[카테고리:] 부동산

안녕하세요, 세바입니다. 이번 주 노원·성북·금천 아파트를 표시해 두었습니다. 고른 기준은 하나예요 — 지금 내는 전세금에 얼마를 더 보태면 그 집을 살 수 있나.

서울 아파트값은 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 새로 썼습니다. 그런데 오름폭은 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%로 다섯 주째 줄었어요. 강남이 -0.56%로 7년 8개월 만에 최대 낙폭이고, 용산까지 22주 만에 내렸습니다. 평균 한 줄로는 어디를 볼지 알 수 없는 주였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 전국주택가격동향조사
📄 강남3구 이어 용산도 하락 전환 (파이낸셜뉴스 2026-10-01)
🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

아래 숫자는 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매와 전월세를 내려받아 제가 직접 센 것입니다. 같은 자리에서 내 단지만 골라 받으실 수 있어요 — 맨 아래 「혼자 해 보시려면」에 순서를 적어 두었습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 전세금에 더 보탤 돈 중위는 서울 6억 원. 도봉 2억 4,538만, 금천 2억 5,475만, 노원 3억 3,350만
● 더 보탤 돈 상위 세 곳은 서초(22억 5,500만)·강남(15억 9,303만)·송파(14억 8,000만). 이번 주 내린 곳이 그 셋이었습니다
● 갱신 전세 보증금 인상률은 자치구 24곳 모두 중위 5.00%. 상한이 바닥처럼 쓰이고 있어요
● 같은 단지 같은 면적인데 새로 들어가면 보증금이 6,800만 원(12.7%) 더 듭니다

이번 주 제가 표시해 둔 세 곳

	자치구	더 보탤 돈	새 전세 − 갱신	이번 주 매매	이번 주 전세
①	노원	3억 3,350만	+23.0%	+0.34%	+0.36%
②	성북	5억 2,725만	+23.4%	+0.36%	+0.36%
③	금천	2억 5,475만	— (표본 부족)	+0.25%	+0.27%

매매·전세 변동률은 한국부동산원 2026년 9월 28일 기준. 성북·노원 전세 0.36%는 이번 주 서울 1위입니다.

세 곳 모두 매매와 전세가 같이 올랐습니다. 값만 오르면 기대감이지만, 전세가 함께 오르면 실제로 들어가 살 사람이 움직인 것이라고 봅니다.

「전세금에 더 보탤 돈」이 무엇인가

지난 회차에서는 전세가율을 썼습니다. 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율이에요. 그런데 「62.9%」라는 숫자는 읽고 나서 손에 안 잡힙니다. 그래서 이번에는 같은 계산을 금액으로 바꿨습니다.

더 보탤 돈 = 같은 단지·같은 전용면적의 매매 실거래 중위가 − 전세 보증금 중위값

지금 전세로 사시는 분이 그 집을 사려면 보증금을 돌려받고 얼마를 더 얹어야 하나를 센 숫자입니다. 「62.9%」보다 「2억 5,475만 원」이 훨씬 빨리 읽히죠.

계산 범위는 2026년 6월 20일 ~ 9월 18일, 아파트 매매 106,569건과 임대차 128,888건입니다. 이 가운데 서울은 매매 11,766건·전세 14,102건이고, 매매와 전세가 양쪽 모두 2건 이상 있는 단지-면적 조합 1,087개를 썼습니다. 자치구는 그런 조합이 15개 이상일 때만 실었어요.

서울 자치구별 — 전세금에 더 보탤 돈

자치구	더 보탤 돈	전세가율	매매 중위	전세 중위	표본
도봉	2억 4,538만	58.4%	5억 8,800만	3억 4,500만	50
금천	2억 5,475만	62.9%	6억 9,500만	4억 3,000만	20
중랑	2억 9,750만	57.8%	7억 2,000만	3억 9,800만	39
노원	3억 3,350만	51.4%	6억 8,500만	3억 4,000만	161
구로	3억 5,725만	51.2%	7억 6,750만	4억 3,500만	66
강북	3억 7,250만	57.4%	8억 2,000만	4억 5,675만	23
성북	5억 2,725만	51.2%	10억 8,250만	5억 5,600만	61
은평	5억 3,250만	52.3%	10억 6,500만	5억 6,700만	47
관악	5억 7,475만	51.8%	11억 1,850만	5억 1,975만	38
강서	5억 9,375만	46.3%	11억	4억 7,500만	78
서울 중위	6억 원	46.9%	—	—	1,087
동대문	6억 125만	47.4%	12억 125만	5억 2,650만	38
서대문	6억 8,050만	49.6%	12억 5,625만	5억 5,000만	44
양천	7억 6,900만	42.4%	13억 9,750만	5억 7,500만	49
영등포	8억 5,000만	43.0%	15억 2,000만	6억 3,225만	53
동작	9억 2,000만	41.8%	15억 5,000만	6억 3,000만	47
마포	10억 1,850만	40.2%	16억 5,000만	6억 5,000만	37
강동	10억 4,450만	39.5%	17억 2,750만	6억 8,125만	53
성동	11억 5,000만	41.0%	19억 4,000만	7억 4,000만	27
송파	14억 8,000만	36.8%	22억 8,850만	7억 4,500만	65
강남	15억 9,303만	33.4%	21억 8,500만	7억 500만	32
서초	22억 5,500만	35.0%	33억	7억 9,500만	19

「더 보탤 돈」이 적은 차례로 늘어놓았습니다. 「표본」은 매매·전세가 양쪽 모두 2건 이상인 단지-면적 조합 수입니다. ⚠ 「더 보탤 돈」은 조합마다 차액을 구한 뒤 그 중위값을 낸 것이라, 「매매 중위 − 전세 중위」와 정확히 맞지 않습니다 — 강남이 그 차이가 큰 쪽입니다. 용산·종로·광진·중구는 조합이 15개를 못 넘어 뺐습니다.

맨 위와 맨 아래가 아홉 배 넘게 벌어집니다. 도봉은 2억 4,538만 원이고 서초는 22억 5,500만 원이에요. 같은 서울인데 「전세에서 매매로 넘어가는 문턱」이 이만큼 다릅니다.

그리고 이번 주 값이 내린 네 곳 가운데 숫자를 낼 수 있는 셋(강남·서초·송파)이 더 보탤 돈 1~3위였습니다. 다만 이것을 법칙으로 쓰지는 않겠습니다 — 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

고른 잣대는 셋입니다 — 숨기지 않고 적습니다

✔ 더 보탤 돈이 서울 중위 6억 원보다 적은가
✔ 새 전세와 갱신 전세의 보증금 차이가 큰가
✔ 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐는가

잣대를 숨기면 의견이 되고, 공개하면 방법이 됩니다. 다음 주에는 같은 순서로 혼자 해 보실 수 있게 적어 둡니다.

두 번째 잣대 — 새 전세는 갱신 전세보다 얼마나 비싼가

이번 회차에서 새로 넣은 잣대입니다. 임대차 실거래 자료에는 그 계약이 신규인지 갱신인지, 계약갱신청구권을 썼는지, 종전 보증금이 얼마였는지가 함께 적혀 있어요. 여기서 숫자 하나가 나옵니다.

갱신 계약은 5%까지 오릅니다. 그런데 그 계약이 끝나 새로 구하면 상한이 없습니다. 같은 단지·같은 면적에서 둘을 맞대 봤습니다.

자치구	새 전세 − 갱신	차액	표본(조합)
강동	+24.4%	1억 4,800만	34
성북	+23.4%	1억 900만	23
노원	+23.0%	6,000만	48
송파	+15.8%	1억 2,250만	63
구로	+13.4%	4,000만	13
영등포	+13.1%	7,650만	17
서울 중위	+12.7%	6,800만	489
도봉	+12.6%	4,000만	15
강서	+12.5%	6,268만	28
동대문	+12.1%	7,875만	15
양천	+11.1%	4,113만	30
중랑	+9.7%	4,475만	10
강남	+9.2%	6,625만	34
광진	+9.2%	6,325만	12
동작	+8.6%	6,050만	18
성동	+8.5%	5,525만	20
마포	+8.0%	5,250만	22
관악	+8.0%	3,500만	13
은평	+7.6%	5,000만	15
서대문	+6.1%	4,050만	11
용산	+4.4%	2,800만	12
서초	+3.8%	5,000만	17

같은 단지·같은 전용면적에서 신규 전세와 갱신 전세가 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼습니다. 금천·강북·중구·종로는 조합이 10개를 못 넘어 뺐습니다.

서울 중위로 6,800만 원 차이가 납니다. 갱신으로 버티는 동안은 5%씩 오르지만, 그 계약이 끝나 새로 구하면 그동안 눌려 있던 몫을 한꺼번에 메워야 합니다. 그 목돈을 보증금에 넣느냐, 매매에 보태느냐 — 사람들이 저울에 올리는 자리가 여기예요.

그래서 이 숫자가 큰 곳을 눈여겨봅니다. 강동이 24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원이라 첫 번째 잣대에 걸려 뺐습니다. 성북(23.4%)과 노원(23.0%)이 두 잣대를 모두 지난 곳이에요.

갱신 인상률은 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다

갱신 계약의 종전 보증금과 새 보증금을 견줘 보니, 인상률 중위가 자치구 24곳 모두 정확히 5.00%였습니다(서울 전세 갱신 8,030건). 법이 정한 상한이 천장이 아니라 바닥처럼 쓰이고 있다는 뜻이에요.

다만 평균 한 줄에 가려지는 것이 있습니다 — 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결(0%)이 9.5%였어요. 다섯 건 중 하나는 상한 밖이고, 열 건 중 하나는 안 올렸습니다. 계약갱신청구권을 쓰면 5%가 상한이지만, 합의로 새로 쓰는 계약에는 그 상한이 걸리지 않습니다.

자치구	전세 갱신 비중	갱신 중 청구권 사용
강서	68.7%	37.7%
중랑	66.2%	38.7%
은평	64.5%	32.2%
강동	63.9%	59.0%
성북	59.6%	66.3%
강남	59.2%	58.3%
송파	59.2%	60.2%
서울 전체	58.0%	—
노원	55.5%	57.7%
중구	55.1%	70.1%
도봉	52.1%	65.5%
강북	49.7%	67.4%
금천	45.7%	47.6%

전세 계약 가운데 갱신이 차지하는 비중과, 그 갱신 중 계약갱신청구권을 쓴 비중입니다. 자리를 아끼려고 일부만 실었습니다.

금천은 갱신 비중이 45.7%로 서울에서 낮은 축입니다. 갱신으로 눌러 둔 계약이 적다는 것은, 이미 신규 가격으로 다시 쓴 집이 많다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 전세가율 62.9%가 서울 1위인 것과 같은 방향입니다.

표시해 둔 세 곳, 하나씩

① 노원 — 두 잣대를 모두 지났습니다

더 보탤 돈 3억 3,350만 원으로 서울 중위의 절반을 조금 넘습니다. 새 전세가 갱신보다 23.0% 비싸고, 이번 주 매매 +0.34%·전세 +0.36%로 둘 다 올랐어요. 전세 0.36%는 성북·강북과 함께 이번 주 서울 1위입니다.

