[작성자:] 세바

안녕하세요, 세바입니다. 오늘은 아파트 취득세 계산법을 한자리에 정리하겠습니다. 집값 다음으로 큰 숫자인데, 계약서를 쓰고 나서야 들여다보는 분이 많아요.

세율은 세 칸입니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그리고 그 사이. 그런데 가운데 칸이 계단이 아니라 경사라서 여기서 헷갈립니다. 조문을 열어 계산식을 확인하고, 국토교통부 실거래가 자료 10만 6,569건을 세율 구간으로 직접 갈라 봤습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 지방세법 제11조 — 부동산 취득의 세율
📄 지방세법 제13조의2 — 법인의 주택 취득 등 중과
📄 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 구입 취득세 감면
🏠 서울시 ETAX 지방세 모의계산 — 내 금액으로 계산하는 곳

6억~9억 구간은 조문에 숫자가 아니라 계산식으로 적혀 있고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림한다는 규정까지 붙어 있습니다. 감면 한도와 3년 추징 요건, 그리고 「조정대상지역 지정 고시일 이전에 계약하고 계약금을 냈으면 지정 전에 취득한 것으로 본다」는 단서도 조문을 열어야 보여요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 6억 이하 1%, 9억 초과 3%. 그 사이는 계단이 아니라 경사입니다
● 경사 구간에서는 값을 1,000만 원 올릴 때 세금이 58만~102만 원 따라 오르는데, 9억을 넘기고 나면 33만 원입니다
● 서울 아파트 거래의 49.6%가 9억 초과였어요. 전국은 73.8%가 6억 이하였습니다
● 취득세 중위가 서울 2,970만 원, 경상북도 187만 원. 같은 세율표인데 열여섯 배 차이입니다
● 서울은 전역이 조정대상지역이라 두 번째 집이면 8%, 세 번째부터는 12%예요

세율은 세 칸, 가운데는 경사입니다

조문은 6억 이하를 「1천분의 10」, 9억 초과를 「1천분의 30」으로 적어 두었습니다. 사이 구간은 숫자가 아니라 계산식이에요. 취득가액을 억 단위로 바꿔 3분의 2를 곱하고 3을 빼면 세율(%)이 나옵니다. 7억이면 1.67%, 8억이면 2.33%입니다.

여기에 지방교육세가 본세의 10%만큼 붙습니다. 9억짜리면 본세 2,700만 원에 270만 원이 더해져 2,970만 원이에요. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙고, 과세표준은 실제로 치른 값과 공시가격 중 높은 쪽입니다.

금액별로 늘어놓으면 이렇습니다. 맨 오른쪽 두 칸은 뒤에서 볼 중과세율이에요.

중과세율은 본세 기준입니다. 중과될 때의 지방교육세는 계산 방법이 달라 더하지 않았습니다.

1,000만 원 더 주면 세금은 얼마 더 내나

세율표만 보면 경사 구간이 완만해 보입니다. 그런데 실제로 한 칸 올릴 때 얼마가 더 나가는지를 재 보면 이야기가 달라져요. 1,000만 원을 더 주고 샀을 때 세금이 얼마나 늘어나는지 계산했습니다.

경사 구간을 올라갈수록 한 칸의 무게가 커져서 9억 문턱 앞에서 10.2%까지 올라갑니다. 그런데 9억을 넘기고 나면 3.3%로 뚝 떨어져요. 경사 구간이 3% 구간보다 한 칸 올릴 때 세 배 무겁다는 뜻입니다.

왜 이렇게 되는지는 식을 펴 보면 보입니다. 경사 구간의 세금은 「금액 × (금액 × 3분의 2 − 3)%」라서 금액이 두 번 들어가요. 그래서 올라갈수록 기울기가 가팔라집니다. 1억 단위로 봐도 같습니다 — 6억에서 7억은 626만 원, 8억에서 9억은 920만 원이 느는데, 9억에서 10억은 330만 원입니다.

서울은 거래의 절반이 3% 구간이었습니다

6월 20일부터 9월 18일까지 계약된 아파트 10만 6,569건을 세율 구간으로 갈라 봤습니다. 전국은 6억 이하 73.8%, 경사 구간 14.8%, 9억 초과 11.4%예요. 서울은 24.0%·26.4%·49.6%로 거꾸로입니다.

자치구로 내리면 같은 서울 안에서도 칸이 통째로 다릅니다. 25개 구를 9억 초과 비중 순으로 늘어놓았어요.

성동구는 거래의 97.5%가 9억을 넘었고 도봉구는 9.4%입니다. 취득세 중위는 강남구 9,042만 원과 도봉구 605만 원으로 15배 벌어져요. 세율은 세 칸인데 이렇게 갈리는 까닭은 거래되는 값 자체가 다르기 때문입니다.

눈여겨볼 것은 경사 구간에 걸친 비중입니다. 구로구 44.3%, 강북구 44.0%, 노원구 40.8%, 중랑구 38.0%로 9억 초과가 적은 구일수록 경사 구간에 많이 걸려 있어요. 앞에서 본 「1,000만 원에 60만~100만 원」이 실제로 닿는 동네가 여기입니다.

전국으로 넓히면 다른 그림이 나옵니다

서울만 보면 취득세가 큰 돈처럼 보이는데, 전국은 세 건 중 두 건 넘게 1% 구간입니다. 시도별로 세어 봤어요.

서울 2,970만 원과 경상북도 187만 원. 열여섯 배입니다. 같은 세율표를 쓰는데 이렇게 갈려요. 맨 오른쪽 「2억 이하」 칸은 뒤에 나올 생애최초 감면과 이어집니다 — 그 아래면 세금이 0원이 될 수 있는 금액대입니다.

강원특별자치도는 거래의 99.2%가 1% 구간이고 9억 초과가 0.1%입니다. 경상북도는 9억 초과가 한 자리 수로도 잡히지 않았어요. 「취득세가 부담」이라는 말이 전국에서 같은 뜻이 아니라는 이야기입니다.

두 번째 집이면 8%가 됩니다

지난해 10월 15일 관계부처 합동 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 조정대상지역인지 아닌지가 중과 여부를 가르기 때문에, 서울에서 집을 하나 더 사면 바로 8%가 돼요.

조문은 이것을 세율로 바로 적지 않고 더하는 방식으로 적어 두었습니다. 표준세율(4%)에 「중과기준세율의 200%」를 더하면 8%, 「400%」를 더하면 12%예요. 중과기준세율은 제6조제19호에 1천분의 20으로 정의돼 있습니다. 4% + 2%×2 = 8%, 4% + 2%×4 = 12%가 되는 셈이에요.

9억짜리 집이면 1주택 본세 2,700만 원이 7,200만 원이 됩니다. 4,500만 원 차이예요. 12억이면 3,600만 원이 9,600만 원이 되고요. 앞의 세율표 맨 오른쪽 두 칸이 그 금액입니다.

빠지는 경우가 몇 가지 있습니다. 일시적 2주택은 조문에서 빼 두었고(구체적인 기한은 시행령), 공시가격 1억 원 이하 주택도 유상거래 중과에서 빠집니다.

그리고 원문에만 있는 단서가 하나 더 있어요. 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 것이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항). 규제지역이 새로 지정되는 시기에 계약서 날짜와 계약금 이체 내역이 중요해지는 까닭입니다.

무주택이면 200만 원을 깎아 줍니다

생애최초 감면은 지방세특례제한법에 따로 들어 있습니다. 세율을 낮추는 것이 아니라 계산된 세금에서 금액을 빼 주는 방식이에요.

본세 200만 원은 1% 구간에서 2억 원짜리 집입니다. 그 아래면 취득세가 0원이 될 수 있어요. 전국 거래의 23.4%가 2억 이하였으니 네 건에 한 건쯤입니다. 경상북도 57.0%, 전북특별자치도 56.3%, 충청북도 50.4%는 절반을 넘었고요.

서울은 2억 이하가 1.6%입니다. 그리고 12억을 넘겨 감면 자체가 닿지 않는 거래가 32.9%였어요. 같은 제도인데 지역에 따라 「세금이 0원」과 「감면 대상 밖」으로 갈립니다.

6억 바로 아래에 거래가 몰려 있습니다 — 다만

세율이 바뀌는 자리 바로 앞뒤로 거래가 어떻게 흩어져 있는지도 세어 봤습니다. 직전 1,000만 원 구간과 직후 1,000만 원 구간의 건수입니다.

6억은 이웃한 5억(1.5배)·7억(1.8배)보다 눈에 띄게 높습니다. 서울만 보면 4.6배로 더 뚜렷하고요. 정확히 6억 원에 맞춘 거래가 679건이었습니다.

그런데 이것을 세금 때문이라고 단정하지는 않겠습니다. 표를 끝까지 보시면 10억 3.3배, 12억 5.3배, 15억 8.1배로 세율과 관계없는 자리에서도 배수가 계속 커져요. 값이 올라갈수록 거래 자체가 줄어들기 때문에 직후 칸이 비는 것이 당연합니다.

그러니 「6억이 이웃보다 높다」까지는 숫자로 말할 수 있고, 「세금을 피하려고 6억에 맞췄다」는 이 자료로는 가릴 수 없습니다. 9억은 8억(1.8배)과 10억(3.3배) 사이라 특별히 튀지도 않았어요.

어느 조문이 무엇을 정하나

취득세는 한 법에 다 들어 있지 않습니다. 세율은 지방세법, 감면은 지방세특례제한법이에요. 찾아보실 때 쓰시라고 정리했습니다.

지방세법은 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31. 일부개정] 기준입니다. 세율은 바뀔 수 있으니 계약 전에 국가법령정보센터에서 시행일을 한 번 확인하시는 편이 좋습니다.

✔ 계약 전에 내 금액이 6억·9억 어느 쪽인지 먼저 봅니다
✔ 경사 구간이면 1,000만 원을 올릴 때 세금이 60만~100만 원이 따라 옵니다
✔ 두 번째 집이 되는지 — 서울은 전역이 조정대상지역입니다
✔ 저라면 무주택일 때 12억 선부터 확인하겠습니다

혼자 해 보시려면

① 과세표준을 정합니다. 실제로 치른 값과 공시가격 중 높은 쪽이에요. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 봅니다.
② 칸을 찾습니다. 6억 이하면 1%, 9억 초과면 3%. 사이면 「금액(억) × 3분의 2 − 3」이 세율(%)입니다.
③ 지방교육세 10%를 더합니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 더하고요.
④ 집이 두 채가 되는지, 무주택이라면 12억 이하인지를 마지막에 확인합니다.

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음에는 혼자서도 계산하실 수 있어요. 모의계산이 필요하시면 위의 🏠 서울시 ETAX 지방세 모의계산에서 금액만 넣어 보셔도 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 전용 85㎡ 이하 농어촌특별세 — 비과세인지 조문으로 확인하지 못해 「85㎡를 넘으면 붙는다」까지만 적었습니다
· 일시적 2주택의 처분 기한 — 시행령에 있는데 열지 못했습니다. 양도세 쪽 기한(10월 1일부터 2년)과 다를 수 있어 숫자를 쓰지 않았어요
· 중과될 때의 지방교육세 — 계산 방법이 달라 8%·12% 칸은 본세로만 적었습니다
· 2026년 지방세제 개편안(행정안전부, 8월 26일) — 보도자료 본문이 열리지 않아 취득세 변경 여부를 확인하지 못했습니다
· 증여·상속 취득세와 오피스텔·분양권·입주권은 세율 체계가 달라 뺐습니다
· 세액은 모두 1주택 기준 본세 + 지방교육세입니다. 실거래 신고 기한이 30일이라 마지막 몇 주 거래는 더 채워집니다
· 자료는 2026년 6월 20일부터 9월 18일까지 계약분이라 지금 시세가 아니라 그 기간의 거래입니다

한 줄 정리

세율은 세 칸이지만 가운데는 경사입니다. 내 금액이 어느 칸에 있는지가 먼저예요.

