[작성자:] 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 청약 당첨자 발표 세 건을 담았습니다. 과천 푸르지오 벨라르테와 라비엔오의 무순위, 그리고 더샵 분당하이스트가 모두 오늘 10월 2일(금)에 당첨자를 발표합니다.

세 건을 따로 떼어 놓고 보면 그냥 「청약 결과」입니다. 그런데 한자리에 놓으면 숫자가 정반대로 갈립니다. 한쪽은 1가구에 3,079명이 붙었고, 다른 한쪽은 큰 평형이 1순위에서 비었습니다. 같은 날, 같은 수도권인데 왜 이렇게 갈렸는지가 오늘 읽을 대목이에요.

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원문 먼저 보시려면

📄 과천 푸르지오 벨라르테 잔여세대 공고 (청약홈)

📄 과천 푸르지오 라비엔오 잔여세대 공고 (청약홈)

📄 힐스테이트 안양펠루스 임의공급 공고 (청약홈 · 오늘 접수)

🏠 청약홈 APT 무순위·잔여세대 공고 목록

공고 상세에는 기사에 잘 실리지 않는 두 가지가 있습니다. 과천 두 건의 공급 구분이 「불법행위 재공급」이라는 것과, 입주 예정이 2026년 12월이라는 것입니다. 당첨되면 두 달 뒤 입주라 자금 일정이 일반 분양과 전혀 다릅니다.

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오늘 발표되는 세 건 — 한자리에 놓고 보면

먼저 세 건을 한 표에 놓았습니다. 기사들은 과천과 분당을 따로 다뤘고, 나란히 놓은 곳이 없었어요.

과천 두 건은 접수가 9월 28일 하루였고 입주 예정은 2026년 12월입니다. 분당은 특별공급 9월 21일, 1순위 9월 22~23일, 2순위 9월 28일로 나뉘어 받았습니다. 발표 시각은 세 건 모두 공고에 없습니다 — 청약홈 「당첨자 발표 조회」에서 보는 형태예요.

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과천 3가구에 4,465건 — 합계를 직접 더해 봤습니다

과천 두 공고를 합치면 3가구에 4,465건입니다. 3,079 + 1,303 + 83을 더하면 4,465로 두 매체가 전한 합계와 맞습니다. 숫자가 큰 날일수록 합계만 옮기지 않고 한 번 더해 보는 편이 안전해요.

여기서 눈여겨볼 것이 하나 있습니다. 라비엔오는 같은 84.7450D인데 분양가가 두 개입니다. 신혼부부 몫이 7억 6,060만 원, 노부모부양 몫이 8억 338만 원이에요. 평형이 다른 것이 아니라 공급 유형이 다릅니다. 청약홈 공고 상세는 최고가인 8억 338만 원만 적어 두기 때문에, 상세만 보고 「84㎡가 8억」이라고 적으면 한쪽이 틀립니다.

그리고 두 건 모두 일반적인 미분양 잔여세대가 아니라 부정 당첨이 취소되어 다시 나온 물량입니다. 라비엔오 공고가 공급 구분을 그렇게 적고 있어요. 물량이 애초에 서너 가구에 그치는 까닭입니다.

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경쟁률이 3.88과 9.09로 도는 까닭 — 단계가 다릅니다

더샵 분당하이스트는 검색하면 경쟁률이 두 개로 나옵니다. 3.88대 1과 9.09대 1이에요. 어느 쪽이 틀린 것이 아니라, 세는 단계가 다릅니다.

9월 22일에 나온 숫자가 264건(3.88대 1)이고, 기타지역까지 받은 뒤 618건(9.09대 1)이 됐습니다. 두 숫자를 나란히 놓으면 성남 밖에서 들어온 신청이 354건으로 더 많았다는 것이 보입니다. 618 가운데 66㎡A 한 주택형이 319건으로 절반을 넘었고(319 ÷ 618 = 51.6%), 이 비중은 두 기사가 적은 값과 맞습니다.

그런데 전체가 9.09대 1인데 84㎡ 일부 주택형은 성남 거주자 1순위에서 모집 가구를 채우지 못했습니다. 평균 한 줄만 보면 「경쟁률 9대 1, 완판 분위기」인데, 안을 열면 작은 평형으로 쏠리고 큰 평형이 비었다는 이야기입니다.

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무엇이 갈랐나 — 시세와 분양가 사이의 간격

두 청약을 가른 것은 단지 이름이 아니라 시세와 분양가 사이의 간격 하나였습니다. 과천 벨라르테는 9억 5,218만 원이고, 과천에서 이 면적대 거래는 그보다 훨씬 높은 자리에 있습니다. 그래서 1가구에 3,079명이 붙었어요. 분당하이스트 84㎡는 최고가가 29억 8,100만 원이고, 그 평형이 성남 거주자 1순위에서 비었습니다.

기준선을 하나 더 놓아 보겠습니다. 같은 분당에서 지난해 분양한 더샵 분당티에르원은 1순위 47가구에 4,721건, 100.45대 1이었습니다. 1년 사이 같은 동네에서 자릿수가 달라졌어요.

다만 분모가 다르다는 것은 같이 적어 두어야 합니다. 과천은 부정 당첨 취소분 3가구이고, 분당은 일반분양 143가구를 한꺼번에 파는 자리입니다. 3,079대 1과 9.09대 1을 그대로 견주면 과장이 됩니다. 제가 보는 것은 경쟁률의 크기가 아니라 어느 쪽에 사람이 몰리고 어느 쪽이 비었는가입니다.

저는 오늘 네 가지를 확인했습니다. 당첨 결과는 청약홈 「당첨자 발표 조회」에서 보고, 경쟁률이 두 개로 돌면 분모가 무엇인지부터 봤습니다. 264 ÷ 68은 3.88이고 618 ÷ 68은 9.09예요. 숫자를 외울 필요는 없고 나누기 한 번이면 어느 단계인지 가려집니다.

그리고 당첨 뒤 일정을 미리 적어 두었습니다. 과천은 10월 13일 계약 하루에 입주가 12월이고, 분당은 10월 13~15일 사흘입니다. 두 달 뒤 입주라는 것은 잔금 일정이 그만큼 당겨진다는 뜻이라, 당첨되고 나서 계산하면 늦습니다.

떨어졌을 때 볼 곳도 같은 자리에 있습니다. 청약홈 무순위 목록에 안양 만안구의 한 단지 6세대가 오늘 하루 접수로 올라와 있어요. 발표 10월 8일, 계약 10월 9일, 입주 예정이 이달입니다. 다만 거주·무주택 요건은 공고 상세에서 확인되지 않아 공고문을 직접 보셔야 합니다.

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달력에 적어 둘 날짜 — 10월 둘째 주까지

10월 6일 두 건은 9월 말에 청약홈 목록에서 확인한 일정입니다. 접수 전에 목록에서 한 번 더 보시는 편이 안전합니다.

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뺀 것과 확인하지 못한 것

· 세 건의 발표 시각 — 공고에도 기사에도 없습니다. 청약홈에서 조회하는 형태예요.

· 분당하이스트의 2순위·기타지역까지 합친 종합 경쟁률 — 어느 매체도 아직 전하지 않았습니다. 2순위 접수 건수도 없어요.

· 일반분양 가구수 — 143가구로 보도되는데 「특공 77 + 1순위 일반 68」을 더하면 145가 됩니다. 특공 미달분이 일반으로 넘어가는 구조로 보이지만 확인하지 못해 143만 적었습니다.

· 과천 인근 시세의 구체 금액 — 「10억 시세차익」 같은 표현은 여럿 있었지만, 거래 건을 특정해 두 곳 이상이 일치하는 숫자를 찾지 못해 금액을 쓰지 않았습니다.

