재개발 비례율이란 – 권리가액·분담금 계산법과 강동역세권1구역 105.59% 읽는 법

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 재개발 비례율이란 무엇인지, 그리고 권리가액과 분담금을 내 손으로 계산하는 법을 정리합니다. 공식은 세 줄이면 끝나요.

마침 어제(9월 21일) 강동구 강동역세권1구역의 추정비례율이 105.59%로 나왔다는 보도가 있었습니다. 100을 넘으니 좋다고 읽기 쉬운데, 같은 숫자로 계산해 보면 공사비 같은 지출이 5% 늘 때 92.7%, 10% 늘면 79.8%까지 내려갑니다. 비례율은 생각보다 훨씬 쉽게 흔들리는 숫자예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 강동역세권1구역, 재개발 추정비례율 105.59%로 추산 (위클리한국주택경제신문)

📄 재개발·재건축·리모델링에서 비례율에 관한 오해와 진실 (감정평가사 칼럼)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

우리 구역의 추정분담금·사업비 공개자료와 사업 단계는 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾을 수 있습니다. 강동역세권1구역 정비계획안 공람 도서는 강동구가 10월 16일까지 공람합니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 비례율 = (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산

✔ 권리가액 = 내 감정평가액 × 비례율 · 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

✔ 강동역세권1구역 105.59%는 지출이 5% 늘면 92.7%, 10% 늘면 79.8% — 이 구역에서 1%p는 약 19억 원

✔ 비례율은 한 구역 안에서 변화를 볼 때 쓰고, 다른 구역끼리는 분담금으로 견줍니다

비례율은 「내 집을 얼마로 쳐 주나」를 정하는 숫자입니다

재개발은 조합원들의 땅과 집을 모아 새 아파트를 짓는 일입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈이 총수입, 공사비·설계비·이주비 이자 같은 비용이 총지출이에요. 조합원들이 처음에 내놓은 땅과 집의 평가액을 모두 더한 것이 종전자산입니다.

말	뜻	계산
비례율	남는 몫이 처음 내놓은 자산의 몇 %인가	(총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100
권리가액	조합이 내 몫으로 인정하는 금액	내 감정평가액 × 비례율
분담금	새 아파트를 받으려고 더 내는 돈	조합원분양가 − 권리가액
환급금	권리가액이 분양가보다 클 때 돌려받는 돈	권리가액 − 조합원분양가

그러니까 비례율이 100%면 내 집은 감정평가액 그대로, 110%면 10% 얹어서, 90%면 10% 깎아서 쳐 준다는 뜻입니다. 내 집 감정평가액은 사업시행계획인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 조합이 알려 줍니다. 그 전까지 나오는 비례율은 모두 추정이고, 관리처분계획 때 다시 정해진 뒤 공사가 끝나고 청산할 때 마지막으로 확정돼요.

강동역세권1구역 숫자로 직접 나눠 봤습니다

위클리한국주택경제신문이 9월 21일 옮긴 강동구 주민공람안 숫자입니다. 이 구역 숫자는 이 매체 한 곳에서 확인했습니다.

항목	내용
위치	서울 강동구 성내동 174-13번지 일원 · 지하철 5호선 강동역 인근
면적	18,446.5㎡
계획	지하 4층~지상 38층, 4개 동, 711세대 · 법적상한용적률 470%
임대	공공임대 185세대 · 재개발임대 52세대
총수입 추정	7,003억 9,978만 원
총지출 추정	4,970억 3,540만 원
종전자산 추정	1,925억 8,797만 원
추정비례율	105.59%
절차	정비계획 결정·정비구역 지정안 주민공람 10월 16일까지

빼면 2,033억 6,439만 원이 남습니다. 이것을 종전자산 1,925억 8,797만 원으로 나누면 105.5956%가 나와요. 기사의 105.59%는 같은 값을 소수 둘째 자리까지 적은 것이라, 세 숫자가 서로 맞는다는 것까지 확인했습니다. 숫자가 서로 맞는지는 기사를 믿기 전에 꼭 한 번 해 볼 일이에요.

공사비가 5% 오르면 105.6%가 92.7%가 됩니다

다른 숫자는 그대로 두고 한 가지씩 바꿔 계산해 봤습니다. 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 값입니다.