다음 편은 양도세 비과세 2년 요건입니다. 10월 27일 화요일에 같은 방식으로 정리하겠습니다. 집을 살 때 내는 세금을 봤으니, 다음은 팔 때 내지 않는 조건이에요.

📌 함께 보면 좋은 글
· 9월에 또 오는 재산세 고지서 — 7월과 무엇이 다른가
· 계약갱신청구권 조건과 5% 상한 총정리
· 재개발 재건축 차이, 조합원 자격부터 총정리

자료 · 조문은 지방세법 제11조·제13조의2·제6조제19호([시행 2026. 7. 1.] 법률 제21308호)와 지방세특례제한법 제36조의3 · 중과세율 표와 공시가격 1억 원 이하 제외는 하남시·강원특별자치도 지방세 안내 · 과세표준과 지방교육세·농어촌특별세는 송파구 세무과 안내 · 조정대상지역 지정은 2025년 10월 15일 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(정책브리핑)
구간 비중·세액 중위·자치구와 시도 비교·경계 몰림은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료(2026. 6. 20 ~ 9. 18 계약분 10만 6,569건)로 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.
세금은 개별 사정에 따라 달라집니다. 신고 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 확인하세요. 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다.

전세 재계약을 앞두고 제일 많이 나오는 물음이 「5%를 넘겨 달라는데 어떻게 하나」입니다. 계약갱신청구권을 쓰면 되는데, 그 권리가 언제까지 말해야 하고 무엇을 막아 주는지는 의외로 흩어져 있어요. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다.

그래서 조문과 정부 문답을 한자리에 모으고, 국토교통부 실거래가에서 서울 전세→전세 갱신 7,938건을 내려받아 직접 세어 봤습니다. 권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신이 숫자로 어떻게 갈리는지, 네이버판에 담지 못한 표 일곱 개를 여기에 넣었어요. 2026년 10월에 나온 대법원 판결도 한 꼭지로 정리했습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 개정 주택임대차보호법 질문과 답변 (법무부·국토교통부)

📄 임대차계약의 갱신 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🧾 세입자 갱신요구 거절한 집주인, 실거주 2년 못 채우면 배상 책임 (파이낸셜뉴스 2026-10-12)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

정부 문답에는 조문에 없는 답이 있습니다 — 묵시적 갱신을 권리 행사로 보지 않는다는 대목, 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 한다는 대목이 그래요. 실거래가 공개시스템에는 계약구분·갱신요구권 사용·종전계약 보증금 칸이 있어 아래 계산을 내 단지에 그대로 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말하면 2년이 한 번 더 늘어납니다

● 보증금과 차임은 5%까지. 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올립니다

● 권리를 쓴 갱신은 5%를 넘긴 계약이 0.4%, 표시 없는 갱신은 42.4%였어요

● 넘긴 계약은 5% 선보다 계약마다 중위 4,250만 원을 더 냈습니다

● 실거주라며 거절하고 2년 안에 세를 놓으면 배상합니다 — 대법원이 2026년 10월에 확정했어요

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규칙 한눈에 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조

조문 번호와 내용은 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」의 「임대차계약의 갱신」에서 받았습니다. 지자체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있는데, 그렇게 정한 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다.

권리를 쓴 계약과 쓰지 않은 갱신, 숫자가 이렇게 달랐습니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 전월세 신고 자료를 받아, 서울에서 전세로 들어가 전세로 이어진 갱신 7,938건을 골랐습니다. 신고서에 갱신요구권 사용이 표시된 4,330건과 표시가 없는 3,608건으로 갈라 보면 이렇습니다.

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분. 「5% 선을 넘긴 금액」은 5%를 넘긴 1,531건 각각에 대해 (실제 인상액 − 종전 보증금의 5%)를 구한 값의 중위입니다.

보증금 인상률 중위는 양쪽 다 5.00%로 같습니다. 중위값만 보면 두 집단이 구분되지 않아요. 갈리는 것은 분포입니다. 권리를 쓴 쪽은 5%에서 거의 멈췄고, 표시가 없는 쪽은 열에 넷이 그 선을 넘었습니다.

인상률 100%를 넘는 이상치를 빼고 다시 세도 42.3%로 거의 같았습니다. 몇 건의 특이한 거래가 끌어올린 숫자가 아니라는 뜻이에요.

자치구 24곳 — 사용률도, 넘긴 비율도 크게 다릅니다

양쪽이 각각 20건 이상인 자치구 24곳. 「사용률」은 그 구의 전체 갱신계약(전세·월세 모두) 가운데 갱신요구권 사용이 표시된 비율이고, 나머지 칸은 전세→전세 갱신만 센 것입니다.

눈에 걸리는 것은 사용률이에요. 중구가 62.2%, 성동이 59.2%인데 구로는 14.3%, 중랑은 27.1%입니다. 같은 서울인데 권리를 꺼내 드는 비율이 네 배 넘게 차이가 납니다.

그리고 사용률이 낮은 구에서 표시 없는 갱신의 5% 초과 비율도 낮게 나오는 편입니다(구로 32.7%, 강서 19.3%, 은평 19.6%). 법칙은 아닙니다 — 보증금 수준과 전세 사정이 구마다 다르고, 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 이번 자료가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것입니다.

5%는 자동으로 올라가는 숫자가 아닙니다

법무부·국토교통부 문답은 5%가 상한이고 그 안에서 협의해 정하면 된다고 적어 두었습니다. 실제로 권리를 쓴 계약의 8.5%는 보증금을 그대로 두었어요. 집주인이 5%를 부르면 그대로 따라야 하는 것이 아닙니다.

거꾸로, 권리를 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘긴 새 계약을 쓰는 것도 됩니다. 위 표의 42.4%가 위법이라는 뜻이 아니에요. 법이 걸어 주는 상한은 이 권리를 썼을 때 생깁니다. 바꿔 말하면, 권리를 쓰지 않으면 상한도 없습니다.

언제까지 말해야 하나 — 날짜로 세어 두세요

끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 1개월 전까지예요. 날짜로 적어 두면 헷갈리지 않습니다.

2026년 10월 21일 기준으로 세어 본 것입니다. 「늦어도 이날까지」를 넘기면 갱신요구권을 쓸 수 없고, 양쪽이 아무 말을 하지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다.

말하는 방법에는 제한이 없습니다. 구두·문자·이메일 다 되는데, 문답은 내용증명을 권합니다. 「말했다 / 못 들었다」가 다툼의 시작이라 날짜가 남는 쪽이 안전해요.

집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제1호~제9호. 문구는 법제처 생활법령정보의 정리를 따랐습니다.

실거주라며 거절한 뒤 재임대하면 — 2026년 10월 대법원 판결

여덟 번째 사유가 실무에서 제일 많이 다퉈집니다. 그 자리에 대법원이 2026년 10월 기준을 내놓았어요. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년 안에 제3자에게 세를 놓은 경우를 대법원이 구체적으로 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다.

파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도를 교차 확인한 내용입니다. 선고일과 사건번호는 보도에 없어 확인하지 못했습니다.

눈여겨볼 대목은 집주인이 실제로 살았다는 것입니다. 2023년 2월부터 2024년 4월까지 거주했어요. 그런데도 배상이 나왔습니다. 갱신이 됐다면 세입자가 살았을 2024년 9월이 오기 전인 2024년 2월에 제3자와 계약을 맺었기 때문입니다.

대법원이 제시한 기준은 둘입니다 — 집주인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대했어야 하고, 그 임대가 불가피했어야 합니다. 그리고 그런 정당한 사유가 있었다는 증명 책임은 집주인에게 있다고 밝혔어요. 이 사건에서 집주인은 다른 임차인 여섯 명이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 어쩔 수 없었다고 주장했는데, 2심은 그 반환 채무가 갱신 거절 당시 이미 있었고 시기도 예상할 수 있었다고 보았습니다.

배상은 얼마나 되나 — 네 가지 기준

주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항. 환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 값으로, 전환율은 같은 법 제7조의2가 정합니다.

이 사건의 배상액 3,079만 9,992원을 갱신됐을 24개월로 나누면 월 128만 3,333원입니다. 종전 보증금 6억 6,000만 원과 새 보증금 8억 2,000만 원의 차이가 1억 6,000만 원이니, 그 19.2%에 해당하는 금액이 2년분 배상으로 나온 셈이에요. 「2년분」이라는 말의 무게가 여기서 보입니다.

놓치기 쉬운 여섯 가지

묵시적 갱신과 법인 임차인은 법무부·국토교통부 문답, 나머지는 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조의2에 근거합니다.

혼자 해 보시려면 — 네 단계

① 끝나는 날을 적습니다. 계약서 첫 장에 있어요. 거기서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다.

② 5% 선을 세어 둡니다. 종전 보증금에 0.05를 곱하면 끝이에요. 3억이면 1,500만 원입니다.

③ 올려 준 적이 있는지 봅니다. 증액이 있은 뒤 1년이 지나지 않았으면 또 올릴 수 없습니다.

④ 같은 단지의 새 전세 보증금을 봅니다. 실거래가 공개시스템에서 단지와 면적을 골라 받으면 신규 계약과 갱신 계약이 나란히 보여요. 그 차이가 이 권리의 값입니다.

✔ 계약서를 꺼내 끝나는 날을 적고, 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 찍습니다

✔ 종전 보증금에 0.05를 곱해 5% 선을 미리 세어 둡니다

✔ 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 그 말을 날짜와 함께 남겨 둡니다

✔ 저라면 말을 꺼내기 전에 같은 단지의 새 전세 보증금부터 봅니다. 그 차이가 이 권리의 값이니까요

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뺀 것과 확인하지 못한 것

· 「사용」은 신고서에 표시된 것을 센 숫자입니다. 쓰고도 표시하지 않은 계약이 섞여 있을 수 있어요. 사용률을 「권리를 쓴 사람의 비율」로 바로 읽기는 어렵습니다

· 5%를 넘긴 갱신이 위법이라는 뜻이 아닙니다. 권리를 쓰지 않고 합의했다면 상한이 없습니다

· 전세에서 전세로 이어진 계약을 셌습니다. 월세·반전세 전환은 보증금이 크게 움직여 뺐어요

· 갱신을 거절당한 사람은 이 자료에 남지 않습니다. 신고되는 것은 맺어진 계약이라, 거절이 얼마나 되는지는 셀 수 없었습니다

· 자료 두 묶음 사이 2026년 7월 20일~8월 19일 한 달이 비어 있습니다. 시계열이 아니라 「요즘 수준」으로만 읽어 주세요

· 지자체 조례로 5%보다 낮게 정한 곳이 있는지 확인하지 못했습니다

· 대법원 판결의 선고일과 사건번호를 확인하지 못했습니다. 판결문 원문도 보지 못하고 보도 두 곳을 교차 확인했습니다. 종전 임대차 시작 시점은 매체가 갈려(파이낸셜뉴스 2020년 7월 계약, 머니투데이 2020년 9월~2022년 9월) 머니투데이 쪽을 따랐습니다 — 2022년 5월 갱신 요구, 2022년 9월 전입과 앞뒤가 맞습니다

· 법정 전월세 전환율의 숫자는 이 글에서 쓰지 않았습니다. 조문(제7조의2·시행령 제9조)에 산식과 적용 범위가 있으니 원문에서 확인해 주세요

한 줄 정리

5%는 저절로 걸리는 상한이 아니라 말을 해야 걸리는 상한입니다. 서울에서 권리를 쓴 계약은 5%를 넘긴 것이 0.4%였고, 쓰지 않은 갱신은 42.4%였어요. 숫자를 외우실 필요는 없습니다. 끝나는 날에서 두 달을 거꾸로 세는 것 하나만 기억해 두시면 됩니다.