· 84㎡ 여덟 개 주택형 167건 — 한 곳만 전해 표에서 뺐습니다. 66㎡A 319건은 두 곳이 일치하고 비중 계산도 맞아 썼습니다.

· 안양 단지의 거주·무주택 요건 — 공고 상세에서 확인되지 않았습니다. 지난 6월 회차는 전국 무주택 세대구성원이었지만, 이번 회차에 그대로 적용된다는 확인은 없습니다.

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함께 본 뉴스 두 줄

· 주식 – 10월 1일 코스피는 6,971.35로 133.31포인트(1.95%) 올랐고, 코스닥은 894.29로 38.38포인트(4.48%) 올랐습니다. 9월 수출이 1,209억 4,000만 달러(지난해 같은 달보다 83.5% 증가)로 월간 처음 1,200억 달러를 넘었고, 반도체만 603억 달러로 단일 품목 첫 600억 달러였어요. 그런데 지수가 오른 날에도 외국인은 순매도였습니다. 올린 쪽은 기관이고 개인은 1조 원 넘게 덜어냈습니다.

· 세금·금융 – 제2차 국민참여성장펀드가 판매 이틀 만에 2,693억 원 팔렸습니다. 목표 6,000억 원의 45%예요. 1차가 닷새 만에 마감된 것과 견주면 느린 편입니다. 서민 몫 3,000억 원은 10월 7일까지 먼저 배정됩니다.

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오늘의 한 줄

🧺 부동산 – 경쟁률을 만드는 것은 단지 이름이 아니라 시세와 분양가 사이의 간격입니다. 그리고 경쟁률이 두 개로 돌 때는 분모부터 보시면 됩니다.

📌 지난 글 · 더샵 분당하이스트 분양가 정리 – 84㎡ 26.6억~29.8억, 정자동 시세와 비교

📌 지난 글 · 힐스테이트 고덕엘리스트 분양가 정리 – 인근 실거래와 비교

📌 지난 글 · 전세가율이란 – 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, 「그래서 나는?」은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 특정 단지의 청약이나 매수를 권해 드리지 않으며, 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 숫자는 보도와 청약홈 공고를 대조해 적었고, 한 곳에서만 나온 값이나 확인되지 않은 항목은 위에 따로 적어 두었습니다. 기타지역 354건은 보도된 두 숫자를 빼서 구한 값입니다.


다음 주에 제가 확인할 것은 하나예요 — 분당하이스트 계약이 10월 15일까지 채워지는지. 84㎡가 1순위에서 미달했으니, 계약 포기분이 나오면 무순위로 다시 올라올 수 있습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 「이번 주 세 바구니」에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 18호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
오늘은 목동8단지 재건축 시공사가 어디로 가고 있는지 보겠습니다. 어제(10월 1일) 대우건설 쪽으로 굳어졌다는 소식이 나왔어요.

그런데 이 글의 축은 「대우건설이 됐다」가 아닙니다. 8월 현장설명회에는 네 곳이 왔는데 9월 22일 입찰에는 한 곳이 들어왔다는 것, 그리고 목동에서 경쟁으로 뽑힌 단지가 아직 하나도 없다는 것입니다.

9월 25일에 쓴 글(목동4단지 공사비)에서 「다음에 확인할 것은 현장설명회 참석사 수」라고 적었습니다. 그 숫자가 9월 30일에 나왔고, 같은 주에 현장설명회가 일곱 곳에서 열렸어요. 한자리에 모아 보겠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 목동8단지, 재건축 시공자 선정 가시화 — 대우건설 유력 (위클리한국주택경제신문 2026.10.1)
📄 「써밋 디아보 목동」 내건 대우건설, 8단지 단독 응찰 (머니투데이방송 2026.9.22)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 조합 입찰공고

정보몽땅에는 조합이 직접 올린 입찰공고가 그대로 있습니다. 공고일 내림차순으로 늘어서 있고 입찰보증금과 마감 시각까지 적혀 있어요. 10월 1일에는 목동12단지(감정평가업자, 마감 10월 12일)와 목동13단지(이주관리·감정평가 등, 마감 10월 8일) 공고가 올라와 있었습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 목동8단지 예정 공사비 1조 1,118억 원, 3.3㎡당 약 965만 원, 건립 1,847세대 최고 49층
● 8월 현장설명회 네 곳 → 9월 22일 입찰 대우건설 한 곳 → 유찰 → 9월 30일 2차 현설도 대우건설 혼자
● 시공자 선정 총회는 12월 중순. 수의계약으로 가면 공고 조건이 그대로 계약이 됩니다
● 목동에서 시공사가 정해진 단지는 6·10·12·13·8단지 모두 단독 응찰이거나 수의계약이었습니다
● 다음 분기점은 11월 16일 목동4단지 입찰 — 목동 첫 경쟁입찰이 될지가 여기서 갈립니다

현장설명회와 입찰은 다른 자리입니다

현장설명회는 조합이 「우리 단지는 이런 조건입니다」를 설명하는 자리예요. 오는 것은 약속이 아닙니다. 설명을 듣고 숫자를 재 본 뒤, 하겠다고 정한 곳이 입찰에 들어옵니다.

목동8단지는 8월 현장설명회에 대우건설·GS건설·DL이앤씨·IPARK현대산업개발 네 곳이 왔습니다. 그런데 9월 22일 마감된 입찰에 들어온 곳은 대우건설 하나였고, 경쟁 입찰이 성립하지 않아 유찰됐습니다. 조합은 재입찰 절차를 밟아 9월 30일 두 번째 현장설명회를 열었는데 여기에도 대우건설 혼자 왔어요.

두 번 비면 조합은 수의계약으로 돌릴 수 있습니다. 대우건설이 내건 이름은 「써밋 디아보 목동」이고, 시공자 선정 총회는 12월 중순으로 잡혀 있습니다.

자료 · 위클리한국주택경제신문(2026.10.1) · 머니투데이방송(2026.9.22) · 아시아경제(2026.9.30). 세대수가 자료마다 다른 까닭은 아래에 따로 적었습니다.

목동에서는 아직 경쟁입찰이 한 번도 없었습니다

여기가 오늘 글에서 제일 중요한 대목입니다. 기사들은 단지를 하나씩 따로 다룹니다. 그래서 「6단지는 DL이앤씨」, 「10단지는 현대건설」처럼 결과가 보이고, 어떻게 정해졌는지는 흩어져 있어요. 한 표로 모아 보면 이렇게 됩니다.

1·3단지는 심의를 통과하지 못했고 2·5·7·11·14단지는 심의 접수 단계, 9단지는 공고를 앞두고 있습니다. 목동 신시가지 14개 단지 전체 사업비는 약 30조 원 규모로 보도됐습니다(파이낸셜뉴스 2026.9.27).

시공사가 정해졌거나 정해지는 중인 다섯 단지가 모두 단독 응찰이거나 수의계약입니다. 겨뤄서 뽑힌 곳이 없어요. 그래서 11월 16일 4단지 입찰에 두 곳 이상이 들어오면 목동에서 처음 있는 일이 됩니다.

3.3㎡당 단가는 6단지 950만 원에서 4단지 1,010만 원까지 60만 원 폭으로 올라왔습니다. 목동에서 1,000만 원을 넘긴 단지는 4단지가 처음이에요.

같은 주에 현장설명회가 열린 일곱 곳

9월 28일부터 10월 1일 사이에 수도권과 지방에서 현장설명회가 줄줄이 열렸습니다. 참석사 수 순으로 늘어놓으면 지금 건설사들이 어디에 몰리고 어디를 비우는지가 한눈에 보입니다.