표본도 161개 조합으로 서울에서 제일 두껍습니다. 숫자가 흔들릴 여지가 적다는 뜻이에요.

② 성북 — 보증금 차이가 서울 2위입니다

더 보탤 돈은 5억 2,725만 원으로 서울 중위보다 조금 적습니다. 눈에 띄는 건 새 전세 − 갱신 +23.4%로 서울 2위라는 점이에요. 갱신이 끝나는 집이 나올 때마다 1억 원 안팎을 더 내야 하는 구조입니다.

이번 주 매매 +0.36%·전세 +0.36%로 둘 다 서울 상위입니다. 갱신 중 청구권 사용이 66.3%로 높은 것도 같이 봐 둘 대목이에요 — 버티는 세입자가 많다는 뜻입니다.

③ 금천 — 문턱이 서울에서 두 번째로 낮습니다

더 보탤 돈 2억 5,475만 원, 전세가율 62.9%로 서울 1위입니다. 집값의 3분의 2를 전세가 받치고 있다는 뜻이에요. 이번 주 매매 +0.25%·전세 +0.27%로 함께 올랐습니다.

⚠ 다만 새 전세 − 갱신은 표본이 모자라 구하지 못했습니다(조합 10개 미만). 두 잣대로만 고른 곳이라고 밝혀 둡니다. 지난 회차에서 「금천이 또 오르는지」를 확인하겠다고 적었고, 올랐습니다.

지난주에 적어 둔 것 — 맞은 것과 놓친 것

지난 회차에서	9월 28일 기준 결과	어떻게 봤나
금천이 또 오르는지	+0.25% (전세 +0.27%)	올랐습니다
86주가 되는지	됐습니다 — 역대 최장 경신 종전 기록 85주(2020년 6월 2주~2022년 1월 3주)	이어졌습니다
강남·서초가 더 내리는지	강남 -0.56%(7년 8개월 만에 최대) 송파 -0.19%(3년 8개월 만에 최대) 용산 -0.01%(22주 만에 하락 전환)	용산까지 번졌습니다
(놓친 것)	서대문 +0.41%로 서울 1위 더 보탤 돈 6억 8,050만 원	제 잣대에 안 걸립니다

맞은 것보다 놓친 것을 먼저 적어 두는 게 이 꼭지의 값어치라고 봅니다. 서대문은 이번 주 서울에서 오름폭 1위였는데, 더 보탤 돈이 서울 중위보다 많아 제 첫 번째 잣대에 걸리지 않았습니다. 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 합니다.

빼 둔 곳과 그 이유

뺀 곳	왜 뺐나
서대문	오름폭 서울 1위(+0.41%)인데 더 보탤 돈이 6억 8,050만 원으로 서울 중위보다 많습니다
강동	새 전세 − 갱신 +24.4%로 서울 1위인데, 더 보탤 돈이 10억 4,450만 원입니다
중랑	더 보탤 돈 2억 9,750만 원으로 적지만, 지난 회차에 거래가 반토막(-45.9%)이라 뺀 곳입니다. 새 거래 자료가 없어 그대로 두었습니다
용산	22주 만에 하락 전환해 중요한데, 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다. 제 잣대로는 말할 수 없는 곳이에요
강남·서초·송파	더 보탤 돈 1~3위이고, 이번 주에 내렸습니다

이번 주 부동산원 숫자 — 오른 곳과 내린 곳

구분	자치구와 변동률
매매 오름 (21개 구)	서대문 +0.41 · 동대문 +0.36 · 성북 +0.36 · 노원 +0.34 · 강북 +0.31 · 중구 +0.27 · 중랑 +0.25 · 금천 +0.25 · 강서 +0.23 · 구로 +0.20 · 광진 +0.19 · 마포 +0.08
매매 내림 (4개 구)	강남 -0.56 · 서초 -0.33 · 송파 -0.19 · 용산 -0.01
전세 오름	성북·강북·노원 +0.36 · 도봉 +0.30 · 동대문 +0.28 · 금천 +0.27 · 강동 +0.20 · 영등포 +0.18 · 강서 +0.17
전세 내림	서초 -0.23(7주 연속 하락) · 강남 0.00
서울 전체	매매 +0.09%(86주 연속·역대 최장) · 전세 +0.16%(전주 0.19%)
전국·수도권	전국 매매 +0.06 / 전세 +0.09 · 수도권 +0.12 · 경기 +0.15 · 인천 +0.02 · 지방 0.00
올해 누적	서울 매매 8.19% · 서울 전세 8.18% — 전세가 매매를 거의 따라붙었습니다
전국 182개 시군구	상승 112 · 보합 8 · 하락 62

한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 9월 28일 기준(10월 1일 발표).

서울 오름폭이 다섯 주째 줄었습니다 — 0.29 → 0.22 → 0.20 → 0.16 → 0.13 → 0.09%. 86주 연속 상승으로 역대 최장을 새로 썼지만, 동력은 분명히 약해지고 있어요. 그 안에서 오른 곳과 내린 곳이 갈린 것이 이번 주입니다.

그래도 조심하실 것

① 중위 한 줄에 양쪽이 가립니다. 갱신 인상률 중위가 24곳 모두 5.00%지만, 5%를 넘긴 계약이 20.3%, 동결이 9.5%였어요. 내 계약이 중위에 있으리라는 보장은 없습니다
② 거래 자료가 9월 18일까지입니다. 그 뒤 거래가 돌아섰는지는 확인하지 못했습니다. 이번 회차는 거래량을 아예 쓰지 않았어요
③ 더 보탤 돈은 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 다르고, 대출 이자·취득세·중개보수는 넣지 않은 숫자입니다. 실제로 필요한 돈은 이보다 많습니다
④ 전세 보증금을 그대로 뺄 수 있는 것도 아닙니다. 다음 세입자가 들어와야 나오는 돈이고, 그 사이의 자금 계획이 따로 필요해요

더 보탤 돈이 적으면 값이 오른다는 법칙은 아닙니다. 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지가 제가 확인한 것이에요.

✔ 지금 내는 전세 보증금과 그 단지 매매 중위가를 나란히 적어 봅니다 — 그 차액이 우리 동네 「더 보탤 돈」입니다
✔ 갱신 계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 그날이 저울에 올라가는 날이에요
✔ 같은 단지에서 새로 들어간 전세 보증금을 찾아봅니다. 갱신한 것과 얼마나 벌어졌는지
✔ 저라면 오름폭보다 차액을 먼저 봅니다. 오름폭은 지나간 것이고 차액은 제가 낼 돈이니까요

혼자 해 보시려면 — 세 단계

1단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 들어가 우리 구, 최근 3개월을 받습니다. 화면 아래 「EXCEL 다운」 버튼이 있어요
2단계. 같은 자리에서 아파트 → 전월세도 같은 조건으로 받습니다. 한 달씩 끊어 세 번 받으시면 빠짐이 없어요
3단계. 우리 단지, 우리 평형만 걸러 매매 금액의 가운데 값과 전세 보증금의 가운데 값을 적습니다. 그 차이가 우리 집의 「더 보탤 돈」입니다

건수가 적으면 가운데 값이 흔들립니다. 양쪽 모두 2건 이상일 때만 쓰시고, 그보다 적으면 옆 평형까지 넓혀 보세요. 숫자를 외우실 필요는 없고 순서만 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

다음 주에 제가 확인할 것

서대문이 또 1위인지입니다. 제 잣대에 안 걸리는 곳이 2주 이어 1위라면 잣대를 고쳐야 해요. 그리고 용산이 하락을 이어 가는지 — 22주 만에 돌아선 첫 주였는데 이번에는 계산하지 못했습니다. 10월 8일(목) 부동산원 발표가 나오면 그 자리에 적겠습니다.

한 줄 정리

오름폭은 줄었고, 갈린 것은 더 보탤 돈입니다. 서울 중위 6억 원을 가운데 두고 도봉 2억 4,538만 원과 서초 22억 5,500만 원이 양 끝에 있어요. 전세금에 얼마를 더하면 되나 — 이 하나를 세어 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으십니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 용산·종로·광진·중구의 더 보탤 돈 — 단지·면적 조합이 15개를 못 넘어 계산하지 못했습니다
· 도봉의 이번 주 매매 변동률 — 보도된 곳을 찾지 못해 표에 「—」로 두었습니다
· 거래량 — 자료가 9월 18일까지라 이번 회차는 쓰지 않았습니다
· 전세 매물 감소율 — 민간 서비스가 집계한 숫자라 옮기지 않았습니다. 우리 계산(새 전세 − 갱신 격차)이 같은 이야기를 더 깨끗하게 합니다
· 갱신 비중은 보도된 숫자(1~9월 중순 51.1%)와 제 계산(6/20~9/18 58.0%)이 다릅니다. 구간이 달라서이고, 본문에는 제가 센 숫자만 썼습니다
· 부동산원 보도자료 원문은 작성일 아침에 열리지 않아, 📄 를 통계 페이지와 기사로 채웠습니다

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📌 지난 글
· 노원 금천 도봉, 전세가율이 높은 세 곳 — 이 시리즈 2호
· 전세가율이란? 계산법과 읽는 법 총정리
· 매수우위지수란? 100 기준과 읽는 법 총정리
· KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 — 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준, 10월 1일 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매 106,569건 · 임대차 128,888건, 2026.6.20~9.18) · 파이낸셜뉴스·아이뉴스24·국제뉴스 2026년 10월 1일.
세대별 중위값과 차액은 공개된 실거래 자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 값입니다.
지역 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며, 기관마다 다를 수 있습니다. — 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
오늘은 목동8단지 재건축 시공사가 어디로 가고 있는지 보겠습니다. 어제(10월 1일) 대우건설 쪽으로 굳어졌다는 소식이 나왔어요.

그런데 이 글의 축은 「대우건설이 됐다」가 아닙니다. 8월 현장설명회에는 네 곳이 왔는데 9월 22일 입찰에는 한 곳이 들어왔다는 것, 그리고 목동에서 경쟁으로 뽑힌 단지가 아직 하나도 없다는 것입니다.

