[카테고리:] 부동산

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 광명 시티프라디움 에듀하임 분양가를 청약홈 공고문 숫자 그대로 정리합니다. 전용 84㎡가 11억 8,000만~11억 9,800만 원, 59㎡가 8억 7,700만~8억 7,900만 원입니다(층·향 상한가).

9월 18일 견본주택이 문을 열면서 기사가 여럿 나왔는데, 세대수·특화 설계·입지 이야기는 있고 주택형별 분양가 표는 비어 있었습니다. 그래서 공고를 직접 열어 옮겨 적고, 국토교통부 실거래가에서 광명 전용 84㎡ 거래 157건을 골라 인근 단지가 실제로 얼마에 팔렸는지 맞대 봤어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 광명 시티프라디움 에듀하임 입주자 모집공고 (청약홈)

🏠 광명시티프라디움 분양 홈페이지

특별공급 유형별 배정 세대수, 소득·자산 요건, 재당첨 제한, 전매제한과 거주의무 기간, 그리고 층별 최저가는 공고 원문에 있습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 전용 84㎡ 11억 8,000만~11억 9,800만 원, 59㎡ 8억 7,700만~8억 7,900만 원 (층·향 상한가)

✔ 426세대 · 광명시 소하동 구름산지구 A6BL · 지하 2층~지상 22층 6개 동 · 2029년 3월 입주

✔ 특별공급 9월 29일, 1순위 해당지역 9월 30일, 당첨자 발표 10월 12일

✔ 같은 소하동 84㎡ 실거래 중위 8억 500만 원, 광명역 쪽 일직동 14억 2,250만 원 — 분양가는 그 사이

단지 한눈에 — 426세대 가운데 84㎡가 318세대

큰 평형이 4분의 3을 차지합니다. 84㎡D형(21세대)은 3면 발코니로 서비스 면적이 넓다고 시공사가 밝혔고, 세대당 주차는 1.5대 수준이라고 합니다. 구름산지구 시티프라디움 브랜드 단지 전체 930세대 가운데 첫 번째 공급분이에요.

청약 일정 — 발표는 10월 12일

추석 연휴가 끝난 바로 다음 주에 접수가 몰려 있습니다. 같은 주에 다른 지역 공고도 여럿 겹치니, 당첨자 발표일이 같은 단지에 두 곳 넣지 않았는지 한 번 확인하세요. 같은 날 발표되는 단지에 중복 당첨되면 둘 다 무효가 됩니다.

주택형별 공급금액 — 공고에 적힌 숫자는 층·향 상한가

3.3㎡당 단가는 공급금액을 공급면적(평)으로 나눠 제가 계산했습니다. 공고에 적힌 금액은 층·향 상한가라서, 저층이나 향이 불리한 세대는 이보다 낮게 나옵니다. 내가 넣을 주택형의 최저가는 공고문 PDF에서 꼭 확인하세요.

표를 보면 하나 눈에 띄는 것이 있습니다. 59㎡가 평당으로는 더 비쌉니다(3,702만 원 대 3,537~3,625만 원). 분양가에서 작은 평형이 평당으로 더 비싸게 매겨지는 일은 흔합니다. 총액만 보고 「59㎡가 싸다」고 판단하면 놓치는 부분이에요.

평당 단가가 매체마다 다릅니다 — 3,489만 원과 3,588만 원

어느 쪽이 틀린 것이 아닙니다. 나누는 기준이 다른 이야기예요. 가중평균은 저층까지 모두 넣은 평균이고, 상한가는 로열층 값입니다. 그래서 평당 단가를 볼 때는 어느 층 기준인지를 먼저 보셔야 합니다. 다른 단지와 비교할 때도 같은 기준끼리 놓아야 해요.

소하동으로 보면 비싸고, 광명역으로 보면 쌉니다

국토교통부 실거래가에서 광명시 아파트 거래 589건(2026년 6월 20일~9월 19일 계약분)을 받아, 그중 전용 83~86㎡ 157건의 단지별 중위값을 냈습니다.

59㎡도 같은 모양입니다. 소하동 59㎡ 중위는 5억 2,000만 원(18건), 일직동은 12억 6,000만 원(13건)이고, 분양가 8억 7,700만~8억 7,900만 원은 그 사이에 있습니다.

저는 이 질문에 답을 내려 드리지 않겠습니다. 다만 볼 곳은 분명해요. 광명 신축 84㎡(2017년 이후 준공, 34건)가 14억 원대에 거래되고, 같은 동 구축이 8억 원대입니다. 2029년에 이 단지가 새 아파트가 되었을 때 소하동 안에서 어떤 대접을 받을지, 동네가 정하는 값과 연식이 정하는 값 중 어느 쪽이 셀지가 이 청약의 핵심입니다.

입주 때 분양가의 90%를 준비해야 합니다

84㎡ 계약 조건은 스트레이트뉴스가 계산한 숫자를 옮겼습니다. 계약금과 잔금을 합치면 입주 시점에 10억 원 가까이가 필요합니다. 중도금 대출이 40%까지이고, 나머지는 본인 돈이거나 입주 때 잔금 대출·전세로 채워야 해요. 그 시점이 2029년 3월이라, 그때의 대출 규제와 금리는 지금 알 수 없습니다.

거래도 봐야 합니다. 광명 아파트 거래는 6월 20일~7월 19일 262건에서 7월 20일~8월 19일 228건으로 13.0% 줄었습니다. 같은 기간 경기 전체는 25.1%, 전국은 18.5% 줄었어요. 광명은 덜 줄었지만 줄고 있는 것은 같습니다. (8월 20일 이후 거래는 신고 기한 30일이 지나지 않아 비교에서 뺐습니다.)

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 광명 미분양 가구 수 — 기사 제목에 「미분양」이 나왔지만 1차 자료로 확인하지 못해 뺐습니다

✕ 인근 분양 단지 대비 상승률 — 한 매체의 계산이라 빼고, 대신 실거래로 직접 비교했습니다

✕ 「광명 집값 20억」 — 근거 단지가 없는 표현이라 옮기지 않았습니다. 우리 자료의 광명 최고가는 철산동 전용 121㎡ 19억 2,000만 원(7월 31일)이었고 84㎡가 아니라 표에 넣지 않았습니다

△ 층별 최저가 — 공고문 PDF 원문을 이 글에서는 열지 못했습니다. 청약홈 공고에서 확인하세요

△ 분양 홈페이지 — 주소는 청약홈 공고에 적힌 것을 그대로 옮겼습니다

✔ 공고문 PDF에서 내 주택형의 최저가를 찾았습니다 — 표의 숫자는 상한가입니다

✔ 같은 소하동 84㎡가 8억 원대, 광명 신축 84㎡가 14억 원대라는 것을 알고 봅니다

✔ 2029년 3월에 분양가의 90%를 어떻게 마련할지 먼저 계산했습니다

✔ 같은 주에 넣을 다른 단지와 당첨자 발표일이 겹치지 않는지 확인했습니다

한 줄 정리

저라면 평당 단가보다 소하동 8억과 광명 신축 14억 사이 어디에 설 단지인가를 먼저 봅니다. 분양가는 이미 신축 쪽에 서 있어요.