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📌 지난 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리

· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리

· 전세사기 피해 최소보장, 보증금 3분의 1 조건

자료 — 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 법무부·국토교통부 합동 문답(정책브리핑) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 신고 자료(2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 계약분, 전국 128,888건 가운데 서울 29,988건)를 직접 계산 · 대법원 판결은 파이낸셜뉴스 2026년 10월 12일, 머니투데이 2026년 10월 13일 보도.

숫자는 공개된 실거래 신고 자료로 제가 센 것이고, 개별 계약의 사정에 따라 다릅니다. 이 글은 제도를 설명한 것이지 법률 자문이 아닙니다. 판단이 필요한 일은 변호사·법무사와 상의하시고, 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하실 수 있습니다. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세바

안녕하세요, 세바입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되는지, 대법원이 기준을 세웠습니다. 사건번호는 2026다203203, 선고일은 2026년 9월 10일입니다. 배상액 3,079만 9,992원이 어떻게 나왔는지까지 끝까지 따라가 보겠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 「직접 산다더니 세 놓은 집주인, 배상해야」 (법률신문, 2026.10.12)

📄 대법원 2026다203203 — 산정 근거와 하급심 사건번호 (로이슈, 2026.10.12)

🏠 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터

배상액 산식(환산월차임 × 전환율)이 숫자까지 적혀 있는 곳은 로이슈 기사입니다. 조문 번호는 제6조의3 제5항·제6항이고, 원문은 법령정보센터에서 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 갱신됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다

● 빠져나가려면 ① 갱신거절 때 예측할 수 없던 사정이고 ② 제3자 임대가 불가피했어야 합니다

● 그것을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다 — 대법원이 처음 밝힌 대목이에요

● 「돈이 급했다」는 사정은 정당한 사유로 받아들여지지 않았습니다

● 확정 배상액 3,079만 9,992원 + 지연손해금. 법정 한도는 4,400만 원이었습니다

사건 한눈에

갱신 요구가 받아들여졌다면 임차인은 2024년 9월 12일까지 살 수 있었습니다. 새 임차인이 들어온 4월 29일을 기준으로 보면 넉 달 보름이 남아 있었어요.

집주인은 실제로 살았습니다 — 그런데도 책임이 인정됐습니다

입국부터 퇴거까지 세어 보면 약 14개월 반, 전입신고부터 세면 약 19개월입니다. 어느 쪽으로 세도 2년에는 닿지 않습니다. 법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓았나」예요.

1심과 2심이 갈린 자리

같은 사실을 두고 결론이 뒤집힌 자리가 「돈이 급했다」를 어떻게 볼 것인가였습니다. 대법원은 단순한 경제적 사정으로는 면책되지 않는다고 봤어요.

배상액은 네 단계로 나옵니다

배상액은 환산월차임으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꿔 놓은 금액이에요. 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값이라고 조달경제신문이 전했습니다.

전환율이 3.5%와 5.5%로 다른 까닭은 기준 시점이 다르기 때문입니다. 2022년 5월 기준금리는 1.5%였고 2024년 2월에는 3.5%였어요. 같은 집인데 두 해 사이에 전환율이 2%포인트 올라간 것입니다.

법이 적어 둔 세 가지 가운데 큰 금액으로

②가 ①의 7.6배입니다. 제가 나눠 본 값이에요. 보증금이 크게 오른 집일수록 ②가 커지는 구조라, 전세가 많이 오른 지역일수록 배상액이 커집니다. 거꾸로 보증금이 그대로였다면 ①이 적용돼 금액이 훨씬 작았을 거예요.

금리가 배상액을 3.9배로 키웠습니다

여기가 기사들이 짚지 않은 자리입니다. 전환율이 두 시점 모두 3.5%였다면 어떻게 됐을까요. 직접 넣어 봤습니다.

보증금이 오른 폭은 1억 6,000만 원인데 2년분 한도는 3.9배로 벌어졌습니다. 전환율이 오르면 새 보증금에 곱해지는 쪽이 더 크게 늘기 때문이에요. 금리가 오르는 시기에 이 조항이 세진다는 뜻입니다. 이 계산은 제가 해 본 것이고 법원이 밝힌 산식은 아닙니다.

청구액이 한도의 70%였습니다

법이 허용한 한도는 4,400만 원이었는데 인정된 금액은 3,079만 9,992원입니다. 70.0%예요. 법원이 깎은 것이 아니라 임차인이 그만큼 청구했기 때문입니다. 민사에서 법원은 청구한 범위를 넘겨 주지 않습니다. 남은 1,320만 원은 청구하지 않아 받지 못한 몫이에요.

소장을 쓰실 일이 생기면 한도를 먼저 계산해 보고 청구액을 정하시는 편이 좋겠습니다. 3,079만 9,992원을 월로 나누면 128만 3,333원, 보증금 차액 1억 6,000만 원의 19.2%입니다.

지연손해금까지 넣으면

판결에는 지연손해금도 붙었습니다. 제3자 임대일인 2024년 4월 29일부터 항소심 선고일(2026년 4월 10일)까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%입니다.

확정일까지로 끊어 어림한 값입니다. 지연손해금은 실제로 돈을 다 갚는 날까지 붙으므로 더 늘어납니다. 연 12% 구간이 시작되면 하루에 약 1만 원씩 쌓여요. 이 어림셈도 제가 해 본 것이지 판결문에 적힌 금액이 아닙니다.

내 경우엔 얼마쯤 될까

같은 식에 보증금만 바꿔 넣어 봤습니다. 새 임차인 보증금이 내 보증금보다 20% 높고, 전환율은 이 사건처럼 기존 3.5%·새 계약 5.5%라고 가정한 값이에요. 실제 사건마다 전환율과 인상폭이 다르니 자리를 가늠하는 용도로만 보셔야 합니다.

보증금에 거의 비례해 늘어납니다. 내 보증금의 약 6.2%가 2년분 한도가 되는 셈이에요(이 가정에서는요). 이 사건은 실제 인상폭이 24.2%였고 한도가 4,400만 원이었으니 표의 여섯째 줄과 가까운 자리입니다.

왜 이번이 처음인가

실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 재임대를 두고 「정당한 사유」가 무엇인지 대법원이 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다. 조항은 있었지만 어느 선까지가 면책인지는 하급심마다 달랐어요. 이 사건이 1심과 2심에서 정반대로 갈린 것이 그 사정을 그대로 보여 줍니다.

이번 판결로 분명해진 것은 두 가지입니다. 첫째, 경제적 사정만으로는 부족합니다 — 갱신거절 당시 몰랐던 일이어야 하고, 세를 놓는 것 말고 길이 없었어야 합니다. 둘째, 그것을 임대인이 증명해야 합니다. 임차인이 「집주인이 거짓말했다」를 증명하는 구조가 아니라, 임대인이 「어쩔 수 없었다」를 증명하는 구조예요. 실무에서는 이 방향이 더 크게 작용합니다.

숫자가 갈린 대목 두 가지

· 환산월차임 차액 — 보도 가운데 188만 3,333원으로 적은 곳이 있습니다. 그런데 375만 8,333 − 192만 5,000 = 183만 3,333원이고, 2년분 4,399만 9,992원도 183만 3,333 × 24와 정확히 맞습니다. 숫자를 직접 나눠 보면 183만 쪽이 맞아요.

· 재임대 시점 — 「2024년 2월」과 「2024년 4월」이 함께 돌아다닙니다. 계약 체결이 2월 20일, 새 임차인 인도가 4월 29일이라 둘 다 사실입니다. 남은 기간을 셀 때는 인도일(4월 29일) 기준이 맞습니다.

그래서 어디를 보면 되나

혼자 해 보시려면

① 갱신됐을 2년의 끝날을 적습니다 — 기존 계약 만료일에 2년을 더하면 됩니다

② 그 안에 제3자가 들어왔는지 봅니다 — 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 등기부

③ 한도를 계산합니다 — (새 보증금 × 전환율 ÷ 12) − (내 보증금 × 전환율 ÷ 12), 그 차액 × 24. 전환율은 각 시점의 기준금리에 2%포인트를 더한 값으로 넣어 보세요

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 판결문 원문 — 보지 못했습니다. 사실관계와 산식은 법률신문·로이슈·조달경제신문 보도를 맞춰 본 것입니다

· 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않았습니다. 조문 번호는 로이슈 보도 기준이고, 세 가지 산정 기준은 조달경제신문이 전한 내용입니다. 개정 여부와 정확한 문언은 법령정보센터에서 확인해 주세요

· 전환율이 기준금리 + 2%포인트라는 설명 — 조달경제신문 한 곳이 전한 것입니다. 적용된 수치(3.5%·5.5%)는 로이슈 보도와 맞습니다

· 기존 계약 시작일 — 2020년 7월 체결·9월 시작으로 매체가 갈립니다. 만료일(2022년 9월)은 일치합니다

· 당사자 이름과 주소 — 적지 않았습니다

· 집주인이 실제로 거주한 기간을 법원이 어떻게 평가했는지 — 보도에 없습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 판결문 원문이 공개되면 산정 방식과 「정당한 사유」 판단 부분을 그대로 받아 이 글을 고치겠습니다. 전환율의 근거 조문도 함께 맞춰 보겠습니다.

한 줄 정리

법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 2년이 끝나기 전에 남에게 세를 놓았나」입니다. 그리고 그 2년 안이라면, 빠져나갈 사정이 있었다는 것을 집주인이 증명해야 합니다.

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· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나

자료 · 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결을 전한 법률신문·로이슈·조달경제신문·국민일보·뉴스1 2026년 10월 보도. 1심 서울서부지방법원 2024가단279556, 항소심 서울서부지방법원 2025나1348.

7.6배·3.9배·70%·지연손해금 어림셈과 금리 시나리오는 세 바구니 머니랩이 보도된 숫자로 계산한 값이며, 법원이 밝힌 산식이 아닙니다. 조문 원문은 확인하지 못했습니다.

이 글은 판결 정리이며 법률 자문이 아닙니다. 같은 일을 겪고 계시다면 계약서를 들고 변호사나 대한법률구조공단에 확인해 보세요. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

이번 주 경기 아파트값이 서울을 앞질렀습니다. 1기 신도시인 성남 분당구가 0.79%로 전국에서 맨 위였고, 산본신도시가 있는 군포가 0.72%로 뒤를 이었어요. 경기 전체는 +0.26%로 2021년 11월 둘째 주(0.27%) 이후 맨 높은 상승률입니다. 4년 11개월 만이에요.

평균 한 줄로는 어디를 보실지 알 수 없습니다. 그래서 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 받은 경기 아파트 매매 35,910건(2026년 6월 20일~9월 18일)을 직접 돌려 다섯 신도시를 갈라 봤습니다. 네이버판에 담지 못한 표 아홉 개를 여기에 넣었어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 보도자료 — 주간아파트가격동향(20261012기준)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

시군구별 숫자는 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다(목록 첫 줄, 10월 15일 등록 1949번). 실거래가 공개시스템에서는 사시는 동네를 골라 엑셀로 받아 아래 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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이번 주 숫자 — 경기가 서울을 앞질렀습니다

⚠ 안양 동안구 0.53%는 한국경제 한 곳이 적은 숫자입니다. 나머지는 여러 매체가 일치합니다.

서울은 중랑 0.42% · 성북 0.41% · 서대문 0.40% · 도봉 0.39% · 노원 0.37% · 금천 0.36% · 구로 0.34% · 관악 0.34%가 올랐고, 강남 -0.35%(10주 연속) · 서초 -0.27% · 송파 -0.21%가 내렸습니다. 용산은 2주 하락 뒤 +0.03%로 돌아섰어요.

1기 신도시 다섯 곳, 숫자로 보면

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 것끼리 맞춘 상승률의 중위값입니다. 거기에 준공 연도를 걸쳤어요.

표본은 쌍의 수입니다. 2005년 이후 준공 단지가 적은 곳은 비교군도 작습니다.

