[카테고리:] 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
압구정 다음으로 많이 물어보시는 곳이 성수동 한강변입니다.
올해 4개 지구의 시공사가 차례로 정해지고 있어서, 2026년 9월 10일 기준으로 한 장에 정리했습니다.

결론부터 말씀드리면 2곳 확정, 1곳은 9월 19일 총회, 1곳은 수의계약 수순입니다.
다음 단계는 서울시 통합심의와 사업시행인가입니다.

바쁘신 분은 이 네 줄만

네 곳 합쳐 약 9,000세대, 공사비 7조 원대. 한강변 재개발 중 손꼽히는 규모입니다.

1. 성수전략정비구역이란

성동구 성수동1가·2가, 한강과 서울숲 사이 약 53만㎡입니다.
2009년 한강변 전략정비구역으로 지정돼 50층이 허용됐다가, 이후 층수 규제로 오래 멈춰 있었습니다.
층수 제한이 풀린 뒤 2025년부터 지구별 설계(최고 65~72층)가 잡혔고, 올해 시공사 선정으로 넘어왔습니다.

2. 지구별 진행 상황

1지구 · GS건설
4월 25일 총회에서 확정. 3,019세대, 최고 64층, 공사비 약 2조1,540억 원.
지금은 설계안을 서울시 기준에 맞춰 손보는 중입니다. 녹지 기준 때문에 13개 동이 14개 동으로, 지하 5층이 6층으로 바뀌었고, 9월 말 통합심의 접수가 목표입니다.

2지구 · DL이앤씨
8월 31일 입찰 마감에 DL이앤씨 혼자 들어와 유찰, 9월 9일 재입찰 설명회에도 DL만 참석했습니다.
두 번 유찰되면 수의계약으로 갈 수 있어 이사회·대의원회를 거쳐 총회로 갑니다. 공사비는 1조7,846억에서 2조137억 원으로 올려 다시 공고했습니다. 2,381세대, 최고 65층.

3지구 · 삼성물산
두 번 모두 삼성물산 단독 참여 → 우선협상대상자. 9월 19일 시공사 선정 총회입니다.
2,213세대, A3블록 최고 72층, 공사비 약 1조8,275억 원. 분담금은 입주 때 100% 납부, 이주비 LTV 100% 같은 조건을 제안했습니다.

4지구 · 롯데건설
7월 5일 총회에서 롯데 449표, 대우 166표(조합원 620명)로 확정.
1,439세대, 최고 64층, 공사비 약 1조3,099억 원. 네 지구 중 규모는 작지만 한강에 바로 붙어 있는 자리입니다.

3. 올해 일정과 남은 단계

시공사가 정해졌다고 곧 공사가 시작되는 것은 아닙니다.
통합심의 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공이 남아 있습니다.
앞서가는 1지구도 착공은 빨라야 2028년 이후로 보는 게 보통이고, 지구마다 속도가 다릅니다.

4. 매수를 생각한다면 알아 둘 것

한 줄 정리

▶ 함께 보면 좋은 글: 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나
▶ 함께 보면 좋은 글: 분당 선도지구 4곳 한눈에 정리
▶ 함께 보면 좋은 글: 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로 – 9월 1일 확정안

세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산·세금

참고 자료 (2026.9.10 확인)
· 한국경제 2026.6.23 「속도내는 성수 재개발…2~4지구 시공사 선정 눈앞」 · 위클리한국주택경제 2026.4.27 「GS건설, 성수 최대 재개발 1지구 시공권 확보」 · 파이낸셜뉴스 2026.7.5 「롯데건설, 성수4지구 품었다」 · 핀포인트뉴스 2026.7.14 「성수3지구 재입찰도 삼성물산 단독 참여」 · 블로터 2026.7.16 「성수2지구 재입찰, 조합 공사비 증액 카드」 · 뉴스핌 2026.8.11 「성수1지구 설계안 기준 미달」 · EBN 2026.9.2 「DL이앤씨, 성수2지구 단독 입찰」 · 뉴스1 2026.9.6 「삼성물산, 성수3지구 래미안 레비르 성수 공개…19일 선정 총회」 · 하우징타임즈 2026.9.9 「DL이앤씨, 성수2지구 시공자 선정 채비」 · 머니투데이 2026.4.2 「압구정·여의도·목동·성수 토허구역 1년 연장…2027년 4월까지」
※ 세대수·층수·공사비는 입찰 공고와 총회 자료 기준이며 자료마다 조금씩 다를 수 있습니다. 이 글은 진행 상황을 정리한 것이고 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
9월 재산세 납부기간이 9월 16일부터 30일까지입니다. 고지서를 받고 제일 먼저 드는 생각이 「카드로 내면 뭐가 남나」인데, 카드사마다 안내가 달라 헷갈려요. 그래서 카드사 8곳의 9월 이벤트 페이지를 하나씩 열어 확인했습니다(9월 8일 기준). 아래쪽에는 공시가격 하나로 7월·9월 고지액이 나오는 계산기도 넣었어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 지방세법 시행령 제109조 — 2026년 공정시장가액비율
📄 법제처 생활법령 — 재산세 납기·분할납부·물납
🏠 위택스 — 재산세 고지·납부 조회
🏠 위택스 — 자동납부 신청 · 지역별 세액공제 금액