군포 산본9-2 참석사는 현대건설·GS건설·대우건설·제일건설·금호건설, 목동4단지는 현대건설·포스코이앤씨·IPARK현대산업개발·제일건설, 송파 오금현대는 삼성물산·포스코이앤씨·제일건설입니다(DL이앤씨는 오금현대 현설에 오지 않았습니다). 자료 · 위클리한국주택경제신문 2026.9.30~10.1.

숫자가 큰 현장에 많이 오는 것도 아닙니다. 공사비가 제일 큰 오금현대(1조 6,642억)에 세 곳, 평당 단가가 제일 낮은 군포에 다섯 곳이 왔어요. 서울 밖이라 경쟁이 덜하다고 보기도 어렵습니다. 조합이 내건 조건과 건설사의 사정이 그때그때 다르다고 읽는 편이 맞습니다.

같은 2,436세대인데 평당 단가가 다른 까닭

표를 보시면 이상한 줄이 있습니다. 목동4단지와 송파 오금현대가 건립 세대수가 똑같이 2,436세대인데, 총 공사비는 오금현대가 253억 원 많고 3.3㎡당 단가는 거꾸로 48만 원 적습니다.

연면적과 세대당 금액은 세 바구니 머니랩이 공개된 총 공사비와 평당 단가로 되짚은 값입니다. 단가가 반올림돼 있어 어림셈이고, 조합이 밝힌 연면적은 확인하지 못했습니다.

까닭은 평당 단가가 세대수가 아니라 연면적으로 나눈 값이기 때문입니다. 총 공사비 ÷ 연면적(평)이 평당 단가예요. 그러니 같은 세대수라도 넓게 지으면 분모가 커져 총액이 늘어도 단가는 내려갑니다.

거꾸로 풀어 보면 목동4단지는 연면적 약 53만 6천㎡, 오금현대는 약 57만 2천㎡입니다. 세대당으로 보면 220㎡와 235㎡. 오금현대가 세대당 15㎡ 정도 넓게 지어지는 셈이고, 그만큼 세대당 공사비도 1,037만 원 많습니다.

단가가 낮으니 싸다고 읽으면 거꾸로 가는 자리입니다. 조합원이 실제로 내는 돈은 세대당 금액에 가깝지 평당 단가가 아니에요.

세대수가 1,847과 1,881로 갈립니다

같은 단지인데 매체마다 적힌 세대수가 다릅니다. 입찰공고를 옮긴 쪽은 1,847세대, 통합심의 내용을 쓴 쪽은 임대 289가구를 넣어 1,881가구로 적었어요. 34가구 차이입니다.

어느 쪽이 틀렸다고 보기는 어렵습니다. 세대수는 정비계획·심의·사업시행계획을 거치며 바뀌고, 기사마다 어느 시점 숫자를 집었는지가 다릅니다. 공사비를 따질 때 기준으로 삼을 것은 조합이 낸 입찰공고예요. 그 숫자로 나눠야 다른 단지와 견줄 수 있습니다.

참고로 기존은 1,352가구입니다. 1,847로 보면 495가구, 1,881로 보면 529가구가 늘어나는 셈이고, 늘어나는 몫이 사업성의 바탕이 됩니다.

단독 응찰이면 조합원에게 무엇이 달라지나

「어차피 대우건설로 정해질 텐데 한 곳이든 두 곳이든 무슨 차이냐」고 보실 수 있습니다. 차이가 나는 자리는 조건입니다.

경쟁입찰이면 건설사들이 조합이 내건 조건보다 좋은 것을 얹어 제안합니다. 공사비를 깎거나, 이주비를 더 주거나, 마감재를 올리거나, 설계를 바꿔 옵니다. 그 제안들이 총회에서 견줘지고 조합원이 고릅니다.

단독이면 비교 대상이 없습니다. 공고에 적힌 조건이 그대로 계약의 출발선이 돼요. 조합이 협상으로 더 받아낼 수는 있지만, 상대가 하나면 지렛대가 약합니다. 그래서 조합들이 유찰을 한 번 더 감수하고 재입찰을 붙이는 것이고, 목동8단지도 9월 22일 유찰 뒤 재입찰 절차를 밟았습니다.

다만 두 번째도 단독이면 대개 수의계약으로 넘어갑니다. 더 끌면 사업 기간이 늘고 그만큼 금융비용이 붙으니까요. 목동 여섯 단지가 비슷한 길을 걸은 것도 그래서입니다.

다른 현장에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 어느 재건축·재개발 현장에도 그대로 쓰실 수 있습니다. 세 단계예요.

① 현설 참석사 수와 입찰 참여사 수를 따로 적어 둡니다. 기사 제목은 「현설에 몇 곳」으로 나오는데, 정작 중요한 것은 그다음에 몇 곳이 봉투를 냈는가입니다. 목동8단지가 4곳에서 1곳이 된 것처럼 두 숫자는 자주 다릅니다.

② 평당 단가를 보면 연면적을 되짚어 봅니다. 총 공사비 ÷ 평당 단가 = 연면적(평)이고, 여기에 3.305785를 곱하면 ㎡입니다. 그 값을 세대수로 나누면 세대당 연면적과 세대당 공사비가 나와요. 단가가 낮은데 세대당 금액이 큰 현장이 있습니다.

③ 같은 구역·같은 주의 다른 현장을 옆에 놓습니다. 한 현장의 숫자는 크기를 가늠하기 어렵지만, 서너 곳을 나란히 놓으면 띠가 보입니다. 오늘은 서울 재건축이 950만~1,010만 원 사이에 모여 있고 경기(군포)가 780만 원이라는 것이 그 띠였습니다.

조합 공고 원문은 서울시 정비사업 정보몽땅의 조합입찰공고에서 보실 수 있습니다. 마감 시각과 입찰보증금까지 적혀 있어요.

✔ 저는 평당 단가보다 입찰에 몇 곳이 들어오는지를 먼저 봅니다. 혼자 들어오면 공고 조건이 그대로 출발선이 되니까요
✔ 11월 16일 목동4단지 입찰에 몇 곳이 들어오는지 — 목동 첫 경쟁입찰이 될지가 여기서 갈립니다
✔ 평당 단가는 연면적으로 나눈 값입니다. 세대당 금액을 함께 봐야 내 돈이 보입니다
✔ 고른 잣대는 「같은 주에 현장설명회를 연 곳」입니다. 권하는 것이 아니라 표시해 둔 관찰 대상입니다

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 조합이 밝힌 연면적 — 공개돼 있지 않습니다. 위 표의 연면적과 세대당 금액은 반올림된 평당 단가에서 되짚은 어림셈입니다
· 목동8단지 조합 입찰공고 원문 — 정보몽땅 목록 첫 쪽에서 찾지 못해 📄 를 전문지 두 곳으로 채웠습니다
· 13단지 공사비와 평당 단가, 여의도 화랑·대구 수성구 30-11 공사비 — 공개되지 않아 「—」로 두었습니다
· 오금현대 공사비는 매체가 1조 6,642억 원·1.66조 원(부가세 별도)·1.7조 원으로 갈립니다. 위클리한국주택경제신문 숫자를 썼습니다
· 대우건설이 제안한 설계와 홍보 문구는 조합원이 판단할 몫이라 옮기지 않았습니다
· 조합원 수를 찾지 못해 세대당 분담금은 계산하지 않았습니다. 커뮤니티 숫자는 쓰지 않았습니다

앞으로의 일정

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한 줄 정리

목동은 지금 공사비가 아니라 들어오는 건설사 수가 정해지는 중입니다. 다음 분기점은 11월 16일이에요.

다음 편 — 11월 16일 목동4단지 입찰이 마감되면 몇 곳이 들어왔는지 바로 정리하겠습니다. 12월 중순 8단지 총회 결과가 나오면 이 글을 갱신합니다.

