[작성자:] 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
아파트 실거래가 조회에서 함께 보셔야 하는 네 칸을 정리했어요. 저희가 매주 글에 쓰는 숫자도 여기서 나옵니다.

오늘은 설명만 하지 않고 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 세어 각 칸이 실제로 어떻게 차 있는지 보여 드리겠습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 한 건을 보셨을 때 무엇을 함께 봐야 하는지를 익히시라는 글이에요.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 공개안내

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템 (자료 받는 곳)

🏠 국토교통 통계누리 — 신고일 기준 공식통계

엑셀로 받으시면 숫자 앞에 국토부가 적어 둔 안내문 네 줄과 콜센터 번호 1533-2949가 있습니다. 화면 조회에서는 보이지 않는 대목이에요.

―――――――――――――――――――――

국토부가 파일 첫 장에 적어 둔 것

실거래가 자료를 엑셀로 받으면 표가 바로 나오지 않습니다. 맨 위에 안내문이 네 줄 있고, 그 아래부터 거래가 시작돼요. 데이터를 다루는 쪽에서는 이 줄들을 건너뛰고 읽는데, 건너뛴 자리에 제일 중요한 말이 적혀 있습니다.

· 「본 서비스에서 제공하는 정보는 법적인 효력이 없으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다」

· 「신고정보가 실시간 변경, 해제되어 제공시점에 따라 공개건수 및 내용이 상이할 수 있는 점 참고하시기 바랍니다」

· 「본 자료는 계약일 기준입니다. (※ 7월 계약, 8월 신고건 → 7월 거래건으로 제공)」

· 「통계자료 활용시에는 수치가 왜곡될 수 있으니 참고자료로만 활용하시 바라며, 외부 공개시에는 반드시 신고일 기준으로 집계되는 공식통계를 이용하여 주시기 바랍니다」

마지막 줄이 특히 그렇습니다. 자료를 만든 쪽이 「이 숫자로 통계를 내지 마세요」라고 적어 둔 셈이거든요. 거래량 기사를 읽을 때 기준이 되는 문장입니다.

한눈에 — 함께 보는 네 칸

받은 파일의 칸 이름 그대로입니다. 화면 조회에서도 같은 값을 볼 수 있습니다. 숫자는 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분을 2026년 9월 19일에 받아 센 값입니다.

① 계약일 — 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다

제일 많이 어긋나는 대목입니다. 실거래가 자료의 날짜는 계약한 날이고, 신고는 그 뒤에 들어옵니다. 그래서 최근 한 달은 자료가 덜 차 있어요.

계약 주간은 월요일부터 일요일까지입니다. 양 끝 두 주는 받은 구간이 잘려 있어 하루 평균이 낮게 나옵니다(6월 15~21일 주는 사흘치, 9월 14~20일 주는 닷새치). 그 두 줄을 빼고 보셔도 흐름은 같습니다.

서울은 하루 213건(7월 초)에서 하루 49건(9월 둘째 주)까지 내려옵니다. 전국도 1,587건에서 883건이에요. 눈으로 보면 「거래가 반으로 줄었다」가 되는데, 줄어든 데에는 두 가지가 섞여 있습니다.

하나는 실제로 거래가 준 것이고, 하나는 아직 신고되지 않은 것입니다. 이 자료만으로는 둘을 가를 수 없어요. 저희가 글마다 「자료는 몇 월 며칠까지입니다」를 적어 두는 까닭이고, 국토부가 「거래량은 신고일 기준 공식통계를 쓰라」고 적어 둔 까닭이기도 합니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 한 달 뒤에 같은 구간을 다시 받아 보시면 됩니다. 9월 줄이 얼마나 올라오는지가 신고 지연의 크기예요. 저희가 다음에 셀 숫자가 그것입니다.

② 해제사유발생일 — 취소된 계약이 섞여 있습니다

계약이 해제되면 그 자리에 날짜가 적힙니다. 거래는 목록에 남아 있고요. 전국 2,208건(2.07%), 서울 181건(1.54%)이 그런 거래였습니다.

6월은 20일부터, 9월은 18일까지라 건수는 한 달이 다 들어 있지 않습니다. 해제와 등기는 계약 뒤에 붙으므로 최근 달일수록 낮게 나옵니다.

계약월로 나눠 보면 6월 2.88%에서 9월 0.99%로 내려갑니다. 9월 계약이 덜 취소되는 것이 아니라, 해제가 아직 안 붙은 것이에요. 시간이 지나면 9월 줄도 2%대로 올라갑니다.

여기서 통념을 하나 확인해 봤습니다. 「해제 거래는 고가로 신고했다가 취소한 것」이라는 이야기가 널리 퍼져 있지요. 서울 해제 181건 가운데 같은 단지·같은 면적에 견줄 거래가 있던 121건을 그 중위값과 맞춰 봤습니다.

해제 거래의 가격을, 같은 단지·같은 전용면적에서 해제되지 않은 거래들의 중위값과 견준 값입니다. 견줄 거래가 없던 60건은 셈에서 빠졌습니다.

더 높았던 것은 39.7%였고, 평균은 오히려 1.2% 낮았습니다. 표본이 121건이라 이것으로 「고가 신고는 없다」고 말하기는 어렵습니다. 다만 해제 거래를 보셨다고 바로 「허위」로 단정하실 일은 아니라는 것까지는 말씀드릴 수 있어요. 그 단지의 다른 거래와 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다.

③ 등기일자 — 비어 있는 것이 정상일 때가 있습니다

2023년부터 실거래가에 등기일자가 함께 공개됩니다. 「계약은 신고했는데 등기는 안 넘어간 거래」를 가려내라는 뜻이지요. 그런데 이 칸은 읽는 법을 모르면 오히려 헷갈립니다.

9월 계약 가운데 등기일이 적힌 것은 전국 7.6%, 서울 2.9%입니다. 6월 계약은 59.3%·44.1%고요(위 표). 9월에 계약한 집은 아직 잔금도 치르지 않았으니 당연한 일이에요.

그러니 이 칸은 계약한 지 여러 달 지난 거래를 볼 때 뜻이 생깁니다. 6월에 계약했는데 10월이 되도록 등기일이 비어 있다면, 그때는 한 번 더 볼 자리예요.

④ 거래유형 — 직거래가 섞인 곳은 한 번 더

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 한 거래입니다. 전국 6.7%, 서울 5.4%인데, 자치구로 내려가면 편차가 큽니다.

거래 건수가 많은 순입니다. 중위가는 해제 거래를 뺀 값입니다. ⚠ 거래가 적은 구는 비율이 요동칩니다 — 중구는 132건에 해제 9건이라 6.82%가 되고, 금천·강북은 해제가 한 건도 없어 0.00%입니다. 100건을 밑도는 구의 비율은 그대로 읽지 않으시는 편이 좋습니다.

중랑구가 27.0%로 두드러집니다. 647건 가운데 175건이 직거래였어요. 서초구 16.5%, 강서구 10.9%, 은평구 10.3%가 뒤를 잇습니다. 반대로 중구는 0.8%, 노원·구로·성동은 1.5%대예요.

직거래가 왜 문제가 되느냐면, 가족 사이 거래가 섞일 수 있기 때문입니다. 시세와 다른 값에 오가도 이상하지 않은 거래가 평균에 들어오는 것이지요. 그래서 직거래 비율이 높은 곳의 숫자는 중개거래만 따로 세어 보시는 편이 안전합니다. 다만 중랑구가 왜 높은지는 저희도 확인하지 못했습니다.

덧붙여 등기 기재율도 구마다 다릅니다. 중랑 36.9%·중구 28.0%·광진 26.6%가 높고 송파 13.3%·성북 13.9%가 낮은데, 이것은 그 구에서 거래가 몰린 시점이 다르기 때문입니다(오래된 계약이 많으면 기재율이 높아집니다).