고른 잣대는 셋입니다

① 같은 단지·같은 전용면적 재거래 상승률이 경기 중위 +1.60%보다 높은가 ② 1996년 이전에 지은 단지가 2005년 이후 단지보다 더 올랐는가 ③ 이번 주 부동산원 숫자가 경기 평균 0.26%보다 높은가.

②가 이번 회차에 새로 넣은 잣대입니다. 1기 신도시는 1991~1996년에 지어졌어요. 그 단지들이 같은 동네 새 아파트보다 더 올랐다면, 사시려는 분들이 집이 아니라 재건축을 보고 값을 치렀다는 뜻이 됩니다.

잣대 셋을 다 맞춘 곳은 산본과 평촌이고, 분당은 ②가 비어 둘이 맞았습니다. 중동과 일산은 ①부터 걸리지 않았어요.

★ 그런데 시·군·구로 자르면 보이지 않는 것이 있습니다

위 표는 시·군·구 단위입니다. 부동산원이 숫자를 내는 단위와 같게 맞춘 것이에요. 그런데 신도시 경계와 시·군·구 경계는 같지 않습니다. 분당구에는 판교가 들어 있고, 부천시에는 중동 밖의 새 동네가 들어 있습니다.

그래서 신도시 핵심 동을 따로 떼어 다시 계산했습니다. 중동의 결론이 뒤집혔어요.

평촌은 안양 동안구 네 개 동이 그대로 신도시 권역이라 두 범위가 같습니다.

부천시 전체로 보면 중동은 조용했는데, 중동·상동으로 좁히면 낡은 단지가 +2.99%로 새 단지(+1.15%)보다 1.84%포인트 더 올랐습니다. 옥길동(준공 중위 2017년)·범박동(2024년)·약대동(2012년) 같은 새 동네가 부천시 숫자에 섞이면서 희석됐던 것이에요. 네이버판에서 「중동은 뺐다」고 쓴 것은 시·군 단위로 봤을 때의 이야기입니다. 범위를 좁히면 달라집니다.

분당은 반대 방향으로 선명해집니다. 핵심 동 8곳으로 좁히면 2005년 이후 단지 재거래 쌍이 1쌍으로 줄어요. 분당구의 새 단지 40쌍은 거의 판교였다는 뜻입니다. 분당에서 「낡은 단지와 새 단지」를 견줄 비교군은 사실상 없습니다.

동별로 보면 더 갈립니다

거래 30건 이상인 동의 중위 매매가입니다. 괄호 안은 그 동 거래의 준공 연도 중위값이에요.

분당의 비싼 쪽 네 동(백현·삼평·판교·운중)은 준공 연도 중위가 2009~2010년입니다. 판교예요. 산본의 맨 위도 도마교동(2018년)이고, 중동의 맨 위도 옥길동(2017년)입니다. 시·군·구 중위 매매가를 「그 신도시 값」으로 읽으면 안 되는 이유가 이 표에 그대로 있습니다.

★ 같은 축을 서울에도 돌려 봤습니다

준공 연도로 가르는 이 방법이 1기 신도시에서 통하는 것인지 궁금해서, 서울 자치구에도 같은 계산을 했습니다. 낡은 쪽과 새 쪽 표본이 각각 15쌍을 넘는 13개 구가 나왔어요.

서울 전체는 낡은 쪽이 0.89%포인트 더 올랐습니다. 산본 5.00%포인트, 평촌 3.07%포인트와 견주면 훨씬 작아요. 그리고 13개 구 중 7곳(영등포·강동·강남·양천·강서·구로·관악)은 거꾸로 새 단지 쪽이 더 올랐거나 덜 내렸습니다.

눈에 띄는 것은 중랑구 +7.62%포인트와 노원구 +2.97%포인트입니다. 두 곳은 1호·2호에서 이미 표시해 둔 곳이고, 노원은 1996년 이전 단지가 거래의 62.8%를 차지합니다. 다만 중랑은 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작아 숫자가 흔들릴 수 있어요.

준공 연도로 값이 갈리는 현상은 서울에도 있지만, 1기 신도시에서 훨씬 뚜렷하다는 데까지가 제가 확인한 것입니다. 재건축 기대 때문이라고 단정하지는 않겠습니다.

단지 사례 — 같은 단지·같은 면적·같은 층끼리

1996년 이전에 지은 단지 가운데 전용 55~100㎡에서 값이 많이 오른 거래입니다. 같은 층끼리 맞췄습니다.

⚠ 많이 오른 거래를 고른 표입니다. 각 신도시의 중위값은 위 표를 보세요. 동·호수와 층은 적지 않았습니다.

중동의 상동 반달마을은 지난주 금요일 글에서 다룬 반달A마을입니다. 다섯 마을 가운데 계획 세대수가 3,570호에서 4,492호로 늘어난 곳이고, 공람이 10월 20일까지예요.

준공 구간별 중위 매매가

다섯 곳 모두 낡은 단지가 새 단지보다 쌉니다(분당의 1997~2004년 36건은 표본이 작아 흔들립니다). 값은 낮은데 오름폭은 컸다는 것이 이번 회차의 그림이에요.

거래량은 쓰지 않았습니다 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌었습니다

처음에는 거래량도 잣대에 넣으려 했습니다. 30일 구간으로 보면 평촌이 경기 -25.0% 속에서 +0.2%로 버틴 것으로 나와요. 좋은 문장이 되겠다 싶었는데, 구간을 바꿔 보니 이렇게 됐습니다.

실거래 신고 기한이 30일이라 마지막 구간이 아직 채워지는 중입니다. 구간을 넓힐수록 「덜 채워진 기간」이 분모에서 빠져 숫자가 부풀어요. 부호까지 바뀌는 지표는 쓰지 않는 편이 맞습니다. 쓰지 않기로 하고, 그 사실 자체를 글에 적었습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

강남 3구는 제가 틀렸습니다. 지난주에 낙폭이 처음 줄어든 것을 보고 「두 주째 줄어들지」를 확인 항목으로 적었는데, 이번 주에 다시 벌어졌어요.

제도가 앞선 순서와 값이 오른 순서

지난 금요일 글에서 부천 중동 다섯 마을의 특별정비계획 공람을 다뤘고, 그 전날 글에서는 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률을 계산했습니다. 두 숫자를 이번 결과와 나란히 놓으면 이렇습니다.

기준용적률과 상향폭은 1기 신도시 정비기본계획안 보도를 바탕으로 세 바구니 머니랩이 계산한 것입니다. 분당 기준용적률은 매체에 따라 326%와 315%로 갈립니다.

상향폭이 큰 순서와 값이 오른 순서가 같지 않습니다. 상향폭 맨 위인 분당은 +1.48%였고, 맨 아래인 산본이 +5.26%였어요. 용적률이 얼마나 올라가느냐보다 지금 값이 얼마인지가 더 크게 작용한 것으로 보이지만, 이 자료로 인과를 말할 수는 없습니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “수원에서 시작된 경기 남부의 가격 강세가 인접한 의왕과 군포 등으로 확산하면서 가격 키 맞추기 현상이 나타나고 있다”고 했습니다(이투데이 2026년 10월 15일). 같은 날 다른 기사에서는 “삼성전자 사내대출 등의 영향으로 수원 집값 강세가 이어지면서 전세 만기를 맞은 세입자와 구매력이 낮아진 내 집 마련 수요가 인근 의왕, 군포로 이동하는 것으로 보인다”고 했고요(한국경제 2026년 10월 15일).

✔ 사시는 단지의 준공 연도부터 봅니다 — 1996년 이전이면 이번 흐름 안입니다
✔ 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 견줍니다
✔ 거래량은 지금 보지 않습니다 — 신고 기한 30일 탓에 최근 구간이 채워지는 중입니다
✔ 시·군·구 중위가를 그 신도시 값으로 읽지 않습니다 — 동별로 한 번 더 쪼갭니다
✔ 저라면 분당보다 평촌 숫자를 먼저 봅니다. 값은 셋째인데 재거래는 맨 위였거든요

혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 엑셀을 받습니다. 아파트 → 매매 → 지역과 기간(석 달)을 고르고 「EXCEL 다운」. 머리글은 13행에 있습니다.
② 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 나온 것을 모읍니다. 단지명과 전용면적을 붙여 열쇠를 만들고, 계약일 순으로 첫 거래와 마지막 거래를 견주면 됩니다.
③ 건축년도 열로 나눕니다. 1996년 이전과 2005년 이후로 갈라 각각 중위값을 내면 이 글의 표가 그대로 나옵니다. 쌍이 15개를 밑돌면 숫자를 믿지 않는 편이 좋아요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 고양시·부천시·성동구의 이번 주 변동률 — 기사 어디에도 없어 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 구간을 흔드니 부호가 바뀌어 잣대에서 뺐습니다
· 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 이번 주 숫자가 움직인 최근 한 달이 들어 있지 않아요
· 평촌의 현재 평균 용적률과 분당 기준용적률(326% 대 315%)은 확인하지 못했습니다
· 중랑구 +7.62%포인트는 낡은 쪽 40쌍·새 쪽 21쌍으로 표본이 작습니다
· 아실·호갱노노가 집계한 수치는 쓰지 않았습니다 — 지역을 찾는 눈으로 쓰고 숫자는 옮기지 않습니다
· 동·호수와 층은 적지 않았습니다. 지역과 단지 단위의 분석까지가 이 글의 범위입니다

한 줄 정리

1기 신도시에서 오른 것은 새 아파트가 아니라 낡은 아파트였고, 시·군·구로 자르면 다섯 곳 중 두 곳, 신도시 핵심 동으로 좁히면 세 곳이었습니다.

다음 주에 제가 확인할 것은 하나입니다 — 안양 동안구가 또 오르는지. 이번 주 0.53%로 셋째였는데 우리 계산에서는 맨 위였어요. 둘 중 어느 쪽이 맞는지 10월 22일(목) 부동산원 10월 3주 발표에서 받아 적겠습니다.

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· 아파트 실거래가 조회 방법과 네 칸 읽는 법 총정리
· 재개발 재건축 차이, 조합원 자격부터 총정리

자료 · 한국부동산원 주간아파트가격동향(2026년 10월 12일 기준, 10월 15일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 6월 20일~9월 18일, 경기 35,910건·서울 11,766건) · 안양 동안구 변동률과 경기 최대폭 서술은 한국경제 2026년 10월 15일 보도
중위 매매가, 재거래 상승률, 준공 연도 구분, 신도시 핵심 동 집계는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 시·군·구 단위 숫자는 신도시 경계와 똑같지 않습니다.
발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.
지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다.
잘못된 내용이 있으면 댓글로 알려 주시면 확인해 고치겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 특별정비구역으로 지정되면 무엇이 달라지는지, 선도지구와는 무엇이 다른지를 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제3장 조문으로 짚었습니다. 1기 신도시 다섯 곳의 기준용적률과 상향폭도 한 표로 모았어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (국가법령정보센터)

📄 노후계획도시특별법 본격 시행 — 정비지구 2027년 첫 착공 (정책브리핑)

🏠 LH 정비통통 — 노후계획도시 정비 안내

제3장(제11조~제29조)에 지정 요건과 특례가 모여 있습니다. 조문 번호를 적어 두었으니 원문에서 바로 찾아보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 특별정비구역으로 지정되면 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봅니다 (제14조)

● 용적률·건폐율·높이 완화(제25조), 통합심의(제24조), 재건축진단 면제(제26조), 부담금 열 가지 감면(제23조)이 함께 붙습니다

● 선도지구(제18조)가 받는 것은 재정·행정 지원과 기반시설 우선 설치까지입니다 — 용적률 특례는 붙지 않아요

● 그래서 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다

● 기준용적률은 중동 350%가 맨 위인데, 올라가는 폭은 분당이 +142%포인트로 앞섭니다

제가 표시해 둔 것 — 혜택이 켜지는 자리는 「지정」입니다

선도지구로 뽑혔다는 소식은 크게 납니다. 공모에 몇 개 구역이 들어왔고 어디가 됐다는 기사가 줄줄이 나오니, 그때 혜택이 생기는 것으로 읽히기 쉬워요.