카드사 혜택은 매달 바뀝니다. 결제 직전에 카드사 앱의 세금 납부 화면에서 한 번 더 확인해 주세요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 재산세는 지방세라 카드 수수료가 0원입니다. 국세는 0.7%예요
● 9월 전액 무이자는 우리·BC(페이북) 2~3개월. 나머지는 6·10·12개월 부분 무이자
● 삼성·NH농협은 9월 세금 행사가 없습니다
● 세금 결제는 실적·포인트 적립에서 빠지고, 취소와 할부 변경이 안 됩니다
● 전자송달·자동납부를 걸면 서울은 고지서마다 1,600원을 깎아 줍니다

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1. 카드로 내기 전에 알아 둘 세 가지

첫째, 수수료. 국세를 카드로 내면 납세자가 납부대행수수료를 냅니다 — 신용카드 0.7%(영세 가맹점 0.4%, 대규모 0.8%), 체크카드 0.4%. 그런데 재산세·자동차세·취득세 같은 지방세는 수수료가 없어요. 100만원을 카드로 내면 100만원이 나갑니다.

둘째, 실적. 세금 납부는 대부분 카드사가 실적·포인트 적립에서 뺍니다. KB국민·우리·하나는 안내문에 명시돼 있어요. 「이번 달 실적 채우려고」 카드로 내는 것은 소용이 없습니다.

셋째, 되돌리기. 세금 카드 결제는 취소가 안 되고 할부 개월 변경도 안 됩니다. 개인 신용카드 5만원 이상이 할부 조건이에요. 한 번 누르면 끝이니, 개월 수를 정하고 누르셔야 합니다.

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2. 카드사별 9월 혜택 — 이벤트 페이지에서 확인한 것으로

금융결제원 인터넷지로가 9월 1일에 올린 「지방세 납부 신용카드 무이자할부 기간 안내」에 이름이 오른 카드사는 우리·현대·하나·KB국민·신한·롯데·BC(페이북)·JB입니다. 여기에 삼성·NH농협까지 더해 각 카드사 이벤트 페이지를 9월 8일에 직접 열어 봤어요.

「부분 무이자」는 앞 몇 회차 이자를 내가 내고 뒤 회차 이자를 카드사가 대신 내는 방식입니다. 6개월 부분 무이자에서 1~3회차 부담이면, 실제로는 3개월치 이자를 내는 셈이에요.

정리하면 — 9월에 이자를 한 푼도 안 내고 나눠 내려면 우리카드나 BC 페이북으로 2~3개월입니다. 그 외 카드는 6개월로 나누되 앞 회차 이자를 감안하셔야 해요.

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3. 카드 말고도 아끼는 법 네 가지

① 전자송달 + 자동납부 세액공제 — 고지서를 종이 대신 이메일·앱으로 받고(전자송달) 자동납부를 신청하면 고지서 1장당 세액을 깎아 줍니다. 서울은 각 800원, 합쳐 1,600원. 다른 지자체는 250~1,000원으로 다르고, 위택스 자동납부 신청 화면에 지역별 금액이 나옵니다. 재산세·자동차세·주민세 고지서마다 적용되니 한 번 걸어 두면 매년 돌아와요.

② 카드 포인트로 내기 — 위택스·서울 ETAX에서 결제할 때 카드 포인트를 먼저 쓸 수 있습니다. 몇천 포인트라도 세금에 쓰면 현금이 됩니다.

③ 분할납부 — 재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한 뒤 3개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다(지방세법 제118조). 500만원 이하면 250만원 초과분을, 500만원 초과면 절반 이하를 뒤로 미룹니다. 위택스 → 신청 → 재산세 분할납부.