다른 분양 단지를 볼 때도 순서는 같습니다. ① 공고에서 상한가와 최저가를 함께 본다 → ② 같은 동 구축과 이웃 동 신축의 실거래를 나란히 놓는다 → ③ 입주 때 필요한 돈을 계산한다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 판단할 수 있습니다.

10월 12일에 당첨자가 발표됩니다. 경쟁률과 최저 가점이 나오면 그날 정리해 올리겠습니다.

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📄 자료

청약홈 입주자 모집공고 (2026. 9. 18) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6. 20~9. 19 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 계산) · 스트레이트뉴스 (2026. 9. 19) · AP신문

실거래 중위값은 전용 83~86㎡(59㎡는 58~62㎡) 거래를 골라 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래가 채워지며 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 공급금액은 층·향 상한가이며 실제 분양가는 주택형·층에 따라 다릅니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.

그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).

전세가율이 뭔가

예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.

나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.

전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%

지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.

눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지

※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.

바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.

노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.

높으면 좋은 건가

그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.

전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.

평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다

③ 전세 ÷ 매매 × 100

그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.

자주 묻는 것

전세가율은 몇 %가 적당한가요?

정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.

전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?

갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.

전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?

세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.

KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?

재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.

월세는 왜 뺐나요?

보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.

한 줄 정리

전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.

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📄 자료

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일

· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

성수전략정비구역 3지구 시공사 선정 총회가 2026년 9월 19일 성수동2가 성락성결교회에서 열렸습니다. 결과는 가결, 시공사는 삼성물산, 단지명은 래미안 레비르입니다.

그런데 찬성률 숫자를 어떻게 보느냐에 따라 느낌이 꽤 달라집니다. 그 이야기부터 하겠습니다.

총회 결과 한눈에

※ 표의 값은 모두 보도된 그대로입니다. 「재적 기준 62.4%」는 보도된 표 수로 제가 계산한 값입니다.

89.8%와 62.4%, 둘 다 맞습니다

조합 총회는 참석자 기준으로 의결합니다. 그러니 가결은 가결이고 여기에 다툼의 여지는 없습니다.

다만 290명이 오지 않았다는 사실은 그대로 남습니다. 총회 전인 9월 11일 뉴스핌 보도에 조합원 불만이 정리돼 있었는데, 그 불만이 반대표로 나오지 않고 불참으로 빠진 것인지는 알 수 없습니다. 확인되지 않은 부분이라 짐작하지 않고 그대로 적어 둡니다.

평당 단가가 기사마다 다릅니다

총공사비 1조 8,275억 원은 어느 기사나 같습니다. 그런데 3.3㎡당 단가가 1,195만 원과 1,210만 원으로 갈려요.

총액이 같은데 단가가 다르면 나누는 면적이 다르다는 뜻입니다. 연면적을 어디까지 잡느냐에 따라 달라지는데, 어느 쪽이 맞는지는 계약서를 봐야 알 수 있습니다. 두 숫자 모두 바로 옆 4지구의 1,058만 원보다 높다는 점은 같습니다.

삼성물산은 이에 대해 “세대당 공사비로 환산하면 성수4지구보다 낮다”며 “성수3지구는 소형 평형 비중이 높고 초고층 공사 비용이 반영됐다”고 설명했습니다(머니투데이방송 9월 19일). 3.3㎡당으로 보면 높고 세대당으로 보면 낮다 — 나누는 기준이 다른 이야기입니다.

왜 삼성물산 하나였나

3지구는 1차 입찰과 재입찰에서 모두 삼성물산 한 곳이 들어와 두 번 유찰됐습니다. 그래서 경쟁 없이 우선협상대상자를 정하고 수의계약으로 왔습니다.

경쟁 입찰이면 건설사끼리 조건을 깎아 주며 겨룹니다. 단독이면 그 지렛대가 사라져요. 바로 옆 4지구가 2026년 7월 롯데건설 449표, 대우건설 166표로 표 대결을 치렀던 것과 갈리는 대목입니다.

조합원이 걸었던 다섯 가지는 어떻게 됐나

총회 전 뉴스핌 보도(9월 11일)에 정리돼 있던 불만입니다. 하나씩 놓고 보면 이렇습니다.

오늘 총회는 시공사를 정했지 이 조건들을 정하지 않았습니다. 조합 집행부는 “조합원 이익에 부합하는 합리적 의견은 시공사 선정 후 검토업체를 선정해 계약조건에 반영하겠다”고 했습니다.

선정을 먼저 하고 조건은 뒤에 다듬는 순서예요. 그래서 본계약이 이 글의 다음 편이 됩니다.

단지는 이렇게 지어집니다

2,213가구, 10개 동, 최고 72층입니다. 영국 포스터+파트너스와 짠 대안설계로 한강 조망이 1,135가구에서 1,216가구로 81가구 늘고, 55m 인피니티풀이 들어갑니다.

분담금은 계약금·중도금 없이 입주 때 100% 내는 조건, 이주비는 LTV 100%까지 조달한다는 조건이 붙었습니다. 서울시 통합심의는 9월 4일 접수했습니다.

시공사는 정해졌습니다. 이제부터가 조건 협상이에요. 남은 절차를 놓고 보면 이렇습니다.

저라면 본계약에 상한선이 들어가는지를 제일 먼저 봅니다. 들어가지 않으면 1,210만 원은 출발선이 됩니다. 그다음이 조합이 약속한 검토업체 선정 시점이고요 — 늦어질수록 조건은 그대로 굳습니다.

같은 구역에서 2지구 11월 총회가 두 달 뒤에 있습니다. 거기서 또 한 번 숫자가 나와요. 그리고 성수전략정비구역 53만㎡는 2027년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다.

한 줄 정리

시공사가 정해진 날이지, 공사비가 정해진 날은 아닙니다.

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📄 출처

· 머니투데이방송 2026. 9. 19 「’1.8조’ 성수3지구 품은 삼성물산…시공사로 선정」 — 표 수·공사비·규모

· 뉴스핌 2026. 9. 11 「성수3지구, 시공사 선정 총회 지연되나」 — 조합원 불만 다섯 가지

· 브릿지경제 2026. 9. 6 「래미안 레비르 성수 공개」 — 대안설계와 단지 규모

· 더구루 2026. 9. 8 — 네 지구 현황

· 서울시 정비사업 정보몽땅 — 조합 공개자료와 사업 단계

확인하지 못한 것 — 총회 시각, 착공·입주 예정 시기, 조합장 이름과 발언, 서면결의 포함 여부는 기사에 없어 쓰지 않았습니다. 발언자 이름이 기사에 없어 직함도 적지 않았습니다. 대한경제 9월 19일 기사는 robots.txt 규칙으로 읽지 못했습니다.