9월 25일에 쓴 글(목동4단지 공사비)에서 「다음에 확인할 것은 현장설명회 참석사 수」라고 적었습니다. 그 숫자가 9월 30일에 나왔고, 같은 주에 현장설명회가 일곱 곳에서 열렸어요. 한자리에 모아 보겠습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 목동8단지, 재건축 시공자 선정 가시화 — 대우건설 유력 (위클리한국주택경제신문 2026.10.1)
📄 「써밋 디아보 목동」 내건 대우건설, 8단지 단독 응찰 (머니투데이방송 2026.9.22)
🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 조합 입찰공고

정보몽땅에는 조합이 직접 올린 입찰공고가 그대로 있습니다. 공고일 내림차순으로 늘어서 있고 입찰보증금과 마감 시각까지 적혀 있어요. 10월 1일에는 목동12단지(감정평가업자, 마감 10월 12일)와 목동13단지(이주관리·감정평가 등, 마감 10월 8일) 공고가 올라와 있었습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 목동8단지 예정 공사비 1조 1,118억 원, 3.3㎡당 약 965만 원, 건립 1,847세대 최고 49층
● 8월 현장설명회 네 곳 → 9월 22일 입찰 대우건설 한 곳 → 유찰 → 9월 30일 2차 현설도 대우건설 혼자
● 시공자 선정 총회는 12월 중순. 수의계약으로 가면 공고 조건이 그대로 계약이 됩니다
● 목동에서 시공사가 정해진 단지는 6·10·12·13·8단지 모두 단독 응찰이거나 수의계약이었습니다
● 다음 분기점은 11월 16일 목동4단지 입찰 — 목동 첫 경쟁입찰이 될지가 여기서 갈립니다

현장설명회와 입찰은 다른 자리입니다

현장설명회는 조합이 「우리 단지는 이런 조건입니다」를 설명하는 자리예요. 오는 것은 약속이 아닙니다. 설명을 듣고 숫자를 재 본 뒤, 하겠다고 정한 곳이 입찰에 들어옵니다.

목동8단지는 8월 현장설명회에 대우건설·GS건설·DL이앤씨·IPARK현대산업개발 네 곳이 왔습니다. 그런데 9월 22일 마감된 입찰에 들어온 곳은 대우건설 하나였고, 경쟁 입찰이 성립하지 않아 유찰됐습니다. 조합은 재입찰 절차를 밟아 9월 30일 두 번째 현장설명회를 열었는데 여기에도 대우건설 혼자 왔어요.

두 번 비면 조합은 수의계약으로 돌릴 수 있습니다. 대우건설이 내건 이름은 「써밋 디아보 목동」이고, 시공자 선정 총회는 12월 중순으로 잡혀 있습니다.

항목	내용	비고
구역	서울 양천구 신정동 314번지 일대	구역면적 86,782.6㎡
규모	건립 1,847세대 · 10개 동	지하 4층 ~ 지상 49층
기존	1,352가구	통합심의 기준으로는 1,881가구(임대 289 포함)
예정 공사비	1조 1,118억 원	3.3㎡당 약 965만 원
1차 현설(8월)	네 곳	대우건설 · GS건설 · DL이앤씨 · IPARK현대산업개발
1차 입찰(9/22)	대우건설 단독 → 유찰	제안 브랜드 「써밋 디아보 목동」
2차 현설(9/30)	대우건설 단독	수의계약 수순
남은 일정	시공자 선정 총회 12월 중순	2025.3 구역지정 → 2026.4 조합설립 → 2026.6 통합심의 접수

자료 · 위클리한국주택경제신문(2026.10.1) · 머니투데이방송(2026.9.22) · 아시아경제(2026.9.30). 세대수가 자료마다 다른 까닭은 아래에 따로 적었습니다.

목동에서는 아직 경쟁입찰이 한 번도 없었습니다

여기가 오늘 글에서 제일 중요한 대목입니다. 기사들은 단지를 하나씩 따로 다룹니다. 그래서 「6단지는 DL이앤씨」, 「10단지는 현대건설」처럼 결과가 보이고, 어떻게 정해졌는지는 흩어져 있어요. 한 표로 모아 보면 이렇게 됩니다.

단지	시공사	어떻게 정해졌나	예정 공사비	3.3㎡당
6단지	DL이앤씨	수의계약 (6월 선정)	약 1조 2,122억	950만 원
10단지	현대건설	두 차례 단독 응찰 뒤 우선협상	약 2조 6,135억	990만 원
12단지	GS건설	수의계약 유력	약 1조 7,888억	980만 원
13단지	삼성물산	1차 단독 응찰, 수의계약 추진	—	—
8단지	대우건설	1차 단독 유찰, 2차 현설도 단독	1조 1,118억	965만 원
4단지	아직 없음	현설 4곳 · 입찰 마감 11월 16일	1조 6,389억	1,010만 원

1·3단지는 심의를 통과하지 못했고 2·5·7·11·14단지는 심의 접수 단계, 9단지는 공고를 앞두고 있습니다. 목동 신시가지 14개 단지 전체 사업비는 약 30조 원 규모로 보도됐습니다(파이낸셜뉴스 2026.9.27).

시공사가 정해졌거나 정해지는 중인 다섯 단지가 모두 단독 응찰이거나 수의계약입니다. 겨뤄서 뽑힌 곳이 없어요. 그래서 11월 16일 4단지 입찰에 두 곳 이상이 들어오면 목동에서 처음 있는 일이 됩니다.

3.3㎡당 단가는 6단지 950만 원에서 4단지 1,010만 원까지 60만 원 폭으로 올라왔습니다. 목동에서 1,000만 원을 넘긴 단지는 4단지가 처음이에요.

같은 주에 현장설명회가 열린 일곱 곳

9월 28일부터 10월 1일 사이에 수도권과 지방에서 현장설명회가 줄줄이 열렸습니다. 참석사 수 순으로 늘어놓으면 지금 건설사들이 어디에 몰리고 어디를 비우는지가 한눈에 보입니다.

현장	현설 참석	공사비	규모	다음 날짜
군포 산본9-2구역	5곳	3.3㎡당 780만 원	3,376세대 · 최고 35층	입찰 11월 13일
목동4단지	4곳	1조 6,389억 원	2,436세대 · 최고 49층	입찰 11월 16일
송파 오금현대	3곳	1조 6,642억 원	2,436세대 · 지상 37층	입찰 11월 25일
목동8단지 (2차)	1곳	1조 1,118억 원	1,847세대 · 최고 49층	총회 12월 중순
여의도 화랑 (2차)	1곳	공개 안 됨	285세대 (소규모재건축)	총회 11월 중순
대구 수성구 30-11 (2차)	1곳	공개 안 됨	382세대 · 11개 동	총회 11월
여의도진주	10월 8일 예정	약 1조 2,600억 원	602세대 · 최고 57층	입찰 11월 30일

군포 산본9-2 참석사는 현대건설·GS건설·대우건설·제일건설·금호건설, 목동4단지는 현대건설·포스코이앤씨·IPARK현대산업개발·제일건설, 송파 오금현대는 삼성물산·포스코이앤씨·제일건설입니다(DL이앤씨는 오금현대 현설에 오지 않았습니다). 자료 · 위클리한국주택경제신문 2026.9.30~10.1.

숫자가 큰 현장에 많이 오는 것도 아닙니다. 공사비가 제일 큰 오금현대(1조 6,642억)에 세 곳, 평당 단가가 제일 낮은 군포에 다섯 곳이 왔어요. 서울 밖이라 경쟁이 덜하다고 보기도 어렵습니다. 조합이 내건 조건과 건설사의 사정이 그때그때 다르다고 읽는 편이 맞습니다.

같은 2,436세대인데 평당 단가가 다른 까닭

표를 보시면 이상한 줄이 있습니다. 목동4단지와 송파 오금현대가 건립 세대수가 똑같이 2,436세대인데, 총 공사비는 오금현대가 253억 원 많고 3.3㎡당 단가는 거꾸로 48만 원 적습니다.

항목	목동4단지	송파 오금현대	차이
건립 세대수	2,436세대	2,436세대	같음
총 공사비	1조 6,389억 원	1조 6,642억 원	오금현대 +253억
3.3㎡당 단가	1,010만 원	962만 원	오금현대 −48만
역산 연면적	약 53만 6,400㎡	약 57만 1,900㎡	오금현대 +3만 5,500㎡
세대당 연면적	약 220㎡	약 235㎡	오금현대 +15㎡
세대당 공사비	6억 7,280만 원	6억 8,317만 원	오금현대 +1,037만

연면적과 세대당 금액은 세 바구니 머니랩이 공개된 총 공사비와 평당 단가로 되짚은 값입니다. 단가가 반올림돼 있어 어림셈이고, 조합이 밝힌 연면적은 확인하지 못했습니다.

까닭은 평당 단가가 세대수가 아니라 연면적으로 나눈 값이기 때문입니다. 총 공사비 ÷ 연면적(평)이 평당 단가예요. 그러니 같은 세대수라도 넓게 지으면 분모가 커져 총액이 늘어도 단가는 내려갑니다.

거꾸로 풀어 보면 목동4단지는 연면적 약 53만 6천㎡, 오금현대는 약 57만 2천㎡입니다. 세대당으로 보면 220㎡와 235㎡. 오금현대가 세대당 15㎡ 정도 넓게 지어지는 셈이고, 그만큼 세대당 공사비도 1,037만 원 많습니다.

단가가 낮으니 싸다고 읽으면 거꾸로 가는 자리입니다. 조합원이 실제로 내는 돈은 세대당 금액에 가깝지 평당 단가가 아니에요.

세대수가 1,847과 1,881로 갈립니다

같은 단지인데 매체마다 적힌 세대수가 다릅니다. 입찰공고를 옮긴 쪽은 1,847세대, 통합심의 내용을 쓴 쪽은 임대 289가구를 넣어 1,881가구로 적었어요. 34가구 차이입니다.

어느 쪽이 틀렸다고 보기는 어렵습니다. 세대수는 정비계획·심의·사업시행계획을 거치며 바뀌고, 기사마다 어느 시점 숫자를 집었는지가 다릅니다. 공사비를 따질 때 기준으로 삼을 것은 조합이 낸 입찰공고예요. 그 숫자로 나눠야 다른 단지와 견줄 수 있습니다.

참고로 기존은 1,352가구입니다. 1,847로 보면 495가구, 1,881로 보면 529가구가 늘어나는 셈이고, 늘어나는 몫이 사업성의 바탕이 됩니다.

단독 응찰이면 조합원에게 무엇이 달라지나

「어차피 대우건설로 정해질 텐데 한 곳이든 두 곳이든 무슨 차이냐」고 보실 수 있습니다. 차이가 나는 자리는 조건입니다.

경쟁입찰이면 건설사들이 조합이 내건 조건보다 좋은 것을 얹어 제안합니다. 공사비를 깎거나, 이주비를 더 주거나, 마감재를 올리거나, 설계를 바꿔 옵니다. 그 제안들이 총회에서 견줘지고 조합원이 고릅니다.

단독이면 비교 대상이 없습니다. 공고에 적힌 조건이 그대로 계약의 출발선이 돼요. 조합이 협상으로 더 받아낼 수는 있지만, 상대가 하나면 지렛대가 약합니다. 그래서 조합들이 유찰을 한 번 더 감수하고 재입찰을 붙이는 것이고, 목동8단지도 9월 22일 유찰 뒤 재입찰 절차를 밟았습니다.

다만 두 번째도 단독이면 대개 수의계약으로 넘어갑니다. 더 끌면 사업 기간이 늘고 그만큼 금융비용이 붙으니까요. 목동 여섯 단지가 비슷한 길을 걸은 것도 그래서입니다.