⑤ 덤 — 매수자·매도자 칸

파는 쪽과 사는 쪽이 개인인지 법인인지도 적혀 있습니다.

같은 자료에서 센 값입니다. 괄호 안은 그 지역 전체 거래에서 차지하는 비율입니다.

서울은 파는 쪽이 법인인 거래가 435건(3.7%)인데 사는 쪽이 법인인 것은 9건(0.1%)입니다. 법인이 내놓기만 하는 것처럼 보이지만, 새로 지은 아파트의 분양 물량이 여기 섞여 있어 그대로 읽으면 안 됩니다. 서울에서 공공기관이 산 거래가 313건(2.7%)인 것도 같은 이야기예요 — 매입임대처럼 제도로 사들이는 몫이 들어 있습니다.

⑥ 한 건을 시세로 읽지 않는 까닭

네 칸을 다 걸러 내고 나서도 남는 함정이 있습니다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 가격이 한 덩어리가 아니라는 것이에요.

해제 거래를 뺀 서울 거래에서, 석 달 안에 3건 이상 거래된 단지·면적 조합만 모아 센 값입니다.

최고가와 최저가 차이가 중위 8.7%입니다. 서울 매매 중위가 9억 원에서 8.7%면 약 7,800만 원이에요. 13.1%는 그 차이가 20%를 넘었습니다. 석 달 안에 같은 평형이 그만큼 벌어진다는 뜻입니다.

층을 함께 보면 한 겹이 풀립니다. 3층 이하는 같은 조합 중위보다 2.3% 낮았고, 4층 위로는 구간을 어떻게 나눠도 중위가 0.0%였어요. 저층 할인은 3층 아래에 몰려 있고, 그 위에서는 층보다 다른 것이 가격을 가른다는 이야기입니다(향·동·수리 상태처럼 자료에 없는 것들이지요).

직접 받아 보시려면 — 세 단계

1단계 — 사시는 구를 한 달씩 나눠 받으세요. 한 번에 받을 수 있는 기간이 정해져 있어 석 달치를 한 번에 받기 어렵습니다. 저희도 한 달씩 세 번 받았어요.

2단계 — 합칠 때 겹친 줄을 덜어내세요. 받은 구간이 조금씩 겹쳐 같은 거래가 두 번 들어옵니다. 저희는 109,496줄에서 2,927줄을 덜어 106,569건으로 셌습니다(시군구·단지명·전용면적·계약일·거래금액·층이 모두 같으면 같은 거래로 봤습니다).

3단계 — 네 칸으로 거른 뒤 중위값을 보세요. 해제 거래를 빼고, 직거래를 따로 세고, 같은 전용면적끼리 모아 중위값을 냅니다. 평균이 아니라 중위값인 까닭은 비싼 거래 한 건이 평균을 끌어올리기 때문이에요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 중랑구 직거래 27.0%의 까닭 — 확인하지 못했습니다. 숫자만 적어 두었습니다

· 신고 기한이 며칠인지 — 조문을 열지 못해 날짜를 쓰지 않았습니다. 「신고는 계약 뒤에 들어온다」까지만 적었습니다

· 해제 거래 60건 — 같은 단지·면적에 견줄 거래가 없어 가격 비교에서 빠졌습니다

· 아파트만 센 값입니다 — 빌라·오피스텔·단독주택은 자료가 따로라 들어 있지 않습니다

· 분양권·입주권 거래 — 이 자료는 아파트 매매 신고분이라 분양권은 따로 받아야 합니다

· 자료를 받은 날은 2026년 9월 19일입니다 — 같은 기간이라도 받는 날이 다르면 숫자가 달라집니다. 이 글의 모든 숫자에 그 단서가 붙습니다

저라면 한 건을 보고 판단하지 않습니다. 같은 단지·같은 면적을 석 달치로 모아 중위값을 보고, 그 안에서 해제와 직거래를 덜어낸 뒤, 3층 이하인지를 봅니다. 그러고 나서야 「이 값이 시세에 가깝다」고 생각해요.

거래량은 더 조심합니다. 최근 한 달 숫자는 아직 채워지는 중이니까요. 「9월 거래 반토막」 같은 문장을 보시면, 그 숫자를 언제 받은 자료로 센 것인지부터 확인해 보세요.

한 줄 정리

실거래가는 오늘의 값이 아니라 계약한 날의 값이고, 최근 한 달은 아직 채워지는 중입니다. 사시는 구를 석 달치 받아 네 칸을 함께 보세요. 한 달 뒤에 같은 자료를 다시 받아 보시면 숫자가 어떻게 채워지는지도 눈으로 확인하실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 새 자료를 받아 9월 줄이 얼마나 채워졌는지 다시 세는 것입니다. 지금 하루 25.6건인 9월 셋째 주가 한 달 뒤에 몇 건이 되는지, 그 차이가 신고 지연의 크기입니다.

―――――――――――――――――――――

📌 함께 보면 좋은 글

· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가 — 같은 주 서울 25개 자치구를 나란히

· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 — 서울 77.0

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높고

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 자치구별 차액 총정리

📄 자료
국토교통부 실거래가 공개시스템 「아파트(매매)」 2026년 6월 20일~9월 18일 계약분(2026년 9월 19일 받음) 전국 106,569건·서울 11,766건을 직접 계산. 안내문 네 줄은 받은 파일 첫 장의 문장을 그대로 옮겼습니다.

실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 같은 기간이라도 자료를 받는 날에 따라 건수와 내용이 달라집니다. 지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 표 구성과 계산은 세 바구니 머니랩이 직접 했습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 보장해 주는 제도가 생깁니다. 10월 6일 국무회의가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했고, 11월 13일부터 돌아갑니다.

제도 자체는 기사로 많이 다뤄졌어요. 그런데 1/3이 내 경우에 얼마인지, 그리고 이미 있는 최우선변제와 어떻게 겹치는지를 적어 둔 곳이 없었습니다. 그 두 가지를 숫자로 채웠습니다.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 전세사기 피해 보증금 「최소 3분의 1 회복」 보장…11월 13일 시행 (정책브리핑·국토교통부)

📄 소액보증금 우선변제 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)

🏠 피해지원프로그램 안내 (주택도시보증공사 전세사기예방센터)

지원 안내에는 이번 개정에 없던 것이 함께 있습니다 — 긴급 경·공매 유예, 대출 갈아타기, 임시 거처가 그래요. 소액임차인 표는 지역 구분이 길어, 내 주소가 어느 칸인지는 법제처 원문에서 확인하시는 편이 정확합니다.

―――――――――――――――――――――

바쁘시면 이 다섯 줄

● 경·공매로 되찾은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 줍니다

● 신탁사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받습니다

● 신청·지급·정산은 LH가 맡고, 결정은 신청일부터 90일 이내입니다

● 시행일은 2026년 11월 13일이에요

● 서울 아파트 전세 중위로 보면 그 선은 1억 9,520만 원입니다

―――――――――――――――――――――

무엇이 생기나 — 최소지원금과 선지급금

둘 다 「돌려받는 금액」이 아니라 바닥을 깔아 주는 금액입니다. 이미 3분의 1을 넘겨 되찾았다면 더 나오지 않아요.

보증금 1억 5,000만 원이면 숫자가 이렇게 움직입니다

국토교통부가 든 예가 알기 쉬워요. 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1은 5,000만 원입니다. 두 가지 길이 각각 그 선까지 채워 줍니다.

두 예 모두 도착점이 같습니다 — 보증금의 3분의 1. 다른 것은 언제 받느냐예요.

