 직접 뽑았습니다
국토교통부 실거래가 공개 자료에서 2026년 6월 20일부터 9월 18일까지 분당구 아파트 매매 780건을 받아, 다섯 구역의 구성 단지를 이름으로 골라 전용 80~90㎡만 추렸습니다.
| 구역 | 전체 거래 | 84㎡대 | 중위값 | 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 2차 시범단지1 (서현동) | 25건 | 9건 | 22억 8,000만 | 21억 5,000만 ~ 23억 9,500만 |
| 2차 푸른마을 (수내동) | 5건 | 2건 | 19억 3,250만 | 19억 2,000만 ~ 19억 4,500만 |
| 2차 한솔마을2 (정자동) | 15건 | 4건 | 18억 7,250만 | 18억 ~ 18억 9,000만 |
| 2차 이매촌1 (이매동) | 4건 | 2건 | 18억 2,500만 | 17억 7,000만 ~ 18억 8,000만 |
| 2차 파크타운 (수내동) | 4건 | 0건 | — | 101㎡ · 134㎡만 거래됐습니다 |
| 1차 양지마을 (수내동) | 47건 | 7건 | 23억 | 22억 ~ 24억 |
| 1차 시범 우성·현대 (서현동) | 7건 | 2건 | 20억 4,000만 | 19억 8,000만 · 21억 |
| 1차 샛별마을 (분당동) | 6건 | 0건 | — | 59㎡ · 101㎡만 거래됐습니다 |
| 참고 · 분당구 전체 | 780건 | 143건 | 18억 8,000만 | — |
눈에 걸리는 대목은 서현동입니다. 이번에 들어간 한신·한양이 22억 8,000만 원인데, 2년 먼저 지정된 우성·현대가 20억 4,000만 원이었습니다. 아직 지정되지 않았던 쪽이 2억 4,000만 원 비쌌습니다.
다만 1차인 양지마을이 23억으로 더 높습니다. 그래서 「1차가 싸다」는 이야기가 아니라 지정 순서만으로 값이 정해지지는 않는다가 맞는 정리입니다. 서현역과의 거리, 단지 규모, 동·향처럼 값을 만드는 것이 따로 있고 선정은 그중 하나입니다.
그리고 표본이 작습니다. 우성·현대는 2건, 이매촌1과 푸른마을은 2건씩, 파크타운은 84㎡대 거래가 아예 없었습니다. 석 달 치 실거래로 구역의 값을 확정할 수는 없습니다. 방향을 보는 데까지만 쓰시는 게 맞습니다.
거래는 발표 전에 이미 줄고 있었습니다
| 지역 | 7월 | 8월 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 분당구 | 461건 | 151건 | -67.2% |
| 서울 | 5,671건 | 3,343건 | -41.1% |
| 경기 | 14,260건 | 10,789건 | -24.3% |
| 전국 | 41,967건 | 33,080건 | -21.2% |
같은 자료로 분당구 아파트 매매 건수를 세어 보니 7월 461건에서 8월 151건으로 67.2% 줄었습니다. 같은 기간 서울은 -41.1%, 경기 -24.3%, 전국 -21.2%였습니다. 분당의 감소폭이 훨씬 컸습니다.
원인은 단정하지 않겠습니다. 선정을 앞두고 매물을 거둔 것일 수도 있고, 값이 올라 붙는 사람이 줄어든 것일 수도 있습니다. 실거래 신고 기한이 30일이라 8·9월 숫자는 아직 채워지는 중이기도 합니다. 다만 그 지연은 서울·경기·전국에도 똑같이 걸리므로, 서로 견주는 것까지는 할 수 있습니다.