④ 물납 — 납부세액이 1천만원을 넘으면 부동산으로 낼 수 있습니다(제117조). 흔치 않지만 제도는 있어요.
⚠ 반대로 기한을 넘기면 3% 가산금이 붙고, 45만원 이상이면 매달 0.66%가 더 붙습니다. 카드 무이자보다 훨씬 비싼 이자예요.

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4. 내 재산세는 얼마일까 — 계산기

공시가격과 1주택 여부를 넣으면 재산세·도시지역분·지방교육세와 7월·9월 고지액이 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 찾으시면 돼요.

계산은 다섯 줄이에요. 공시가격 5억, 1세대 1주택이면 —
① 과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2,000만원
② 재산세 = 12만원 + (2억 2,000만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 26만원
③ 도시지역분 = 2억 2,000만 × 0.14% = 30만 8,000원
④ 지방교육세 = 26만 × 20% = 5만 2,000원
⑤ 합계 62만원 → 7월 31만원 · 9월 31만원

비율은 1세대 1주택이면 공시가격 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 그 위는 45%예요. 9억을 넘어도 45%입니다 — 시행령 제109조에 「9억원을 초과하는 주택을 포함한다」고 적혀 있어요. 다만 세율의 특례(0.05%p 낮은 세율)는 9억 이하까지라, 9억에서 151만 2,000원이던 것이 9억 100만원이 되면 175만 5,010원으로 24만원이 뜁니다. 1주택이 아니면 비율이 60%라 같은 5억이 110만 4,000원, 두 배에 가깝습니다.

올해 서울 공동주택 공시가격이 많이 올라, 서울 고지서는 위 계산보다 적게 나오는 집이 흔할 거예요. 그래서 이 계산기는 「이보다 많이 나오면 이상하다」는 위쪽 기준으로 보시면 됩니다.

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5. 위택스에서 할 일 — 조회, 납부, 신청

고지서 조회·납부 — 위택스 → 납부 → 지방세 납부대상에서 간편인증으로 로그인하면 9월분 재산세가 보이고, 카드·계좌·포인트로 바로 낼 수 있습니다. 서울은 ETAX(etax.seoul.go.kr)에서도 같아요.
전자송달 신청 — 위택스 → 신청 → 전자송달. 다음 고지서부터 이메일·앱으로 옵니다.
자동납부 신청 — 위택스 → 신청 → 자동납부. 카드 자동납부도 됩니다. 이 둘을 같이 걸어야 공제가 1,600원(서울)이에요.
분할납부 신청 — 250만원 초과일 때. 위택스 → 신청 → 재산세 분할납부, 또는 정부24.

위택스 고지서 조회·납부 ↗ 전자송달 신청 ↗ 자동납부 신청 ↗

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한 줄 정리

지방세는 카드 수수료 0원. 9월 전액 무이자는 우리·BC 2~3개월, 나머지는 6개월 부분 무이자. 전자송달·자동납부를 걸면 1,600원(서울) 공제. 250만원 넘으면 분납. 내 고지액은 위 계산기로 위쪽 기준을 잡고, 9월 30일까지 냅니다.

다음 편은 세금 계산기 ② 취득세입니다. 집을 살 때 1~3%, 다주택 중과, 생애최초 감면을 한 화면에 담아 볼게요.

📌 9월에 또 오는 재산세 고지서 — 7월과 무엇이 다르고, 1주택이면 얼마나 줄어드나
📌 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로
📌 등록임대주택 자동말소 후 매도, 2027년 말까지 팔아야 하는 이유

카드 혜택은 2026년 9월 8일 각 카드사 이벤트 페이지와 금융결제원 인터넷지로 9월 1일 안내를 기준으로 확인했으며, 이후 바뀔 수 있습니다. 계산기는 지방세법 제111조·제111조의2·제112조·제115조·제151조와 시행령 제109조(2026년)를 따르고, 과세표준상한·세부담상한·감면·탄력세율·지역자원시설세는 넣지 않은 산출세액입니다. 본 계산기를 통한 값은 참고용으로 실제 세액은 전문세무사와 상의하세요. 이 글은 일반 정보이며 개별 세무 상담을 대신하지 않습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
지난 글에서는 두 번째 바구니인 주식을 다뤘는데, 오늘은 다시 첫 번째 바구니인 부동산으로 돌아옵니다.