신청은 LH, 결정은 90일 이내

신청·지급·정산을 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 피해자 결정과는 별개의 절차이고, 기한이 촘촘하니 달력에 적어 두시는 편이 좋아요.

과태료 조항이 들어간 것은 선지급이 있기 때문입니다. 먼저 받고 나중에 정산하는 구조라 돌려줄 일이 생깁니다.

―――――――――――――――――――――

★ 3분의 1 선을 최우선변제와 나란히 놓으면

여기서부터가 기사에 없던 대목입니다. 소액임차인이면 경매에서 다른 빚보다 먼저 받는 돈이 이미 있어요. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정해 둔 금액입니다.

최우선변제액에 3을 곱하면 소액임차인 상한이 나옵니다. 서울과 그 밖의 지역은 한 푼도 어긋나지 않고, 나머지 두 구간은 100만 원 낮아요. 우연이라고 보기 어려운 모양입니다.

그러니 소액임차인 구간이면 최우선변제만으로 3분의 1 선에 닿습니다. 새 제도가 실제로 돈을 보태는 자리는 두 곳이에요.

· 그 구간을 넘는 보증금 — 서울이면 1억 6,500만 원을 넘는 전세입니다

· 소액임차인인데도 다 받지 못한 경우 — 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 주고(시행령 제10조제2항), 같은 집에 임차인이 여럿이면 비례해 나눠 줍니다(제10조제3항). 다가구주택에서 흔한 일이에요

⚠ 소액임차인 기준은 담보물권이 설정된 날을 따릅니다. 2023년 2월 21일 전에 근저당이 잡혔다면 그때의 옛 기준이 적용돼요. 등기부에서 날짜를 먼저 보셔야 합니다.

★ 아파트 전세로 보면 3분의 1 선이 얼마인가

국토교통부 실거래가 아파트 전월세 12만 8,895건을 직접 세어 봤습니다. 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 두 구간 신고분이에요.

서울 최우선변제 5,500만 원은 중위 보증금의 9.4%입니다. 3분의 1 선까지 1억 4,020만 원이 비어 있어요. 이 빈칸이 새 제도가 메우려는 자리입니다.

거꾸로 강원은 소액임차인 구간이 19.4%로 두껍습니다. 전북 16.9%, 경북 12.4%, 충남 11.7%도 그래요. 지방에서는 최우선변제만으로 3분의 1에 닿는 계약이 서울보다 훨씬 많다는 뜻입니다.

⚠ 소액임차인 지역 구분(과밀억제권역 등)과 행정구역이 정확히 맞지는 않습니다. 경기·인천은 한 도 안에서도 구간이 갈려요. 표의 「소액임차인 구간」은 그 시·도의 대표 기준으로 센 어림값입니다.

★ 서울 자치구 25곳, 3분의 1 선은 이만큼 다릅니다

같은 서울인데 노원 1억 500만 원부터 강남 2억 9,667만 원까지 2.8배 벌어집니다. 3분의 1 선 오름차순으로 놓았습니다.

오른쪽 끝 칸(소액임차인 구간)이 1% 아래인 구가 여덟 곳입니다 — 강남 0.3% · 서초·송파·동작·관악·성북 각 0.6% · 성동 0.7% · 서대문 0.8%. 이 동네에서는 아파트 전세 100건에 한 건도 최우선변제 구간에 들지 않습니다.

⚠ 아파트 신고분만 센 값입니다. 전세사기 피해는 다세대·다가구·오피스텔에 몰려 있어, 이 표는 보증금 수준을 가늠하는 참고선으로 보시는 편이 맞습니다. 피해주택의 보증금 분포는 1차 자료로 확인하지 못했습니다.

―――――――――――――――――――――

피해 규모는 어디까지 왔나

8월 말 기준으로 전세사기피해자 결정은 누적 4만 936건입니다. 8월 한 달에 658건이 더해졌어요(신규 627건 + 이의신청 인용 31건). 심의 중인 건이 1,798건 남아 있습니다.

피해주택 매입은 누적 1만 718호, 월평균 716호입니다. 지원 건수로는 7만 7,805건이고, 긴급 경·공매 유예 협조요청이 1,225건이에요. 내국인 4만 389건에 외국인이 547건(1.3%) 포함돼 있습니다.

헤럴드경제와 아시아경제가 같은 숫자를 전했습니다(2026년 9월 7일). 9월분은 아직 공표되지 않아 8월 말 기준을 썼습니다.

그 밖에 바뀐 것 셋

· 임대인의 채무·연체 현황을 신용정보집중기관에서 조회하는 절차가 생깁니다. 피해 판정과 지원 심사에서 임대인의 상태를 확인하는 길이에요

· 공공주택사업자가 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환채무를 떠안았을 때, 그 비용을 주택 취득 비용에 넣을 수 있게 됩니다. 한 건물에 피해자와 비피해자가 섞여 있어 매입이 막히던 대목입니다

· 전세사기 피해자 협동조합이 세운 부동산투자회사에 지방정부가 행정·재정을 지원하는 기준이 생깁니다

✔ 계약서를 꺼내 보증금 ÷ 3을 적어 둡니다. 이 제도가 말하는 바닥이에요

✔ 등기부에서 선순위 근저당 설정일을 봅니다. 2023년 2월 21일 전이면 옛 소액임차인 기준이 적용됩니다

✔ 전입신고와 확정일자 날짜를 봅니다. 이 둘이 없으면 우선변제가 시작되지 않아요

✔ 저라면 지원을 기다리기 전에 피해자 결정 신청부터 챙깁니다. 결정을 받아야 그다음 절차가 열립니다

―――――――――――――――――――――

혼자 해 보시려면 — 세 단계

① 내 보증금의 3분의 1을 적습니다. 1억 8,000만 원이면 6,000만 원이에요. 이 숫자가 기준선입니다.

② 내가 소액임차인인지 봅니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 과밀억제권역은 1억 4,500만, 광역시는 8,500만, 그 밖은 7,500만 원이 상한이에요. 기준이 되는 날은 계약일이 아니라 근저당이 잡힌 날입니다.

③ 두 숫자를 견줍니다. 소액임차인이고 우선변제를 온전히 받는다면 ①에 거의 닿습니다. 상한을 넘는 보증금이라면 그 차이만큼이 이 제도가 메우려는 폭이에요.

세 단계는 「얼마를 받는다」가 아니라 「내가 어느 쪽에 서 있나」를 가르는 것입니다. 실제 지급액은 경·공매 결과에 따라 달라집니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 시행령 조문 원문을 열지 못했습니다. 글을 쓴 날 아침 정책브리핑·주택도시보증공사·LH 누리집이 모두 응답하지 않았습니다. 제도 숫자는 헤럴드경제·아주경제·데일리안·서울경제·대한건설경제 다섯 곳이 일치하는 값으로 맞췄습니다

· 피해주택의 보증금 분포를 1차 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 아파트 전세 숫자를 참고선이라고 두 자리에 적었습니다

· 9월 피해자 결정 수치는 아직 공표되지 않았습니다

· 지역별 지급 실적 전망은 쓰지 않았습니다. 시행 전이라 근거가 없습니다

· 소액임차인 지역 구분과 행정구역이 정확히 맞지 않는 대목은 어림값이라고 표 아래에 적었습니다

· 신청 서식과 창구는 아직 공개되지 않았습니다. 11월 13일 전에 나오면 이 글을 갱신하겠습니다

한 줄 정리

3분의 1은 돌려받는 금액이 아니라 채워 주는 선입니다. 내 보증금을 3으로 나눈 숫자 하나, 그리고 등기부의 근저당 날짜 하나. 이 둘을 적어 두시면 11월에 무엇을 확인해야 할지가 정해집니다.