표 수와 공사비는 각 매체 보도를 그대로 옮겼고, 매체마다 다른 숫자는 다르다고 적었습니다. 「재적 기준 찬성률 62.4%」는 보도된 표 수로 세 바구니 머니랩이 계산한 값입니다. 최종 계약 조건은 앞으로 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

서울 아파트값이 84주째 오르는 동안 전문가들의 말도 쏟아졌습니다. 그중 이름·소속·발언 날짜·매체가 모두 확인되는 것만 일곱 사람 몫으로 골랐습니다. 문장은 각 매체 보도를 그대로 옮겼고, 사진은 쓰지 않았습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 헤럴드경제 9월 11일 — 세 사람 발언 종합

📄 이코리아 9월 17일 — 실거주 유예 연장 뒤 전문가 평가

🏠 정책브리핑 · 국토교통부 9월 17일 보도자료

🏠 한국부동산원 주간 아파트가격동향

여기 실린 문장은 매체가 고른 한두 줄입니다. 앞뒤 맥락은 글 끝 「📄 발언 출처」 여덟 건에서 보실 수 있습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 일곱 명 중 셋이 전월세를 짚었습니다 — 대책이 빠졌다(한문도) · 매물 동반 감소(남혁우) · 두 목표 동시 달성 어렵다(이은형)

● 「폭등」은 이광수 대표(9월 7일)의 말이고, 근거로 통화량과 실질금리를 들었습니다

● 「공급이 정공법」은 박원갑 위원(8월 8일), 「초고가는 잡아도 나머지 과열」은 채상욱 대표(8월)

● 토허구역 유예 연장은 「매물 급증·가격 하락으로 곧바로 이어지진 않는다」(함영진, 9월 17일)

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이 글이 지킨 네 가지

실명 인물의 발언을 옮기는 글이라 기준을 먼저 적어 둡니다.

① 문장을 고치지 않았습니다. 기사에 실린 그대로 옮겼고, 줄이거나 다듬지 않았습니다

② 발언마다 날짜와 매체를 붙였습니다. 두 매체가 같은 발언을 다르게 받아 적은 경우에는 어느 쪽 문장인지 표기했습니다

③ 소속·직함은 각 기사의 표기를 따랐습니다. 매체끼리 다른 경우에는 두 곳 이상 일치하는 쪽을 썼습니다

④ 사진은 쓰지 않았습니다. 기사 사진은 언론사·통신사·본인의 저작물이고, 실명 인물의 얼굴을 쓰는 것은 발언을 인용하는 것과 다른 문제입니다. 대신 이름 첫 글자로 카드를 만들었습니다

정치적 평가로 읽힐 수 있는 발언, 제3자를 향한 표현, 매체가 간추렸지만 기사 원문에서 확인되지 않는 요약 문장은 넣지 않았습니다. 이 글은 누가 옳은지 가리지 않습니다. 일곱 사람이 각각 무엇을 근거로 무엇을 걱정했는지만 나란히 놓았습니다.

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일곱 사람의 발언을 한 표로

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겹치는 자리는 전월세였습니다

진단은 갈렸지만 세 사람이 같은 곳을 짚었습니다. 한문도 명지대 겸임교수는 9월 10일 YTN 라디오 「생생경제」에서 “전월세 시장에 대한 대책이 빠져 있다”고 했습니다(헤럴드경제 9월 11일). 토허구역 실거주 유예가 연장된 9월 17일에는 남혁우 우리은행 부동산연구원과 이은형 대한건설정책연구원 연구위원이 같은 쪽을 봤습니다.

숫자로는 한국부동산원 9월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 전세가격이 0.17% 올라 매매(0.16%)보다 조금 더 움직였습니다. 세 사람의 걱정이 지표에 실제로 나타나는지는 주간 동향의 전세지수를 따라가면 됩니다.

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「폭등」이라는 말과 「정공법」이라는 말

이광수 광수네복덕방 대표는 9월 7일 유튜브 「최욱의 매불쇼」에서 “지금 대한민국이 이대로 가면 부동산 폭등이 나올 수도 있다”고 했습니다(아시아경제 9월 10일). 근거는 돈입니다. “통화량이 계속 늘면서 돈의 가치는 떨어지고 실물 자산 가격은 오르는 중력이 작용하고 있다”, “금리가 올라도 물가 상승 폭이 더 커 실질 금리는 마이너스 수준”이라고 짚었습니다(헤럴드경제 9월 11일).

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 8월 8일 YTN에서 “공급을 확대해야 한다. 공급이 정공법이다”라고 했습니다. 7월 23일 YTN 뉴스퀘어 8PM에서는 세제개편을 두고 “강남 불패가 저는 흔들릴 거라고 보거든요”, “시장이 강남과 비강남이 서로 따로 노는 분절화 현상이 조금 더 두드러질 가능성이 크다”고 했어요.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 개인 유튜브에서 세제개편의 방향은 인정하면서 부작용을 짚었습니다. “정부가 40~50억원을 넘는 초고가 주택의 가격을 끌어내리는 목표는 달성할 수 있겠지만, 그 과정에서 나머지 주택시장의 과열과 부작용이 나타날 수 있다는 점은 충분히 고려하지 않은 것 같다”(뉴시스 8월 10일). 같은 자리에서 “현재 주택시장의 핵심 현안은 비아파트와 오피스텔의 착공 부진”이라고도 했습니다.

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한 줄만 옮기면 정반대 기사가 됩니다

함영진 우리은행 부동산리서치랩장의 9월 17일 발언이 좋은 예입니다. 같은 날 두 문장을 내놓았어요.

· “이번 연장 조치로 임차인의 계약기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망” (매일일보)

· “다만 이것이 토지거래허가구역 내 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어진다고 보기는 어렵다” (이코리아)

앞 문장을 옮기면 「매물 풀린다」가 되고, 뒷문장을 옮기면 「효과 없다」가 됩니다. 같은 사람이 같은 날 한 말이에요. 그래서 이 글은 두 문장을 함께 실었습니다. 함 랩장은 이 조치를 “전세 물량을 획기적으로 늘리는 대책으로 보기보다는 매매와 임대차 간 충돌을 완화하는 제도 보완책으로 보는 것이 적절하다”고 정리했습니다.

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발언 날짜가 전제를 바꿉니다

같은 사람의 말도 7월과 9월이 다릅니다. 7월에는 세제개편안이 나오기 전이었고, 8월에는 개편안을 본 뒤였고, 9월에는 84주 연속 상승이라는 결과가 나온 뒤입니다. 발언을 읽을 때 이름보다 날짜를 먼저 보셔야 하는 이유입니다.

무주택 기준일 같은 사실 관계도 매체마다 어긋납니다. 토허구역 실거주 유예의 무주택 기준일을 대한건설경제는 「2025년 5월 12일」, 서울신문 9월 17일자는 「2023년 5월 12일」로 적었는데, 국토교통부 발표와 나머지 매체가 일치하는 날짜는 2026년 5월 12일입니다. 큰 숫자보다 기준일과 단위에서 오류가 납니다.

