안녕하세요, 세바입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되는지, 대법원이 기준을 세웠습니다. 사건번호는 2026다203203, 선고일은 2026년 9월 10일입니다. 배상액 3,079만 9,992원이 어떻게 나왔는지까지 끝까지 따라가 보겠습니다.
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원문 먼저 보시려면
📄 「직접 산다더니 세 놓은 집주인, 배상해야」 (법률신문, 2026.10.12)
📄 대법원 2026다203203 — 산정 근거와 하급심 사건번호 (로이슈, 2026.10.12)
🏠 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터
배상액 산식(환산월차임 × 전환율)이 숫자까지 적혀 있는 곳은 로이슈 기사입니다. 조문 번호는 제6조의3 제5항·제6항이고, 원문은 법령정보센터에서 보실 수 있어요.
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바쁘시면 이 다섯 줄
● 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 갱신됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다
● 빠져나가려면 ① 갱신거절 때 예측할 수 없던 사정이고 ② 제3자 임대가 불가피했어야 합니다
● 그것을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다 — 대법원이 처음 밝힌 대목이에요
● 「돈이 급했다」는 사정은 정당한 사유로 받아들여지지 않았습니다
● 확정 배상액 3,079만 9,992원 + 지연손해금. 법정 한도는 4,400만 원이었습니다
사건 한눈에
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대법원 | 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 · 제2부(재판장 박영재, 주심 권영준) · 상고 기각 |
| 1심 | 서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 — 임차인 패소 |
| 항소심 | 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 — 임차인 승소 |
| 확정액 | 3,079만 9,992원 + 지연손해금 |
| 집 | 서울 서대문구 아파트 |
| 기존 임대차 | 보증금 6억 6,000만 원 · 2020년 9월 ~ 2022년 9월 |
| 갱신 거절 | 2022년 5월, 「직접 들어가 살겠다」 (만료 넉 달 전) |
| 제3자 임대 | 2024년 2월 20일 계약 · 보증금 8억 2,000만 원 · 인도 2024년 4월 29일 |
갱신 요구가 받아들여졌다면 임차인은 2024년 9월 12일까지 살 수 있었습니다. 새 임차인이 들어온 4월 29일을 기준으로 보면 넉 달 보름이 남아 있었어요.
집주인은 실제로 살았습니다 — 그런데도 책임이 인정됐습니다
| 날짜 | 있었던 일 |
|---|---|
| 2022. 5. | 실거주를 이유로 갱신 거절 통보 |
| 2022. 9. 15. | 집주인 전입신고 |
| 2023. 2. 11. | 집주인 입국 — 실제 거주 시작 |
| 2024. 2. 20. | 제3자와 전세 계약 (보증금 8억 2,000만 원) |
| 2024. 4. 29. | 집주인 퇴거, 새 임차인 입주 |
| 2026. 9. 10. | 대법원 상고 기각 — 확정 |
입국부터 퇴거까지 세어 보면 약 14개월 반, 전입신고부터 세면 약 19개월입니다. 어느 쪽으로 세도 2년에는 닿지 않습니다. 법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 세를 놓았나」예요.
1심과 2심이 갈린 자리
| 판단 | 이유 | |
|---|---|---|
| 1심 | 임대인 승 | 집주인이 가진 다가구주택 6개 호실 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구한 것은 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정이고, 재임대를 막으면 재산권을 크게 제한한다 |
| 항소심 | 임차인 승 | 보증금 반환 채무는 갱신거절 전부터 있었고 예상할 수 있었다. 재임대는 자금 마련 수단의 하나였지 유일한 방법이 아니었다 |
| 대법원 | 항소심 확정 | 예측 불가능성과 불가피성이 모두 있어야 하고, 증명 책임은 임대인에게 있다. 원심 판단에 잘못이 없다 |
같은 사실을 두고 결론이 뒤집힌 자리가 「돈이 급했다」를 어떻게 볼 것인가였습니다. 대법원은 단순한 경제적 사정으로는 면책되지 않는다고 봤어요.
배상액은 네 단계로 나옵니다
배상액은 환산월차임으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꿔 놓은 금액이에요. 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값이라고 조달경제신문이 전했습니다.
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| 1단계 | 새 임차인 — 8억 2,000만 원 × 5.5% ÷ 12 | 375만 8,333원 |
| 2단계 | 갱신거절 당시 — 6억 6,000만 원 × 3.5% ÷ 12 | 192만 5,000원 |
| 3단계 | 차액 183만 3,333원 × 24개월 | 4,399만 9,992원 |
| 인정액 | 임차인이 청구한 금액 | 3,079만 9,992원 |
전환율이 3.5%와 5.5%로 다른 까닭은 기준 시점이 다르기 때문입니다. 2022년 5월 기준금리는 1.5%였고 2024년 2월에는 3.5%였어요. 같은 집인데 두 해 사이에 전환율이 2%포인트 올라간 것입니다.
법이 적어 둔 세 가지 가운데 큰 금액으로
| 기준 | 이 사건에 넣으면 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 환산월차임 3개월분 | 577만 5,000원 | 192만 5,000원 × 3 |
| ② 차액의 2년분 | 4,399만 9,992원 | 이 사건에 쓰인 기준 (제6조의3 제6항 제2호) |
| ③ 실제 손해액 | — | 따로 산정되지 않았습니다 |
②가 ①의 7.6배입니다. 제가 나눠 본 값이에요. 보증금이 크게 오른 집일수록 ②가 커지는 구조라, 전세가 많이 오른 지역일수록 배상액이 커집니다. 거꾸로 보증금이 그대로였다면 ①이 적용돼 금액이 훨씬 작았을 거예요.