조문을 열면 다릅니다. 선도지구 조항(제18조)이 적어 둔 것은 재정적·행정적 지원과 기반시설 우선 설치, 이 둘입니다. 그마저도 「할 수 있다」로 되어 있고 구체적인 내용은 법에 없어요.

용적률을 올려 주는 것도, 심의를 한 번에 묶어 주는 것도, 부담금을 깎아 주는 것도 특별정비구역에 붙는 특례입니다. 두 제도를 가르는 선이 여기예요. 선도지구는 줄을 앞세우는 것이고, 구역 지정은 혜택 스위치가 켜지는 것입니다.

① 지정되면 생기는 것

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장. 조문 번호는 원문에서 바로 찾아보실 수 있게 적어 두었습니다.

제일 큰 것은 제14조입니다. 고시일에 「도시정비법」상 정비구역 지정을 받은 것으로 봐요. 도시·군관리계획 결정, 도시개발구역 지정, 공공주택지구 지정도 함께 받은 것이 됩니다. 따로 또 절차를 밟지 않아도 되니 여기서 시간이 제일 많이 줄어듭니다.

통합심의 — 아홉 가지를 한 번에

제24조는 둘 이상의 심의가 필요하면 묶어서 보도록 했습니다. 통합심의를 거치면 개별 검토·심의·협의를 거친 것으로 봅니다. 심의마다 몇 달씩 걸리던 것을 한 번에 지나가는 셈이에요.

제24조 제1항의 통합심의 대상. 열 번째는 지정권자가 필요하다고 보아 통합심의위원회에 부치는 사항입니다.

부담금 — 열 가지

제23조는 국가와 지방자치단체가 사업시행자에게 부담금을 감면하거나 부과하지 않을 수 있다고 적었습니다. 「원활히 시행하기 위하여 필요한 경우」라는 조건이 붙어 있어요.

⚠ 감면율은 이 조문에 없습니다. 「해당 부담금 법률이 정하는 바에 따라」 감면하므로 부담금마다 개별 법률을 봐야 합니다.

여기에 제25조 건축규제 완화가 붙습니다. 용적률·건폐율·높이·건축제한·공원녹지 기준을 완화할 수 있는데, 용적률에는 법정 최대한도의 100분의 150이라는 상한을 걸어 두었어요. 제26조 재건축진단 면제·완화, 제27조 리모델링 상한 140% 완화, 제21조 이주 비용 보조·융자도 함께입니다.

② 어떤 구역이 지정 대상인가

제11조 제1항. 눈여겨볼 것은 ④ 이주대책 추진에 필요한 구역입니다. 대규모 정비에서 제일 어려운 것이 이주라서, 이주단지 조성용 구역을 따로 지정할 수 있게 열어 두었어요.

③ 동의는 얼마나 필요한가

동의는 서면동의서나 전자서명동의서로 합니다(제18조의4). 해외 장기체류·법인 등 불가피한 경우에는 인감 방식이 허용돼요.

표에서 둘째 줄을 눈여겨보실 만합니다. 예비사업시행자가 제안할 때는 과반수 요건이 적용되지 않습니다(제26조의2①). 이 경우 특별정비계획을 세우기 전에 구역을 먼저 지정할 수도 있어요(②). 대신 주민과 지방의회 의견을 듣고 지방위원회 심의를 거칩니다(③).

한 가지 더. 선도지구 지정 동의와 주민대표단 구성 동의는 서로 대체될 수 있습니다(제18조의4①4호·제18조의5①1호). 같은 동의서를 두 번 받지 않아도 되게 해 둔 장치예요.

④ 선도지구는 무엇을 받나

법 제18조와 제11·14조를 나란히 놓은 표입니다.

선도지구를 고를 때 보는 것은 주민 동의율, 노후도와 주민 불편, 주변 지역으로의 확산 가능성, 대규모 이주 수요입니다(제18조③). 지정하려면 국토교통부장관과 협의하고 지방위원회 심의를 받아야 해요(②).

반대로 구역 지정은 토지등소유자 과반수 동의로 제안합니다(제11조②). 한쪽은 순서를 정하는 일이고, 한쪽은 요건을 갖추는 일이에요.

불이익도 없습니다. 선도지구에 공공기여 같은 추가 부담을 지우려면 의무부담의 근거 규정이 있어야 하는데 법에 없어요. 선도지구라서 더 내야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

⑤ 순서는 이렇게 갑니다 — 은하마을이 간 길

예정구역 → 선도지구 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공자 선정 → 사업시행계획인가 → 관리처분. 부천 중동 은하마을이 실제로 이 길을 지나갔습니다.

은하마을은 대우동부·효성쌍용·은하1단지·은하2단지 네 단지를 묶은 구역입니다. 중동 1036번지 일대 14만 2,105.9㎡, 2,387세대에서 최고 49층 3,432세대로 바뀌고 추정비례율은 101.57%입니다.

세 줄만 다시 보겠습니다. 입안제안에서 지정까지 약 다섯 달이 걸렸어요. 그날 고시에는 특별정비계획 결정, 구역 지정, 선도지구 지정, 지형도면이 함께 났습니다. 2024년 11월에 공모로 뽑힌 선도지구가 법상 지정으로 굳은 날이기도 해요.

그리고 지정 뒤 두 달 만에 사업시행자 지정으로 넘어갔습니다. 지정 전에는 이 줄이 아예 시작되지 않습니다. 「지정이 났다」가 왜 큰 소식인지가 여기에 있어요.

⑥ 용적률 — 숫자는 지금 얼마인지에서 나옵니다

기준용적률은 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년). 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 계산했습니다. 분당은 아파트 326% / 빌라·연립·단독 250%, 일산은 아파트 300% / 연립·빌라 170% / 주상복합 360%입니다.

기준용적률만 보면 중동 350%가 맨 위입니다. 그런데 현재 평균과 견주면 이야기가 달라져요. 중동은 216%에서 +134%포인트, 분당은 184%에서 +142%포인트입니다. 배수로 보면 분당 1.77배, 중동 1.62배예요.

지금 용적률이 높은 곳이 많이 올라가는 곳은 아닙니다. 기준용적률이 기반시설 용량에서 나오는 숫자이기 때문이에요. 도시기반시설이 받아 줄 수 있는 인구를 먼저 구하고 거기서 용적률을 역산합니다. 중동은 도시공원이 부족해 공원·녹지 확대 계획에 맞춰 인구 증가 허용폭 4만 1,000명으로 잡고 350%를 제안했어요.

2024년 8월 정비기본계획(안) 보도 기준. 분당·일산은 주택 수가 기사에 없어 비워 두었습니다.

여기서 한 가지 조심하실 것이 있습니다. 이 추가 공급 가구수와 해마다 정해지는 구역지정 허용물량은 다른 숫자예요. 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구인데, 위 표의 추가 공급은 2만 4,000가구입니다. 앞은 한 해에 지정할 수 있는 양이고 뒤는 사업이 끝났을 때 늘어나는 양입니다.

그리고 기준용적률이 기반시설에서 나온다는 말은, 거꾸로 기반시설 검토에서 세대수가 깎일 수 있다는 뜻이기도 합니다. 계획안 세대수가 심의를 거치며 바뀌는 자리가 대개 여기예요.

✔ 우리 단지가 어느 단계인지 적어 둡니다 — 예정구역인지, 선도지구인지, 지정됐는지

✔ 선도지구 소식은 순서로 읽습니다 — 혜택은 구역 지정 때 켜집니다

✔ 기준용적률을 우리 단지 현재 용적률과 견줍니다 — 올라가는 폭이 사업성입니다

✔ 지정 뒤에는 사업시행자 지정 일정을 봅니다 — 거기서 시공사 선정으로 이어져요

✔ 동의서를 받으실 때 무엇에 대한 동의인지 확인합니다 — 선도지구 동의와 주민대표단 동의는 대체됩니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 우리 단지의 현재 용적률을 찾습니다. 건축물대장이나 관리사무소에 있습니다. 그 숫자를 시·군이 정한 기준용적률과 견주면 올라가는 폭이 나와요. 폭이 사업성의 바탕입니다.

2단계. 시·군 홈페이지에서 「특별정비예정구역」을 찾습니다. 정비기본계획에 예정구역이 그려져 있습니다. 우리 단지가 몇 번 구역에 묶여 있는지, 몇 개 단지가 함께인지 확인하세요. 통합 정비라 이웃 단지와 함께 가는 일이 많습니다.

3단계. 고시문을 찾아봅니다. 「○○마을 특별정비구역 지정 고시」로 검색하면 그 구역의 세대수·용적률·추정비례율이 한 장에 들어 있습니다. 같은 시·군의 먼저 지정된 구역을 읽어 두면 우리 차례에 무엇이 나올지 미리 보입니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 조문은 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 조문 번호와 내용은 그 판본 기준이니 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요

· 부담금별 감면율 — 제23조에 없고 개별 법률에 있습니다

· 재건축진단 면제의 「공공성」 판단 기준 — 대통령령에 있습니다(제26조③). 시행령은 확인하지 못했습니다

· 용적률 150% 상한의 기준 — 국토계획법 제78조의 법정 한도인지 지자체 조례 한도인지 확인하지 못했습니다

· 평촌 현재 평균 용적률 — 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다

· 분당 기준용적률 — 매체마다 326%와 315%로 갈립니다. 아파트 기준과 전체 기준이 다른 것으로 보이나 확인하지 못해 326%를 쓰고 이렇게 적어 둡니다

· 공공기여율 — 분당이 10%·41%·50% 3단계라는 것까지만 확인했고 다른 곳은 공개되지 않았거나 확인하지 못했습니다

· 제4장(제30~32조) — 공공기여와 초과이익은 이번에 읽은 범위 밖입니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 법령정보센터 본문이 받아지는 날 조문을 원문으로 다시 맞춰 보겠습니다. 재건축진단 면제의 「공공성」 기준(시행령)과 선도지구 지정 기준(시행령 제21조①)도 함께 받아 이 글을 고치겠습니다.

한 줄 정리

선도지구는 줄, 지정은 스위치입니다. 우리 단지 소식을 들으실 때 둘 중 어느 쪽인지만 가려 두시면 그다음에 무엇이 올지 보입니다. 선도지구 소식에는 「언제 지정될까」를, 지정 소식에는 「사업시행자는 언제」를 물으시면 됩니다.

📌 함께 보면 좋은 글

· 부천 중동 재건축 5개 마을 총정리 — 세대수·추정비례율·공람 일정과 18개 예정구역

· 재개발 재건축 차이 총정리 — 조합원 자격·동의율·세입자 보상·초과이익 부담금

· 재개발 비례율이란 — 권리가액·분담금 계산법

자료 · 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제3장(제11·12·14·17·18·18의4·18의5·19·21·23·24·25·26·26의2·27조), 1기 신도시 정비기본계획(안)과 그 보도(2024년), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 중동 선도지구 2곳 선정 보도(2024년 11월). 용적률 상향폭과 배수는 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

조문은 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않아 법령 미러 사이트에서 읽었습니다. 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인해 주세요. 이 글은 제도 설명이며 법률 자문이 아닙니다.