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✔ 이름보다 발언 날짜를 먼저 봅니다. 세제개편 전(7월)과 84주 상승 뒤(9월)는 전제가 다릅니다

✔ 「폭등」·「불패」 같은 큰 말 뒤의 숫자를 원문에서 찾습니다 — 통화량, 실질금리, 입주 물량, 전세지수

✔ 내 처지에 맞는 대목을 고릅니다. 세입자면 전월세 발언, 매수 대기면 토허 유예 발언

✔ 한 사람의 발언이 두 방향일 수 있습니다. 기사 제목이 아니라 발언 전체를 봅니다

✔ 발언은 그 사람의 견해이자 예측입니다. 결정은 실거래가와 내 자금 계획으로 합니다

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한 줄 정리

이름도 관점도 다른 일곱 사람이 겹친 자리는 전월세였습니다 — 그 걱정은 전세지수로 확인합니다.

다음 주 한국부동산원 주간 동향(추석 연휴로 발표일이 당겨질 수 있습니다)에서 서울 전세 숫자를 다시 보고, 10월 1일 토허구역 실거주 유예 시행 당일에는 신청 방법을 정리하겠습니다.

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📄 발언 출처

📄 아시아경제 9월 10일 · 이광수

📄 헤럴드경제 9월 11일 · 이광수 · 한문도 · 채상욱

📄 파이낸셜뉴스 9월 11일 · 한문도

📄 뉴시스 8월 10일 · 채상욱 · 이광수

📄 YTN 8월 8일 · 박원갑 · YTN 7월 23일 · 박원갑

📄 이코리아 9월 17일 · 함영진 · 이은형 · 매일일보 9월 17일 · 함영진

📄 서울신문 9월 17일 · 남혁우 · 이은형

📌 지난 글

📌 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로

📌 등록임대주택 자동말소 후 매도, 2027년 말까지 팔아야 하는 이유

📌 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

📌 성수전략정비구역 1~4지구 진행 현황

발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐고, 사진은 쓰지 않았습니다. 세 바구니 머니랩은 발언의 옳고 그름을 판단하지 않고, 확인되는 출처와 함께 나란히 옮겼습니다. 사실과 다른 대목이 있으면 댓글이나 문의로 알려 주시면 바로 고치겠습니다.

시세는 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 14일 기준).

이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

9월 17일 국토교통부가 토지거래허가구역의 실거주 유예 신청 기한을 1년 연장했습니다. 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로요. 여기에 갱신계약까지 인정하기로 해서, 세입자가 사는 집을 사는 무주택자는 입주를 최장 2029년 말까지 미룰 수 있게 됐습니다. 시행은 10월 1일입니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」 (2026. 9. 17)

📄 5월 12일 조치 보도자료 「세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대」 — 지금까지의 규칙

🏠 서울부동산정보광장 · 토지거래허가구역 지정 현황 (서울)

🏠 경기부동산포털 · 토지거래허가구역 지정 현황 (경기)

보도자료 붙임 파일(hwpx · pdf)에 갱신계약을 인정받는 조건과 날짜 예시가 들어 있습니다. 내 계약이 해당되는지는 거기서 날짜를 맞춰 보시는 편이 정확합니다.

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바쁘시면 이 네 줄

● 신청 기한 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일

● 세입자의 남은 계약 기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예를 인정합니다

● 무주택(2026년 5월 12일부터 계속) · 허가 뒤 4개월 등기 · 입주 뒤 2년 실거주는 그대로

● 10월 1일 시행, 부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고는 9월 18일부터

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무엇이 바뀌고, 무엇이 그대로인가

한 표로 먼저 보시면 이렇습니다. 바뀐 칸은 셋이고, 그대로인 칸이 넷입니다.

「연장」이라는 말이 규제 완화처럼 들리지만, 바뀐 것은 신청할 수 있는 기간과 기다릴 수 있는 기간입니다. 누가 살 수 있는지(무주택)와 산 뒤에 무엇을 해야 하는지(2년 실거주)는 손대지 않았습니다.

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세 낀 집이 안 팔리자 유예가 두 번 넓어졌습니다

토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 허가받은 뒤에는 2년 실거주 의무가 붙습니다. 그래서 세입자가 살고 있는 집은 사실상 거래가 어려웠습니다. 잔금을 치르고 등기를 해도 세입자의 계약이 남아 있으면 들어가 살 수가 없으니까요.

지난 2월, 정부는 무주택 매수자에 한해 기존 임대차계약이 끝나는 날까지 입주를 미룰 수 있게 했습니다. 5월 12일 조치로 대상을 세입자가 있는 주택 전체로 넓혔고, 그 대신 연말까지 토지거래 허가를 신청해야 한다는 조건을 달았습니다.

이번 9월 17일 조치는 그 신청 기한을 1년 미루면서, 갱신계약을 처음으로 유예 대상에 넣었습니다. 세입자가 계약을 한 번 더 이어 가면 그 기간까지 기다렸다가 들어가도 된다는 뜻입니다.

갱신계약을 인정받는 조건 세 가지

① 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 맺어 둘 것

② 갱신 기간이 2026년 10월 1일 ~ 2027년 12월 31일 사이에 시작할 것

③ 1회, 최대 2년까지만 인정 — 두 번은 안 됩니다

매수자 요건은 그대로입니다. 2026년 5월 12일부터 지금까지 한 번도 끊기지 않은 무주택이어야 하고, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 취득 등기를 마쳐야 하며, 입주한 뒤에는 2년을 실제로 살아야 합니다. 조정대상지역의 매입임대아파트처럼 의무 임대기간이 남아 있거나 세제 혜택 기간이 조정되는 경우에는 신청 기간도 함께 조정됩니다.

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2년 · 39개월 · 2029년 — 어느 숫자가 맞나

같은 발표를 두고 기사 제목이 셋으로 갈렸습니다. 「최대 2년」, 「39개월」, 「2029년까지」. 셋 다 맞는 숫자이고, 기준이 서로 다릅니다.

그러니 기사 제목의 큰 숫자보다 내 세입자의 계약 만기일과 갱신 여부가 내 입주일을 정합니다. 갱신 없이 남은 계약만 인정받는다면 2028년 안에 들어가야 하고, 갱신 2년을 채우면 2029년까지 갈 수 있다는 뜻입니다.

무주택 기준일도 매체마다 달랐습니다. 대한건설경제는 「2025년 5월 12일」, 서울신문 9월 17일자는 「2023년 5월 12일」로 적었는데, 국토부 발표와 나머지 매체들이 일치하는 날짜는 2026년 5월 12일입니다. 5·12 조치가 나온 날이에요.

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어디가 토지거래허가구역인가

2025년 10월 15일 대책으로 지정된 지역입니다. 서울은 25개 구 전역이고, 경기는 12곳인데 시 전체가 아니라 자치구 단위로 나뉜 곳이 있어 확인이 필요합니다.

수원은 네 개 구 중 권선구만 빠져 있습니다. 지난주 공고한 화서역 호수공원 아너스빌이 「수원 비규제 청약」으로 기사가 붙은 이유가 여기 있습니다. 지정 현황은 위 🏠 링크의 서울부동산정보광장과 경기부동산포털에서 필지 단위로 조회하실 수 있습니다.