―――――――――――――――――――――

📌 함께 보면 좋은 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 25개 구 실제 숫자

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높았습니다

자료 — 국토교통부 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안(2026년 10월 6일 국무회의 의결, 정책브리핑) · 주택임대차보호법 제8조·시행령 제10조·제11조(법제처 찾기쉬운 생활법령정보) · 피해자 결정 4만 936건과 매입 1만 718호는 2026년 8월 말 기준(헤럴드경제·아시아경제) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 2026년 6월 20일~7월 19일, 8월 20일~9월 19일 신고분 12만 8,895건을 직접 계산.

숫자는 공개된 자료로 저희가 센 것이고 개별 사정에 따라 달라집니다. 지원 신청과 법률 판단은 전세피해지원센터와 변호사께 확인하십시오. 틀린 곳을 알려 주시면 바로 고치겠습니다. — 세 바구니 머니랩

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 전세사기 피해자 4만 1,559건을 담았습니다. 국토교통부가 오늘 아침에 낸 9월분 집계입니다. 9월 한 달에 623건이 늘어 누적이 4만 1,559건이 됐어요.

기사 제목은 어디나 비슷합니다. 「누적 4만 건 돌파」거나 「피해자 넷 중 셋이 40세 미만」이에요. 그런데 같은 보도자료 안에 어떤 집에서 일어났는지가 한 줄씩 들어 있습니다. 다세대·오피스텔·다가구·아파트 네 유형이 따로 적혀 있는데, 이것을 묶어 본 곳이 없었어요. 묶어 보니 그림이 달라집니다. 셋 중 둘이 아파트가 아닌 집이었습니다.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 전세사기 피해 누적 4만1559건⋯LH 매입도 1만호 돌파 (이투데이)

📄 9월 전세사기 피해자 623건 추가…누적 4만1559건 인정 (헤럴드경제)

📄 전세사기 누적 피해자 4만 명 넘어…4명 중 3명은 40세 미만 (SBS Biz)

🏠 주택도시보증공사 전세사기예방센터 – 피해지원프로그램 안내

첫 기사에 주택 유형·지역·보증금 구간이 한 줄씩 들어 있습니다. 「4만 1,559건」 한 줄로는 보이지 않는 대목이에요. 국토교통부 누리집은 오늘도 열리지 않아 보도자료 원문은 걸지 못했습니다.

―――――――――――――――――――――

무슨 일이 있었나 — 9월에 623건이 더 인정됐습니다

전세사기피해자법에 따라 피해자로 인정된 건수가 9월 말 기준 누적 4만 1,559건이 됐습니다. 9월 한 달에 623건이 늘었고, 하루로 나누면 약 21건입니다.

✔ 국토교통부 집계 누적 4만 1,559건(5개 매체 일치)

✔ 9월 전체회의 세 차례에서 1,642건을 심의해 623건 인정

✔ 주택 유형 — 다세대 28.3% · 오피스텔 21.0% · 다가구 18.8% · 아파트 13.3%

✔ 보증금 3억 원 이하가 97.7% · 수도권 60.7%

✔ 피해자의 75.89%가 40세 미만

✔ LH 피해주택 매입 9월 말 누적 1만 1,148호(올해 1~9월 6,157호)

① 전세사기는 아파트 밖에서 일어납니다

제일 먼저 본 것은 주택 유형입니다. 기사들은 네 유형을 나열만 했는데, 앞의 세 줄을 더해 보면 숫자가 분명해집니다.

합계 4만 1,559건. 그 밖 줄은 보도된 네 유형을 전체에서 뺀 값이라 저희가 계산한 숫자입니다. 네 유형의 비중(28.3·21.0·18.8·13.3)은 각 건수를 총계로 나눠 모두 맞아떨어졌습니다.

다세대·오피스텔·다가구 세 유형을 더하면 2만 8,329건, 전체의 68.2%입니다. 아파트는 5,516건으로 13.3%예요. 5.1배 차이입니다.

이 숫자가 왜 중요한가 하면, 전세 보증금을 걱정할 때 사람들이 떠올리는 집이 보통 아파트이기 때문입니다. 아파트는 같은 단지에 같은 평형이 수십 채라 시세가 분명하고, 그래서 집값 대비 보증금 비율을 재기 쉬워요. 다세대·다가구·오피스텔은 그 비교 대상이 없습니다. 값을 매기기 어려운 집에 피해가 몰려 있습니다.

② 지역 — 수도권이 열에 여섯입니다

수도권 세 줄(서울·경기·인천)을 직접 더하니 2만 5,215건이고, 총계로 나누면 60.7%로 보도된 비중과 정확히 맞았습니다. 세 숫자가 서로 맞는다는 뜻이라 이 표는 믿고 쓸 수 있습니다. 다섯 지역을 모두 더하면 3만 4,019건으로 전체의 81.9%입니다.

서울과 경기가 절반을 조금 넘고, 그다음이 대전입니다. 인구로 보면 대전은 서울의 7분의 1 남짓인데 피해 건수는 서울의 38%예요. 부산도 마찬가지입니다. 전세사기가 수도권만의 일이 아니라는 뜻으로 읽었습니다.

③ 심의 — 신청 열 건 중 넷이 인정됐습니다

9월에 열린 전체회의 세 차례에서 1,642건을 심의했습니다. 그 안을 들여다보면 이렇습니다.

네 숫자를 더하면 정확히 1,642건입니다(623+583+208+228). 인정률 37.9%는 기사에 없는 숫자로, 저희가 나눠 본 값입니다.

신청한 열 건 가운데 넷쯤이 인정됩니다. 제외 208건은 보증금을 다 돌려받을 수 있다고 본 경우라 성격이 다르지만, 요건 미충족 기각 583건은 피해를 봤다고 신청했는데 법이 정한 요건에 닿지 않은 경우예요. 인정되는 쪽보다 적지 않습니다.

④ 우리 지난 글 숫자로 검산해 봤습니다

오늘 숫자 가운데 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 건수는 매체 한 곳에 실렸습니다. 출처가 한 곳인 숫자는 그대로 쓰지 않는 것이 저희 원칙이라, 다른 방법으로 맞춰 봤어요. 지난 7일에 쓴 글에 8월 말 기준 숫자를 적어 두었거든요.

첫 줄 — 4만 936 + 623 = 4만 1,559로 오늘 보도된 숫자와 정확히 맞았습니다. 둘째 줄 — 1만 718 + 430 = 1만 1,148. 두 시점이 이어진다는 것이 확인돼 출처가 한 곳인 숫자를 쓸 수 있었습니다.

그런데 둘째 줄에서 한 가지가 눈에 걸렸습니다. 9월 한 달에 LH가 사들인 집이 430호인데, 올해 1월부터 9월까지 월평균은 684호예요(6,157호 ÷ 9개월). 9월은 평균의 63% 수준입니다.

한 달 숫자로 흐름을 단정하기는 이릅니다. 매입은 경매 일정과 협의 속도에 걸려 있어 달마다 들쭉날쭉해요. 다만 다음 달 숫자를 보면 갈립니다. 한 달 일이었는지, 속도가 실제로 느려진 것인지가요. 저는 그 줄을 달력에 적어 두었습니다.

한 가지 더 — LH가 지금까지 사들인 1만 1,148호를 피해자 결정 4만 1,559건으로 나누면 26.8%입니다. 피해 주택 넷 중 하나쯤이 매입 절차를 거쳤다는 뜻이에요. 다만 모든 피해자가 매입을 신청하는 것은 아니고 결정 건수와 주택 수가 일대일로 맞지도 않아, 어림잡는 선으로만 봤습니다.

⑤ 「내 보증금은 작아서 괜찮다」가 성립하지 않는 이유

보증금 구간에서 제일 눈에 띈 숫자는 3억 원 이하가 97.7%라는 줄입니다. 피해가 큰 보증금에 몰려 있을 것 같지만 반대예요. 작은 보증금 쪽에 거의 다 몰려 있습니다.