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📌 지난 글
여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까 — 추정비례율 88.91%
래미안 레비르 성수 총정리 — 성수3지구 2,213가구·최고 72층
KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 · 위클리한국주택경제신문(2026.9.30~10.1) · 머니투데이방송(2026.9.22) · 아시아경제(2026.9.30) · 뉴데일리(2026.9.22) · 파이낸셜뉴스(2026.9.27) · 하우징타임즈(2026.9.30) · 뉴스핌(2026.9.30) · 서울시 정비사업 정보몽땅. 연면적·세대당 공사비·목동 여섯 단지 표·현설 일곱 곳 표는 세 바구니 머니랩이 직접 구성했습니다.
이 글은 공개된 보도와 공고를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 숫자는 심의와 총회를 거치며 바뀝니다. 계약이나 의사결정 전에 조합 공고 원문으로 다시 확인해 주세요. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

월요일 「이번 주 눈여겨볼 지역」 두 번째입니다. 오늘은 서울 자치구 전세가율을 놓고 이번 주에 표시해 둘 곳을 골랐습니다. 노원 · 금천 · 도봉입니다.

서울 아파트값은 85주째 올랐습니다. 그런데 강남·서초·송파는 내렸어요. 같은 서울인데 방향이 갈렸습니다. 기사들은 「강북권이 주도」라는 말로 넘어갔는데, 그 말로는 어디를 봐야 하는지가 나오지 않습니다.

그래서 국토교통부 실거래가에서 매매 106,569건과 전월세 128,888건을 직접 돌려 서울 21개 자치구의 전세가율을 계산하고, 한국부동산원 주간 변동률과 한 표에 놓았습니다. 그러자 이번 주에 내린 세 곳이 어디에 있는지가 눈에 보였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 21일 기준) — 보도자료 목록 첫 줄

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

보도자료 첨부 표에는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 매매와 전월세를 나란히 보실 수 있어요 — 오늘 쓴 전세가율은 거기서 계산한 것이고, 아래에 계산식을 그대로 적어 두었으니 관심 있는 단지로 직접 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 표시해 둔 곳 — 노원 · 금천 · 도봉

● 셋 다 전세가율이 서울 중위 46.9%보다 높고, 거래가 서울 평균 -22.4%보다 덜 줄었습니다

● 이번 주 내린 강남 33.4% · 서초 35.0% · 송파 36.8% 는 전세가율 하위 세 곳이었습니다

● 전세가율 상위 7곳 평균 +0.31% 대 하위 7곳 -0.07% — 그런데 거래 감소폭은 두 쪽이 거의 같았습니다

● 빼 둔 곳 — 중랑(거래 -45.9%) · 강북(재거래 +0.94%) · 관악 · 성북 · 구로

서울 21개 자치구, 전세가율 순서로 놓으면

전세가율은 국토교통부 실거래가에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했고, 매매·전세 주간 변동률은 한국부동산원 9월 3주(9월 21일 기준) 자료입니다. 전세 변동률은 보도된 상위 열 곳까지라 나머지는 「—」로 두었습니다. 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미친 종로·광진·중구·용산은 표에서 뺐습니다.

위에서 아래로 읽어 보시면 표의 위쪽은 모두 플러스이고, 마이너스는 아래 세 줄에 몰려 있습니다. 순위끼리 견주는 상관계수(스피어만)로 재면 0.72가 나옵니다 — 1에 가까울수록 두 줄의 순서가 닮았다는 뜻이에요.

전세가율은 무엇이고, 어떻게 계산했나

전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 60%라면 10억짜리 집에 전세 6억이 들어가 있다는 뜻이에요.

평균끼리 나누면 숫자가 어긋납니다. 큰 평수와 작은 평수가 섞이니까요. 그래서 같은 단지·같은 전용면적으로 묶어 매매 중위값과 전세 보증금 중위값을 각각 구한 뒤 나눴습니다. 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼고, 서울에서 그런 조합이 1,087개 나왔습니다. 그 중위값이 46.9%입니다.

전세 보증금의 오른 정도가 아니라 수준을 본 이유가 있습니다. 전세는 갱신계약(5% 상한)과 신규계약, 반전세가 한 통에 섞여 있어 상승률이 크게 흔들립니다. 실제로 돌려 보니 자치구 여섯 곳의 중위 상승률이 0.00%로 나왔어요. 수준으로 보면 그 흔들림이 사라집니다.

전세가율이 낮은 쪽이 먼저 내렸습니다

전세가율 상위 7곳 = 금천·도봉·중랑·강북·은평·관악·노원 / 하위 7곳 = 동작·성동·마포·강동·송파·서초·강남. 표본 15개 조합 이상인 21개 자치구를 전세가율 순으로 세워 위아래 일곱 곳씩 묶었습니다.

값의 방향은 +0.31%와 -0.07%로 갈렸습니다. 그런데 거래 감소폭은 -19.5%와 -20.9%로 거의 같습니다. 이 대목이 중요해요. 두 동네 모두 거래는 비슷하게 줄었는데, 값은 한쪽만 버텼습니다.

전세가율이 높다는 것은 값의 절반 넘는 몫을 실제로 들어와 사는 사람이 받치고 있다는 뜻입니다. 낮으면 나머지는 기대감이고요. 거래가 비슷하게 줄어든 국면에서 기대감이 받치던 쪽이 먼저 흔들렸다고 읽을 수 있습니다.

⚠ 다만 전세가율이 낮으면 값이 내린다는 법칙은 아닙니다. 이것은 한 주 숫자이고, 강남·서초의 하락에는 전세가율 말고도 대출 규제와 토지거래허가구역, 높은 값 자체가 함께 작용합니다. 여기서 확인한 것은 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지입니다.

표시해 둔 세 곳

재거래 = 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래, 중위값. 거래 증감 = 2026년 6월 21일~7월 20일 대비 7월 21일~8월 19일. 실거래 신고 기한이 30일이라 그 뒤 구간은 아직 채워지는 중이어서 뺐습니다.

노원이 세 잣대에서 고르게 좋았습니다. 재거래 +4.00%로 서울 공동 1위인데 거래는 -5.7%밖에 줄지 않았어요. 전세도 +0.47%로 서울 1위였습니다.

금천은 전세가율 62.9%로 서울에서 제일 높습니다. 거래도 -6.4%에 그쳤고요. ⚠ 다만 같은 층까지 맞추면 +1.22%로 서울 중위(+1.41%)보다 낮습니다. 표본도 27쌍으로 적어요. 금천을 고른 이유는 상승률이 아니라 전세가율과 거래량이라고 분명히 적어 둡니다.

도봉은 세 잣대가 모두 중간 이상입니다. 전세가율 58.4%, 거래 -10.0%, 재거래 +2.52%(130쌍)로 표본도 넉넉해요.

실제 거래는 이렇게 찍혔습니다

같은 단지·같은 전용면적·같은 층끼리 맞춘 거래입니다. ⚠ 차액이 큰 거래를 고른 것이라 구 전체를 대표하지 않습니다 — 같은 층 기준 중위값은 노원 +2.65%, 금천 +1.22%, 도봉 +1.75%입니다. 동·호수는 적지 않습니다.

숫자 하나를 보고 「여기는 얼마짜리」라고 외우실 필요는 없습니다. 같은 단지 같은 면적이 몇 달 사이에 다시 팔렸을 때 얼마가 달라졌나를 보는 것이 훨씬 정확해요. 값이 다른 단지끼리 견주면 단지 차이인지 시장 변화인지 갈리지 않습니다.

왜 이 동네의 전세가 오르나

아시아경제가 2026년 9월 22일 집계한 숫자입니다(서울 전체 2만 3,390건 → 2만 298건). 단일 출처라 매체를 밝혀 적습니다. 올해 전세 상승률은 성북·노원이 2012년 이후 제일 높은 수준이라고 같은 기사가 전했습니다.