다른 현장에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 어느 재건축·재개발 현장에도 그대로 쓰실 수 있습니다. 세 단계예요.

① 현설 참석사 수와 입찰 참여사 수를 따로 적어 둡니다. 기사 제목은 「현설에 몇 곳」으로 나오는데, 정작 중요한 것은 그다음에 몇 곳이 봉투를 냈는가입니다. 목동8단지가 4곳에서 1곳이 된 것처럼 두 숫자는 자주 다릅니다.

② 평당 단가를 보면 연면적을 되짚어 봅니다. 총 공사비 ÷ 평당 단가 = 연면적(평)이고, 여기에 3.305785를 곱하면 ㎡입니다. 그 값을 세대수로 나누면 세대당 연면적과 세대당 공사비가 나와요. 단가가 낮은데 세대당 금액이 큰 현장이 있습니다.

③ 같은 구역·같은 주의 다른 현장을 옆에 놓습니다. 한 현장의 숫자는 크기를 가늠하기 어렵지만, 서너 곳을 나란히 놓으면 띠가 보입니다. 오늘은 서울 재건축이 950만~1,010만 원 사이에 모여 있고 경기(군포)가 780만 원이라는 것이 그 띠였습니다.

조합 공고 원문은 서울시 정비사업 정보몽땅의 조합입찰공고에서 보실 수 있습니다. 마감 시각과 입찰보증금까지 적혀 있어요.

✔ 저는 평당 단가보다 입찰에 몇 곳이 들어오는지를 먼저 봅니다. 혼자 들어오면 공고 조건이 그대로 출발선이 되니까요
✔ 11월 16일 목동4단지 입찰에 몇 곳이 들어오는지 — 목동 첫 경쟁입찰이 될지가 여기서 갈립니다
✔ 평당 단가는 연면적으로 나눈 값입니다. 세대당 금액을 함께 봐야 내 돈이 보입니다
✔ 고른 잣대는 「같은 주에 현장설명회를 연 곳」입니다. 권하는 것이 아니라 표시해 둔 관찰 대상입니다

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 조합이 밝힌 연면적 — 공개돼 있지 않습니다. 위 표의 연면적과 세대당 금액은 반올림된 평당 단가에서 되짚은 어림셈입니다
· 목동8단지 조합 입찰공고 원문 — 정보몽땅 목록 첫 쪽에서 찾지 못해 📄 를 전문지 두 곳으로 채웠습니다
· 13단지 공사비와 평당 단가, 여의도 화랑·대구 수성구 30-11 공사비 — 공개되지 않아 「—」로 두었습니다
· 오금현대 공사비는 매체가 1조 6,642억 원·1.66조 원(부가세 별도)·1.7조 원으로 갈립니다. 위클리한국주택경제신문 숫자를 썼습니다
· 대우건설이 제안한 설계와 홍보 문구는 조합원이 판단할 몫이라 옮기지 않았습니다
· 조합원 수를 찾지 못해 세대당 분담금은 계산하지 않았습니다. 커뮤니티 숫자는 쓰지 않았습니다

앞으로의 일정

날짜	무엇	비고
10월 8일	여의도진주 시공자 현장설명회	입찰 마감 11월 30일
11월 13일	군포 산본9-2구역 입찰 마감	참여확약서 10월 30일까지
11월 16일	목동4단지 입찰 마감	★ 목동 첫 경쟁입찰이 될지 갈리는 날
11월 25일	송파 오금현대 입찰 마감	오후 2시 · 입찰보증금 1,000억
11월 중순	여의도 화랑 시공자 선정 총회	10월 중순 우선협상대상자 지정
12월 중순	목동8단지 시공자 선정 총회	수의계약으로 가는 수순

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한 줄 정리

목동은 지금 공사비가 아니라 들어오는 건설사 수가 정해지는 중입니다. 다음 분기점은 11월 16일이에요.

다음 편 — 11월 16일 목동4단지 입찰이 마감되면 몇 곳이 들어왔는지 바로 정리하겠습니다. 12월 중순 8단지 총회 결과가 나오면 이 글을 갱신합니다.

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📌 지난 글
여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까 — 추정비례율 88.91%
래미안 레비르 성수 총정리 — 성수3지구 2,213가구·최고 72층
KB 시세 vs 부동산원 시세, 왜 다른가

자료 · 위클리한국주택경제신문(2026.9.30~10.1) · 머니투데이방송(2026.9.22) · 아시아경제(2026.9.30) · 뉴데일리(2026.9.22) · 파이낸셜뉴스(2026.9.27) · 하우징타임즈(2026.9.30) · 뉴스핌(2026.9.30) · 서울시 정비사업 정보몽땅. 연면적·세대당 공사비·목동 여섯 단지 표·현설 일곱 곳 표는 세 바구니 머니랩이 직접 구성했습니다.
이 글은 공개된 보도와 공고를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 숫자는 심의와 총회를 거치며 바뀝니다. 계약이나 의사결정 전에 조합 공고 원문으로 다시 확인해 주세요. 잘못된 내용이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

월요일 「이번 주 눈여겨볼 지역」 두 번째입니다. 오늘은 서울 자치구 전세가율을 놓고 이번 주에 표시해 둘 곳을 골랐습니다. 노원 · 금천 · 도봉입니다.

서울 아파트값은 85주째 올랐습니다. 그런데 강남·서초·송파는 내렸어요. 같은 서울인데 방향이 갈렸습니다. 기사들은 「강북권이 주도」라는 말로 넘어갔는데, 그 말로는 어디를 봐야 하는지가 나오지 않습니다.

그래서 국토교통부 실거래가에서 매매 106,569건과 전월세 128,888건을 직접 돌려 서울 21개 자치구의 전세가율을 계산하고, 한국부동산원 주간 변동률과 한 표에 놓았습니다. 그러자 이번 주에 내린 세 곳이 어디에 있는지가 눈에 보였습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 21일 기준) — 보도자료 목록 첫 줄

🏠 국토교통부 실거래가 공개시스템

보도자료 첨부 표에는 시군구별 숫자가 한 줄씩 들어 있습니다. 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 매매와 전월세를 나란히 보실 수 있어요 — 오늘 쓴 전세가율은 거기서 계산한 것이고, 아래에 계산식을 그대로 적어 두었으니 관심 있는 단지로 직접 해 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 표시해 둔 곳 — 노원 · 금천 · 도봉

● 셋 다 전세가율이 서울 중위 46.9%보다 높고, 거래가 서울 평균 -22.4%보다 덜 줄었습니다

● 이번 주 내린 강남 33.4% · 서초 35.0% · 송파 36.8% 는 전세가율 하위 세 곳이었습니다

● 전세가율 상위 7곳 평균 +0.31% 대 하위 7곳 -0.07% — 그런데 거래 감소폭은 두 쪽이 거의 같았습니다

● 빼 둔 곳 — 중랑(거래 -45.9%) · 강북(재거래 +0.94%) · 관악 · 성북 · 구로

서울 21개 자치구, 전세가율 순서로 놓으면

구	전세가율	이번 주 매매	이번 주 전세	거래 증감	같은 아파트 재거래
금천	62.9%	+0.26%	+0.33%	-6.4%	+1.74% (54쌍)
도봉	58.4%	+0.35%	—	-10.0%	+2.52% (130쌍)
중랑	57.8%	+0.36%	—	-45.9%	+4.00% (103쌍)
강북	57.4%	+0.33%	+0.42%	-15.0%	+0.94% (58쌍)
은평	52.3%	+0.22%	—	-16.7%	+1.90% (126쌍)
관악	51.8%	+0.30%	—	-36.8%	+1.52% (82쌍)
노원	51.4%	+0.37%	+0.47%	-5.7%	+4.00% (330쌍)
구로	51.2%	+0.19%	—	-31.9%	+0.97% (159쌍)
성북	51.2%	+0.39%	+0.42%	-27.0%	+1.46% (143쌍)
서대문	49.6%	+0.44%	+0.30%	-20.0%	+0.59% (97쌍)
동대문	47.4%	+0.39%	+0.28%	-25.3%	+0.96% (98쌍)
서울 중위	46.9%	+0.13%	+0.19%	-22.4%	+1.60% (2,284쌍)
강서	46.3%	+0.33%	—	-8.2%	+2.19% (149쌍)
영등포	43.0%	+0.16%	+0.31%	-38.7%	0.00% (109쌍)
양천	42.5%	+0.10%	—	-32.1%	+1.96% (86쌍)
동작	41.8%	+0.11%	—	+17.7%	+1.65% (76쌍)
성동	41.0%	+0.12%	—	-28.9%	+0.63% (42쌍)
마포	40.2%	+0.06%	—	-29.6%	+1.29% (67쌍)
강동	39.5%	+0.15%	+0.33%	-25.5%	+1.57% (97쌍)
송파	36.8%	-0.14%	—	-22.9%	+1.36% (107쌍)
서초	35.0%	-0.37%	-0.19%	-22.8%	-2.06% (32쌍)
강남	33.4%	-0.42%	-0.15%	-34.3%	-0.34% (51쌍)

전세가율은 국토교통부 실거래가에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했고, 매매·전세 주간 변동률은 한국부동산원 9월 3주(9월 21일 기준) 자료입니다. 전세 변동률은 보도된 상위 열 곳까지라 나머지는 「—」로 두었습니다. 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미친 종로·광진·중구·용산은 표에서 뺐습니다.

위에서 아래로 읽어 보시면 표의 위쪽은 모두 플러스이고, 마이너스는 아래 세 줄에 몰려 있습니다. 순위끼리 견주는 상관계수(스피어만)로 재면 0.72가 나옵니다 — 1에 가까울수록 두 줄의 순서가 닮았다는 뜻이에요.

전세가율은 무엇이고, 어떻게 계산했나

전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 60%라면 10억짜리 집에 전세 6억이 들어가 있다는 뜻이에요.

평균끼리 나누면 숫자가 어긋납니다. 큰 평수와 작은 평수가 섞이니까요. 그래서 같은 단지·같은 전용면적으로 묶어 매매 중위값과 전세 보증금 중위값을 각각 구한 뒤 나눴습니다. 양쪽 모두 2건 이상인 조합만 썼고, 서울에서 그런 조합이 1,087개 나왔습니다. 그 중위값이 46.9%입니다.

전세 보증금의 오른 정도가 아니라 수준을 본 이유가 있습니다. 전세는 갱신계약(5% 상한)과 신규계약, 반전세가 한 통에 섞여 있어 상승률이 크게 흔들립니다. 실제로 돌려 보니 자치구 여섯 곳의 중위 상승률이 0.00%로 나왔어요. 수준으로 보면 그 흔들림이 사라집니다.