그러면 「작으면 법이 지켜 주지 않나」 하는 생각이 듭니다. 주택임대차보호법에는 보증금이 일정액 이하인 세입자에게 최우선변제를 해 주는 제도가 있어요. 집이 경매로 넘어가도 다른 빚보다 먼저 일정 금액을 돌려받습니다. 그 기준이 이렇습니다.

주택임대차보호법 제8조와 같은 법 시행령 제10조·제11조. ⚠ 담보물권이 설정된 날에 따라 옛 기준이 적용될 수 있습니다(2023년 2월 21일 이전 설정분). 그리고 최우선변제는 주택가액의 2분의 1 범위 안에서, 세입자가 여럿이면 나눠서 받습니다.

여기가 비는 자리입니다. 피해의 97.7%가 3억 원 이하인데, 서울에서 최우선변제를 받을 수 있는 선은 1억 6,500만 원이에요. 보증금 2억 원이면 「3억 이하」에는 들지만 소액임차인에는 들지 않습니다. 두 숫자 사이가 비어 있습니다.

이 빈자리를 메우려고 만들어진 것이 11월 13일에 시작되는 최소보장입니다. 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 메워 주는 제도예요. 국토교통부가 든 예로 보면 이렇습니다 — 보증금 1억 5,000만 원이면 3분의 1이 5,000만 원인데, 경매 배당 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원으로 3,000만 원을 회복했다면 2,000만 원을 더 받습니다. 신청 창구는 LH이고, 결정은 신청일부터 90일 안에 납니다.

저는 먼저 우리 지난 글로 검산했습니다. 8월 말 4만 936건에 9월 623건을 더하니 4만 1,559건으로 딱 맞았어요. 출처가 한 곳인 숫자를 쓸 때 저희가 쓰는 방법입니다.

그다음은 어떤 집이었나입니다. 다세대·오피스텔·다가구가 68.2%, 아파트가 13.3%. 전세사기는 아파트 밖에서 일어났다는 뜻으로 읽었습니다.

보증금 3억 원 이하가 97.7%라는 줄에서 한 번 멈췄습니다. 「내 보증금은 작으니 안전하다」가 여기서는 성립하지 않아요. 그래서 오늘 제가 한 일은 등기부를 떼어 본 것입니다. 피해자 넷 중 셋이 40세 미만이니 자녀가 사는 집도 같이 봤습니다.

다음에 제가 확인할 것은 둘이에요. 11월 13일 최소보장의 신청 서식과 창구, 그리고 10월 말에 나올 LH 매입 숫자입니다. 430호가 한 달 일이었는지 보려고요.

등기부로 혼자 해 보시려면 — 세 단계

오늘 숫자를 우리 집에 대어 보는 방법입니다. 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 떼면 700원이에요.

1단계 · 을구를 봅니다. 근저당권이 잡혀 있으면 채권최고액이 적혀 있습니다. 실제 빌린 돈이 아니라 보통 그 120% 안팎으로 적는 금액이에요. 그 액수를 그대로 적어 둡니다.


2단계 · 같은 건물의 다른 세입자를 셉니다. 다가구주택이 여기서 갈립니다. 한 건물에 세입자가 여럿인데 등기부에는 그 보증금이 나오지 않아요. 임대인에게 「선순위 임차 현황」을 요구하거나 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 떼어 확인합니다. 계약 전이라면 임대인 동의 없이도 열람할 수 있는 범위가 있습니다.


3단계 · 더해서 집값과 견줍니다. 채권최고액 + 나보다 앞선 세입자들의 보증금 + 내 보증금을 더해, 그 집이 경매로 넘어갔을 때 받을 수 있을 값과 견줍니다. 경매는 보통 시세보다 낮게 낙찰되니 시세의 70~80%를 놓고 재는 편이 안전해요. 합계가 그 선을 넘으면 내 보증금 일부가 돌아오지 않을 수 있습니다.

다세대·오피스텔·다가구라면 시세를 잡는 일 자체가 어렵습니다. 같은 건물에서 최근 거래가 없으면 비교할 값이 없어요. 그럴 때는 반경 안의 비슷한 연식·면적 거래를 여러 건 모아 범위로 잡고, 낮은 쪽을 기준으로 재는 편이 안전합니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 국토교통부 보도자료 원문 — 누리집이 오늘도 열리지 않아 걸지 못했습니다. 📄 세 줄은 언론 기사입니다

· 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 1만 1,148호 — 매체 한 곳(이투데이)에 실렸습니다. 위 ④처럼 지난 글 숫자로 이어 붙여 검산한 뒤 썼고, 비중이 총계와 맞는 것도 확인했습니다

· 9월 전체회의 세 차례·심의 1,642건의 내역 — 같은 한 곳입니다. 네 숫자의 합이 1,642로 맞아 썼습니다

· 심의 중인 건수 — 8월 말에는 1,798건이었는데 9월 말 숫자는 보도되지 않았습니다

· 내국인·외국인 구분 — 8월 말 기준(4만 389명·547명)만 있고 9월분은 없습니다

· 피해 주택의 보증금 평균값 — 구간별 비중만 공개돼 평균이나 중위값은 알 수 없습니다

· 최소보장 제도의 신청 서식과 창구 — 11월 13일 시행이라 아직 공개 전입니다

함께 본 뉴스

· 주식 — 오늘 증시가 다시 열렸습니다. 개천절 대체공휴일(10월 5일)과 한글날(10월 9일)로 지난주 거래일은 사흘이었고, 코스피는 6,625.93에서 멈췄어요(주간 -5.39%). 금요일 밤 뉴욕은 세 지수가 모두 올랐습니다 — 다우 51,654.95(+0.8%), S&P500 7,811.54(+0.6%), 나스닥 27,366.17(+0.6%). 주간으로도 셋 다 올랐고 러셀2000만 -0.9%였습니다. 미 국채 10년물은 5.24%, 30년물 5.60%로 재무부 표에 확정됐습니다.


· 세금·금융 — 9월분 원천세와 지방소득세 특별징수분 기한이 오늘(10월 12일)이었습니다. 원래 10일인데 주말과 한글날에 밀렸어요. 종업원분 주민세·4대보험료·인지세도 같은 날이었습니다. 반기별 납부 승인을 받으신 분은 오늘이 아니라 2027년 1월 10일입니다. 늦으면 미납세액의 3%에 하루 0.022%가 더 붙습니다(국세기본법 제47조의5).

10월 셋째 주, 달력에 적어 두실 것

⚠ 부동산원 공표일은 공지가 따로 없어 「기준일 월요일 + 사흘」 흐름으로 적었습니다. 강변역 센트럴 아이파크 정당계약은 10월 23일(금)이고 잔금은 11월 30일까지입니다.

―――――――――――――――――――――

🧺 오늘의 한 줄 — 전세사기는 아파트 밖에서 일어났습니다. 피해 셋 중 둘이 다세대·오피스텔·다가구였고, 보증금은 열에 아홉 이상이 3억 원 이하였습니다.

📌 지난 글

· 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 실제 숫자

· 서울 자치구 전세가율 순위 — 노원·금천·도봉이 높고, 내린 세 곳은 하위였습니다

· 전세금에 얼마를 더하면 살 수 있나 — 서울 자치구별 매매·전세 차액 총정리

이 글은 보도된 자료를 정리한 것이며 특정 지역이나 매물의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다. 숫자는 2026년 10월 12일까지 확인한 것이고, 국토교통부 보도자료 원문은 열지 못했습니다. 주택 유형·지역·보증금 분포와 LH 매입 건수는 한 매체 집계이며, 저희 지난 글의 8월 말 숫자로 이어 붙여 검산한 뒤 썼습니다. 최우선변제 기준은 담보물권 설정일에 따라 달라질 수 있으니 개별 사안은 법률 상담을 받아 보시기 바랍니다.