지역·단지 이름은 제도를 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 부천 중동 재건축 다섯 마을의 특별정비계획(안)이 2026년 10월 공개됐습니다. 마을별 세대수와 추정비례율, 권리자 분양가 추정액이 한꺼번에 나온 것은 이번이 처음이에요. 기사들이 마을별로 따로 적어 둔 숫자를 한 표로 모으고, 비례율 식을 거꾸로 돌려 검산한 뒤, 「그래서 내년에 구역으로 지정될까」까지 적었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 중동 1기 신도시 5개 마을 특별정비계획 공개 (위클리한국주택경제신문 2026-10-15)

📄 부천시, 5개 마을 특별정비계획 주민공람 (머니투데이 2026-10-07)

📄 중동 은하마을, 특별정비구역 지정 — 추정비례율 101.57% (2026-06)

🏠 부천시청 — 공람 자료와 의견 내는 곳 (주거정비과)

마을별 전용면적 구성과 권리자 분양가 추정액, 추정 총수입·총지출은 첫 번째 링크에 통째로 실려 있습니다. 공람 공고 원문은 부천시 누리집 고시·공고에 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 중동 다섯 마을(반달A·금강·중흥·사랑꿈동산·포도) 계획안이 나왔습니다 — 1만 1,743가구 → 1만 7,138가구

● 공람은 10월 20일까지예요 (중흥마을은 10월 12일에 끝났습니다). 11월 시의회 → 12월 심의 → 연내 구역 지정이 시의 계획입니다

● 추정비례율은 101.77%~107.29%, 다섯 곳 모두 100%를 넘깁니다. 여섯 곳 숫자를 직접 검산해 다 맞췄습니다

● 같은 용적률 350%인데 늘어나는 집은 세 배 넘게 갈립니다 — 원래 널찍했던 곳이 많이 늘어나요

● 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동은 49개 단지를 18개 특별정비예정구역으로 재편해 두었고, 지금은 여섯 번째까지 왔습니다

제가 표시해 둔 것 — 많이 늘어나는 곳이 빽빽해지는 것은 아닙니다

세대 증가율부터 보겠습니다. 사랑·꿈동산 87.5%, 중흥 59.9%, 포도 39.8%, 금강 31.5%, 반달A 25.8%. 다섯 곳 모두 용적률 상한이 350%로 같은데 결과가 세 배 넘게 갈려요. 처음 보면 까닭이 안 보입니다.

면적으로 나눠 보니 보였습니다. 1헥타르(10,000㎡)당 기존 세대수가 사랑·꿈동산 101.0세대, 중흥 139.3, 포도 175.7, 금강 232.3, 반달A 237.1세대예요. 기존 밀도가 낮은 순서와 증가율이 높은 순서가 다섯 곳 모두 정확히 거꾸로 섭니다.

당연해 보이지만 뜻은 간단하지 않습니다. 용적률 상한이 같으면 지을 수 있는 총량이 비슷해지므로, 이미 빽빽한 곳은 더 넣을 자리가 없고 널찍한 곳은 여유가 큽니다. 그래서 「많이 늘어나는 곳이 빽빽해진다」가 아니라 「원래 널찍했던 곳이 많이 늘어난다」가 되는 거예요. 늘어난 뒤에도 사랑·꿈동산은 189.4세대/ha로 다섯 곳 중 맨 아래입니다.

면적·세대수·사업시행자·층수는 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도. 늘어나는 집과 증가율은 세 바구니 머니랩이 직접 뺐습니다. 반달A의 「—」는 최고 층수가 기사에 없어 비워 둔 칸입니다.

1ha당 세대수 = 계획(또는 기존) 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 세 바구니 머니랩 계산.

① 어디가 어떻게 바뀌나

반달A는 2024년 11월 은하마을과 함께 중동 선도지구로 뽑힌 곳입니다. 두 곳을 합쳐 5,957호였고, 반달A 3,570 + 은하 2,387로 정확히 떨어져요. 선도지구 물량은 기존 세대 기준이라는 것이 여기서 확인됩니다. 사업시행자는 LH이고, 일정이 다른 네 곳보다 한 해 앞서 갑니다.

나머지 넷은 신탁 방식이에요 — 금강은 우리자산신탁, 중흥과 포도는 한국토지신탁, 사랑·꿈동산은 신한자산신탁입니다. 최고 층수는 금강·포도 49층, 중흥 45층이고 반달A와 사랑·꿈동산은 기사에 나오지 않았습니다.

교통은 반달A가 1호선 송내역, 중흥이 7호선 신중동역 역세권, 포도가 7호선 부천시청역과 상동역 사이입니다.

전용면적별 계획 세대 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 중흥과 포도에 99~130㎡ 대형이 들어가 있고, 금강은 43㎡가 957세대로 제일 많습니다.

② 반달A 세대수는 다섯 달 동안 세 번 바뀌었습니다

같은 마을 숫자가 자리마다 다릅니다. 5월 LH 협약 때 4,429가구, 10월 7일 부천시 발표 때 4,459가구, 이번 공람 자료는 4,492가구예요. 그래서 다섯 마을 합계도 1만 7,105가구와 1만 7,138가구 두 가지가 돌아다닙니다. 차이 33가구가 모두 반달A 한 곳에서 나옵니다.

기존 세대수 3,570가구는 2026년 5월 LH 협약 기사와 공람 자료가 같습니다.

어느 쪽이 틀린 것이 아니라 단계마다 다시 잡힌 값이에요. 부천시도 「세대수는 확정치가 아니며 주민 의견과 관계기관 협의, 심의 과정에서 변경될 수 있다」고 밝혔습니다. 기사에서 세대수를 보실 때는 「언제 기준 숫자인지」를 함께 보셔야 합니다.

덧붙여 한 가지. 공람 자료를 옮긴 기사는 반달A의 증가분을 992세대로 적었는데, 4,492에서 3,570을 빼면 922세대입니다. 70세대가 맞지 않아요. 저희는 직접 뺀 922를 썼습니다. 어느 쪽이 맞는지는 공람 자료 원문에서 확인하셔야 합니다.

③ 비례율 식을 거꾸로 돌려 봤습니다

추정비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 총액 × 100입니다. 계획안에 세 숫자가 다 적혀 있으니 식에 넣어 보면 공표된 비례율이 나와야 해요. 여섯 곳을 모두 넣어 봤습니다.

총수입·총지출·종전자산은 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15)와 은하마을 지정 고시 보도(2026-06). 검산은 세 바구니 머니랩. 소수 둘째 자리까지 맞습니다.

다섯 곳이 소수 둘째 자리까지 맞았습니다. 금강 105.96%(공표 105.95), 중흥 107.29%(107.29), 사랑·꿈동산 104.40%(104.40), 포도 101.78%(101.77), 은하 101.57%(101.57). 반올림에서 생긴 차이입니다. 계획안의 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다.

반달A 한 곳만 기사의 종전자산 표기가 「1조4,891억2,00만원」으로 자릿수가 깨져 있었습니다. 식을 거꾸로 돌리니 103.10%가 되려면 종전자산이 1조 4,891억 2,500만 원이어야 하더군요. 깨진 자리에 들어갈 숫자를 복원한 셈입니다. 원문을 보시면 확인해 주세요.

그런데 여기서 더 중요한 것은 「추정」이라는 말입니다. 여의도 시범아파트는 3년 전 100.44%였다가 올해 88.91%로 내려갔어요. 비례율이 1%포인트 움직이면 종전자산 3억 원인 조합원의 권리가액이 300만 원 움직입니다. 지금 숫자는 사업시행인가와 관리처분 단계에서 다시 잡힙니다.

④ 권리자 분양가 추정액 — 같은 84㎡인데 2억 4,119만 원

계획안의 84㎡ 권리자 분양가 추정액은 반달A 9억 2,081만 원, 사랑·꿈동산 10억 700만 원, 금강 10억 9,000만 원, 중흥·포도 11억 6,200만 원입니다. 맨 위와 맨 아래가 2억 4,119만 원 벌어져요. 중흥과 포도가 똑같은 값이라는 점도 눈에 띕니다.

권리자 분양가 추정액 — 공람 자료(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 조합원이 내는 돈(분담금)이 아니라 분양가입니다. 분담금은 여기에서 권리가액을 뺀 값이에요.

분양가가 높으면 그만큼 총수입이 커져 비례율에 유리합니다. 다만 조합원이 실제로 내는 돈도 같이 올라갑니다. 비례율과 권리자 분양가는 나란히 놓고 보셔야 해요. 한쪽만 보면 반대로 읽힙니다.

⑤ 그래서 내년에 구역으로 지정될까

확률을 숫자로 말씀드리지는 않겠습니다. 다만 유리한 쪽과 걸리는 쪽을 나눠 보면 어디를 보면 되는지가 보입니다.

유리한 쪽 — 선례와 물량

첫째, 선례가 있습니다. 같은 중동의 은하마을이 2026년 1월 입안제안을 내고 6월 15일에 지정됐어요. 약 다섯 달입니다. 그때 토지등소유자 동의율은 65.86%였습니다. 부천시는 1기 신도시 다섯 곳 가운데 정비기본계획 승인을 먼저 받은 곳이기도 합니다.

둘째, 물량 한도에 여유가 있습니다. 국토교통부가 2025년 9월 26일 발표한 2026년 중동 구역지정 허용물량은 2만 2,200가구예요. 은하마을 2,387가구에 이번 다섯 곳 1만 1,743가구를 더하면 1만 4,130가구, 63.6%입니다. 8,070가구가 남습니다.

국토교통부 2025년 9월 26일 발표(경기도·5개 시 협의체). 종전 2만 6,000가구에서 약 7만 가구로 확대한 것입니다. ⚠ 물량이 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지는 발표문에 명시돼 있지 않습니다. 저희는 2024년 선도지구 물량(반달A 3,570 + 은하 2,387 = 5,957호)이 기존 세대 기준으로 정확히 떨어지는 것을 보고 같은 기준으로 셌습니다. 계획 세대 기준이라면 소진율은 92.7%가 됩니다.

셋째, 물량은 이월되지 않습니다. 그해에 쓰지 못한 물량은 다음 해로 넘어가지 않아요. 부천시가 연내 지정을 밀어붙일 유인이 그만큼 큽니다.

넷째, 절차가 이미 굴러가고 있습니다. 10월 공람 → 11월 시의회 의견청취 → 12월 심의. 세 칸 중 첫 칸을 지났어요.

걸리는 쪽 — 시 발표와 마을별 일정이 갈립니다

부천시는 「연내 특별정비구역 지정」을 말합니다. 그런데 공람 자료에 실린 마을별 자체 일정표는 2027년을 전제로 짜여 있어요.

왼쪽은 부천시 발표(2026-10-07), 오른쪽은 공람 자료의 마을별 추진 일정(위클리한국주택경제신문 2026-10-15). 두 줄이 갈립니다.

반달A만 「2026년 구역 지정 제안」으로 적혀 있고 나머지 넷은 2027년입니다. 선도지구인 반달A가 한 해 앞서 가는 것은 자연스럽고, 나머지 네 곳이 해를 넘길 가능성을 마을 쪽에서도 열어 두고 있다고 읽는 편이 맞겠습니다.

그 밖에 걸리는 것이 셋 더 있습니다. ① 동의율 — 다섯 마을의 토지등소유자 동의율을 확인하지 못했습니다. 이게 제일 큰 변수예요 ② 기반시설 검토 — 부천시가 교통·주차·공원녹지를 「검토 예정」이라고 했습니다. 세대수가 깎인다면 여기서 깎입니다 ③ 2027년 물량 한도가 아직 없습니다 — 국토교통부가 11월에 5년치 전망을 내겠다고 밝혔어요.

그래서 무엇을 보면 되나

네 가지면 됩니다. 11월 시의회 의견청취 결과(세대수가 또 움직이는지) → 12월 도시계획위원회 심의(「조건부 가결」이면 지정은 되고 숫자가 바뀝니다) → 국토교통부 11월 5년치 이주물량 전망(2027년 중동 몫) → 마을별 동의율. 이 네 칸이 채워지면 답이 나옵니다.

⑥ 이번 다섯 곳으로 끝이 아닙니다 — 중동 18개 예정구역

「왜 다섯 곳인가, 중동을 모두 지정하려는 단계인가」 하고 물으실 수 있습니다. 아닙니다. 중동 1기 신도시는 1993~1996년에 입주한 49개 노후 단지가 있고, 부천시는 이것을 18개 특별정비예정구역으로 묶어 두었습니다. 이번 다섯 곳은 그중 일부예요.