9월 중순이 되면 우편함에 얇은 봉투가 하나 들어옵니다. 재산세 고지서예요. 그런데 이 고지서를 두고 매년 같은 질문이 반복됩니다. “7월에 이미 냈는데 왜 또 오지?” 그리고 반대로 “이웃집은 왔다는데 우리 집은 왜 안 오지?” 둘 다 잘못된 게 아니라, 재산세가 원래 그렇게 설계돼 있어서 생기는 일입니다.

저는 임대주택을 보유하면서 이 고지서를 여러 해 받아 왔는데, 처음에는 맨 아래 금액만 보고 그대로 냈습니다. 그런데 고지서를 한 줄씩 뜯어보면 확인해야 할 것과 줄일 수 있는 것이 생각보다 분명하게 나뉘어 있어요. 납부기간이 시작되기 전에 미리 정리해 두겠습니다.

세 줄로 먼저

1. 7월에 냈는데 9월에 또 오는 이유

재산세는 1년에 두 번 부과되지만, 같은 세금을 반으로 쪼갠 것이 아닙니다. 7월과 9월은 과세 대상이 다릅니다.

그래서 아파트 한 채만 보유한 분은 7월 고지서와 9월 고지서 금액이 거의 같습니다. 반면 나대지나 상가 부속 토지를 가진 분은 9월 고지서가 훨씬 클 수 있어요. 토지분은 나누지 않고 9월에 한꺼번에 나오기 때문입니다.

2. 고지서 한 장을 뜯어보면

고지서를 보면 금액이 한 줄이 아니라 여러 줄로 나뉘어 있습니다. 낯선 이름이 섞여 있어서 “이건 또 무슨 세금이지?” 싶어지는데, 정리하면 세 가지입니다.

이 셋을 합친 금액이 맨 아래 “납부할 세액”입니다. “재산세율이 0.1%라던데 왜 이렇게 나왔지?” 하는 순간이 생기는 이유가 여기 있어요. 본세만 보면 크지 않은데, 도시지역분과 지방교육세가 얹히면서 체감 금액이 훌쩍 커집니다. 아래 계산 예시를 보면 도시지역분이 본세보다 큰 경우도 있습니다.

아파트라면 여기에 지역자원시설세(소방 관련)가 더 붙어 나오기도 합니다. 고지서에 항목별로 표시되니, 합계만 보지 마시고 한 번은 각 줄을 확인해 보시길 권합니다.

3. 6월 1일 하루가 1년치를 가릅니다

금액이 정해지는 순서는 세 단계로 단순합니다.

2단계의 공정시장가액비율이 낯설게 느껴지실 텐데, 뜻은 간단합니다. 공시가격 전부에 세금을 매기지 않고 그중 일정 비율만 놓고 계산한다는 의미예요. 주택은 60%, 토지와 건축물은 70%입니다. 공시가격 3억 원짜리 집이라면 1억 8,000만 원을 기준으로 세금을 계산하는 셈이죠.

그리고 반드시 기억하실 것이 과세기준일 6월 1일입니다. 6월 1일에 그 부동산을 소유하고 있던 사람이 그해 재산세를 전부 부담합니다. 6월 2일에 팔았더라도 올해 몫은 판 사람이 내고, 5월 31일에 샀다면 산 사람이 1년치를 다 냅니다. 매매 계약에서 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하는 협상이 오가는 이유가 바로 이 하루 때문이에요.

4. 1주택에 붙는 두 겹의 혜택

1세대가 주택 한 채만 보유하고 있으면 서로 다른 두 가지 혜택이 겹쳐서 적용됩니다.

말로만 들으면 와닿지 않으니 숫자로 보겠습니다. 도시지역에 있는 공시가격 3억 원 아파트 한 채를 기준으로 한 1년치 세액입니다.

1년치가 약 48% 낮아집니다. 9월 고지서는 이 가운데 주택분의 절반에 해당하는 금액이 되고요. 같은 집, 같은 공시가격인데 “1세대 1주택으로 인정되느냐” 하나로 이만큼 갈립니다.

5. 같은 세금을 조금 덜 내는 법

세액 자체를 깎을 수는 없지만, 제도를 챙기면 몇 가지는 아낄 수 있습니다.

6. 8월 26일 개편안 – 내년 이후의 이야기

위에서 설명한 1세대 1주택 세율 특례(0.05%p 인하)는 기한을 정해 두고 운영해 온 한시 제도입니다. 그런데 지난 8월 26일 행정안전부가 발표한 2026년 지방세제 개편안에 이 특례를 2029년까지 3년 더 연장하는 내용이 담겼습니다. 같은 개편안에는 40세 미만 청년의 생애최초 주택 취득세 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 올리고 대상에 오피스텔을 포함하는 내용도 들어갔어요.