전세가율이 낮은 쪽이 먼저 내렸습니다

묶음	전세가율 평균	이번 주 매매 평균	거래 증감 평균
전세가율 상위 7곳	56.0%	+0.31%	-19.5%
전세가율 하위 7곳	38.3%	-0.07%	-20.9%

전세가율 상위 7곳 = 금천·도봉·중랑·강북·은평·관악·노원 / 하위 7곳 = 동작·성동·마포·강동·송파·서초·강남. 표본 15개 조합 이상인 21개 자치구를 전세가율 순으로 세워 위아래 일곱 곳씩 묶었습니다.

값의 방향은 +0.31%와 -0.07%로 갈렸습니다. 그런데 거래 감소폭은 -19.5%와 -20.9%로 거의 같습니다. 이 대목이 중요해요. 두 동네 모두 거래는 비슷하게 줄었는데, 값은 한쪽만 버텼습니다.

전세가율이 높다는 것은 값의 절반 넘는 몫을 실제로 들어와 사는 사람이 받치고 있다는 뜻입니다. 낮으면 나머지는 기대감이고요. 거래가 비슷하게 줄어든 국면에서 기대감이 받치던 쪽이 먼저 흔들렸다고 읽을 수 있습니다.

⚠ 다만 전세가율이 낮으면 값이 내린다는 법칙은 아닙니다. 이것은 한 주 숫자이고, 강남·서초의 하락에는 전세가율 말고도 대출 규제와 토지거래허가구역, 높은 값 자체가 함께 작용합니다. 여기서 확인한 것은 이번 주 숫자가 그렇게 늘어섰다는 것까지입니다.

표시해 둔 세 곳

곳	전세가율	거래 증감	같은 면적 재거래	같은 층까지 맞추면
① 노원	51.4%	-5.7%	+4.00% (330쌍)	+2.65% (139쌍)
② 금천	62.9%	-6.4%	+1.74% (54쌍)	+1.22% (27쌍)
③ 도봉	58.4%	-10.0%	+2.52% (130쌍)	+1.75% (69쌍)
서울	46.9%	-22.4%	+1.60% (2,284쌍)	+1.41% (725쌍)

재거래 = 같은 단지·같은 전용면적이 두 번 이상 거래된 쌍의 첫 거래 대비 마지막 거래, 중위값. 거래 증감 = 2026년 6월 21일~7월 20일 대비 7월 21일~8월 19일. 실거래 신고 기한이 30일이라 그 뒤 구간은 아직 채워지는 중이어서 뺐습니다.

노원이 세 잣대에서 고르게 좋았습니다. 재거래 +4.00%로 서울 공동 1위인데 거래는 -5.7%밖에 줄지 않았어요. 전세도 +0.47%로 서울 1위였습니다.

금천은 전세가율 62.9%로 서울에서 제일 높습니다. 거래도 -6.4%에 그쳤고요. ⚠ 다만 같은 층까지 맞추면 +1.22%로 서울 중위(+1.41%)보다 낮습니다. 표본도 27쌍으로 적어요. 금천을 고른 이유는 상승률이 아니라 전세가율과 거래량이라고 분명히 적어 둡니다.

도봉은 세 잣대가 모두 중간 이상입니다. 전세가율 58.4%, 거래 -10.0%, 재거래 +2.52%(130쌍)로 표본도 넉넉해요.

실제 거래는 이렇게 찍혔습니다

단지	전용면적	먼저	나중	계약 시기
노원 상계동 은빛2단지	59.95㎡	5억 350만	6억 2,500만	6월 → 8월
금천 독산동 금천롯데캐슬골드파크1차	84.81㎡	12억 3,500만	13억 4,500만	7월 → 8월
도봉 창동 북한산아이파크5차	84.45㎡	9억 3,000만	10억 3,000만	6월 → 8월

같은 단지·같은 전용면적·같은 층끼리 맞춘 거래입니다. ⚠ 차액이 큰 거래를 고른 것이라 구 전체를 대표하지 않습니다 — 같은 층 기준 중위값은 노원 +2.65%, 금천 +1.22%, 도봉 +1.75%입니다. 동·호수는 적지 않습니다.

숫자 하나를 보고 「여기는 얼마짜리」라고 외우실 필요는 없습니다. 같은 단지 같은 면적이 몇 달 사이에 다시 팔렸을 때 얼마가 달라졌나를 보는 것이 훨씬 정확해요. 값이 다른 단지끼리 견주면 단지 차이인지 시장 변화인지 갈리지 않습니다.

왜 이 동네의 전세가 오르나

구	전세 매물 1년 전 대비	올해 전세 상승률
동대문	-69.4%	—
중랑	-67.8%	—
구로	-61.6%	—
금천	-58.9%	—
노원	-51.5%	12.25%
도봉	-50.5%	—
성북	—	12.84%
서울	-13.3%	7.79%

아시아경제가 2026년 9월 22일 집계한 숫자입니다(서울 전체 2만 3,390건 → 2만 298건). 단일 출처라 매체를 밝혀 적습니다. 올해 전세 상승률은 성북·노원이 2012년 이후 제일 높은 수준이라고 같은 기사가 전했습니다.

전세 물건이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 버티는 비용이 늘어납니다. 그러면 「차라리 사자」가 생겨요. 노원·도봉·금천의 매매가 이번 주에 함께 오른 배경에는 이 흐름이 있습니다.

임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 같은 방향을 가리킵니다. 서울 평균이 53.0%인데 금천은 66.3%, 중랑 74.4%, 구로 75.3%입니다(같은 실거래 자료로 직접 계산). 전세가 귀해진 동네일수록 월세로 밀려난 계약이 많습니다.

빼 둔 곳과 그 이유

구	전세가율	왜 뺐나
중랑	57.8%	거래가 -45.9%로 반토막입니다. 재거래는 +4.00%로 노원과 같습니다
강북	57.4%	같은 아파트 재거래가 +0.94%로 서울 중위(+1.60%)에 못 미칩니다
관악	51.8%	거래가 -36.8%로 서울 평균보다 많이 줄었습니다
성북	51.2%	거래가 -27.0%입니다. 전세는 +0.42%로 좋았습니다
구로	51.2%	거래 -31.9%에 재거래 +0.97%로 두 잣대가 함께 약합니다
강남·서초·송파	33~37%	이번 주 서울에서 내린 곳이 이 셋입니다

고른 곳만 적으면 누구나 쓰는 글이 됩니다. 무엇을 왜 뺐는지가 잣대가 진짜라는 증거입니다.

중랑은 특히 아깝습니다. 전세가율 57.8%에 재거래 +4.00%로 노원과 같은 값인데, 거래가 반토막이에요. 값은 오르는데 사는 사람이 줄었다면 호가로 오른 것일 수 있습니다. 그래서 잣대 ②에 걸려 뺐습니다.

지난주에 표시해 둔 곳은 어떻게 됐나

이 시리즈는 예고 → 결과 → 다음 예고로 이어집니다. 지난주에 적어 둔 것을 한 주 뒤에 받겠습니다.

· 노원 — 매매 +0.37%, 전세 +0.47%(서울 1위). 이어졌습니다

· 도봉 — 매매 +0.35%. 이어졌습니다

· 동작 — 매매 +0.11%. 거의 멈췄습니다

· 중랑(빼 두었던 곳) — 매매 +0.36%. 계속 오르고 있습니다

동작은 지난주에 「거래가 두 달 이어지는지 보겠다」고 적었던 곳입니다. 값의 오름은 이번 주에 거의 멈췄어요. 그리고 거래가 반토막이라 빼 두었던 중랑은 계속 오르고 있습니다. 제 잣대가 놓친 대목이라고 적어 둡니다 — 거래량을 중시하는 잣대는 호가가 먼저 오르는 국면에서 한 박자 늦습니다.

그래도 조심하실 것

· 서울 상승폭은 0.20 → 0.16 → 0.13%로 4주째 줄고 있습니다

· 표본이 작은 구는 숫자가 크게 흔들립니다 — 금천은 재거래 54쌍, 전세가율 조합 20개입니다

· 실거래 신고 기한이 30일이라 9월 숫자는 아직 채워지는 중입니다

· 전세가율이 높다는 것은 값이 오를 이유가 아니라 덜 흔들릴 이유에 가깝습니다

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 헤럴드경제 2026년 9월 24일 기사에서 「추석 이후에도 서울 집값이 하락세로 돌아서기보다는 상승폭이 점차 줄어드는 흐름이 이어질 가능성이 크다」고 했습니다.

✔ 관심 지역의 전세가율을 먼저 잽니다 — 같은 단지의 매매와 전세를 나란히

✔ 상승률과 거래 건수를 함께 봅니다 — 지수로는 두 시장이 갈리지 않습니다

✔ 표본이 작은 구는 숫자를 반쯤 믿습니다 — 금천은 54쌍입니다

✔ 서울 상승폭이 4주째 줄고 있다는 것을 옆에 놓습니다

관심 단지로 혼자 해 보시려면

① 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 그 단지, 그 전용면적의 최근 3개월 거래를 봅니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세 보증금을 봅니다

③ 전세 보증금 가운뎃값을 매매가 가운뎃값으로 나눕니다 — 그것이 그 단지의 전세가율입니다

④ 46.9%(서울 중위)와 견줍니다. 높으면 실수요가 받치는 쪽, 낮으면 기대감이 얹힌 쪽입니다

⑤ 같은 단지·같은 면적이 두 번 팔린 사례를 찾아 얼마가 달라졌는지 봅니다

숫자를 외우실 필요는 없습니다. 순서를 익혀 두시면 다음 주에는 혼자서도 읽으실 수 있어요.

한 줄 정리

저라면 이번 주에는 전세가율부터 봅니다. 값을 받치는 것이 전세인지 기대인지가 이번 주에 갈렸으니까요.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 도봉·중랑의 주간 전세 변동률 — 기사가 상위 열 곳까지 실어 보지 못했습니다. 표에 「—」

· 종로·광진·중구·용산 — 전세가율 표본이 15개 조합에 못 미쳐 표에서 뺐습니다

· 새 실거래 원자료 — 9월 18일까지 자료로 계산했습니다. 그 뒤 거래는 아직 신고 기간입니다

· 강남·서초 하락의 다른 원인 — 대출 규제와 토지거래허가구역의 몫은 이 글에서 재지 못했습니다

· 전세 매물 감소율은 아시아경제 한 곳의 집계라 우리 숫자로 단정하지 않았습니다

다음 주에 확인할 것은 하나예요 — 금천이 또 오르는지. 한 주는 우연일 수 있고 두 주면 이야기가 됩니다. 그리고 10월 1일 발표에서 서울이 한 번 더 오르면 86주로 역대 최장을 새로 씁니다.