전세 물건이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 버티는 비용이 늘어납니다. 그러면 「차라리 사자」가 생겨요. 노원·도봉·금천의 매매가 이번 주에 함께 오른 배경에는 이 흐름이 있습니다.

임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 같은 방향을 가리킵니다. 서울 평균이 53.0%인데 금천은 66.3%, 중랑 74.4%, 구로 75.3%입니다(같은 실거래 자료로 직접 계산). 전세가 귀해진 동네일수록 월세로 밀려난 계약이 많습니다.

빼 둔 곳과 그 이유

고른 곳만 적으면 누구나 쓰는 글이 됩니다. 무엇을 왜 뺐는지가 잣대가 진짜라는 증거입니다.

중랑은 특히 아깝습니다. 전세가율 57.8%에 재거래 +4.00%로 노원과 같은 값인데, 거래가 반토막이에요. 값은 오르는데 사는 사람이 줄었다면 호가로 오른 것일 수 있습니다. 그래서 잣대 ②에 걸려 뺐습니다.

지난주에 표시해 둔 곳은 어떻게 됐나

이 시리즈는 예고 → 결과 → 다음 예고로 이어집니다. 지난주에 적어 둔 것을 한 주 뒤에 받겠습니다.

· 노원 — 매매 +0.37%, 전세 +0.47%(서울 1위). 이어졌습니다

· 도봉 — 매매 +0.35%. 이어졌습니다

· 동작 — 매매 +0.11%. 거의 멈췄습니다

· 중랑(빼 두었던 곳) — 매매 +0.36%. 계속 오르고 있습니다

동작은 지난주에 「거래가 두 달 이어지는지 보겠다」고 적었던 곳입니다. 값의 오름은 이번 주에 거의 멈췄어요. 그리고 거래가 반토막이라 빼 두었던 중랑은 계속 오르고 있습니다. 제 잣대가 놓친 대목이라고 적어 둡니다 — 거래량을 중시하는 잣대는 호가가 먼저 오르는 국면에서 한 박자 늦습니다.

그래도 조심하실 것

· 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13%로 4주째 줄고 있습니다

· 표본이 작은 구는 숫자가 크게 흔들립니다 — 금천은 재거래 54쌍, 전세가율 조합 20개입니다

· 실거래 신고 기한이 30일이라 9월 숫자는 아직 채워지는 중입니다

· 전세가율이 높다는 것은 값이 오를 이유가 아니라 덜 흔들릴 이유에 가깝습니다

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 헤럴드경제 2026년 9월 24일 기사에서 「추석 이후에도 서울 집값이 하락세로 돌아서기보다는 상승폭이 점차 줄어드는 흐름이 이어질 가능성이 크다」고 했습니다.

✔ 관심 지역의 전세가율을 먼저 잽니다 — 같은 단지의 매매와 전세를 나란히

✔ 상승률과 거래 건수를 함께 봅니다 — 지수로는 두 시장이 갈리지 않습니다

✔ 표본이 작은 구는 숫자를 반쯤 믿습니다 — 금천은 54쌍입니다

✔ 서울 상승폭이 4주째 줄고 있다는 것을 옆에 놓습니다

관심 단지로 혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 그 단지, 그 전용면적의 최근 3개월 거래를 봅니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세 보증금을 봅니다

③ 전세 보증금 가운뎃값을 매매가 가운뎃값으로 나눕니다 — 그것이 그 단지의 전세가율입니다

④ 46.9%(서울 중위)와 견줍니다. 높으면 실수요가 받치는 쪽, 낮으면 기대감이 얹힌 쪽입니다

⑤ 같은 단지·같은 면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 얼마가 달라졌는지 봅니다

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있어요.

한 줄 정리

저라면 이번 주에는 전세가율부터 봅니다. 값을 받치는 것이 전세인지 기대인지가 이번 주에 갈렸으니까요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 도봉·중랑의 주간 전세 변동률 — 기사가 상위 열 곳까지 실어 보지 못했습니다. 표에 「—」

· 종로·광진·중구·용산 — 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미쳐 표에서 뺐습니다

· 새 실거래 원자료 — 9월 18일까지 자료로 계산했습니다. 그 뒤 거래는 아직 신고 기간입니다

· 강남·서초 하락의 다른 원인 — 대출 규제와 토지거래허가구역의 몫은 이 글에서 재지 못했습니다

· 전세 매물 감소율은 아시아경제 한 곳의 집계라 우리 숫자로 단정하지 않았습니다

다음 주에 확인할 것은 하나예요 — 금천이 또 오르는지. 한 주는 우연일 수 있고 두 주면 이야기가 됩니다. 그리고 10월 1일 발표에서 서울이 한 번 더 오르면 86주로 역대 최장을 새로 씁니다.

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📌 지난 글

· 전세가율이란 — 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자

· 분당 2차 선도지구 5곳 선정 — 경쟁률과 실거래까지

· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까

📄 자료

한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026. 9. 21 기준, 9. 24 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 106,569건 · 전월세 128,888건, 2026. 6. 20~9. 18) · 파이낸셜뉴스 2026-09-24 · 헤럴드경제 2026-09-24 · SBS Biz 2026-09-24 · 아시아경제 2026-09-22 · 글로벌경제신문 2026-09-27

전세가율·거래 증감·재거래 상승률·월세 비중은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 제2차 국민참여성장펀드를 담았습니다. 일주일 전에 조건을 한 번 정리해 드렸는데, 오늘 9월 30일(수)이 판매 첫날이라 이번에는 「어디서 어떻게 드나」를 중심으로 다시 썼어요.

1차가 일찍 마감됐고 이번에도 선착순입니다. 그래서 오늘은 조건을 따지기 전에 파는 곳부터 봤습니다. 기사들은 「은행 10곳·증권사 14곳」이라고만 적고 이름을 다 싣지 않았는데, 스물네 곳을 한 표로 모으고 온라인으로만 받는 두 곳도 따로 표시해 두었습니다. 휴일이 끼어 헷갈리는 첫 5영업일도 날짜로 풀어 놓았고요.

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원문 먼저 보시려면

📄 제2차 국민참여성장펀드 출시 (금융위원회 보도자료, 2026년 9월 22일)

🏠 한국산업은행 – 국민성장펀드 공식 안내 (판매사 명단과 Q&A 자료실)

가입 전에 볼 것이 한곳에 모여 있는 쪽은 산업은행 안내입니다. 판매 금융회사 목록과 「제2차 국민참여성장펀드 Q&A」가 자료실에 올라와 있고, 문의 전화번호도 거기 있어요. 소득공제 구간표는 기사에 「최대 40%」로만 적히는 대목이라 금융위 보도자료 원문을 함께 걸었습니다.

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🧺 오늘의 바구니 · 세금·금융 — 성장펀드 2차 오늘 판매 시작, 서민 몫 3,000억은 10월 7일까지

어디서 드나 — 판매 금융회사 24곳

기사에는 「은행 10곳·증권사 14곳」이라는 숫자만 있고 이름이 다 실린 곳이 드물어, 두 곳 이상에서 일치하는 명단만 모아 표로 만들었습니다. 거래하시는 곳이 목록에 없으면 그 회사에서는 가입할 수 없어요. 최소 가입금액은 판매사마다 다르게 안내되고 있습니다 — 한 곳은 100만 원, 다른 곳은 10만 원부터라고 전해 숫자를 하나로 적지 않았습니다. 드실 곳을 정하셨다면 그 회사에 한 번 확인해 보시는 편이 정확합니다.