※ 이 글은 일반적인 안내이며, 개별 세액은 지자체가 발송한 고지서와 위택스 조회 결과가 기준입니다. 특례 적용이나 감면 여부처럼 판단이 필요한 사항은 관할 구청·시청 세무부서(지방세과)에 문의하시면 정확합니다.

▶ 함께 보면 좋은 글: 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로 – 9월 1일 확정안에서 바뀐 것과 그대로인 것
▶ 함께 보면 좋은 글: 등록임대주택 자동말소 후 매도, 2027년 말까지 팔아야 하는 이유
▶ 두 번째 바구니 글: 코스피 6,995, 두 달 반 만에 돌아온 7,000 문턱

다음 글은 10월 양도소득세 신고 준비로 이어집니다. 임대주택을 팔고 나서 실제로 신고를 준비하며 챙긴 서류와 순서를 정리해 볼게요.

세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

지난 글에서 분당 선도지구를 정리했는데, 이번엔 서울 재건축의 상징인 압구정이에요.
9월 3일 머니투데이 기사에 2~5구역 현황이 한 표로 정리돼 있어서, 제 나름대로 다시 읽어봤습니다.

1. 30초 요약

2. 구역별 현황표

※ 출처: 머니투데이 2026.9.3 기사 정리. 계획은 추진 과정에서 바뀔 수 있어요.

3. 표에서 눈에 띈 것 세 가지

① 순서가 정해지고 있어요

2구역이 7월에 압구정에서 처음으로 통합심의를 통과했고,
3구역이 8월 말 접수, 4구역이 11월 접수 예정이에요.
2구역 → 3구역 → 4구역 → 5구역 순으로 인허가가 이어질 가능성이 커 보여요.

② 시공사 선정은 5월에 몰아서 끝났어요

4구역(5월 23일, 삼성물산) → 3구역(5월 25일, 현대건설) → 5구역(5월 30일, 현대건설).
일주일 사이에 세 곳이 시공사를 정했고, 결과적으로 압구정 4개 구역 중 3곳이 현대건설이에요.
‘압구정 현대’라는 이름이 재건축 후에도 이어지는 셈이죠.

③ 3구역 하나가 나머지 세 곳을 합친 규모예요

3구역 공사비 5조 5,610억 원은 2·4·5구역을 다 더한 6조 3,603억 원에 가까워요.
가구 수도 5,175가구로 절반에 육박하고요.
3구역 일정이 곧 압구정 전체 일정을 좌우한다고 봐도 될 것 같아요.

4. 왜 이렇게 속도를 내나요?

기사에서는 강남구청의 적극적인 행정 지원과 높은 사업성을 이유로 꼽았어요.

제 생각을 조금 보태면, 공사비가 계속 오르는 시기라 인허가와 도급계약을 먼저 마치는 쪽이 유리하고,
같은 압구정 안에서 이주 시기가 겹치면 전세 시장에 부담이 커지기 때문에
구역별로 순서를 나눠 가는 게 자연스러운 흐름이기도 해요.

5. 앞으로 볼 포인트

2구역의 사업시행인가가 언제 나오는지가 첫 번째 관전 포인트예요.
그다음은 3구역 통합심의 결과, 그리고 5구역의 도급계약 조건이 어떻게 정리되는지예요.

이 세 가지가 정리되면 압구정의 이주·착공 시간표가 대략 보일 거예요.
저도 단계마다 짧게 업데이트해 볼게요.

마무리

지난 분당 선도지구 글과 같이 보시면, 서울 도심 재건축과 1기 신도시 재건축이 어떤 속도로 움직이는지 비교가 돼요.

세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

1기 신도시 재건축의 첫 주자, 분당 선도지구 4곳이 올해 1월 특별정비구역 지정을 모두 마쳤어요.
이제 시공사 선정 단계로 넘어가는 시점이라, 현황을 표 하나로 정리해 봤습니다.

1. 30초 요약

2. 4개 구역 현황표

※ 가구 수와 계획은 추진 과정에서 바뀔 수 있어요. (출처: 시사저널e 정리 자료)

3. 표에서 눈에 띈 것 세 가지

① 양지마을이 ‘대어’예요

현재 4,392가구에서 6,839가구로, 4곳 중 규모가 가장 커요.
이 한 곳의 공공기여 평가액만 약 1조 원 규모라고 해요.
삼성물산·현대건설·GS건설이 관심을 보이는 이유가 여기 있어요.