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매물은 늘고, 전월세는 줄 수 있습니다

지난 8월 세제개편안이 다주택자에게 2027년까지 팔라는 길을 열어 두었는데, 토허구역에서는 세입자가 있는 집을 팔 수 없어 두 정책이 부딪힌다는 지적이 있었습니다. 이번 연장은 그 틈을 메우는 조치입니다. 김이탁 국토교통부 1차관은 “토허제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이려는 조치”라고 설명했습니다.

시장 평가는 조심스럽습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 연장 조치로 임차인의 계약기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망”이라면서도, 같은 날 “다만 이것이 토지거래허가구역 내 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어진다고 보기는 어렵다”고 했습니다(매일일보 · 이코리아, 9월 17일).

전월세 쪽에는 반대 방향의 걱정이 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대사업자, 비거주주택자, 다주택자의 매도 물량이 집중된다면 전월세 매물 역시 동반 감소하는 효과가 있어 현재 전월세 가격 변동성이 커질 가능성도 존재한다”고 했고(서울신문 9월 17일), 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “비거주 주택의 매도를 유도하는 정책 기조와 임대시장 안정이라는 두 목표를 단기간에 동시에 달성하기는 쉽지 않다”고 했습니다(이코리아).

숫자로는 한국부동산원 9월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 전세가격이 0.17% 올라 매매(0.16%)보다 조금 더 움직였습니다. 전월세 걱정이 지표에 실제로 나타나는지는 주간 동향의 전세지수를 보시면 됩니다.

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✔ 세 낀 집을 보고 계시면 세입자 계약서의 만기일부터 확인합니다. 갱신을 이미 했는지, 갱신 시작일이 2027년 12월 31일 안인지

✔ 내 무주택이 2026년 5월 12일부터 한 번도 끊긴 적이 없는지 봅니다. 중간에 잠깐 보유했다면 해당되지 않습니다

✔ 허가 뒤 4개월 안 취득 등기가 은행 대출 승인 일정과 맞는지 미리 맞춰 봅니다

✔ 입주 뒤 2년 실거주까지 보증금 반환 시점과 대출 만기를 한 달력에 적어 봅니다 — 2029년 입주면 그때까지 내 전월세 자금이 따로 필요합니다

✔ 세입자라면 집주인이 바뀌어도 남은 계약과 갱신 1회는 지켜지는 구조입니다. 세부 요건은 보도자료 붙임에서 확인합니다

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한 줄 정리

기한은 1년 늘고 입주는 최장 2029년까지 — 그래도 무주택과 2년 실거주는 한 번도 느슨해진 적이 없습니다.

9월 18일 입법예고안이 올라오면 갱신계약 인정 요건의 정확한 조문을 확인해 정리하고, 10월 1일 시행 당일에는 관할 구청 신청 방법을 다시 안내하겠습니다.

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📌 지난 글

📌 등록임대주택 자동말소 후 매도, 2027년 말까지 팔아야 하는 이유

📌 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로

📌 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

📌 성수전략정비구역 1~4지구 진행 현황

출처 · 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」(2026. 9. 17) · 「세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대」(2026. 5. 12) · 정책브리핑 10·15 대책 지정 지역 · 아주경제 · 파이낸셜뉴스 · 머니투데이 · 헤럴드경제 · 서울신문 · 매일일보 · 이코리아(2026. 9. 17~18) · 한국부동산원 주간 아파트가격동향(9월 14일 기준)

전문가 발언은 각 매체 보도를 그대로 옮긴 것이며 발언자 개인의 견해입니다. 소속·직함은 매체 표기를 따랐습니다.

이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 허가 신청과 유예 요건은 관할 구청에서 최종 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

9월 15일 서울시 제19차 정비사업 통합심의위원회에서 정비사업 네 곳이 한꺼번에 문턱을 넘었습니다. 더하면 1만 809가구예요. 그중 한남3구역은 철거가 99% 끝나 올해 안에 첫 삽을 뜹니다.

기사들은 한남3구역이면 한남3구역, 미아2구역이면 미아2구역 하나씩 따로 다뤘습니다. 그래서 네 곳을 한 표에 모으고, 세대수가 기사마다 다르게 적히는 이유까지 확인해 정리했습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 서울시 보도자료 목록 (9월 16일자에서 확인)

📄 네 곳 통합심의 결과를 합쳐 전한 보도 (헤럴드경제)

📄 미아2구역 7개 분야 통합심의 통과 (하우징헤럴드)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 · 사업장 검색

🏠 서울시 정보소통광장 · 정비사업 공개자료

정보몽땅에 구역 이름을 넣으면 조합이 올린 공개자료와 지금 사업 단계를 직접 보실 수 있습니다. 총회 자료와 정비계획 고시문이 여기 있어요.

⚠ 서울시 통합심의 보도자료의 개별 주소는 목록에서 찾히지 않아 목록 페이지로 걸었습니다. 9월 16일자 항목에서 구역 이름으로 찾으시면 됩니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 한남3구역 5,970가구(공공임대 1,020), 철거 99% — 올해 안에 본공사 시작

● 미아2구역 4,003가구·45층, 기준용적률 190→220%, 계획 310% — 강북의 미니 신도시

● 미아11구역 656가구(15년 표류), 가재울9구역 210가구(1966년 좌원상가)도 함께 통과

● 네 곳 모두 다음 관문은 사업시행계획 인가 또는 변경인가, 그다음이 관리처분·이주

● 한남3구역 세대수는 5,816 → 5,988 → 5,970, 한남2구역은 1,537 → 1,311로 바뀌었습니다 — 기사 속 숫자는 그 시점의 계획입니다

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통합심의는 일곱 개 심의를 한 번에 끝내는 자리입니다

재개발 단지가 사업시행인가를 받으려면 건축·경관·교통·교육·환경·공원·재해 심의를 따로따로 받아야 했습니다. 하나씩 받으면 해가 넘어가요. 서울시 정비사업 통합심의위원회는 이것을 한 자리에서 한 번에 봅니다. 미아2구역이 이번에 받은 것이 그 일곱 분야 모두예요.

통합심의를 통과했다는 것은 설계가 사실상 확정됐다는 뜻입니다. 그다음은 사업시행계획 인가(한남3구역처럼 이미 인가를 받은 곳은 변경인가) → 관리처분계획 인가 → 이주·철거 → 착공 순이에요. 네 곳 모두 이번 심의에 「조건부 의결」이 붙었는데, 조건은 설계를 보완하라는 것이지 다시 심의하라는 것이 아닙니다.

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네 곳을 한 표에 놓으면

용적률 칸의 「원문에서 확인」은 이번 보도에 한남3구역 용적률이 실리지 않았기 때문이에요. 2024년 12월 변경안 기준으로는 232.5%에서 238.2%로 올라간 바 있는데, 이번 통합심의안의 값은 변경인가 고시가 나야 확정됩니다.