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📌 지난 글

· 전세가율이란 — 계산법과 전국 시도·서울 자치구 실제 숫자

· 분당 2차 선도지구 5곳 선정 — 경쟁률과 실거래까지

· 여의도 시범아파트 재건축, 분담금은 얼마나 될까

📄 자료

한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026. 9. 21 기준, 9. 24 발표) · 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 106,569건 · 전월세 128,888건, 2026. 6. 20~9. 18) · 파이낸셜뉴스 2026-09-24 · 헤럴드경제 2026-09-24 · SBS Biz 2026-09-24 · 아시아경제 2026-09-22 · 글로벌경제신문 2026-09-27

전세가율·거래 증감·재거래 상승률·월세 비중은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 「표시해 둔 곳」은 공개된 통계로 제가 고른 관찰 대상이지 추천이 아닙니다. 지역과 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 실거래가는 신고된 공개 자료이고 개별 거래 조건에 따라 다릅니다. 숫자는 발표 기관과 기준일을 함께 적었으며 기관마다 다를 수 있습니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

2026년 9월 29일 성남시가 분당 2차 선도지구(특별정비구역) 5곳 1만 3,429가구를 발표했습니다. 어디가 됐고 무엇이 남았는지 정리합니다.

기사들은 선정 결과를 옮기는 데서 멈췄습니다. 그래서 경쟁률을 선정 물량으로 다시 나눠 보고, 국토교통부 실거래가에서 다섯 구역의 최근 거래를 직접 뽑아 표로 만들었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」 (시정소식지 비전성남)

🏠 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」

구역별 호수가 표로 한 줄씩 있고, 다음 회차 접수 날짜와 신도시정비과 전화번호(031-729-3397)까지 적혀 있습니다. 분당재건축지원센터는 031-729-7068입니다.

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한눈에 — 선정된 5개 구역

구역	위치	구성 단지	현재 세대수
22구역 시범단지1	서현동 91번지	삼성 · 한신 · 한양	4,200
33구역 파크타운	수내동 51번지	대림 · 롯데	3,025
34구역 푸른마을	수내동 71번지	쌍용 · 신성	2,598
38구역 한솔마을2	정자동 110번지	청구 · LG · 한일	1,872
17구역 이매촌1	이매동 101번지	삼성 · 삼환	1,734
합계			13,429

제일 큰 곳은 서현동 시범단지1 4,200가구입니다. 다섯 곳을 합치면 1만 3,429가구로, 성남시가 올해 배정한 예정 물량 1만 2,000가구보다 1,429가구 많습니다.

표에 적힌 가구수는 「지금 세대수」입니다

자주 헷갈리는 대목입니다. 성남시가 발표한 숫자는 지금 살고 있는 세대수이고, 재건축 뒤 세대수는 따로 있습니다.

한솔마을2를 보면 분명합니다. 청구·LG·한일 세 단지를 묶은 이 구역은 1,872가구를 헐고 3,447가구로 짓겠다는 계획을 냈습니다(정자동 110번지 일대, 구역 면적 15만 7,124.50㎡, 최고 37층 18개 동). 다 지으면 거의 두 배가 됩니다.

나머지 네 구역의 계획 세대수는 이 글을 쓰는 시점에 공개된 자료로는 확인하지 못했습니다. 12월 지정·고시에서 숫자가 조정되는 일도 잦습니다. 지금 표는 출발선이라고 보시는 편이 안전합니다.

경쟁률은 5.5대 1이 아니었습니다

항목	숫자	메모
신청	6만 6,037가구	43건 · 50개 기초구역 (2026년 9월 1일 마감)
예정 물량	1만 2,000가구	성남시가 올해 배정한 몫
선정	1만 3,429가구	5개 구역 · 예정보다 1,429가구 많습니다
남은 물량	5만 2,608가구	이번에 들지 못했습니다
기사 경쟁률	5.5대 1	66,037 ÷ 12,000 = 5.50
다시 계산하면	4.9대 1	66,037 ÷ 13,429 = 4.92

기사에 실린 5.5대 1은 예정 물량 1만 2,000가구로 나눈 값입니다. 실제로는 1,429가구를 더 뽑았으니, 선정된 1만 3,429가구로 나누면 4.9대 1이 됩니다.

숫자를 흔들려는 게 아닙니다. 중요한 것은 그 아래 줄입니다 — 5만 2,608가구가 이번에 들지 못했고, 이 물량이 내년에 다시 붙습니다. 떨어진 구역에는 경쟁률보다 이쪽이 실제로 쓰이는 숫자입니다.

무엇을 보고 뽑았나 — 6개 항목

평가 항목	가중치
사업실행 가능성	25%
기본계획과의 정합성	20%
정비계획 공공성	20%
계획의 효과성	15%
정책적 필요성과 시급성	10%
정비계획 완성도	10%

성남시는 「사업시행의 적정성 등 6개 항목」이라고만 밝혔고, 구역별 점수와 순위는 공개하지 않았습니다. 위 가중치는 하우징헤럴드가 2026년 7월 14일 기사에서 정리한 것이며, 저희가 성남시 원문으로 다시 확인하지는 못했습니다. 그대로 믿기보다 「사업실행 가능성이 제일 무거웠다」 정도로 읽으시는 편이 맞습니다.

그래도 방향은 읽힙니다. 상위 세 항목(사업실행 가능성·정합성·공공성)이 65%입니다. 계획을 예쁘게 그리는 것보다 실제로 굴러갈 수 있는가를 먼저 봤다는 뜻이에요.

2년 전 떨어졌던 곳이 이번에 들어갔습니다

시범단지1은 2024년 11월 1차 선도지구 선정 때 떨어졌습니다. 그때 같은 서현동 시범단지에서는 우성·현대·장안타운건영3차(3,713가구)가 갔습니다.

당시 보도는 「시범한양·삼성한신아파트는 시범1구역으로 소규모 결합을 한 데다 서현역 바로 앞이라는 입지적 강점으로 선도지구 지정 가능성이 높게 점쳐졌지만 고배를 마셨다」(inews24, 2024년 11월 28일)고 적었습니다. 이번에 그 단지들이 들어가면서 서현동 시범단지는 두 번에 나눠 모두 정비 대상이 됐습니다.

참고로 2024년 1차 분당은 4개 구역 1만 2,055가구였습니다 — 샛별마을 2,843 · 양지마을 4,392 · 시범단지 3,713 · 목련마을 연립 1,107. 두 번을 합치면 2만 5,484가구입니다.

그러면 값은 어떤가 — 실거래를 직접 뽑았습니다

국토교통부 실거래가 공개 자료에서 2026년 6월 20일부터 9월 18일까지 분당구 아파트 매매 780건을 받아, 다섯 구역의 구성 단지를 이름으로 골라 전용 80~90㎡만 추렸습니다.

구역	전체 거래	84㎡대	중위값	범위
2차 시범단지1 (서현동)	25건	9건	22억 8,000만	21억 5,000만 ~ 23억 9,500만
2차 푸른마을 (수내동)	5건	2건	19억 3,250만	19억 2,000만 ~ 19억 4,500만
2차 한솔마을2 (정자동)	15건	4건	18억 7,250만	18억 ~ 18억 9,000만
2차 이매촌1 (이매동)	4건	2건	18억 2,500만	17억 7,000만 ~ 18억 8,000만
2차 파크타운 (수내동)	4건	0건	—	101㎡ · 134㎡만 거래됐습니다
1차 양지마을 (수내동)	47건	7건	23억	22억 ~ 24억
1차 시범 우성·현대 (서현동)	7건	2건	20억 4,000만	19억 8,000만 · 21억
1차 샛별마을 (분당동)	6건	0건	—	59㎡ · 101㎡만 거래됐습니다
참고 · 분당구 전체	780건	143건	18억 8,000만	—

눈에 걸리는 대목은 서현동입니다. 이번에 들어간 한신·한양이 22억 8,000만 원인데, 2년 먼저 지정된 우성·현대가 20억 4,000만 원이었습니다. 아직 지정되지 않았던 쪽이 2억 4,000만 원 비쌌습니다.

다만 1차인 양지마을이 23억으로 더 높습니다. 그래서 「1차가 싸다」는 이야기가 아니라 지정 순서만으로 값이 정해지지는 않는다가 맞는 정리입니다. 서현역과의 거리, 단지 규모, 동·향처럼 값을 만드는 것이 따로 있고 선정은 그중 하나입니다.

그리고 표본이 작습니다. 우성·현대는 2건, 이매촌1과 푸른마을은 2건씩, 파크타운은 84㎡대 거래가 아예 없었습니다. 석 달 치 실거래로 구역의 값을 확정할 수는 없습니다. 방향을 보는 데까지만 쓰시는 게 맞습니다.

거래는 발표 전에 이미 줄고 있었습니다

지역	7월	8월	증감
분당구	461건	151건	-67.2%
서울	5,671건	3,343건	-41.1%
경기	14,260건	10,789건	-24.3%
전국	41,967건	33,080건	-21.2%

같은 자료로 분당구 아파트 매매 건수를 세어 보니 7월 461건에서 8월 151건으로 67.2% 줄었습니다. 같은 기간 서울은 -41.1%, 경기 -24.3%, 전국 -21.2%였습니다. 분당의 감소폭이 훨씬 컸습니다.

원인은 단정하지 않겠습니다. 선정을 앞두고 매물을 거둔 것일 수도 있고, 값이 올라 붙는 사람이 줄어든 것일 수도 있습니다. 실거래 신고 기한이 30일이라 8·9월 숫자는 아직 채워지는 중이기도 합니다. 다만 그 지연은 서울·경기·전국에도 똑같이 걸리므로, 서로 견주는 것까지는 할 수 있습니다.

앞으로 이렇게 갑니다

시기	할 일
2026년 9월	주민 공람 · 공고
10월	관계기관 협의 · 성남시의회 의견 청취
11월	경관위원회 심의 · 경기도 구역지정 협의
12월	도시계획위원회 심의 → 특별정비구역 지정 · 고시
2027년 5월 10~14일	다음 회차 특별정비계획안 자문 접수
2027년 7월 7~9일	본안 접수
2027년 9월	상대평가로 결정 (2027년 1만호 + 2028~2030년 예비 1만 5,000호)

오늘 나온 것은 선정이고, 법적으로 효력이 생기는 것은 12월 지정·고시입니다. 그 사이 주민 공람에서 경계가 바뀌거나 세대수가 조정되는 일이 흔합니다.

떨어진 구역에는 다음 회차가 남았습니다. 성남시는 9월 28일 2027년 1만호 내외에 더해 2028~2030년 물량 중 매년 5,000호를 미리 뽑는 「예비 특별정비구역」 제도를 처음 도입한다고 공고했습니다. 합치면 2만 5,000호입니다. 미리 뽑아 두면 준비할 시간이 생깁니다.

✔ 우리 단지가 몇 구역인지 먼저 확인합니다 — 분당은 번호로 관리됩니다

✔ 12월 고시까지 봅니다 — 오늘 것은 선정이지 지정이 아닙니다

✔ 떨어졌다면 2027년 5월 10~14일 자문 접수를 달력에 적습니다

✔ 실거래는 같은 전용면적끼리 견줍니다 — 층·향이 섞이면 비교가 되지 않습니다

다른 구역에 혼자 적용하시려면

오늘 쓴 방법은 세 단계입니다. 다음 회차에도 그대로 쓸 수 있어요.