② 시범단지는 ‘높이’로 승부

최고 65층 계획이라 분당의 스카이라인이 완전히 바뀌는 곳이에요.
관심 건설사도 5곳으로 가장 많아서 수주 경쟁이 가장 치열할 것 같아요.

③ 목련마을만 공공 방식

나머지 3곳은 신탁사가 시행을 맡고, 목련마을만 LH가 시행해요.
규모는 가장 작지만 공공 방식이라 속도나 조건이 어떻게 다를지 지켜볼 포인트예요.

4. 앞으로 일정은?

선도지구 4곳은 2024년 11월에 선정됐고, 2026년 1월에 특별정비구역 지정이 모두 끝났어요.
다음 단계가 시공사 선정이고, 성남시가 밝힌 목표는 2035년 준공이에요.

시공사 선정 결과에 따라 브랜드와 사업 조건이 정해지니, 관심 있는 분들은 각 구역의 총회 일정을 챙겨보시면 좋겠어요.

저는 분당뿐 아니라 일산·평촌·산본·중동 선도지구가 같은 순서를 밟는지도 계속 따라가 볼 생각이에요.

마무리

1기 신도시 재건축은 앞으로 10년 부동산 시장의 큰 줄기 중 하나예요.
세 바구니 머니랩에서 단계마다 짧게 정리해 드릴게요.

세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

지난 글에서 “등록임대주택은 2027년 말까지 팔아야 혜택 100%”라는 이야기를 했는데요.
이번에는 그 혜택이 실제 세금에서 얼마나 차이 나는지, 제 사례로 직접 계산해 봤어요.

이 글의 날짜는 전부 제 실제 일정이에요.
다만 매수가 7억 · 매도가 11억과 공시가격은 계산 방법을 보여드리기 위한 예시 숫자입니다.
여러분 숫자를 넣어서 같은 순서로 따라오시면 돼요.

※ 저는 세무 전문가가 아니에요. 계산 흐름을 이해하는 용도로 봐주시고, 신고는 꼭 세무사와 함께 하세요.

1. 제 사례 요약

포인트는 두 가지예요.

하나, 취득한 지 8년 6개월 만에 팔아요.
둘, 임대는 8년 채웠지만 말소 이후에도 6개월간 더 보유하다가 팔아요.

이 ‘말소 이후 6개월’이 계산을 살짝 복잡하게 만드는 부분이에요.

2. 왜 그냥 계산하면 안 되나요?

등록임대주택의 장기보유특별공제 50% 특례는 ‘전체 양도차익’이 아니라 ‘임대기간 중 생긴 양도차익’에만 적용돼요.

그래서 양도차익을 두 덩어리로 나눠야 해요.

• 임대기간 중 생긴 차익 → 장특공 50%
• 그 외 기간 차익 → 일반 장특공 (1년 2%, 최대 30%)

두 덩어리로 나누는 기준은 ‘실거래가’가 아니라 ‘기준시가(공시가격)’예요.
그래서 계산 전에 공시가격부터 찾아야 합니다.

3. 준비물: 공시가격 4개

부동산공시가격알리미에서 우리 집 공동주택 공시가격을 연도별로 조회하세요.

필요한 건 아래 4개 시점의 기준시가예요.
주의할 점은 공시가격은 매년 4월 말에 고시되기 때문에, 그 이전 날짜는 ‘전년도 공시가격’을 쓴다는 거예요.

제 경우 취득일과 임대개시일이 일주일 차이라 같은 공시가격이 적용돼요.
그래서 ‘임대 시작 전’ 구간의 차익은 0이고, 나눌 건 ‘말소 이후 6개월’ 구간뿐이에요.

4. 계산 1단계: 양도차익 구하기

필요경비는 영수증이 있는 것만 인정돼요.
취득 당시 취득세 영수증, 중개수수료 현금영수증, 새시 교체 같은 자본적 지출 증빙을 미리 모아두세요.

5. 계산 2단계: 임대기간분 차익 나누기

공식은 이래요.

임대기간 중 차익 = 양도차익 × (임대종료일 기준시가 − 임대개시일 기준시가) ÷ (양도일 기준시가 − 취득일 기준시가)

제 숫자를 넣으면,

(7억 5천 − 4억 5천) ÷ (8억 − 4억 5천) = 3억 ÷ 3억 5천 = 약 85.7%

말소 후 6개월 더 갖고 있었더니 차익의 14%가 특례 밖으로 빠졌어요.
말소 직후에 팔았다면 이 비율이 거의 100%였을 거예요.