소득공제는 구간으로 나뉩니다 — 「40%」는 첫 칸입니다

구간과 공제율은 금융위원회 보도자료 원문입니다. 오른쪽 칸 금액은 구간마다 공제율을 곱해 저희가 직접 계산한 값이에요(3,000만×40% = 1,200만, 2,000만×20% = 400만, 2,000만×10% = 200만). 40%는 투자금 전부가 아니라 첫 3,000만 원까지에 붙습니다. 그리고 공제는 세금을 그만큼 깎아 주는 것이 아니라 과세표준을 줄이는 것이라, 실제로 덜 내는 세금은 본인 세율에 따라 달라집니다. 한도는 전용계좌 연 1억 원(5년 총 2억 원), 일반계좌 연 3,000만 원이에요.

「첫 5영업일」은 10월 7일에 끝납니다

달력 날짜가 아니라 영업일로 셉니다. 10월 초에는 주말과 공휴일이 몰려 있어서, 「첫 5영업일」이 달력으로는 여드레에 걸쳐요. 서민전용분을 염두에 두신 분이라면 10월 7일을 달력에 적어 두시면 됩니다. 다만 선착순이라 물량이 먼저 떨어지면 그 전에 끝날 수도 있습니다.

같은 날 마감되는 것 — 9월분 재산세

서울시 부과액은 토지분과 주택분을 더하면 총액과 맞습니다(2조 8,850억 + 1조 9,386억 = 4조 8,236억). 자치구로는 강남구 1조 777억 원이 가장 많고, 늘어난 폭으로는 성동구 15.6%가 가장 큽니다.

출처 · 이데일리 「오늘부터 ‘2차 국민참여성장펀드’ 신청…가입 전 챙겨야 할 꿀팁은」(9.30), 머니투데이 「최대 40% 소득공제…’완판’ 국민참여성장펀드 2차 6000억 나온다」(9.22), 헤럴드경제(9.22), 여성신문(9.22), 아주경제 「9월 재산세 4조 8236억…」(9.15), 중부뉴스통신(9.15), 한국산업은행 국민성장펀드 안내

「선착순」이라는 말을 보면 먼저 마음이 급해집니다. 저도 그랬어요. 1차가 일찍 마감됐다는 이야기까지 들으면 더 그렇고요.

그런데 여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 이 상품은 5년 만기 폐쇄형이에요. 중간에 해지할 창구가 없습니다. 5년 뒤에 쓸 돈이 아니라 5년 동안 쓸 일이 없는 돈인지가 먼저입니다. 게다가 가입하고 3년 안에 양도하면 감면받은 세액을 도로 내야 합니다.

순서를 바꿔 보시면 덜 흔들립니다. ① 들 수 있는가 → ② 언제까지 묶이는가 → ③ 얼마를 넣을까. 「소득공제 1,800만 원」은 ③번 칸의 숫자이고, 그것도 7,000만 원을 다 넣었을 때 이야기예요. ①번에서 걸리면 나머지는 볼 필요가 없고, ②번에서 걸리면 금액을 줄이는 쪽이 맞습니다.

한 가지 더. 이 펀드가 어디에 투자하는 상품인지는 보도자료 요약에도 기사에도 잘 나오지 않습니다. 세제 혜택만 보고 고를 상품은 아니니, 창구에서 상품설명서의 운용 대상과 수수료를 먼저 보시는 편이 좋겠어요. 산업은행 자료실의 Q&A도 같은 자리에 있습니다.

함께 본 뉴스 두 줄

· 부동산 – 이재명 대통령이 29일 국무회의에서 홍지선 신임 국토교통부 장관에게 “나라의 운명이 달려 있다“며 과감한 주택 공급 방안을 주문했습니다. 수도권 착공·입주 물량이 늘고 있다는 점을 국민에게 상세히 설명하라는 지시도 함께 나왔어요(이투데이·세계일보 9월 29일 보도). 한편 부동산원 9월 4주 주간 아파트가격동향은 오늘 아침까지 게시되지 않았습니다. 등록 흐름대로면 내일 10월 1일(목)이고, 서울이 한 번 더 오르면 86주가 됩니다.

· 주식 – 29일 코스피는 6,870.81로 18.93포인트(0.27%) 내렸고, 코스닥은 849.80으로 3.22포인트(0.38%) 올랐습니다. 외국인이 2.9조 원가량을 팔았는데 지수가 덜 밀린 데는 자사주 매입이 있었습니다. 미국 재무부 표에는 9월 28일 10년물 5.24%·30년물 5.56%가 확정치로 올라왔고, 29일분은 아직 없어요. 오늘 밤에는 미국 8월 PCE 물가가 나옵니다.

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오늘의 한 줄

🧺 세금·금융 – 성장펀드는 오늘 시작해 선착순이고, 재산세는 오늘이 마지막입니다. 서민 몫 3,000억 원은 10월 7일까지예요.

📌 지난 글 · 국민참여성장펀드 2차 – 30일 출시, 소득공제 구간

📌 지난 글 · 9월에 또 오는 재산세 고지서 – 7월과 무엇이 다른가

📌 지난 글 · 9월 재산세, 카드로 내면 얼마나 아낄까 + 재산세 계산기

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, “그래서 나는?”은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 특정 상품 가입을 권해 드리지 않으며, 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 판매사 명단과 조건은 두 곳 이상에서 일치하는 내용만 실었고, 최소 가입금액처럼 갈리는 항목은 적지 않았습니다. 소득공제 표의 「그 구간에서 공제되는 금액」은 공제율을 곱해 직접 계산한 값입니다. 대통령 발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것입니다.


내일 1일에는 부동산원 9월 4주 주간 시세가 나올 것으로 보입니다. 서울이 한 번 더 오르면 86주인데, 기산을 어디서 잡느냐에 따라 매체마다 주차를 다르게 세고 있어 그 대목도 함께 보겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 16호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

2026년 9월 29일 성남시가 분당 2차 선도지구(특별정비구역) 5곳 1만 3,429가구를 발표했습니다. 어디가 됐고 무엇이 남았는지 정리합니다.

기사들은 선정 결과를 옮기는 데서 멈췄습니다. 그래서 경쟁률을 선정 물량으로 다시 나눠 보고, 국토교통부 실거래가에서 다섯 구역의 최근 거래를 직접 뽑아 표로 만들었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」 (시정소식지 비전성남)

🏠 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」

구역별 호수가 표로 한 줄씩 있고, 다음 회차 접수 날짜와 신도시정비과 전화번호(031-729-3397)까지 적혀 있습니다. 분당재건축지원센터는 031-729-7068입니다.

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한눈에 — 선정된 5개 구역

제일 큰 곳은 서현동 시범단지1 4,200가구입니다. 다섯 곳을 합치면 1만 3,429가구로, 성남시가 올해 배정한 예정 물량 1만 2,000가구보다 1,429가구 많습니다.

표에 적힌 가구수는 「지금 세대수」입니다

자주 헷갈리는 대목입니다. 성남시가 발표한 숫자는 지금 살고 있는 세대수이고, 재건축 뒤 세대수는 따로 있습니다.

한솔마을2를 보면 분명합니다. 청구·LG·한일 세 단지를 묶은 이 구역은 1,872가구를 헐고 3,447가구로 짓겠다는 계획을 냈습니다(정자동 110번지 일대, 구역 면적 15만 7,124.50㎡, 최고 37층 18개 동). 다 지으면 거의 두 배가 됩니다.

나머지 네 구역의 계획 세대수는 이 글을 쓰는 시점에 공개된 자료로는 확인하지 못했습니다. 12월 지정·고시에서 숫자가 조정되는 일도 잦습니다. 지금 표는 출발선이라고 보시는 편이 안전합니다.

경쟁률은 5.5대 1이 아니었습니다

기사에 실린 5.5대 1은 예정 물량 1만 2,000가구로 나눈 값입니다. 실제로는 1,429가구를 더 뽑았으니, 선정된 1만 3,429가구로 나누면 4.9대 1이 됩니다.