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한남3구역, 사업시행인가 7년 만에 첫 삽입니다

용산구 한남동 686 일대, 면적 38만 6,364.5㎡. 8개 블록 13개 공동주택 획지에 지상 최고 21층 123개 동이 서고, 5,970가구 가운데 1,020가구가 공공임대예요. 단지 안에 초등학교 1곳과 공원 7곳, 공공청사, 사회복지시설, 주차장이 함께 들어갑니다. 시공사는 현대건설이고 단지 이름은 「디에이치 한남」입니다.

2019년 사업시행인가를 받은 지 7년이에요. 관리처분과 이주, 철거를 거쳐 지금 해체 공정률이 99%입니다. 조합은 구역 안 도로공사를 연내 시작하면서 사업시행계획 변경인가 절차를 같이 밟겠다는 계획이라, 철거가 끝나는 대로 본공사로 넘어갑니다. 심의위원회는 구릉지 지형을 고려해 옹벽이 과하게 서지 않도록 계획을 보완하라는 조건을 달았어요.

한남뉴타운의 다른 구역도 뒤따릅니다. 아래 표는 9월 16일 보도 기준으로 다섯 구역을 모은 것입니다.

2~5구역을 더하면 1만 2,204가구이고, 1구역이 붙으면 1만 3,000가구가 넘습니다. 기사에 「1만 2,430가구」로 적힌 곳이 있는데, 그것은 한남2구역을 변경 전 1,537가구로 더한 값이에요. 2구역은 올해 5월 재정비촉진계획 변경으로 1,311가구가 됐습니다.

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미아2구역 4,003가구, 10년 만에 열린 길

강북구 미아동 403번지 일대 17만 9,566㎡, 지하철 4호선 미아사거리역과 우이신설선 삼양사거리역 사이입니다. 최고 45층에 4,003가구, 그중 공공주택 710가구예요. 랜드마크 주동을 단지 가운데 두고 바깥으로 갈수록 층수를 낮추며, 격자형 통경축과 어린이공원·소공원, 폭염을 피하는 그늘보행로를 넣었습니다.

2016년에 조합을 세우고 10년 가까이 사업시행인가를 못 받은 곳이에요. 올해 1월 재정비촉진계획 변경으로 기준용적률이 190%에서 220%로 풀리고 계획용적률이 310%(적용 309.86%, 건폐율 21.38%)까지 올라가면서 사업성이 살아났습니다. 시민대학·주민센터·사회복지시설 같은 공공시설과 어린이집·돌봄센터도 함께 들어가요. 심의위원회는 지나치게 긴 주동을 나누라는 조건을 붙였습니다.

서울시는 「약 4천 세대 규모의 강북권 핵심 주거지」라고 표현했어요. 4,003가구는 이번에 통과한 네 곳 중 한남3구역 다음이고, 강북구에서는 단일 구역으로 손꼽히는 규모입니다.

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미아11구역은 15년, 가재울9구역은 60년

미아11구역(미아동 791-108 일대)은 2010년 정비구역으로 지정된 뒤 추진위원회 단계에서 15년을 표류하며 일몰제 위기까지 갔던 곳입니다. 지난해 정비계획을 바꿔 사업성을 끌어올렸고, 이번에 지하 3층~지상 26층 10개 동 656가구(공공 108가구), 용적률 242.5%로 통과했어요. 삼양로변 소공원 1,200㎡와 폭 4m 공공보행통로 「왕벚나무길」, 공공체육시설과 작은도서관이 공공기여로 들어갑니다.

가재울9구역은 서대문구 남가좌동 좌원상가 자리예요. 1966년에 지어 2020년 재난위험시설 E등급을 받은 건물이, 지하 4층~지상 25층 아파트 180가구와 오피스텔 30실로 바뀝니다. 기준용적률을 500%에서 600%로 올렸고, 기존 상가 세입자가 돌아올 수 있게 약 25개 점포 규모의 공공임대상가를 넣었습니다. 건축·경관·교육·정비계획 4개 분야 통합심의였어요.

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5,988인가 5,970인가 — 세대수는 심의마다 바뀝니다

한남3구역을 검색하면 세대수가 세 가지로 나옵니다. 어느 기사가 틀린 것이 아니라 시점이 다른 것이에요.

2024년 변경 때는 임대를 876가구에서 1,100가구로 늘리면서 전체가 커졌고, 이번에는 임대가 1,020가구로 줄고 층수도 22층에서 21층, 동수도 127개에서 123개로 조정됐습니다. 설계가 바뀔 때마다 숫자가 따라 움직여요. 한남2구역도 마찬가지예요 — 9월 16일 기사에도 1,537가구로 적힌 곳이 있지만, 5월에 확정된 촉진계획 변경안은 1,311가구입니다.

미아2구역은 한 가구 차이가 납니다. 앞선 촉진계획 변경 보도에는 임대가 709가구였고, 이번 서울시 발표는 710가구예요. 그러니 기사 속 숫자는 그 시점의 계획으로 읽고, 분양권이나 분담금처럼 내 돈이 걸려 있으면 변경인가 고시문을 따로 보셔야 합니다. 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾으면 고시문이 나옵니다.

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✔ 한남3구역 일반분양은 착공 뒤 얘기입니다. 청약을 생각한다면 분양 일정보다 변경인가 고시부터 봅니다

✔ 미아2·11구역 조합원이라면 다음은 사업시행계획 인가예요. 총회 일정과 공개자료를 정보몽땅에서 봅니다

✔ 기사마다 세대수가 다르면 날짜가 늦은 쪽이 아니라 고시된 쪽을 믿습니다

✔ 미아사거리 일대 전세를 보신다면 두 구역 이주는 아직 몇 년 뒤라는 것을 기억해 둡니다

✔ 한남뉴타운은 2구역 이주가 진행 중이고 4·5구역은 2031년 착공 목표예요 — 한남동 전월세는 2027년 하반기가 다음 고비입니다

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한 줄 정리

통합심의는 설계가 확정되는 자리이고, 숫자는 고시가 나야 내 것이 됩니다.

한남3구역 사업시행계획 변경인가가 고시되면 확정 세대수와 평형 구성, 용적률을 정리하겠습니다. 착공 소식이 먼저 오면 그날 바로 전할게요.

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출처 · 서울시 제19차 정비사업 통합심의 결과(2026.9.15) 보도 — 헤럴드경제 · 한국경제 · 서울경제 · 머니투데이 · 하우징헤럴드 · 위클리한국주택경제신문 · 디벨로퍼뉴스 · 아시아투데이 · 파이낸셜뉴스 · 한남3구역 2024년 변경안은 비즈워치(2024.12.24) · 한남2구역 1,311가구는 뉴스핌·아시아경제·하우징타임즈(2026.5.14) · 한남뉴타운 구역별 현황은 머니투데이·서울신문(2026.5.21)

이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 재건축·재개발 판단은 각자의 사정에 맞게 하시기 바랍니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

9월 재산세 납부기간이 9월 16일부터 30일까지입니다. 고지서를 받고 제일 먼저 드는 생각이 「카드로 내면 뭐가 남나」인데, 카드사마다 안내가 달라 헷갈려요. 그래서 카드사 8곳의 9월 이벤트 페이지를 하나씩 열어 확인했습니다(9월 8일 기준). 아래쪽에는 공시가격 하나로 7월·9월 고지액이 나오는 계산기도 넣었어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 지방세법 시행령 제109조 — 2026년 공정시장가액비율

📄 법제처 생활법령 — 재산세 납기·분할납부·물납

🏠 위택스 — 재산세 고지·납부 조회

🏠 위택스 — 자동납부 신청 · 지역별 세액공제 금액

카드사 혜택은 매달 바뀝니다. 결제 직전에 카드사 앱의 세금 납부 화면에서 한 번 더 확인해 주세요.