15일 목요일에는 10월 2주 아파트값(88주 여부)과 국민참여성장펀드 모집 마감이 겹칩니다. 11월 13일 최소보장 신청 방법이 나오면 이어 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 「이번 주 세 바구니」에서 다시 정리합니다.

세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 24호 · 2026년 10월 12일

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 서울 아파트값 87주 연속 상승을 담았습니다. 한국부동산원이 어제(10월 8일) 오후 2시에 공표한 10월 1주(10월 5일 기준) 주간 아파트가격동향입니다. 오늘은 한글날이라 증시가 쉬니, 어제 나온 숫자를 천천히 펼쳐 보기 좋은 날이에요.

기사 제목은 어디나 비슷합니다. 「87주 연속, 최장 기록 경신」이에요. 그런데 같은 기사 안에 강남구가 9주째 내렸다는 문장도 함께 있습니다. 오르는 기록과 내리는 기록이 한 도시에서 같이 나오고 있는 겁니다. 그 둘 사이가 얼마나 벌어졌는지를 재 보려고 25개 자치구를 표로 놓았습니다.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 서울 아파트 매매가 0.12% 상승…강남3구·용산은 약세 지속 (파이낸셜뉴스)

📄 서울 아파트값 87주 연속 상승…’최장 상승’ 기록행진 계속 (머니투데이)

📄 서울 아파트 값, 87주 연속 상승…생존매수 몰린 ‘금관구’ (아시아경제)

세 기사에 자치구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 서울 평균 0.12% 한 줄로는 보이지 않는 대목이에요. 파이낸셜뉴스 쪽이 전국·수도권·인천·지방·세종과 올해 누적까지 제일 촘촘합니다.

⚠ 한국부동산원 보도자료 원문(reb.or.kr)과 통계 시스템(r-one.co.kr)은 오늘 아침 열리지 않아 1차 자료 링크를 걸지 못했습니다. 아래 숫자는 언론 여섯 곳을 맞춰 본 것이고, 어느 한 곳에만 있던 숫자는 그렇게 밝혀 두었습니다.

―――――――――――――――――――――

―――――――――――――――――――――

서울 평균 한 줄 아래, 25개 구는 이렇게 갈렸습니다

서울 평균은 +0.12%입니다. 그 한 줄 아래를 펼치면 오른 곳이 21곳, 내린 곳이 네 곳이에요. 상위 여섯 곳과 하락 네 곳을 지난주 숫자와 나란히 놓았습니다.

「—」는 이번 발표 기사들이 지난주 값을 함께 적지 않은 칸입니다. 짐작해 채우지 않았습니다. 용산구는 지난주에 22주 만에 하락으로 돌아섰습니다.

제가 직접 재 본 것은 두 숫자의 거리입니다. 서대문 +0.36%와 강남 -0.34% 사이가 0.70%포인트입니다. 상위 여섯 곳을 단순 평균하면 +0.34%, 강남·서초·송파 셋을 단순 평균하면 -0.27%라 그 사이도 0.60%포인트예요. 같은 주, 같은 도시 안에서 이만큼 갈렸습니다.

아시아경제는 상위에 올라온 금천·관악·구로를 묶어 「금관구」라고 불렀습니다. 값이 덜 오른 곳으로 매수가 옮겨 가는 모습이에요. 강남이 비싸서 못 사는 분들이 외곽으로 내려오는 흐름이라고 보시면 됩니다.

―――――――――――――――――――――

87주는 어떻게 세는 숫자인가 — 3주 동안 85 → 86 → 87

「최장 기록」이라는 말이 3주 연속 나왔습니다. 그런데 셋이 각각 뜻이 다릅니다. 세 번의 발표를 한 표에 놓으면 한눈에 보입니다.

종전 최장 기록은 2020년 6월부터 2022년 1월까지의 85주였습니다. 이번 상승은 2025년 2월 첫째 주부터 세는 것이고, 87주는 날짜로 609일, 1년 8개월입니다.

숫자 흐름도 함께 보셔야 합니다. +0.13% → +0.09% → +0.12%예요. 두 주 동안 줄다가 이번에 0.03%포인트 커졌습니다. 데일리안은 이것을 「상승폭이 6주 만에 반등」이라고 썼고, 아시아경제는 같은 사실을 「5주 연속 줄었던 상승폭이 다시 커졌다」고 적었습니다. 세는 방식이 달라 숫자가 다르게 보이는 것이고, 가리키는 사실은 같습니다.

―――――――――――――――――――――

서울 밖은 어땠나 — 경기가 서울보다 많이 올랐습니다

비수도권 전세 +0.03%와 세종 매매 -0.05%는 파이낸셜뉴스 한 곳에만 있었습니다. 「4주째 보합」이라는 표현도 같은 곳입니다.

경기(+0.18%)가 서울(+0.12%)보다 많이 올랐습니다. 시군으로 내려가면 더 분명해요. 수원 영통 +0.62%, 성남 분당 +0.56%, 안양 동안 +0.41%입니다. 서울에서 제일 많이 오른 서대문(+0.36%)보다 세 곳 모두 높습니다. 경기 남부가 서울 어느 구보다 세게 움직이고 있다는 뜻이에요. 반대로 이천(-0.17%)과 평택(-0.06%)은 내렸는데, 이 두 숫자는 세계일보 한 곳에만 있었습니다.

―――――――――――――――――――――

올해는 전세가 매매를 앞질렀습니다

이번 발표에서 제일 눈에 들어온 대목입니다. 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률이 8.35%로, 매매 누적 8.31%를 넘어섰습니다. 차이는 0.04%포인트로 작지만, 방향이 바뀐 것은 올해 처음이에요. 지난해 같은 기간 전세 상승률은 1.87%였습니다.

전세가 오르면 두 가지가 따라옵니다. 하나는 전세금을 올려 줘야 하는 분들의 부담이고, 다른 하나는 「이 돈이면 차라리 사겠다」는 쪽으로 기우는 분들입니다. 뒤쪽이 매매로 넘어오면 다시 매매값을 밀어 올려요. 전세를 매매 옆에 놓고 보는 이유가 여기 있습니다.

다만 전세도 모든 곳이 오른 것은 아닙니다. 서초구 전세는 -0.21%로 8주째 내렸고, 강남구 전세도 -0.02%로 2주 만에 하락으로 돌아섰습니다. 서초는 입주 물량 때문이라는 설명이 기사에 함께 있었어요. 전세 상승 상위는 성동 +0.31%, 성북 +0.31%, 노원 +0.30%, 도봉 +0.29%로, 매매에서 오른 곳과 거의 겹칩니다.

저는 서울 평균 0.12%에서 멈추지 않았습니다. 같은 주에 서대문은 0.36% 올랐고 강남은 0.34% 내렸어요. 두 숫자 사이가 0.70%포인트입니다. 평균 한 줄은 이 거리를 가려 버립니다.

다음은 낙폭입니다. 강남·서초는 9주째 내렸는데 속도는 느려졌어요. 강남이 지난주 -0.56%에서 -0.34%로 0.22%포인트 좁혀졌고, 서초도 -0.33%에서 -0.27%로 줄었습니다. 내리는 중이라는 사실과 내리는 속도는 다른 이야기라서 저는 둘을 따로 적어 둡니다. 낙폭이 줄어드는 주가 쌓이면 그다음에 보합이 오고, 그러고 나서 방향이 바뀝니다. 지금은 그 첫 단계인지 아닌지를 보는 중이에요.