숫자를 흔들려는 게 아닙니다. 중요한 것은 그 아래 줄입니다 — 5만 2,608가구가 이번에 들지 못했고, 이 물량이 내년에 다시 붙습니다. 떨어진 구역에는 경쟁률보다 이쪽이 실제로 쓰이는 숫자입니다.

무엇을 보고 뽑았나 — 6개 항목

성남시는 「사업시행의 적정성 등 6개 항목」이라고만 밝혔고, 구역별 점수와 순위는 공개하지 않았습니다. 위 가중치는 하우징헤럴드가 2026년 7월 14일 기사에서 정리한 것이며, 저희가 성남시 원문으로 다시 확인하지는 못했습니다. 그대로 믿기보다 「사업실행 가능성이 제일 무거웠다」 정도로 읽으시는 편이 맞습니다.

그래도 방향은 읽힙니다. 상위 세 항목(사업실행 가능성·정합성·공공성)이 65%입니다. 계획을 예쁘게 그리는 것보다 실제로 굴러갈 수 있는가를 먼저 봤다는 뜻이에요.

2년 전 떨어졌던 곳이 이번에 들어갔습니다

시범단지1은 2024년 11월 1차 선도지구 선정 때 떨어졌습니다. 그때 같은 서현동 시범단지에서는 우성·현대·장안타운건영3차(3,713가구)가 갔습니다.

당시 보도는 「시범한양·삼성한신아파트는 시범1구역으로 소규모 결합을 한 데다 서현역 바로 앞이라는 입지적 강점으로 선도지구 지정 가능성이 높게 점쳐졌지만 고배를 마셨다」(inews24, 2024년 11월 28일)고 적었습니다. 이번에 그 단지들이 들어가면서 서현동 시범단지는 두 번에 나눠 모두 정비 대상이 됐습니다.

참고로 2024년 1차 분당은 4개 구역 1만 2,055가구였습니다 — 샛별마을 2,843 · 양지마을 4,392 · 시범단지 3,713 · 목련마을 연립 1,107. 두 번을 합치면 2만 5,484가구입니다.

그러면 값은 어떤가 — 실거래를 직접 뽑았습니다

국토교통부 실거래가 공개 자료에서 2026년 6월 20일부터 9월 18일까지 분당구 아파트 매매 780건을 받아, 다섯 구역의 구성 단지를 이름으로 골라 전용 80~90㎡만 추렸습니다.

눈에 걸리는 대목은 서현동입니다. 이번에 들어간 한신·한양이 22억 8,000만 원인데, 2년 먼저 지정된 우성·현대가 20억 4,000만 원이었습니다. 아직 지정되지 않았던 쪽이 2억 4,000만 원 비쌌습니다.

다만 1차인 양지마을이 23억으로 더 높습니다. 그래서 「1차가 싸다」는 이야기가 아니라 지정 순서만으로 값이 정해지지는 않는다가 맞는 정리입니다. 서현역과의 거리, 단지 규모, 동·향처럼 값을 만드는 것이 따로 있고 선정은 그중 하나입니다.

그리고 표본이 작습니다. 우성·현대는 2건, 이매촌1과 푸른마을은 2건씩, 파크타운은 84㎡대 거래가 아예 없었습니다. 석 달 치 실거래로 구역의 값을 확정할 수는 없습니다. 방향을 보는 데까지만 쓰시는 게 맞습니다.

거래는 발표 전에 이미 줄고 있었습니다

같은 자료로 분당구 아파트 매매 건수를 세어 보니 7월 461건에서 8월 151건으로 67.2% 줄었습니다. 같은 기간 서울은 -41.1%, 경기 -24.3%, 전국 -21.2%였습니다. 분당의 감소폭이 훨씬 컸습니다.

원인은 단정하지 않겠습니다. 선정을 앞두고 매물을 거둔 것일 수도 있고, 값이 올라 붙는 사람이 줄어든 것일 수도 있습니다. 실거래 신고 기한이 30일이라 8·9월 숫자는 아직 채워지는 중이기도 합니다. 다만 그 지연은 서울·경기·전국에도 똑같이 걸리므로, 서로 견주는 것까지는 할 수 있습니다.

앞으로 이렇게 갑니다

오늘 나온 것은 선정이고, 법적으로 효력이 생기는 것은 12월 지정·고시입니다. 그 사이 주민 공람에서 경계가 바뀌거나 세대수가 조정되는 일이 흔합니다.

떨어진 구역에는 다음 회차가 남았습니다. 성남시는 9월 28일 2027년 1만호 내외에 더해 2028~2030년 물량 중 매년 5,000호를 미리 뽑는 「예비 특별정비구역」 제도를 처음 도입한다고 공고했습니다. 합치면 2만 5,000호입니다. 미리 뽑아 두면 준비할 시간이 생깁니다.

✔ 우리 단지가 몇 구역인지 먼저 확인합니다 — 분당은 번호로 관리됩니다

✔ 12월 고시까지 봅니다 — 오늘 것은 선정이지 지정이 아닙니다

✔ 떨어졌다면 2027년 5월 10~14일 자문 접수를 달력에 적습니다

✔ 실거래는 같은 전용면적끼리 견줍니다 — 층·향이 섞이면 비교가 되지 않습니다

다른 구역에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 다음 회차에도 그대로 쓸 수 있어요.

1단계 — 구역 이름으로 검색합니다. 「한솔123 재건축」처럼 구역 이름을 넣으면 그 구역 추진위나 신탁사 기사가 따로 나옵니다. 거기에 구성 단지와 계획 세대수가 적혀 있습니다. 시 발표만 보면 「A·B 등」에서 멈춥니다.

2단계 — 경쟁률은 직접 나눕니다. 기사가 쓴 분모가 예정 물량인지 선정 물량인지 확인하고, 남은 물량도 빼 봅니다.

3단계 — 실거래는 원자료에서 봅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역과 기간을 넣어 내려받은 뒤, 같은 전용면적끼리 중위값을 냅니다. 건수도 함께 적어 두면 그 숫자를 얼마나 믿을지 스스로 정할 수 있습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 구역별 점수와 순위 — 공개되지 않았습니다

· 평가 6개 항목의 가중치 — 하우징헤럴드 한 곳만 정리했고 성남시 원문으로 확인하지 못했습니다

· 한솔마을2를 뺀 네 구역의 계획 세대수 — 공개 자료에서 찾지 못했습니다(한솔마을2만 1,872 → 3,447가구를 확인했습니다)

· 파크타운의 84㎡대 시세 — 이 기간 거래가 없었습니다

· 구성 단지 — 매체가 「대림·롯데 등」처럼 적은 곳이 있어, 기사에 이름이 나온 단지만 실거래 계산에 넣었습니다

· 탈락 구역 목록 — 성남시가 선정 구역만 공개했습니다

한 줄 정리

저라면 오늘 값보다 12월까지의 절차를 먼저 봅니다. 주민 공람에서 경계가 바뀌는 구역이 늘 나오고, 그때 가구수도 함께 움직이거든요.

다음에 확인할 것은 하나입니다 — 12월 고시에서 1만 3,429가구가 그대로인지. 숫자가 바뀌면 이 글을 고쳐 두겠습니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 분당 선도지구 4곳 한눈에 정리 — 가구 수 얼마나 늘고, 어떤 건설사가 노릴까

· 더샵 분당하이스트 분양가 정리 — 84㎡ 26.6억~29.8억, 정자동 시세와 비교

· 전세가율이란 — 계산법과 전국·서울 실제 숫자

📄 자료

성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」(2026. 9. 29) · 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」(2026. 9. 28) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 경인일보(2026. 9. 1, 9. 29) · 디벨로퍼뉴스(9. 29) · 머니투데이(9. 2, 9. 28, 9. 29) · 굿모닝경제 · 하우징헤럴드(7. 14) · inews24(2024. 11. 28)

실거래 중위값·거래 건수·경쟁률 재계산은 국토교통부 실거래가 공개 자료와 성남시 발표 숫자에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 지역과 단지 이름은 사업 진행을 설명하려고 적었고, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 서울 아파트값 85주 연속 상승을 담았습니다. 한국부동산원이 9월 24일 공표한 9월 3주(9월 21일 기준) 주간 아파트가격동향이에요.