1단계 — 구역 이름으로 검색합니다. 「한솔123 재건축」처럼 구역 이름을 넣으면 그 구역 추진위나 신탁사 기사가 따로 나옵니다. 거기에 구성 단지와 계획 세대수가 적혀 있습니다. 시 발표만 보면 「A·B 등」에서 멈춥니다.

2단계 — 경쟁률은 직접 나눕니다. 기사가 쓴 분모가 예정 물량인지 선정 물량인지 확인하고, 남은 물량도 빼 봅니다.

3단계 — 실거래는 원자료에서 봅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역과 기간을 넣어 내려받은 뒤, 같은 전용면적끼리 중위값을 냅니다. 건수도 함께 적어 두면 그 숫자를 얼마나 믿을지 스스로 정할 수 있습니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 구역별 점수와 순위 — 공개되지 않았습니다

· 평가 6개 항목의 가중치 — 하우징헤럴드 한 곳만 정리했고 성남시 원문으로 확인하지 못했습니다

· 한솔마을2를 뺀 네 구역의 계획 세대수 — 공개 자료에서 찾지 못했습니다(한솔마을2만 1,872 → 3,447가구를 확인했습니다)

· 파크타운의 84㎡대 시세 — 이 기간 거래가 없었습니다

· 구성 단지 — 매체가 「대림·롯데 등」처럼 적은 곳이 있어, 기사에 이름이 나온 단지만 실거래 계산에 넣었습니다

· 탈락 구역 목록 — 성남시가 선정 구역만 공개했습니다

한 줄 정리

저라면 오늘 값보다 12월까지의 절차를 먼저 봅니다. 주민 공람에서 경계가 바뀌는 구역이 늘 나오고, 그때 가구수도 함께 움직이거든요.

다음에 확인할 것은 하나입니다 — 12월 고시에서 1만 3,429가구가 그대로인지. 숫자가 바뀌면 이 글을 고쳐 두겠습니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 분당 선도지구 4곳 한눈에 정리 — 가구 수 얼마나 늘고, 어떤 건설사가 노릴까

· 더샵 분당하이스트 분양가 정리 — 84㎡ 26.6억~29.8억, 정자동 시세와 비교

· 전세가율이란 — 계산법과 전국·서울 실제 숫자

📄 자료

성남시 「올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정」(2026. 9. 29) · 성남시 「2027년 분당 특별정비구역 지정 계획 공고」(2026. 9. 28) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 경인일보(2026. 9. 1, 9. 29) · 디벨로퍼뉴스(9. 29) · 머니투데이(9. 2, 9. 28, 9. 29) · 굿모닝경제 · 하우징헤럴드(7. 14) · inews24(2024. 11. 28)

실거래 중위값·거래 건수·경쟁률 재계산은 국토교통부 실거래가 공개 자료와 성남시 발표 숫자에서 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 지역과 단지 이름은 사업 진행을 설명하려고 적었고, 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 여의도 시범아파트 재건축의 사업시행계획에 적힌 숫자를 정리합니다. 추정비례율이 88.91%로 나왔어요.

3년 전 같은 단지의 추정비례율은 100.44%였습니다. 같은 사업인데 11%포인트 넘게 내려갔어요. 기사들은 이번 숫자를 옮기는 데서 멈췄기 때문에, 두 시점을 한 표에 놓고 직접 나눠 보았습니다. 왜 내려갔는지가 세 숫자에 그대로 들어 있었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 여의도 시범, 최고 59층 아파트 2,491세대로 재건축 (위클리한국주택경제신문 2026. 9. 22)

📄 비례율 100.44%, 추정분양가 최대 58억 원 (하우징워치 2023. 5. 1)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 여의도시범아파트 사업개요

구역면적·건폐율·동수·신탁사 이름과 사업 단계별 날짜는 정보몽땅 사업개요에 한 줄씩 적혀 있습니다. 영등포구청 공람공고 원문은 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

✔ 사업시행계획 추정비례율 88.91% — 3년 전 추정치는 100.44%

✔ 3년 사이 총수입과 종전자산은 +36.6%, 총지출은 +68.2%

✔ 권리자 분양가 추정액은 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

✔ 최근 실거래는 전용 79.24㎡ 29억~30억 1,000만 원 (2026년 6~8월 다섯 건)

✔ 주민 공람 9월 17일 마감, 10월 16일 토지등소유자 전체회의

단지 한눈에 — 1971년에 지은 59층 재건축

항목	내용
위치	서울 영등포구 여의도동 50번지 일대
구역면적	10만 9,307.8㎡
규모	지하 6층~지상 59층, 최고 높이 200m, 21개 동, 건폐율 32%, 용적률 399.93%
세대수	2,491세대 (공공주택 344세대 포함) — 사업시행계획 기준
사업 방식	신탁방식 재건축 · 사업시행자 한국자산신탁
토지등소유자	1,678명 (2025년 2월 정비계획결정 자료)
시공자	삼성물산 우선협상대상자 (2026년 9월 초 지정)
준공 연도	1971년 준공 — 서울의 첫 고층 아파트 단지

여의도에서 규모가 앞서는 재건축이고, 신탁방식이라 조합이 아니라 한국자산신탁이 사업시행자입니다. 그래서 의결 기구도 조합 총회가 아니라 토지등소유자 전체회의예요. 10월 16일에 열립니다.

비례율 88.91%는 무슨 뜻인가

비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈에서 공사비·이주비 이자 같은 비용을 뺀 뒤, 소유자들이 내놓은 땅과 집의 평가액 합계로 나눈 값이에요.

내 집 감정평가액에 이 비례율을 곱한 것이 권리가액, 곧 사업이 내 몫으로 인정해 주는 금액입니다. 새 아파트 분양가에서 권리가액을 뺀 것이 내가 더 낼 분담금이고요.

100% 아래라는 것은 평가액보다 적게 인정받는다는 뜻입니다. 88.91%면 평가액이 10억 원인 집의 권리가액이 8억 8,910만 원이 돼요. 다만 아직 추정입니다. 개인별 감정평가액은 사업시행인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 통지됩니다.

3년 사이 지출이 두 배 가까이 늘었습니다

항목	2023년 5월	2026년 9월	증감
총수입 추정	5조 2,459억 원	7조 1,668억 원	+36.6%
총지출 추정	1조 7,379억 원	2조 9,238억 원	+68.2%
종전자산 추정총액	3조 4,925억 원	4조 7,721억 원	+36.6%
추정비례율	100.44%	88.91%	−11.53%p

2023년 5월 하우징워치가 전한 숫자와 이번 사업시행계획 숫자입니다. 두 벌 모두 제가 직접 나눠 봤고, (5조 2,459억 − 1조 7,379억) ÷ 3조 4,925억 = 100.4438%, (7조 1,668억 − 2조 9,238억) ÷ 4조 7,721억 = 88.9127% 로 기사에 적힌 값과 맞았습니다. 세 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 것까지 확인한 셈이에요.

눈에 띄는 것은 증감 열입니다. 수입과 종전자산이 똑같이 36.6% 늘었는데 지출 쪽은 68.2% 늘었어요. 3년 사이 공사비가 어떻게 움직였는지가 이 한 줄에 들어 있습니다.

비례율을 깎은 것은 지출이었습니다

얼마나 깎았는지 숫자로 잡아 봤습니다. 지출도 수입과 같은 비율로 늘었다면 총지출은 2조 3,743억 원이 됩니다. 실제는 2조 9,238억 원이니 차이가 약 5,500억 원이에요.

이 차이를 종전자산 4조 7,721억 원으로 나누면 약 11.5%포인트입니다. 100.4%에서 88.9%로 내려온 폭과 같아요. 다른 이유를 더 찾지 않아도 지출 초과분 한 줄로 설명됩니다.

이 계산은 기사에 없습니다. 세 바구니 머니랩이 공개된 숫자로 직접 한 것이라고 적어 둡니다.

권리자 분양가 추정액 — 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

전용면적	권리자 분양가 추정액	평균 권리가액과의 차이
59㎡	19억 2,977만 원	−5억 9,876만 원
74㎡	23억 8,276만 원	−1억 4,577만 원
84㎡	25억 9,735만 원	+6,882만 원
109㎡	32억 730만 원	+6억 7,877만 원
125㎡	35억 5,573만 원	+10억 2,720만 원
151㎡	42억 3,163만 원	+17억 310만 원
175㎡	48억 3,742만 원	+23억 888만 원

오른쪽 칸은 제가 붙인 어림셈입니다. 종전자산 추정총액 4조 7,721억 원을 토지등소유자 1,678명으로 나누면 평균 약 28억 4,392만 원, 여기에 88.91%를 곱하면 권리가액이 약 25억 2,853만 원이에요. 그 값을 각 분양가에서 뺐습니다.

평균을 가진 분이 전용 84㎡를 고르면 7,000만 원 안팎을 더 내고, 59㎡로 내려가면 오히려 돌려받는 쪽이 됩니다. 큰 평형으로 올라갈수록 차이가 가파르게 벌어져요.

지금 시세와 나란히 놓아 보면

전용면적	계약일	층	거래금액
79.24㎡	2026.06.24	7층	29억 5,000만 원
79.24㎡	2026.07.13	11층	29억 원
79.24㎡	2026.07.24	10층	30억 1,000만 원
118.12㎡	2026.07.29	11층	35억 5,000만 원
118.12㎡	2026.08.03	6층	36억 5,000만 원

국토교통부 실거래가 원자료에서 시범아파트 거래를 직접 골랐습니다. 2026년 6월부터 8월까지 다섯 건이에요. 전용 79.24㎡가 29억~30억 1,000만 원, 118.12㎡가 35억 5,000만~36억 5,000만 원입니다.

79.24㎡를 가진 분이 전용 84㎡를 고른다고 놓고 보면, 시세는 30억 원 안팎인데 권리자 분양가는 25억 9,735만 원입니다. 다만 시세와 감정평가액은 다른 자예요. 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나오고, 그 차이가 그대로 분담금으로 옵니다. 실거래를 권리가액처럼 읽으면 안 되는 이유입니다.

세대수는 자료마다 조금 다릅니다

이번 기사는 2,491세대(공공주택 344세대 포함)라고 적었습니다. 정보몽땅 사업개요는 분양 2,149세대 + 임대 343세대로 합이 2,492세대예요. 한 세대 차이입니다.