전세도 매매 옆에 놓고 봤습니다. 올해 서울 전세 8.35%가 매매 8.31%를 앞질렀다는 것은, 사는 쪽보다 빌리는 쪽이 먼저 비싸지고 있다는 뜻이에요. 전세 재계약을 앞두신 분이라면 올해 숫자를 한 번 확인해 두시는 편이 좋습니다.

마지막으로 다음 발표일입니다. 부동산원 주간 동향은 기준일(월요일)에서 사흘 뒤 목요일 오후에 공표되는 흐름이 이어지고 있어요. 10월 2주(10월 12일 기준)는 10월 15일 목요일 차례입니다. 그날이 88주가 되는지가 다음 숫자예요. 저는 기록보다 그 주의 상승폭이 커지는지 줄어드는지를 봅니다.

―――――――――――――――――――――

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 부동산원 보도자료 원문을 열지 못했습니다. reb.or.kr·r-one.co.kr·국토교통부 세 곳이 오늘 아침 모두 막혀 있었어요. 숫자는 언론 여섯 곳의 본문을 맞춰 본 것입니다

· 전주 서울 수치가 갈렸습니다. 네 곳은 +0.09%, 파이낸셜뉴스만 +0.10%로 적었어요. 지난 발표 때 보도가 +0.09%였으므로 다수 쪽을 썼습니다

· 세계일보의 자치구 여섯 곳 숫자(동대문·성북·구로·마포·성동·동작)와 경기 하락 시군(이천·평택)은 그 한 곳에만 있어 본문 표에서 뺐습니다

· 세종 -0.05%와 비수도권 전세 +0.03%도 파이낸셜뉴스 한 곳입니다

· 「88주」 셈법은 세계일보 한 곳의 설명이라 본문 기준으로 삼지 않았습니다

· 9주 동안 강남이 얼마나 내렸는지 누적은 매주 값이 다 보도되지 않아 더해 보지 못했습니다. 다음에 자료를 열 수 있으면 채워 두겠습니다

―――――――――――――――――――――

10월 셋째 주까지, 달력에 적어 두실 것

부동산원 공표일은 공지가 따로 없어, 9월 이후 「기준일 월요일 + 사흘 = 목요일」 흐름이 이어진 것으로 보고 적었습니다. 당첨자 발표 시각은 청약홈 공고 기준입니다.

―――――――――――――――――――――

함께 본 뉴스 두 줄

· 주식 — 삼성전자가 어제 3분기 잠정실적을 내놓았습니다. 매출 195조 원, 영업이익 107조 4,000억 원으로 국내 기업 분기 영업이익이 처음 100조 원을 넘었습니다(전분기 대비 +20.01%, 지난해 같은 기간 대비 +782.50%). 증권가 전망이 106조와 108조 6,800억으로 갈려 있었는데 그 한가운데에 떨어졌어요. 그런데 같은 날 주가는 2.42% 내렸고(26만 2,000원) 코스피도 2.62% 빠져 6,625.93으로 마쳤습니다. 숫자가 좋아도 이미 기대가 올라 있으면 이렇게 됩니다. 사업부문별 숫자는 잠정실적에 없고 이달 말 확정 실적에서 나옵니다.

· 세금·금융 — 9월분 원천세와 지방소득세 특별징수분 기한이 10월 12일 월요일입니다. 원래 10일인데 주말과 한글날에 밀렸어요. 제2차 국민참여성장펀드는 8일까지 4,060억 원이 팔려 목표 6,000억 원의 67.7%를 채웠고, 남은 물량은 1,940억 원입니다. 모집 마감은 15일이고 남은 영업일은 12·13·14·15일 나흘이에요. 8일 하루에 758억 원이 팔렸으니 그 속도가 이어지면 마감일 전에 끝납니다.

―――――――――――――――――――――

🧺 오늘의 한 줄 — 서울 평균은 올랐고 강남은 아홉 주째 내렸습니다. 기록을 세는 것보다 우리 구 줄을 찾는 편이 쓸모 있습니다.

📌 지난 글

· 서울 아파트값 84주 연속 상승, 강남3구는 하락 (한 바구니 8호) — 3주 전 같은 통계입니다

· 전세가율이란? 읽는 법과 기준 — 전세를 매매 옆에 놓고 보는 법

· KB 시세와 부동산원 시세, 왜 다른가 — 같은 주에 기관마다 숫자가 다른 까닭

이 글은 보도된 자료를 정리한 것이며 특정 지역이나 매물의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다. 숫자는 2026년 10월 9일 아침까지 언론 두 곳 이상에서 확인했고, 한 곳에만 있던 숫자는 본문에 그렇게 밝혔습니다. 한국부동산원 보도자료 원문은 접속이 막혀 확인하지 못했습니다.

12일 월요일에는 증시가 다시 열리고 강변역 센트럴 아이파크·충정로역자이르네 당첨자 발표가 같은 날입니다. 10월 2주 아파트값은 15일 차례예요. 이어 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 다시 정리합니다.

세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 23호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
재개발 재건축 차이를 한자리에 정리했어요. 이름은 비슷한데, 「도시 및 주거환경정비법」이 갈라놓은 대목은 뚜렷합니다.

오늘은 조문을 직접 열어 여덟 줄로 모았습니다. 숫자를 외우시라는 글이 아니라, 우리 단지가 어느 쪽인지 알면 그다음에 무엇을 봐야 하는지가 정해진다는 이야기예요.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 도시 및 주거환경정비법 제35조 (조합설립인가 등) — 국가법령정보센터
📄 같은 법 제39조 (조합원의 자격 등)
📄 찾기쉬운 생활법령정보 — 재개발사업 · 재건축사업 (법제처)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

조문에는 동의율 숫자와 지위 양도 제한의 예외 사유가 한 줄씩 적혀 있습니다. 정보몽땅에서는 우리 단지가 재개발인지 재건축인지, 어느 단계까지 왔는지 구역 이름으로 찾아볼 수 있어요.

―――――――――――――――――――――

한눈에 — 법이 갈라놓은 여덟 줄

여덟 줄 가운데 첫 줄 하나가 나머지를 거의 다 끌고 갑니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.

갈림길은 한 줄입니다 — 「토지등소유자」

법은 조합원이 될 사람을 「토지등소유자」라고 부릅니다. 그 뜻이 두 사업에서 다릅니다(제2조 제9호).

재개발은 「토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자」입니다. 「또는」이라 땅만 있어도, 건물만 있어도 조합원이 됩니다. 땅을 빌려 쓰는 지상권자까지 들어가요.

재건축은 「건축물 및 그 부속토지의 소유자」입니다. 「및」으로 묶여 있어 둘 다 있어야 해요. 아파트 한 채를 가지고 계시면 보통 건물과 대지권이 함께 등기돼 있지만, 대지권이 빠진 집이나 상가·토지만 가진 경우에는 조합원이 되지 못합니다.

글자 하나 차이 같지만, 여기서 누가 사업에 참여하는지가 정해지고 동의율의 모수도 달라집니다.

당연가입과 임의가입

재개발은 당연가입제입니다. 조합설립에 동의하지 않았어도 토지등소유자면 조합원이 돼요. 그래서 「반대했으니 나는 상관없다」가 성립하지 않습니다.

재건축은 임의가입제입니다. 동의한 분이 조합원이 되고, 동의하지 않으면 조합 밖에 남습니다. 대신 조합이 매도청구로 그 집을 사 갈 수 있어요(아래에서 다시 봅니다).

조합을 세울 때 필요한 동의

제35조가 정합니다. 숫자만 보면 재건축이 더 낮습니다. 다만 재건축에는 동별 과반수라는 조건이 하나 더 붙어서, 한 동이라도 반대가 많으면 전체 70%를 넘겨도 막힙니다.