기사 제목은 어디나 「85주 연속 상승」이었습니다. 그런데 이 글에서 보시면 좋을 것은 그 숫자가 아니라 그 아래 두 줄입니다. 하나는 85주가 경신이 아니라 동률이라는 것, 또 하나는 오르는 속도가 3주 연속 줄었다는 것이에요. 뒤쪽은 기사에서 다룬 곳을 찾지 못해, 저희가 9월 1주·2주·3주를 한 표에 모아 두었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 보도자료 목록 (주간 아파트가격동향)

🏠 주간 아파트가격동향 안내 페이지 (조사 방법과 공표 일정)

보도자료 첨부 표에는 기사에 실리지 않는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. ⚠ 다만 9월 3주 자료는 추석 연휴에 걸려 게시판 등록이 밀렸습니다 — 통계는 24일 공표돼 언론이 일제히 보도했는데, 게시판 최신 글은 9월 17일 등록분(9월 2주)이었어요. 아래 숫자는 언론 보도를 서로 맞춰 본 것이고, 원문이 올라오면 그쪽이 기준입니다.

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🧺 오늘의 바구니 · 부동산 — 서울은 85주째 올랐는데, 오른 곳은 강남이 아니었습니다

① 오르는 속도는 3주 연속 줄었습니다 — 지역별 매매 변동률

9월 1주는 9월 11일 발표분, 2주는 9월 17일 발표분, 3주는 9월 24일 공표분입니다. 「—」는 저희가 그 주에 확인해 두지 않은 칸이고, 짐작해 채우지 않았습니다. 서울 줄을 보시면 0.20 → 0.16 → 0.13으로 상승폭이 세 주 연속 줄었어요. 같은 기간 경기는 0.18 → 0.23으로 거꾸로 커졌습니다.

② 강남3구는 하락폭이 커졌습니다 — 3주 흐름

강남과 서초는 7주째, 송파는 3주째 내림세입니다. 송파는 9월 1주에 21주 만에 처음 마이너스로 돌아선 뒤 폭이 계속 커졌어요. 서초는 2주에 한 번 줄었다가 3주에 다시 커진 모양이라, 한 주만 보면 방향을 잘못 읽기 쉬운 자리입니다.

③ 서울에서 오른 자치구 — 9월 2주와 견주면

9월 2주에 서울에서 제일 많이 오른 곳은 중랑(0.51%)이었는데 3주에는 0.36%로 내려왔습니다. 오르는 자치구 안에서도 속도가 갈립니다 — 동대문만 폭이 커졌어요. 노원의 9월 2주 숫자는 저희가 확인해 두지 않아 비워 두었습니다.

85주는 무슨 뜻인가 — 경신이 아니라 동률입니다

이 대목은 기사마다 표현이 달라 헷갈리기 쉽습니다. 정리하면 이렇습니다. 서울 아파트 매매가격이 85주 내리 올랐고, 그 85주는 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 85주와 같은 숫자입니다. 그러니까 지금은 역대 최장 기록과 나란히 선 상태이고, 넘어선 것이 아니에요.

경신이 되려면 다음 발표에서 한 번 더 올라야 합니다. 그때 86주가 되고, 그것이 역대 최장입니다. 주간 동향은 보통 목요일에 공표되니 9월 4주(9월 28일 기준) 숫자가 10월 초에 나옵니다. 지금 흐름대로 상승폭이 계속 줄어도 0을 넘기만 하면 기록은 이어집니다 — 기록이 걸린 것은 상승폭이 아니라 방향이에요.

기사 제목은 「85주 연속 상승」인데, 저는 그 아래 줄을 먼저 봤습니다.

오른 건 서울이고, 빠진 건 강남입니다. 서대문·동대문·성북이 0.4% 안팎으로 올라가는 동안 강남과 서초는 7주째 내려왔어요. 「서울 0.13%」라는 한 줄에는 0.44%와 -0.42%가 같이 들어 있습니다. 평균만 보면 우리 동네가 어느 쪽인지 알 수가 없습니다.

여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 「85주 연속」은 방향을 말하는 숫자이지 세기를 말하는 숫자가 아닙니다. 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13으로 세 주 연속 줄었고, 같은 기간 경기는 0.18 → 0.23으로 커졌어요. 수원 영통은 0.61%에서 1.09%로 올라 전국 1위가 됐습니다. 기록은 서울에서 세워지고 있는데, 속도는 경기 남부로 옮겨 가는 모양입니다. 한 주치로 단정할 일은 아니니 다음 발표에서 이어지는지 함께 보시면 좋겠습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

이번 발표는 언론마다 옮긴 항목이 조금씩 달랐습니다. 한 곳에서만 나온 숫자는 본문에 쓰지 않았습니다 — 지방 0.00% 보합과 5대 광역시·세종, 서울 누적 상승률, 강북 14개구 평균, 서울 전세 최고 자치구, 경기 일부 시군이 그렇습니다.

인천 전세는 아예 뺐습니다. 한 곳은 0.30%, 다른 곳은 0.13%로 적어 두 배 넘게 갈렸고, 보도자료 원문을 열지 못해 어느 쪽인지 정하지 못했어요. 이런 칸은 비워 두는 편이 낫습니다.

그리고 보도자료 원문을 보지 못한 채 쓴 글입니다. 통계는 24일 공표됐는데 게시판 등록이 연휴로 밀렸어요. 위 표의 숫자는 서로 다른 언론사 세 곳 이상에서 같게 나온 것만 담았고, 원문이 올라오면 그쪽이 기준입니다.

함께 본 뉴스 두 줄

· 세금·금융 – 추석 연휴가 끝나는 9월 28일(월)에 연휴로 미뤄진 대출 이자·카드대금·보험료·공과금이 한꺼번에 빠져나갔습니다. 9월 30일(수)은 9월 재산세 납부 마감이자 제2차 국민참여성장펀드 판매 첫날이에요. 연휴를 빼면 남는 평일이 28·29·30일 사흘이라 일정이 촘촘합니다.

· 주식 – 9월 24일 뉴욕증시는 혼조였습니다. 다우 51,349.98(-0.31%), 나스닥 26,939.37(+0.1%). 국내 증시는 24·25일 휴장하고 28일에 열렸습니다.

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오늘의 한 줄

🧺 부동산 – 서울 아파트값 85주 연속 상승으로 역대 최장과 동률. 오른 곳은 서대문·동대문·성북이고 강남·서초는 7주째 내렸으며, 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13으로 세 주 연속 줄었습니다.

📌 지난 글 · 서울 아파트값 84주 연속 상승, 강남3구는 2주째 하락 (9월 2주)

📌 지난 글 · 전세가율이란? 계산법과 전국·서울 실제 숫자

📌 지난 글 · 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, “그래서 나는?”은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 특정 지역 매수나 매도를 권해 드리지 않으며, 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 부동산원 보도자료 원문이 연휴로 게시되지 않아 숫자는 언론 보도를 맞춰 본 것이고, 원문이 올라오면 그쪽이 기준입니다. 표의 9월 1주·2주 숫자는 저희가 그 주에 정리해 둔 값이며, 확인하지 않은 칸은 「—」로 두었습니다.


9월 4주 발표에서 86주가 되는지는 나오는 대로 이어서 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 13호