틀린 것이 아니라 기준 시점이 다릅니다. 정보몽땅 숫자는 2025년 2월 정비계획결정(변경) 고시 기준이고, 기사 숫자는 2026년 9월 사업시행계획 기준이에요. 정비사업의 세대수는 심의 단계마다 조금씩 손질됩니다. 어느 쪽이 맞느냐보다 어느 시점의 숫자인지를 먼저 보시면 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 평당 공사비·입찰보증금·컨소시엄 조건 — 공개된 자료에서 확인하지 못해 쓰지 않았습니다. 시공자 계약이 마무리되면 그때 넣겠습니다

· 2023년과 2026년의 평형별 분양가 대조 — 그 사이 계획이 바뀌어 평형 구성이 달라졌습니다. 짝이 맞는 것은 59㎡·84㎡ 둘이라 표로 만들지 않았습니다

· 추정비례율 88.91%가 어느 문서에 적힌 값인지 — 기사가 밝히지 않았습니다

· 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되므로 아직 공개된 것이 없습니다

· 영등포구청 공람공고 원문 — 페이지가 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다

앞으로의 일정

시점	무엇
2026. 9. 17	사업시행계획 주민 공람 마감
2026. 10. 16	토지등소유자 전체회의
2026년 10월 중	사업시행인가·고시, 시공자 선정 마무리 예정
인가 뒤	분양신청 접수 — 이때 개인별 감정평가액이 통지된다
2027년 중	관리처분계획인가 목표 — 비례율이 다시 정해지는 자리

✔ 비례율은 숫자 하나가 아니라 세 숫자가 움직인 결과로 봅니다

✔ 지출이 얼마나 늘었는지를 수입 증가율과 견줘 봅니다

✔ 시세와 권리자 분양가를 같은 면적끼리 놓고 봅니다

✔ 개인별 감정평가액이 나오기 전 숫자는 추정으로 읽습니다

한 줄 정리

저라면 88.91%라는 숫자보다 지출이 3년 만에 68% 늘었다는 쪽을 먼저 봅니다. 착공까지 남은 기간에도 움직일 수 있는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾아 직접 나눠 본다 → ② 이전 단계의 추정치가 있으면 한 표에 놓고 증감을 잰다 → ③ 지출이 수입보다 빨리 늘었다면 그 차이를 종전자산으로 나눠 비례율이 몇 %포인트 깎였는지 본다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 읽으실 수 있습니다.

10월 16일에 토지등소유자 전체회의가 열립니다. 이어서 10월 중 사업시행인가와 시공자 선정이 예정돼 있어요. 바뀐 숫자가 나오면 그때 정리해 올리겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가와 입주는 언제 정해지나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 22) · 하우징워치 (2023. 5. 1) · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6~8월 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 추출)

증가율과 평균 권리가액은 공개된 숫자로 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 것입니다. 평균 권리가액은 종전자산 추정총액을 토지등소유자 수로 나눈 어림셈이며, 실제 권리가액은 동·층·향·면적에 따라 크게 다릅니다. 실제 비례율과 분담금은 관리처분 단계에서 다시 정해집니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 재개발 비례율이란 무엇인지, 그리고 권리가액과 분담금을 내 손으로 계산하는 법을 정리합니다. 공식은 세 줄이면 끝나요.

마침 어제(9월 21일) 강동구 강동역세권1구역의 추정비례율이 105.59%로 나왔다는 보도가 있었습니다. 100을 넘으니 좋다고 읽기 쉬운데, 같은 숫자로 계산해 보면 공사비 같은 지출이 5% 늘 때 92.7%, 10% 늘면 79.8%까지 내려갑니다. 비례율은 생각보다 훨씬 쉽게 흔들리는 숫자예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 강동역세권1구역, 재개발 추정비례율 105.59%로 추산 (위클리한국주택경제신문)

📄 재개발·재건축·리모델링에서 비례율에 관한 오해와 진실 (감정평가사 칼럼)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

우리 구역의 추정분담금·사업비 공개자료와 사업 단계는 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾을 수 있습니다. 강동역세권1구역 정비계획안 공람 도서는 강동구가 10월 16일까지 공람합니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 비례율 = (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산

✔ 권리가액 = 내 감정평가액 × 비례율 · 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

✔ 강동역세권1구역 105.59%는 지출이 5% 늘면 92.7%, 10% 늘면 79.8% — 이 구역에서 1%p는 약 19억 원

✔ 비례율은 한 구역 안에서 변화를 볼 때 쓰고, 다른 구역끼리는 분담금으로 견줍니다

비례율은 「내 집을 얼마로 쳐 주나」를 정하는 숫자입니다

재개발은 조합원들의 땅과 집을 모아 새 아파트를 짓는 일입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈이 총수입, 공사비·설계비·이주비 이자 같은 비용이 총지출이에요. 조합원들이 처음에 내놓은 땅과 집의 평가액을 모두 더한 것이 종전자산입니다.

말	뜻	계산
비례율	남는 몫이 처음 내놓은 자산의 몇 %인가	(총수입 − 총지출) ÷ 종전자산 × 100
권리가액	조합이 내 몫으로 인정하는 금액	내 감정평가액 × 비례율
분담금	새 아파트를 받으려고 더 내는 돈	조합원분양가 − 권리가액
환급금	권리가액이 분양가보다 클 때 돌려받는 돈	권리가액 − 조합원분양가

그러니까 비례율이 100%면 내 집은 감정평가액 그대로, 110%면 10% 얹어서, 90%면 10% 깎아서 쳐 준다는 뜻입니다. 내 집 감정평가액은 사업시행계획인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 조합이 알려 줍니다. 그 전까지 나오는 비례율은 모두 추정이고, 관리처분계획 때 다시 정해진 뒤 공사가 끝나고 청산할 때 마지막으로 확정돼요.

강동역세권1구역 숫자로 직접 나눠 봤습니다

위클리한국주택경제신문이 9월 21일 옮긴 강동구 주민공람안 숫자입니다. 이 구역 숫자는 이 매체 한 곳에서 확인했습니다.

항목	내용
위치	서울 강동구 성내동 174-13번지 일원 · 지하철 5호선 강동역 인근
면적	18,446.5㎡
계획	지하 4층~지상 38층, 4개 동, 711세대 · 법적상한용적률 470%
임대	공공임대 185세대 · 재개발임대 52세대
총수입 추정	7,003억 9,978만 원
총지출 추정	4,970억 3,540만 원
종전자산 추정	1,925억 8,797만 원
추정비례율	105.59%
절차	정비계획 결정·정비구역 지정안 주민공람 10월 16일까지

빼면 2,033억 6,439만 원이 남습니다. 이것을 종전자산 1,925억 8,797만 원으로 나누면 105.5956%가 나와요. 기사의 105.59%는 같은 값을 소수 둘째 자리까지 적은 것이라, 세 숫자가 서로 맞는다는 것까지 확인했습니다. 숫자가 서로 맞는지는 기사를 믿기 전에 꼭 한 번 해 볼 일이에요.

공사비가 5% 오르면 105.6%가 92.7%가 됩니다

다른 숫자는 그대로 두고 한 가지씩 바꿔 계산해 봤습니다. 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 값입니다.

가정	총수입	총지출	비례율
지금 공람안	7,004억	4,970억	105.6%
총지출 5% 증가	7,004억	5,219억	92.7%
총수입 5% 감소	6,654억	4,970억	87.4%
총지출 10% 증가	7,004억	5,467억	79.8%

왜 이렇게 크게 흔들릴까요. 이 구역은 남는 몫(2,034억)이 종전자산(1,926억)과 비슷한 크기입니다. 그런데 지출은 그보다 두 배 넘게 커요. 그래서 지출이 조금 움직여도 남는 몫이 크게 줄고, 비례율은 그 줄어든 몫을 그대로 보여 줍니다. 이 구역에서 비례율 1%p는 약 19억 원이에요.

사람으로 옮기면 — 같은 집, 분담금 6,452만 원 차이

내 집 감정평가가 5억 원이고 조합원분양가가 8억 원이라고 가정해 볼게요. 계산을 보여 드리려고 넣은 숫자이고, 강동역세권1구역의 실제 조합원분양가는 아직 나오지 않았습니다.

비례율	권리가액	낼 분담금
105.6% (지금)	5억 2,798만 원	2억 7,202만 원
92.7% (지출 5%↑)	4억 6,346만 원	3억 3,654만 원
87.4% (수입 5%↓)	4억 3,706만 원	3억 6,294만 원
79.8% (지출 10%↑)	3억 9,894만 원	4억 106만 원

지출이 5% 늘어도 6,452만 원, 10% 늘면 1억 2,904만 원을 더 내야 합니다. 같은 집, 같은 분양가인데 말이죠. 공사비 인상 소식이 나올 때마다 조합원들이 예민해지는 이유가 여기 있습니다.

비례율이 높다고 좋은 구역은 아닙니다 — 견주는 법이 따로 있습니다

조합원분양가를 높게 잡으면 총수입이 늘어 비례율이 올라갑니다. 대신 내가 받을 새 아파트 값도 비싸지니 분담금은 비슷할 수 있어요. 반대로 조합원분양가를 낮게 잡으면 비례율은 내려가도 분담금은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다.

✔ 같은 구역 안에서 비례율이 어떻게 바뀌는지는 본다 — 공사비·분양가 변화가 그대로 드러난다

✔ 다른 구역끼리는 비례율 높낮이로 견주지 않는다 — 분양가를 잡는 방식이 다르다

✔ 견줄 때는 「내 감정평가액 + 분담금」과 새 아파트 시세를 나란히 놓는다 — 결국 얼마를 넣고 무엇을 받느냐다

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 강동역세권1구역 조합원분양가·일반분양가 — 공람 단계라 공개된 숫자를 찾지 못했습니다

✕ 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되는 것이라 아직 없습니다

△ 공람안 세 숫자 — 위클리한국주택경제신문 한 곳에서 확인했습니다. 강동구 공람 공고 원문은 이 글에서 열지 못했어요

△ 민감도 계산 — 한 가지씩 바꾼 단순 계산입니다. 실제로는 공사비가 오를 때 분양가도 함께 움직이는 경우가 많습니다

✔ 정보몽땅에서 우리 구역의 총수입·총지출·종전자산을 찾았습니다

✔ 총지출에 5%를 더해 비례율을 다시 나눠 봤습니다

✔ 내 감정평가액으로 권리가액과 분담금을 두 번 계산했습니다

✔ 다른 구역과는 비례율이 아니라 분담금으로 견주겠습니다

한 줄 정리

저라면 추정비례율 숫자보다 지출이 5% 늘 때 몇 %가 되는지를 먼저 봅니다. 공사비는 사업 기간 내내 움직이는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾는다 → ② 직접 나눠 기사의 비례율과 맞는지 본다 → ③ 지출에 5%, 10%를 더해 다시 나눠 본다. 이 세 번이면 기사 없이도 우리 구역이 얼마나 단단한지 혼자 가늠할 수 있어요.

강동역세권1구역 주민공람은 10월 16일까지입니다. 공람이 끝나고 정비구역 지정 절차가 이어지면 바뀐 숫자가 있는지 다시 정리하겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가는 언제 정해지나

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 21, 강동역세권1구역) · 위클리한국주택경제신문 (2025. 7. 8, 비례율 칼럼) · 서울시 정비사업 정보몽땅

민감도와 예시 금액은 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 것이며, 실제 비례율과 분담금은 관리처분계획과 청산 단계에서 다시 정해집니다. 구역 이름은 계산법을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.