6. 계산 3단계: 장기보유특별공제 적용

일반 공제율은 전체 보유기간 기준이에요.
2018년 3월부터 2026년 10월까지 8년 6개월이니 8년 × 2% = 16%입니다.

7. 계산 4단계: 세율 적용

등록임대주택은 중과 배제 대상이라 기본세율(6~45%)이 적용돼요.
과세표준 1억 5천만~3억 구간이라 38%, 누진공제 1,994만 원을 빼면 됩니다.

8. 특례가 없었다면? 비교해 보니

같은 조건에서 등록임대 혜택이 없었다면 어땠을지 계산해 봤어요.

특례 덕분에 약 4,700만 원이 줄었고, 2029년 이후 중과까지 맞는 경우와 비교하면 1억 5천만 원 넘게 차이가 나요.

지난 글에서 “2027년 말까지 팔아야 한다”고 한 이유가 이 표 한 장에 다 들어 있어요.

9. 제가 계산하면서 배운 것들

① 말소 후에는 빨리 팔수록 유리해요

말소 이후 보유기간이 길어질수록 특례 밖으로 빠지는 차익이 커져요.
특히 공시가격이 오르는 시기라면 더 그래요.

② 공시가격 조회는 ‘고시일’ 기준으로

4월 말 이전 날짜는 전년도 공시가격이에요.
저도 처음엔 2026년 공시가격을 자동말소일에 넣을 뻔했어요.

③ 필요경비 증빙을 미리 찾아두세요

8년 전 취득세 영수증을 찾느라 애를 먹었어요.
등기권리증 봉투 안이나 법무사 사무실에 문의하면 재발급 가능해요.

④ 임대료 5% 증액 제한을 어긴 적이 없는지 확인

한 번이라도 어겼다면 특례 자체가 날아가요.
8년치 계약서를 전부 꺼내서 확인했습니다.

⑤ 최종 신고는 세무사와

기준시가 안분, 경비 인정 범위, 신고서 작성은 전문가 영역이에요.
저는 이 계산을 들고 가서 상담 시간을 절반으로 줄였어요.

마무리

양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내예요.
저는 10월 2일 양도라 12월 31일까지 신고해야 해서, 지금부터 서류를 챙기고 있습니다.

다음 글에서는 매도 자금을 세 바구니(부동산 · 주식 · 대체자산)에 어떻게 나눌지 고민한 과정을 정리해 볼게요.

세 바구니 머니랩 | 첫 번째 바구니, 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
부동산 · 주식 · 대체자산, 세 개의 바구니에 나눠 담으며 공부한 것을 기록하는 공간이에요.

첫 글은 제 이야기로 시작해 볼게요.

저는 2018년에 아파트 한 채를 8년 장기임대주택으로 등록해서 임대해 왔어요.
올해 3월, 8년 의무임대기간이 끝나면서 등록이 자동말소됐습니다.

마침 매도를 결정하고 양도세를 따져보던 중이었는데,
지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안을 보고 깜짝 놀랐어요.

등록임대주택 양도세 혜택, 2027년 말까지만 현행 유지

그동안 기한 없이 받을 수 있던 혜택에 처음으로 ‘마감일’이 생긴 거예요.
저처럼 자동말소된 임대주택을 갖고 계신 분이라면 꼭 알아두셔야 할 내용이라 정리해 봅니다.

※ 저는 세무 전문가가 아니라 같은 입장에서 공부하는 사람이에요. 매도 결정 전에는 꼭 세무사 상담을 받으세요.

1. 30초 요약

바쁘신 분은 여기까지만 보셔도 돼요.
아래는 하나씩 풀어서 설명할게요.

2. 원래 어떤 혜택이 있었나요?

아파트를 매입임대로 등록하고(2020년 7월 10일 이전 등록분) 의무임대기간을 채워 자동말소된 경우,
팔 때 두 가지 큰 혜택이 있었어요.

① 양도세 중과 배제

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%)에 중과세율이 더 붙어요.
원래 세율은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p입니다.
등록임대주택은 이 중과를 피할 수 있었어요.

② 장기보유특별공제 50%

일반 주택은 장특공이 1년에 2%씩, 15년 보유해야 최대 30%예요.
그런데 8년 이상 임대한 등록임대주택은 임대기간 중 생긴 양도차익의 50%를 한 번에 공제받았습니다.