49개 단지를 18개 예정구역으로 재편한 것은 중동 1기 신도시 정비기본계획. 남은 구역 이름은 경인일보 2024년 5월 13일 보도에서 옮겼고 전체 목록은 확인하지 못했습니다.

정리하면 18개 가운데 여섯 번째까지 온 것입니다. 은하가 지정을 마쳤고 다섯 곳이 공람 중이에요. 나머지 열두 곳 남짓은 다음 차례이고, 해마다 물량 한도가 따로 정해지므로 한 번에 모두 지정되는 구조가 아닙니다.

그러니 이번 다섯 곳은 「모두를 지정하기 위한 단계」라기보다 「물량 한도 안에서 준비가 된 순서대로 올라온 것」으로 보시는 편이 맞습니다. 반달A는 선도지구라 먼저 와 있었고, 나머지 넷은 주민대표단이 입안제안 준비를 마친 곳들이에요. 다만 네 곳이 어떤 기준으로 이번 차수에 묶였는지는 기사에서 확인하지 못했습니다.

✔ 우리 마을 공람 마감일을 먼저 확인합니다 — 네 곳은 10월 20일, 중흥은 끝났어요

✔ 계획안의 전용면적 구성을 봅니다 — 지금 집과 같은 평형이 있는지가 먼저입니다

✔ 세대수는 어느 시점 숫자인지 적어 둡니다 — 반달A처럼 바뀝니다

✔ 비례율과 권리자 분양가를 나란히 놓습니다 — 한쪽만 보면 틀어져요

✔ 우리 구역이 18개 중 어디쯤인지 확인합니다 — 다음 차수를 기다릴 곳일 수 있습니다

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 비례율을 검산합니다. 계획안에 총수입·총지출·종전자산이 적혀 있으면 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100 을 계산기에 넣어 보세요. 공표된 값과 맞으면 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 뜻입니다. 안 맞으면 어느 숫자가 오기인지 찾을 실마리가 됩니다.

2단계. 1헥타르당 세대수를 냅니다. 세대수 ÷ 면적(㎡) × 10,000. 이웃 구역과 견주면 「왜 우리는 덜 늘어나나」에 답이 나옵니다. 용적률이 같다면 답은 대개 기존 밀도입니다.

3단계. 같은 숫자의 옛 기사를 찾습니다. 단지 이름으로 검색해 반년 전, 1년 전 기사를 열어 보세요. 세대수가 바뀌었다면 그 폭이 앞으로 바뀔 폭의 눈금이 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 공공기여·건폐율·임대 비율 — 계획안 보도에 없습니다

· 다섯 마을의 토지등소유자 동의율 — 지정 가능성의 제일 큰 변수인데 확인하지 못했습니다

· 공람 장소와 의견 제출 방법 — 기사 어디에도 없습니다. 부천시 주거정비과로 문의하셔야 합니다

· 공람 공고 원문 — 부천시 누리집이 자동 수집을 막아 두어 열지 못했습니다. 🏠 주소는 걸어 두었고 직접 여시면 열립니다

· 구역지정 허용물량의 기준 — 기존 세대 기준인지 계획 세대 기준인지 발표문에 없습니다. 선도지구 물량이 기존 세대 기준으로 떨어진 것을 근거로 삼았습니다

· 18개 예정구역 전체 목록 — 2024년 보도에서 열일곱 곳 이름만 확인했습니다

· 반달A와 사랑·꿈동산의 최고 층수 — 기사에 없습니다

· 이번 네 곳이 묶인 기준 — 공모였는지 제안 순서였는지 확인하지 못했습니다

· 은하마을 외 중동 선도지구의 현재 진행 — 반달A는 이번 계획안으로 받았고 그 밖은 다루지 않았습니다

다음에 제가 확인할 것

하나입니다 — 11월 시의회 의견청취에서 세대수가 또 움직이는지 보겠습니다. 반달A가 다섯 달에 세 번 바뀐 터라 여기서도 바뀔 자리라고 봅니다. 움직이면 이 글을 고쳐 올리겠습니다. 같은 달에 나오는 국토교통부 5년치 이주물량 전망도 함께 받겠습니다.

한 줄 정리

중동 다섯 마을은 지금 의견을 낼 수 있는 단계입니다. 숫자가 확정이 아니기 때문에 이번 주가 바로 의견이 들어갈 자리예요. 그리고 이번 다섯 곳은 18개 중 여섯 번째까지입니다 — 우리 구역이 아직이라면 그것은 탈락이 아니라 순서입니다.

📌 함께 보면 좋은 글

· 재개발 재건축 차이 총정리 — 조합원 자격·동의율·세입자 보상·초과이익 부담금

· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까 — 추정비례율 88.91%와 3년 전 100.44%

· 재개발 비례율이란 — 권리가액·분담금 계산법

자료 · 부천시 특별정비계획(안) 공람 자료를 옮긴 위클리한국주택경제신문 2026년 10월 15일 보도, 부천시 2026년 10월 7일 발표(머니투데이·아시아경제), 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도(2026년 6월), 국토교통부 2025년 9월 26일 1기 신도시 구역지정 물량 발표, 경인일보 2024년 5월 13일 특별정비예정구역 보도, 2024년 11월 27일 중동 선도지구 2곳 선정 보도.

세대 증가율, 1헥타르당 세대수, 합계, 비례율 검산, 물량 소진율은 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다.

마을 이름과 숫자는 계획안을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 오늘은 서대문 강북 관악 아파트 실거래가와 이번 주 상승률을 함께 보겠습니다. 서울이 87주 연속 올라 최장 기록을 바꾼 주인데, 안을 들여다보면 네 곳은 내렸어요. 오른 곳과 내린 곳을 가르는 선이 어디에 있는지가 이 글의 주제입니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사

📄 올해 서울 전셋값 상승률 8.35%, 매매가 8.31% 첫 추월 (파이낸셜뉴스 2026-10-08)

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

자치구별 주간 변동률은 부동산원 보도자료 첨부 표에 한 줄씩 들어 있습니다. 세 번째 자리에서는 사시는 구를 골라 석 달치를 내려받아 이 글의 계산을 그대로 해 보실 수 있어요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 서울 매매 +0.12%(전주 +0.09%) — 87주 연속 상승으로 종전 최장 85주를 바꿨습니다

● 내린 곳은 강남 -0.34% · 서초 -0.27% · 송파 -0.19% · 용산 -0.01% 네 곳입니다

● 그 네 곳이 20억 원 초과 거래 비중 1~4위였어요. 다섯 번째 성동과는 19.3%p 가 비어 있습니다

● 15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다 — 성동이 3위인데 성동은 올랐거든요

● 올해 누적은 전세 8.35%가 매매 8.31%를 처음 앞질렀습니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

① 서대문 +0.36% — 2주 연속 서울 1위입니다. 올해 누적 12.81%로 성북 다음이고, 20억 초과 거래는 1.8%, 매매 중위가는 10.7억 원이에요

② 강북 +0.35% — 20억 초과가 0.0%이고 올해 전세가 10.94% 올랐습니다. 중위가 7.0억 원이니 전세가 값을 받치는 쪽입니다

③ 관악 +0.33% — 올해 누적 11.73%. 1·2호에서 거래가 줄어 뺐던 곳인데 이번 주 올라왔어요

네 번째·다섯 번째는 노원(+0.31% · 누적 11.86%)과 구로(+0.28% · 누적 12.07%)입니다. 세 곳 다 이 시리즈에서 처음 고른 곳이에요. 1·2·3호가 세 번 연속 골랐던 노원·도봉이 앞자리에서 빠졌습니다. 잣대를 바꾸니 고르는 곳이 바뀌었다는 뜻입니다.

서울이 20억 원에서 나뉘었습니다

평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없어요. 「서울 +0.12%」는 오른 21개 구와 내린 4개 구를 한 통에 넣은 숫자입니다. 그래서 국토교통부 실거래가에서 서울 아파트 매매 11,766건(2026년 6월 20일~9월 18일 신고분)을 받아 자치구별로 세어 봤습니다. 20억 원을 넘는 거래가 몇 %인지를요.

세는 법은 간단합니다. 구마다 그 기간의 거래를 모두 모아 거래금액이 20억 원을 넘는 건수를 전체 건수로 나눴어요. 중위가처럼 한가운데 한 건만 보는 것이 아니라 분포의 위쪽이 얼마나 두꺼운지를 보는 숫자입니다.

20억·15억 초과 비중과 중위가는 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다. 이번 주 변동률과 올해 누적은 한국부동산원 10월 1주(10월 5일 기준)이고, 「—」는 공표되지 않아 확인하지 못한 칸입니다. ★ 는 이번 주 표시해 둔 곳입니다.

표를 20억 초과 비중 순으로 세웠더니 이번 주 내린 네 곳이 그대로 1~4위였습니다. 강남 67.0%, 용산 52.6%, 서초 51.2%, 송파 49.5%. 앞의 세 곳은 거래의 절반이 넘고 송파도 절반에 거의 닿아요.

그리고 다섯 번째인 성동은 30.2%입니다. 49.5와 30.2 사이, 19.3%p 가 비어 있어요. 표를 위에서부터 읽어 내려오다 보면 여기서 숫자가 한 번 뚝 떨어집니다. 그 아래로는 마포 21.1%, 광진 20.9%, 양천 20.0%로 완만하게 이어지고요.

15억으로 끊으면 나뉘지 않습니다

처음에는 15억으로 줄을 그어 봤습니다. 15억은 사람들이 익숙한 숫자이기도 하고, 기사에도 자주 나오니까요. 그런데 15억으로는 오른 곳과 내린 곳이 갈리지 않았습니다.

15억 초과 비중이 높은 순으로 일곱 곳을 추렸습니다. 성동과 동작의 이번 주 매매는 「—」(성동은 미공표, 동작은 +0.02%)이며, 두 곳 모두 하락 4개 구에 들어 있지 않으므로 「올랐다」로 적었습니다.

성동이 71.4%로 3위입니다. 송파(69.8%)보다도, 서초(65.0%)보다도 높아요. 그런데 송파와 서초는 내렸고 성동은 올랐습니다. 15억으로 줄을 그으면 성동이 하락 쪽에 들어가 버려요. 동작도 그렇습니다 — 15억 초과가 44.3%로 꽤 두꺼운데 20억 초과는 8.8%로 얇고, 이번 주에 올랐습니다.

선은 20억에 있었습니다. 15억에서 20억 사이에 걸친 시장은 이번 주에 내리지 않았어요. 내린 것은 그 위, 거래 절반쯤이 20억을 넘는 시장입니다.

⚠ 다만 여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 이건 법칙이 아니에요. 「20억이 넘으면 내린다」가 아니라 「이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다」까지가 제가 확인한 것입니다. 다음 주에 경계가 19억이나 21억으로 움직일 수도 있고, 아예 흐트러질 수도 있어요.

고른 잣대는 셋입니다 — 그리고 이번에 바꿨습니다

3호(10월 5일) 본문에 이렇게 적어 두었습니다. 「서대문이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 한다」. 그때 서대문이 +0.41%로 서울 1위였는데 제 잣대에는 걸리지 않았거든요. 그리고 이번 주에 서대문이 +0.36%로 2주 연속 1위가 됐습니다. 약속한 대로 잣대를 바꿨어요.

3호의 ①번이 서대문을 떨어뜨리고 있었습니다. 서대문의 「더 보탤 돈」은 6억 8,050만 원이었는데 서울 중위가 6억 원이라 문턱 하나 차이로 걸러졌어요. 값이 싼 순서로 줄을 세우니 중간쯤인 곳이 계속 빠진 겁니다.