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바쁘시면 이 다섯 줄

● 재산세는 지방세라 카드 수수료가 0원입니다. 국세는 0.7%예요

● 9월 전액 무이자는 우리·BC(페이북) 2~3개월. 나머지는 6·10·12개월 부분 무이자

● 삼성·NH농협은 9월 세금 행사가 없습니다

● 세금 결제는 실적·포인트 적립에서 빠지고, 취소와 할부 변경이 안 됩니다

● 전자송달·자동납부를 걸면 서울은 고지서마다 1,600원을 깎아 줍니다

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1. 카드로 내기 전에 알아 둘 세 가지

첫째, 수수료. 국세를 카드로 내면 납세자가 납부대행수수료를 냅니다 — 신용카드 0.7%(영세 가맹점 0.4%, 대규모 0.8%), 체크카드 0.4%. 그런데 재산세·자동차세·취득세 같은 지방세는 수수료가 없어요. 100만원을 카드로 내면 100만원이 나갑니다.

둘째, 실적. 세금 납부는 대부분 카드사가 실적·포인트 적립에서 뺍니다. KB국민·우리·하나는 안내문에 명시돼 있어요. 「이번 달 실적 채우려고」 카드로 내는 것은 소용이 없습니다.

셋째, 되돌리기. 세금 카드 결제는 취소가 안 되고 할부 개월 변경도 안 됩니다. 개인 신용카드 5만원 이상이 할부 조건이에요. 한 번 누르면 끝이니, 개월 수를 정하고 누르셔야 합니다.

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2. 카드사별 9월 혜택 — 이벤트 페이지에서 확인한 것으로

금융결제원 인터넷지로가 9월 1일에 올린 「지방세 납부 신용카드 무이자할부 기간 안내」에 이름이 오른 카드사는 우리·현대·하나·KB국민·신한·롯데·BC(페이북)·JB입니다. 여기에 삼성·NH농협까지 더해 각 카드사 이벤트 페이지를 9월 8일에 직접 열어 봤어요.

「부분 무이자」는 앞 몇 회차 이자를 내가 내고 뒤 회차 이자를 카드사가 대신 내는 방식입니다. 6개월 부분 무이자에서 1~3회차 부담이면, 실제로는 3개월치 이자를 내는 셈이에요.

정리하면 — 9월에 이자를 한 푼도 안 내고 나눠 내려면 우리카드나 BC 페이북으로 2~3개월입니다. 그 외 카드는 6개월로 나누되 앞 회차 이자를 감안하셔야 해요.

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3. 카드 말고도 아끼는 법 네 가지

① 전자송달 + 자동납부 세액공제 — 고지서를 종이 대신 이메일·앱으로 받고(전자송달) 자동납부를 신청하면 고지서 1장당 세액을 깎아 줍니다. 서울은 각 800원, 합쳐 1,600원. 다른 지자체는 250~1,000원으로 다르고, 위택스 자동납부 신청 화면에 지역별 금액이 나옵니다. 재산세·자동차세·주민세 고지서마다 적용되니 한 번 걸어 두면 매년 돌아와요.

② 카드 포인트로 내기 — 위택스·서울 ETAX에서 결제할 때 카드 포인트를 먼저 쓸 수 있습니다. 몇천 포인트라도 세금에 쓰면 현금이 됩니다.

③ 분할납부 — 재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한 뒤 3개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다(지방세법 제118조). 500만원 이하면 250만원 초과분을, 500만원 초과면 절반 이하를 뒤로 미룹니다. 위택스 → 신청 → 재산세 분할납부.

④ 물납 — 납부세액이 1천만원을 넘으면 부동산으로 낼 수 있습니다(제117조). 흔치 않지만 제도는 있어요.

⚠ 반대로 기한을 넘기면 3% 가산금이 붙고, 45만원 이상이면 매달 0.66%가 더 붙습니다. 카드 무이자보다 훨씬 비싼 이자예요.

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4. 내 재산세는 얼마일까 — 계산기

공시가격과 1주택 여부를 넣으면 재산세·도시지역분·지방교육세와 7월·9월 고지액이 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 찾으시면 돼요.

계산은 다섯 줄이에요. 공시가격 5억, 1세대 1주택이면 —

① 과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2,000만원

② 재산세 = 12만원 + (2억 2,000만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 26만원

③ 도시지역분 = 2억 2,000만 × 0.14% = 30만 8,000원

④ 지방교육세 = 26만 × 20% = 5만 2,000원

⑤ 합계 62만원 → 7월 31만원 · 9월 31만원

비율은 1세대 1주택이면 공시가격 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 그 위는 45%예요. 9억을 넘어도 45%입니다 — 시행령 제109조에 「9억원을 초과하는 주택을 포함한다」고 적혀 있어요. 다만 세율의 특례(0.05%p 낮은 세율)는 9억 이하까지라, 9억에서 151만 2,000원이던 것이 9억 100만원이 되면 175만 5,010원으로 24만원이 뜁니다. 1주택이 아니면 비율이 60%라 같은 5억이 110만 4,000원, 두 배에 가깝습니다.

올해 서울 공동주택 공시가격이 많이 올라, 서울 고지서는 위 계산보다 적게 나오는 집이 흔할 거예요. 그래서 이 계산기는 「이보다 많이 나오면 이상하다」는 위쪽 기준으로 보시면 됩니다.

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5. 위택스에서 할 일 — 조회, 납부, 신청

고지서 조회·납부 — 위택스 → 납부 → 지방세 납부대상에서 간편인증으로 로그인하면 9월분 재산세가 보이고, 카드·계좌·포인트로 바로 낼 수 있습니다. 서울은 ETAX(etax.seoul.go.kr)에서도 같아요.

전자송달 신청 — 위택스 → 신청 → 전자송달. 다음 고지서부터 이메일·앱으로 옵니다.

자동납부 신청 — 위택스 → 신청 → 자동납부. 카드 자동납부도 됩니다. 이 둘을 같이 걸어야 공제가 1,600원(서울)이에요.

분할납부 신청 — 250만원 초과일 때. 위택스 → 신청 → 재산세 분할납부, 또는 정부24.

위택스 고지서 조회·납부 ↗
전자송달 신청 ↗
자동납부 신청 ↗

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한 줄 정리

지방세는 카드 수수료 0원. 9월 전액 무이자는 우리·BC 2~3개월, 나머지는 6개월 부분 무이자. 전자송달·자동납부를 걸면 1,600원(서울) 공제. 250만원 넘으면 분납. 내 고지액은 위 계산기로 위쪽 기준을 잡고, 9월 30일까지 냅니다.