그리고 중요한 포인트 하나.

자진말소는 말소 후 1년 안에 팔아야 혜택이 유지됐지만,
자동말소는 처분 기한이 없었어요.

“천천히 팔아도 된다”가 자동말소의 가장 큰 장점이었죠.
이번 개편안은 바로 이 ‘기한 없음’을 없앤 겁니다.

3. 이번에 바뀐 것: 3단계로 줄어드는 혜택

정리하면 이래요.

2027년까지 → 지금과 똑같음
2028년 → 반쪽 혜택
2029년부터 → 일반 다주택자와 동일

4. 숫자로 보면 차이가 확 와닿아요

발표 당시 언론에서 소개된 예시예요.

• 4주택 보유 다주택자
• 6억 원에 산 아파트를 11억 원에 매도 (양도차익 5억 원)

같은 집을 2년 늦게 팔았을 뿐인데 세금이 2억 3,000만 원 늘어나요.
양도차익이 클수록 이 격차는 더 벌어집니다.

저는 이 표를 보고 “매도 시점이 곧 수익률이구나”를 실감했어요.

5. 나는 해당될까? 3가지 체크

이번 개편안의 대상은 생각보다 좁아요.
아래 3가지에 모두 해당하는지 확인해 보세요.

반대로 아직 의무임대기간이 진행 중이거나, 재건축·재개발이 진행 중이거나,
조정대상지역으로 새로 지정된 경우에는 별도 유예기간이 적용된다고 해요.
이런 케이스는 개별 상황에 따라 다르니 꼭 확인이 필요합니다.

6. 정부는 왜 이렇게 했을까요?

정부의 설명은 명확해요.

거주하는 1주택은 보호하고, 거주하지 않는 보유 주택의 세제 혜택은 정리한다.

같은 개편안에 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 → 14억으로 올리는 내용이 함께 들어간 것도 같은 맥락이에요.

임대사업자에게 “혜택 있을 때 파세요”라는 신호를 주고,
그 물량을 시장에 풀겠다는 의도로 읽힙니다.

실제로 서울에서만 약 6만 8,000가구의 등록임대 아파트가 매물로 나올 수 있다는 전망이 나왔어요.
2027년 하반기로 갈수록 “기한 전에 팔자”는 매물이 몰릴 가능성이 있다는 뜻이에요.

저는 두 가지를 생각했어요.

하나, 매도할 거라면 매물이 몰리기 전에 움직이는 게 유리할 수 있다.
둘, 반대로 매수자 입장에서는 2027년 하반기가 기회가 될 수도 있다.

7. 자동말소 후 매도, 제가 챙기고 있는 것들

같은 상황이신 분들을 위해 제가 실제로 확인 중인 항목도 공유할게요.

① 임대기간 안분 계산

장특공 50%는 ‘전체 양도차익’이 아니라 ‘임대기간 중 생긴 양도차익’에만 적용돼요.
자동말소 후에도 계속 임대하다 팔면, 말소 이후 기간의 차익은 일반 공제율이 적용됩니다.

② 임대료 5% 증액 제한

임대기간 중 5% 상한을 한 번이라도 어겼다면 특례가 통째로 날아갈 수 있어요.
계약서를 다시 꺼내 확인하고 있습니다.

③ 세무서 + 지자체 이중 등록

렌트홈(지자체) 등록만 하고 세무서 사업자등록을 안 한 경우 특례가 적용되지 않을 수 있어요.

④ 거주주택 비과세 5년 요건

자동말소된 날부터 5년 안에 거주주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 규정이 있어요.
임대주택과 거주주택 중 어느 것을 먼저 팔지, 순서를 짜는 게 중요합니다.

⑤ 세무사 상담

위 항목이 하나라도 애매하면 수천만 원이 왔다 갔다 하는 문제예요.
매도 계약 전 세무사 상담은 필수라고 생각해요.

마무리

아직 국회 심의 전 ‘정부안’이라 세부 내용은 바뀔 수 있어요.
다만 이 항목은 시행령 사항이라 국회 통과 없이도 개정될 수 있으니,
해당되시는 분들은 지금부터 매도 시점을 계획해 두시면 좋겠습니다.

다음 글에서는 제 사례로 ‘자동말소 임대주택 양도세 실제 계산 과정’을 정리해 볼게요.
같이 공부하고 싶으신 분들은 즐겨찾기 해두시면 놓치지 않으실 거예요.

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