새 잣대는 「얼마나 싼가」가 아니라 「어느 쪽 시장에 있는가」를 봅니다. 20억 선 아래라면 중위가가 7억이든 10억이든 같은 쪽이에요. 그렇게 바꾸니 서대문·강북·관악이 올라왔습니다.

세 곳을 하나씩

서대문은 이번 주 +0.36%로 서울 1위이고, 올해 누적 12.81%로 성북(15.21%) 다음입니다. 20억 초과 거래가 1.8%, 15억 초과가 16.9%, 매매 중위가 10.7억 원이에요. 20억 선에서 한참 아래인데 중위가는 서울 평균(9.00억)보다 높습니다. 싼 곳이라서 오른 것이 아니라는 뜻이고, 제가 지난주에 놓친 대목이 이것이었어요.

강북은 +0.35%로 2위입니다. 20억 초과가 0.0%, 15억 초과도 0.0%예요. 거래 277건 가운데 15억을 넘는 것이 한 건도 없었습니다. 중위가는 7.0억 원이고, 올해 전세가 10.94% 올랐습니다(서울 평균 8.35%). 값을 받치는 것이 기대감이 아니라 전세인 쪽이에요.

관악은 +0.33%, 올해 누적 11.73%입니다. 20억 초과 0.0%, 중위가 8.3억 원. 이곳은 제가 1호와 2호에서 뺐던 곳이에요. 그때는 거래가 33.9% 줄어 「값은 올랐는데 사람이 없다」로 봤습니다. 이번 주에 올라온 것은 거래 때문이 아니라 누적과 이번 주 오름폭이 함께 기준을 넘었기 때문이고, 거래량은 아직 확인하지 못했습니다(아래 「확인하지 못한 것」).

빼 둔 곳과 그 이유

성동이 이번 호에서 제일 아까운 자리입니다. 20억 선 아래에서 제일 비싼 구(30.2%)이고, 이번 주 전세는 서울 공동 1위 +0.31%, 올해 전세 누적도 10.84%로 서울 4위예요. 그런데 올해 매매 누적이 7.79%로 서울 평균(8.31%)보다 낮습니다. 전세는 붙었는데 값은 아직 따라가지 않은 곳이에요.

이런 자리를 저는 눈여겨봅니다. 다만 잣대 ③을 넘지 못했으니 이번 주에는 표시하지 않았습니다. 잣대를 만들어 놓고 마음에 든다고 넣으면 잣대가 아니니까요. 대신 다음 주에 확인할 목록에 올려 두었어요.

나머지도 적어 둡니다. 금천 +0.34%와 도봉 +0.32%는 이번 주 오름폭이 3·5위인데 올해 누적을 확인하지 못했습니다 — 제가 본 기사 어디에도 두 구의 누적이 없었어요. 노원 +0.31%와 구로 +0.28%는 셋을 다 맞췄지만 오름폭이 아래라 4·5번째로 적어 두었습니다. 성북은 올해 누적 15.21%로 1위인데 이번 주 개별 숫자가 공표되지 않아 ②를 확인할 수 없었고요. 강남·서초·송파·용산은 20억 선 위입니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 틀린 것

3호에서 다음 주에 확인하겠다고 적은 것이 넷이었습니다. 결과는 이렇습니다.

네 번째가 틀렸습니다. 지난주에 강남 3구의 낙폭이 더 벌어질 것으로 봤는데 이번 주에 줄었어요. 강남은 7년 8개월 만의 최대 낙폭(-0.56%)에서 -0.34%로, 서초는 -0.33%에서 -0.27%로 좁혀졌습니다. 아직 내리고 있지만 방향이 한 번 꺾인 거예요.

틀린 것을 먼저 적는 이유가 있습니다. 맞은 것만 적으면 잣대가 좋아 보이지만, 틀린 것을 적어야 다음에 무엇을 고쳐야 하는지가 남아요. 이번 경우에는 「낙폭이 계속 벌어진다」는 쪽에 너무 기울어 있었습니다.

이번 주 부동산원 숫자 전체

표시한 곳만 보면 그림이 반쪽입니다. 이번 주에 공표된 숫자를 한자리에 모았어요.

내린 네 곳은 하락이 길어지고 있습니다. 강남과 서초가 9주 연속, 송파가 5주째 약세, 용산이 2주 연속이에요. 그런데도 서울 전체가 오른 것은 나머지 21개 구가 받쳤기 때문입니다.

경기는 수원 영통 +0.62%, 성남 분당 +0.56%, 안양 동안 +0.41%, 하남 +0.35%, 용인 기흥 +0.35%가 위쪽이고 이천 -0.17%, 평택 -0.06%가 아래쪽이었습니다.

올해 누적 — 전세가 매매를 처음 앞질렀습니다

이번 주에 하나 더 바뀐 것이 있습니다. 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률 8.35%가 매매 8.31%를 넘어섰어요. 부동산원 집계에서 전세가 매매를 앞지른 것은 처음입니다. 지난해 같은 기간에는 매매 5.53%, 전세 1.87%로 매매가 세 배 가까이 앞서 있었고요.

매매 누적은 아주경제, 전세 누적은 파이낸셜뉴스가 2026년 10월 8일에 각각 집계해 실은 숫자입니다. 두 기사에 나온 구가 달라 한쪽만 있는 칸은 「—」로 두었습니다. 자치구 25곳 전체가 공표된 표는 찾지 못했어요.

표를 보시면 성동이 눈에 걸립니다. 전세는 10.84%로 서울 4위인데 매매는 7.79%로 평균 아래예요. 반대로 송파는 전세 9.75%로 높은데 매매가 4.94%에 그쳤고, 강남은 전세 2.24%·매매 -0.60%로 둘 다 바닥입니다.

전세가 먼저 오르고 값이 따라가는 것인지, 아니면 전세만 오르고 값은 따로 가는 것인지는 이 표 한 장으로는 알 수 없습니다. 다만 성동처럼 전세가 많이 오른 곳이 값에서 평균 아래인 자리는 기록해 둘 만해요.

매수우위지수 4분면을 왜 못 만들었나

이 시리즈를 설계할 때 「매수우위지수가 높은데 값은 아직 안 오른 곳」을 찾겠다고 적어 두었습니다. 사려는 사람은 붙었는데 값이 아직이면 선행 신호일 수 있으니까요. 2호와 3호에서 연속으로 미뤘는데, 이번에 돌려 보고 왜 안 되는지 알았습니다.

매수우위지수가 들어 있는 네 시트는 시도·권역 단위입니다. 서울은 「서울특별시」·「강북14개구」·「강남11개구」 세 열로 끝납니다. 자치구별 매수우위지수는 원자료에 아예 없습니다. 기다린다고 생기는 것이 아니었어요.

그래서 방향을 바꿨습니다. 자치구를 보려면 매수우위 대신 우리가 실거래로 직접 계산한 값을 가로축에 놓으면 됩니다. 2호의 전세가율, 3호의 더 보탤 돈, 그리고 이번 호의 20억 초과 비중이 모두 그 자리예요. 매수우위지수는 앞으로 전국 시도 단위나 강북 14개구 대 강남 11개구로만 씁니다.

우리 계산과 지수가 다른 곳을 가리킵니다

마지막으로 솔직하게 적어 둘 것이 있습니다. 같은 자치구를 두고 우리 실거래 계산과 부동산원 지수가 다른 순서를 보여 줍니다.

같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래 상승률을 구해 중위값을 낸 값입니다. 구간은 2026년 6월 20일~9월 18일입니다.

순서가 거의 뒤집혀 있죠. 구간이 다르기 때문입니다. 우리 실거래 자료는 9월 18일까지라서 서대문·강북·관악이 움직인 최근 3주가 들어 있지 않아요. 노원과 도봉은 여름에 이미 움직인 곳이고요.

그래서 이번 호에서는 재거래 숫자를 본문에 쓰지 않았습니다. 섞어 쓰면 「6~9월 이야기」와 「10월 5일 이야기」가 한 문장에 들어가 버리거든요. 대신 20억 초과 비중을 썼습니다. 이건 변화가 아니라 수준이라 석 달 자료로도 흔들리지 않아요.

✔ 20억 선은 법칙이 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요

✔ 실거래 자료는 9월 18일까지입니다. 10월 거래는 들어 있지 않아요

✔ 거래량으로 보면 서울이 석 달 새 22.4% 줄었습니다(6월 21일~7월 20일 대 7월 21일~8월 19일)

✔ 강남 낙폭이 이번 주 줄었습니다(-0.56% → -0.34%). 방향은 또 바뀝니다

✔ 남혁우 우리은행 부동산연구원은 「강남3구는 세제개편안에 따른 정책 불확실성과 국제유가, 미국 국채금리 상승 등 고금리 장기화 우려 등으로 여전히 위축되는 모습」이라고 했습니다 (세계일보 2026년 10월 8일)

다음 주에 제가 확인할 것

하나입니다 — 서대문이 3주 연속 1위인지. 두 주는 흐름이고 세 주면 이야기가 됩니다. 3주 연속이면 서대문을 따로 한 편으로 다룰 생각이에요.

같이 보는 것 셋 — 88주가 되는지, 강남 3구 낙폭이 두 주째 줄어드는지(이번 주에 처음 줄었습니다), 그리고 성동이 20억 선 아래에서 먼저 돌아서는지. 10월 15일 목요일에 10월 2주 숫자가 나옵니다.

한 줄 정리

오른 건 20억 아래였고, 내린 건 20억 위였습니다.

혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 실거래가 공개시스템에서 사시는 구를 골라 최근 석 달을 내려받으세요. 「아파트 → 매매」에서 지역과 기간을 고르고 엑셀로 받으시면 됩니다

② 거래금액 칸을 정렬해 20억(또는 사시는 동네 기준에 맞는 금액)을 넘는 건수가 몇 %인지 세어 보세요

③ 그 비중을 이번 주 변동률 옆에 적어 보세요. 구가 서넛 모이면 경계선이 보입니다

숫자를 외우실 필요는 없어요. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 서대문·관악·금천·도봉의 올해 전세 누적 — 제가 본 기사에는 9개 구만 실려 있었습니다

· 강북·관악의 이번 주 전세 변동률, 성동·성북의 이번 주 매매 변동률 — 공표되지 않아 표에 「—」로 두었습니다

· 10월 거래량 — 실거래 자료가 9월 18일까지라 10월에 거래가 돌아섰는지 모릅니다. 관악을 다시 넣은 근거에서 거래량이 빠진 이유이기도 합니다

· 서울 전주 변동률이 매체마다 갈렸습니다 — 청년일보·서울신문은 0.09%, CBC뉴스는 0.10%로 적었어요. 두 곳이 일치하는 0.09%를 썼습니다

· 부동산원 보도자료 원문 — 개별 페이지가 열리지 않아 통계 안내 페이지 주소를 걸었습니다

· 남혁우 연구원의 용산 발언(「대출이 최고 2억원」)은 근거 제도를 확인하지 못해 뺐습니다

· 빌라·오피스텔은 들어 있지 않습니다. 이 글의 숫자는 아파트 신고분만 센 값이에요

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📌 함께 보면 좋은 글

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 (시리즈 3호)

· 서울 자치구 전세가율, 높은 세 곳 (시리즈 2호)

· KB 시세와 부동산원 시세는 왜 다른가

· 아파트 실거래가 조회 방법과 네 칸 읽는 법

자료 · 한국부동산원 주간 아파트가격동향 10월 1주(2026년 10월 5일 기준, 10월 8일 발표) · 파이낸셜뉴스·세계일보·아주경제·청년일보·국제뉴스·CBC뉴스·서울신문 2026년 10월 8~9일 · 20억·15억 초과 비중과 중위가, 재거래 상승률, 거래량은 국토교통부 실거래가 서울 아파트 매매 11,766건(2026.6.20~9.18)을 직접 계산한 값입니다.

지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 발언은 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고 사진은 쓰지 않았습니다.

사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.