다음 편은 세금 계산기 ② 취득세입니다. 집을 살 때 1~3%, 다주택 중과, 생애최초 감면을 한 화면에 담아 볼게요.

📌 9월에 또 오는 재산세 고지서 — 7월과 무엇이 다르고, 1주택이면 얼마나 줄어드나

📌 종부세 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로

📌 등록임대주택 자동말소 후 매도, 2027년 말까지 팔아야 하는 이유

카드 혜택은 2026년 9월 8일 각 카드사 이벤트 페이지와 금융결제원 인터넷지로 9월 1일 안내를 기준으로 확인했으며, 이후 바뀔 수 있습니다. 계산기는 지방세법 제111조·제111조의2·제112조·제115조·제151조와 시행령 제109조(2026년)를 따르고, 과세표준상한·세부담상한·감면·탄력세율·지역자원시설세는 넣지 않은 산출세액입니다. 본 계산기를 통한 값은 참고용으로 실제 세액은 전문세무사와 상의하세요. 이 글은 일반 정보이며 개별 세무 상담을 대신하지 않습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.
2026년 9월 11일, 분당 정자동 느티마을4단지 리모델링 단지인 더샵 분당하이스트의 입주자 모집공고가 나왔습니다.

그동안 기사에서는 세대수와 일정만 나왔고 가격은 비어 있었습니다. 오늘 공고문에 층·동별 공급금액이 실렸으니, 그 숫자부터 펼쳐 놓고 정자동에서 같은 면적이 지금 얼마에 거래되는지 나란히 놓아 보겠습니다.

공고 한 장 요약

주택형별 공급금액

금액은 층과 동에 따라 달라집니다. 아래는 공고문에 실린 최저가와 최고가입니다.

3.3㎡당 얼마인가

전용 84㎡의 공급면적이 약 116㎡, 그러니까 35평 남짓입니다. 최저가로 나누면 평당 7,550만원 선, 최고가 세대는 8,480만원 선이 됩니다.

분당 리모델링 단지들의 평당가가 어떻게 올라왔는지 보면 흐름이 보입니다.

정자동 같은 면적은 지금 얼마인가

전용 84㎡ 한 가지로 통일해서 봅니다.

정자동 대장으로 꼽히는 파크뷰의 올해 실거래가 26억 4,000만원(6월, 20층), 26억 5,000만원(4월, 26층)이었습니다. 이번 분양가는 그 선과 붙거나 조금 위에 놓입니다.

열 달 먼저 분양한 옆 단지 티에르원과 비교하면 84㎡ 기준 1억에서 4억가량 올랐습니다. 같은 리모델링, 같은 정자동, 같은 시공사인데 열 달 사이에 이만큼 움직인 셈입니다.

반대로 정자동 구축 32평과는 8억 안팎이 벌어집니다. 새 아파트와 30년 된 아파트의 차이가 그대로 가격에 들어가 있습니다.

실거래는 국토교통부 신고 자료(호갱노노 확인) 기준이며, 직거래 건은 제외했습니다. 층·동에 따라 금액 차이가 큽니다.

자금 마련은 이렇게 필요합니다

전용 84㎡ 최저가 26억 6,000만원으로 계산해 보겠습니다.

계약금 1차는 5,000만원 정액입니다. 타입과 상관없이 계약하는 날 5,000만원을 넣고, 나머지 계약금은 한 달 안에 채우는 구조입니다.

타입별 계약금 총액은 66㎡ 2억 280만원, 74㎡ 2억 3,020만원, 84㎡ 2억 6,600만원 선입니다.

단지는 어떻게 바뀌나

구축 아파트에서 체감이 큰 항목이 주차입니다. 가구당 1.66대면 분당의 1990년대 단지와는 확실히 다른 수준입니다.

특별공급 77세대의 내역은 기관추천 14, 다자녀 14, 신혼부부 21, 노부모부양 4, 생애최초 10, 신생아 14세대입니다. 일반공급은 66세대가 남습니다.

투기과열지구에서 달라지는 것

이 단지는 투기과열지구이자 청약과열지역인 성남시 분당구 민간택지에서 공급됩니다. 분양가상한제는 적용되지 않습니다. 여기서 따라오는 조건들이 있습니다.

기존 주택 당첨으로 재당첨 제한 기간 안에 있는 분과 그 세대원은 이 아파트에 청약할 수 없습니다. 통장을 쓰기 전에 세대 전체를 한 번 확인해 보시는 것이 좋습니다.

청약 일정 한눈에

청약은 청약홈에서 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 받습니다. 예비입주자는 특별공급과 일반공급 각각 공급세대수의 500%까지 선정하고, 동·호수는 특별·일반 구분 없이 주택형별 무작위 추첨으로 배정합니다.

분양홍보관은 경기도 용인시 수지구 신수로 767, 1층(동천동 분당수지U타워)에 있습니다.

앞선 리모델링 단지는 어땠나

바로 옆 느티마을3단지를 리모델링한 더샵 분당티에르원이 작년 11월에 먼저 분양했습니다. 일반분양 102세대에 이런 결과가 나왔습니다.

이번에는 일반분양이 143세대로 티에르원보다 40세대 남짓 많고, 그 가운데 84㎡가 72세대로 절반을 넘습니다. 큰 평형을 원하시는 분에게는 문이 조금 더 넓은 구조입니다.

정리하며

숫자를 다 펼쳐 놓고 나니 두 가지가 남습니다.

하나, 가격은 이미 정자동 위쪽입니다. 파크뷰 실거래와 붙는 수준이라 시세차익을 노린다기보다 새 아파트 값을 미리 치르는 성격에 가깝습니다. 대신 발코니 확장비가 없고 선택 품목이 마루 하나라, 분양가 밖으로 새는 돈은 적은 편입니다.

둘, 그래도 경쟁은 셀 것 같습니다. 정자역 더블역세권에 네이버·SK하이닉스·HD현대가 걸어갈 거리인 자리에 새 아파트 143세대가 나오는 일은 자주 있지 않습니다.

저라면 통장을 쓰기 전에 2026년 12월부터 2027년 10월까지 여섯 번의 중도금을 어떻게 감당할지부터 계산하겠습니다. 계약금보다 그쪽이 더 긴 싸움입니다.

분양가·자격·일정의 최종 기준은 청약홈에 올라온 입주자 모집공고문입니다. 원하시는 타입의 층·동별 금액은 반드시 원문에서 확인해 주세요.

📌 지난 글: 분당 선도지구 4곳 한눈에 정리
📌 지난 글: 압구정 2·5구역 재건축 현황
📄 입주자 모집공고문 원문 · 🏠 공식 홈페이지

※ 이 글은 입주자 모집공고문과 공개된 실거래 자료를 정리한 것입니다. 투자 권유가 아니며, 청약 자격·분양가·일정의 최종 기준은 청약홈 공고문입니다. 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드립니다.

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