여기서 꼭 확인하실 대목이 하나 있어요. 재건축의 100분의 70은 예전에 4분의 3(75%)이었습니다. 2025년에 낮아졌어요. 그런데 검색하면 아직 75%로 적힌 글이 많습니다. 동의서를 받고 계시거나 진행 상황을 따라가고 계시다면 지금 조문의 숫자로 보셔야 합니다.

사전 절차 — 「재건축진단」으로 이름이 바뀌었습니다

재건축은 진단을 통과해야 정비계획 입안으로 갑니다(제12조·제13조). 1994년부터 「안전진단」이라 부르던 그 절차인데, 이름이 「재건축진단」으로 바뀌었습니다. 구조안전성과 함께 주거환경이 적합한지도 봅니다.

사람들은 여전히 「안전진단」으로 검색합니다. 구청 안내문이나 조합 공고에 「재건축진단」이라고 적혀 있어도 같은 절차라고 보시면 됩니다.

재개발에는 이 절차가 없습니다. 대신 노후·불량건축물이 밀집했는지 같은 입안 대상 요건을 봅니다(제8조 제1항).

끝까지 반대하면 어떻게 되나

재개발은 공익사업으로 보아 토지보상법이 적용됩니다(제63조). 그래서 수용이 가능하고, 뒤에 나오는 세입자 보상도 여기서 따라옵니다.

재건축에는 수용 권한이 없습니다. 대신 매도청구가 있어요. 동의할 것인지 서면으로 묻고 2개월이 지나면 팔라고 청구할 수 있습니다(제64조). 분양신청을 하지 않은 분에게는 관리처분계획 인가·고시 뒤 90일간 협의하고, 그 뒤 60일 안에 매도청구 소송을 냅니다(제73조). 이 60일을 넘기면 조합이 지연 이자를 물게 돼 있어, 절차가 생각보다 빠르게 움직입니다.

세입자 보상이 한쪽에 있습니다

재개발 구역에서 3개월 이상 살던 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 받습니다. 기준은 통계청 가계조사의 도시근로자 가구원수별 월평균 가계지출비예요. 이사비도 함께 나옵니다.

재건축에는 그 근거 조항이 없습니다. 대법원도 토지보상법 규정은 수용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 없는 재건축에는 유추적용되지 않는다고 보았습니다.

세를 놓고 계시거나 세를 들어 계시다면, 어느 쪽 사업인지에 따라 셈이 완전히 달라집니다. 이 대목이 실제로 분쟁이 제일 많은 자리이기도 해요.

재건축에 붙는 부담금

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 대상을 재건축사업으로 못박아 두었습니다. 재개발은 대상이 아니에요.

셈법은 끝난 시점의 집값에서 시작 시점의 집값과 그동안의 정상 주택가격 상승분, 그리고 개발비용을 빼는 방식입니다. 남은 금액을 구간별로 나누어 부과율을 매기고, 부과일부터 6개월 안에 냅니다.

재건축을 셈하실 때는 분담금 말고 이 부담금을 한 칸 더 잡아 두셔야 합니다. 재개발 계산서에는 없는 줄이거든요.

언제까지 팔 수 있나

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 막힙니다. 조문은 이렇게 적혀 있어요 — 「투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다」(제39조 제2항).

같은 투기과열지구라도 재개발 쪽이 한참 뒤입니다. 조합설립과 관리처분 사이에 사업시행인가·감정평가·분양신청이 다 들어가니까요. 상속·이혼, 세대원의 직업상 사정이나 질병 치료, 해외 이주 같은 예외는 조문과 시행령에 적혀 있습니다.

제도가 다르면 분양가도 그대로 견줄 수 없습니다

2026년 9월 말, 같은 주에 조합원 분양신청을 받은 세 곳입니다. 숫자만 보면 한남5가 제일 낮아 보여요.

그런데 한남5는 재개발이고 나머지 둘은 재건축입니다. 조합원 분양가는 사업비와 종전 자산을 함께 놓고 정해지고, 재건축에는 초과이익 부담금이 따로 붙습니다. 금액만 떼어 싸다·비싸다로 읽으면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

견주실 때는 같은 제도끼리, 같은 시점끼리 놓으세요. 그리고 분양가보다 내 권리가액과의 차이가 실제로 낼 돈을 정합니다.

✔ 우리 단지가 어느 쪽인지 정보몽땅에서 먼저 확인합니다
✔ 재건축이면 등기부에서 건물과 대지권이 함께 있는지 봅니다
✔ 재건축이면 초과이익 부담금을 셈에 넣습니다 — 재개발에는 없습니다
✔ 파실 생각이 있으면 지위 양도가 막히는 시점을 달력에 적습니다

다른 구역에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 어느 구역에나 그대로 쓸 수 있어요.

1단계 — 어느 사업인지부터 확인합니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서 구역 이름으로 검색하면 「재개발」인지 「재건축」인지, 그리고 지금 어느 단계인지가 나옵니다. 이름에 「주택재개발정비사업」·「주택재건축정비사업」이 붙어 있어요.
2단계 — 위 여덟 줄 표를 우리 상황에 대입합니다. 집을 가지고 계신지, 세를 놓고 계신지, 파실 생각이 있는지에 따라 봐야 할 줄이 달라집니다.
3단계 — 숫자는 조문에서 다시 확인합니다. 동의율처럼 개정이 잦은 숫자는 블로그 글이 옛 값을 그대로 쓰고 있을 수 있습니다. 국가법령정보센터에서 조문을 한 번 열어 보시면 끝납니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 취득세·양도세 차이 — 세법 조문이 따로라 한 글에 담으면 둘 다 얕아집니다. 다음 편으로 미뤘습니다
· 소규모재건축·가로주택정비사업 — 근거 법(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)이 달라 뺐습니다
· 재건축 동의율이 70%로 낮아진 시행일 — 매체가 2025년 5월 1일로 적었으나 부칙 원문을 열지 못했습니다
· 동별 요건이 상가(복리시설)에 어떻게 적용되는지 — 조문으로 확인하지 못했습니다
· 초과이익 부담금의 구간별 부과율 — 금액 구간은 별도 조문이라 이 글에서는 셈법까지만 적었습니다
· 조합 정관으로 달라지는 부분 — 구역마다 달라 일반화하지 않았습니다

한 줄 정리

저라면 「우리 단지가 어느 쪽인가」를 먼저 확인합니다. 그다음 재건축이면 대지권이 함께 있는지와 부담금을, 재개발이면 세입자와 지위 양도 시점을 봅니다. 순서를 익혀 두시면 다른 구역에도 그대로 쓰실 수 있습니다.

다음에 쓸 것은 하나예요 — 「재개발 재건축 세금 차이 — 취득세와 양도세」. 같은 자로 잰 표로 만들어 오겠습니다.

―――――――――――――――――――――

📌 함께 보면 좋은 글
· 한남5구역 재개발 총정리 — 조합원 분양가와 남은 일정
· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까 — 추정비례율 88.91%
· 래미안 레비르 성수 총정리 — 지금 정해진 것과 아직 아닌 것

📄 자료
국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법」 제2조·제8조·제12조·제13조·제35조·제39조·제63조·제64조·제73조 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(재개발사업·재건축사업·재건축초과이익 환수) · 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 · 위클리한국주택경제신문 · 머니투데이(2026. 9. 29) · 한국경제(2024. 11. 27) · 하우징헤럴드

조문 문구는 국가법령정보센터에서 직접 열어 확인했고, 표 구성과 대조는 세 바구니 머니랩이 했습니다. 구역마다 조건이 달라 개별 사안은 조합과 자치구에서 확인하셔야 합니다. 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

―――――――――――――――――――――

원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

―――――――――――――――――――――

바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

―――――――――――――――――――――

📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바