앞으로 이렇게 갑니다
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 2026년 9월 | 주민 공람 · 공고 |
| 10월 | 관계기관 협의 · 성남시의회 의견 청취 |
| 11월 | 경관위원회 심의 · 경기도 구역지정 협의 |
| 12월 | 도시계획위원회 심의 → 특별정비구역 지정 · 고시 |
| 2027년 5월 10~14일 | 다음 회차 특별정비계획안 자문 접수 |
| 2027년 7월 7~9일 | 본안 접수 |
| 2027년 9월 | 상대평가로 결정 (2027년 1만호 + 2028~2030년 예비 1만 5,000호) |
오늘 나온 것은 선정이고, 법적으로 효력이 생기는 것은 12월 지정·고시입니다. 그 사이 주민 공람에서 경계가 바뀌거나 세대수가 조정되는 일이 흔합니다.
떨어진 구역에는 다음 회차가 남았습니다. 성남시는 9월 28일 2027년 1만호 내외에 더해 2028~2030년 물량 중 매년 5,000호를 미리 뽑는 「예비 특별정비구역」 제도를 처음 도입한다고 공고했습니다. 합치면 2만 5,000호입니다. 미리 뽑아 두면 준비할 시간이 생깁니다.
✔ 우리 단지가 몇 구역인지 먼저 확인합니다 — 분당은 번호로 관리됩니다
✔ 12월 고시까지 봅니다 — 오늘 것은 선정이지 지정이 아닙니다
✔ 떨어졌다면 2027년 5월 10~14일 자문 접수를 달력에 적습니다
✔ 실거래는 같은 전용면적끼리 견줍니다 — 층·향이 섞이면 비교가 되지 않습니다
다른 구역에 혼자 적용하시려면
오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 다음 회차에도 그대로 쓸 수 있어요.
1단계 — 구역 이름으로 검색합니다. 「한솔123 재건축」처럼 구역 이름을 넣으면 그 구역 추진위나 신탁사 기사가 따로 나옵니다. 거기에 구성 단지와 계획 세대수가 적혀 있습니다. 시 발표만 보면 「A·B 등」에서 멈춥니다.
2단계 — 경쟁률은 직접 나눕니다. 기사가 쓴 분모가 예정 물량인지 선정 물량인지 확인하고, 남은 물량도 빼 봅니다.
3단계 — 실거래는 원자료에서 봅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역과 기간을 넣어 내려받은 뒤, 같은 전용면적끼리 중위값을 냅니다. 건수도 함께 적어 두면 그 숫자를 얼마나 믿을지 스스로 정할 수 있습니다.
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 구역별 점수와 순위 — 공개되지 않았습니다
· 평가 6개 항목의 가중치 — 하우징헤럴드 한 곳만 정리했고 성남시 원문으로 확인하지 못했습니다
· 한솔마을2를 뺀 네 구역의 계획 세대수 — 공개 자료에서 찾지 못했습니다(한솔마을2만 1,872 → 3,447가구를 확인했습니다)
· 파크타운의 84㎡대 시세 — 이 기간 거래가 없었습니다
· 구성 단지 — 매체가 「대림·롯데 등」처럼 적은 곳이 있어, 기사에 이름이 나온 단지만 실거래 계산에 넣었습니다
· 탈락 구역 목록 — 성남시가 선정 구역만 공개했습니다
한 줄 정리
저라면 오늘 값보다 12월까지의 절차를 먼저 봅니다. 주민 공람에서 경계가 바뀌는 구역이 늘 나오고, 그때 가구수도 함께 움직이거든요.
다음에 확인할 것은 하나입니다 — 12월 고시에서 1만 3,429가구가 그대로인지. 숫자가 바뀌면 이 글을 고쳐 두겠습니다.
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· 전세가율이란 — 계산법과 전국·서울 실제 숫자
📄 자료
성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」(2026. 9. 29) · 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」(2026. 9. 28) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 경인일보(2026. 9. 1, 9. 29) · 디벨로퍼뉴스(9. 29) · 머니투데이(9. 2, 9. 28, 9. 29) · 굿모닝경제 · 하우징헤럴드(7. 14) · inews24(2024. 11. 28)
실거래 중위값·거래 건수·경쟁률 재계산은 국토교통부 실거래가 공개 자료와 성남시 발표 숫자에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 지역과 단지 이름은 사업 진행을 설명하려고 적었고, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.