가정	총수입	총지출	비례율
지금 공람안	7,004억	4,970억	105.6%
총지출 5% 증가	7,004억	5,219억	92.7%
총수입 5% 감소	6,654억	4,970억	87.4%
총지출 10% 증가	7,004억	5,467억	79.8%

왜 이렇게 크게 흔들릴까요. 이 구역은 남는 몫(2,034억)이 종전자산(1,926억)과 비슷한 크기입니다. 그런데 지출은 그보다 두 배 넘게 커요. 그래서 지출이 조금 움직여도 남는 몫이 크게 줄고, 비례율은 그 줄어든 몫을 그대로 보여 줍니다. 이 구역에서 비례율 1%p는 약 19억 원이에요.

사람으로 옮기면 — 같은 집, 분담금 6,452만 원 차이

내 집 감정평가가 5억 원이고 조합원분양가가 8억 원이라고 가정해 볼게요. 계산을 보여 드리려고 넣은 숫자이고, 강동역세권1구역의 실제 조합원분양가는 아직 나오지 않았습니다.

비례율	권리가액	낼 분담금
105.6% (지금)	5억 2,798만 원	2억 7,202만 원
92.7% (지출 5%↑)	4억 6,346만 원	3억 3,654만 원
87.4% (수입 5%↓)	4억 3,706만 원	3억 6,294만 원
79.8% (지출 10%↑)	3억 9,894만 원	4억 106만 원

지출이 5% 늘어도 6,452만 원, 10% 늘면 1억 2,904만 원을 더 내야 합니다. 같은 집, 같은 분양가인데 말이죠. 공사비 인상 소식이 나올 때마다 조합원들이 예민해지는 이유가 여기 있습니다.

비례율이 높다고 좋은 구역은 아닙니다 — 견주는 법이 따로 있습니다

조합원분양가를 높게 잡으면 총수입이 늘어 비례율이 올라갑니다. 대신 내가 받을 새 아파트 값도 비싸지니 분담금은 비슷할 수 있어요. 반대로 조합원분양가를 낮게 잡으면 비례율은 내려가도 분담금은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다.

✔ 같은 구역 안에서 비례율이 어떻게 바뀌는지는 본다 — 공사비·분양가 변화가 그대로 드러난다

✔ 다른 구역끼리는 비례율 높낮이로 견주지 않는다 — 분양가를 잡는 방식이 다르다

✔ 견줄 때는 「내 감정평가액 + 분담금」과 새 아파트 시세를 나란히 놓는다 — 결국 얼마를 넣고 무엇을 받느냐다

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 강동역세권1구역 조합원분양가·일반분양가 — 공람 단계라 공개된 숫자를 찾지 못했습니다

✕ 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되는 것이라 아직 없습니다

△ 공람안 세 숫자 — 위클리한국주택경제신문 한 곳에서 확인했습니다. 강동구 공람 공고 원문은 이 글에서 열지 못했어요

△ 민감도 계산 — 한 가지씩 바꾼 단순 계산입니다. 실제로는 공사비가 오를 때 분양가도 함께 움직이는 경우가 많습니다

✔ 정보몽땅에서 우리 구역의 총수입·총지출·종전자산을 찾았습니다

✔ 총지출에 5%를 더해 비례율을 다시 나눠 봤습니다

✔ 내 감정평가액으로 권리가액과 분담금을 두 번 계산했습니다

✔ 다른 구역과는 비례율이 아니라 분담금으로 견주겠습니다

한 줄 정리

저라면 추정비례율 숫자보다 지출이 5% 늘 때 몇 %가 되는지를 먼저 봅니다. 공사비는 사업 기간 내내 움직이는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾는다 → ② 직접 나눠 기사의 비례율과 맞는지 본다 → ③ 지출에 5%, 10%를 더해 다시 나눠 본다. 이 세 번이면 기사 없이도 우리 구역이 얼마나 단단한지 혼자 가늠할 수 있어요.

강동역세권1구역 주민공람은 10월 16일까지입니다. 공람이 끝나고 정비구역 지정 절차가 이어지면 바뀐 숫자가 있는지 다시 정리하겠습니다.

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📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 21, 강동역세권1구역) · 위클리한국주택경제신문 (2025. 7. 8, 비례율 칼럼) · 서울시 정비사업 정보몽땅

민감도와 예시 금액은 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 것이며, 실제 비례율과 분담금은 관리처분계획과 청산 단계에서 다시 정해집니다. 구역 이름은 계산법을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.