금리가 배상액을 3.9배로 키웠습니다
여기가 기사들이 짚지 않은 자리입니다. 전환율이 두 시점 모두 3.5%였다면 어떻게 됐을까요. 직접 넣어 봤습니다.
| 어떤 경우 | 새 환산월차임 | 차액 | 2년분 |
|---|---|---|---|
| 전환율이 둘 다 3.5%였다면 | 239만 1,667원 | 46만 6,667원 | 1,120만 원 |
| 실제 (3.5% → 5.5%) | 375만 8,333원 | 183만 3,333원 | 4,400만 원 |
보증금이 오른 폭은 1억 6,000만 원인데 2년분 한도는 3.9배로 벌어졌습니다. 전환율이 오르면 새 보증금에 곱해지는 쪽이 더 크게 늘기 때문이에요. 금리가 오르는 시기에 이 조항이 세진다는 뜻입니다. 이 계산은 제가 해 본 것이고 법원이 밝힌 산식은 아닙니다.
청구액이 한도의 70%였습니다
법이 허용한 한도는 4,400만 원이었는데 인정된 금액은 3,079만 9,992원입니다. 70.0%예요. 법원이 깎은 것이 아니라 임차인이 그만큼 청구했기 때문입니다. 민사에서 법원은 청구한 범위를 넘겨 주지 않습니다. 남은 1,320만 원은 청구하지 않아 받지 못한 몫이에요.
소장을 쓰실 일이 생기면 한도를 먼저 계산해 보고 청구액을 정하시는 편이 좋겠습니다. 3,079만 9,992원을 월로 나누면 128만 3,333원, 보증금 차액 1억 6,000만 원의 19.2%입니다.
지연손해금까지 넣으면
판결에는 지연손해금도 붙었습니다. 제3자 임대일인 2024년 4월 29일부터 항소심 선고일(2026년 4월 10일)까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%입니다.
| 구간 | 이율 | 기간 | 어림한 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024. 4. 29. ~ 2026. 4. 10. | 연 5% (민법) | 711일 | 약 300만 원 |
| 2026. 4. 11. ~ 2026. 9. 10. | 연 12% (소송촉진법) | 153일 | 약 155만 원 |
| 합계 | — | — | 원금 포함 약 3,535만 원 |
확정일까지로 끊어 어림한 값입니다. 지연손해금은 실제로 돈을 다 갚는 날까지 붙으므로 더 늘어납니다. 연 12% 구간이 시작되면 하루에 약 1만 원씩 쌓여요. 이 어림셈도 제가 해 본 것이지 판결문에 적힌 금액이 아닙니다.
내 경우엔 얼마쯤 될까
같은 식에 보증금만 바꿔 넣어 봤습니다. 새 임차인 보증금이 내 보증금보다 20% 높고, 전환율은 이 사건처럼 기존 3.5%·새 계약 5.5%라고 가정한 값이에요. 실제 사건마다 전환율과 인상폭이 다르니 자리를 가늠하는 용도로만 보셔야 합니다.
| 내 보증금 | 새 보증금(+20%) | 환산월차임 차액 | 2년분 한도 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 2억 4,000만 원 | 월 51만 6,667원 | 1,240만 원 |
| 3억 원 | 3억 6,000만 원 | 월 77만 5,000원 | 1,860만 원 |
| 4억 원 | 4억 8,000만 원 | 월 103만 3,333원 | 2,480만 원 |
| 5억 원 | 6억 원 | 월 129만 1,667원 | 3,100만 원 |
| 6억 6,000만 원 | 7억 9,200만 원 | 월 170만 5,000원 | 4,092만 원 |
| 8억 원 | 9억 6,000만 원 | 월 206만 6,667원 | 4,960만 원 |
보증금에 거의 비례해 늘어납니다. 내 보증금의 약 6.2%가 2년분 한도가 되는 셈이에요(이 가정에서는요). 이 사건은 실제 인상폭이 24.2%였고 한도가 4,400만 원이었으니 표의 여섯째 줄과 가까운 자리입니다.
왜 이번이 처음인가
실거주를 이유로 한 갱신거절과 그 뒤의 재임대를 두고 「정당한 사유」가 무엇인지 대법원이 판단한 것은 이번이 처음이라고 매체들이 전했습니다. 조항은 있었지만 어느 선까지가 면책인지는 하급심마다 달랐어요. 이 사건이 1심과 2심에서 정반대로 갈린 것이 그 사정을 그대로 보여 줍니다.
이번 판결로 분명해진 것은 두 가지입니다. 첫째, 경제적 사정만으로는 부족합니다 — 갱신거절 당시 몰랐던 일이어야 하고, 세를 놓는 것 말고 길이 없었어야 합니다. 둘째, 그것을 임대인이 증명해야 합니다. 임차인이 「집주인이 거짓말했다」를 증명하는 구조가 아니라, 임대인이 「어쩔 수 없었다」를 증명하는 구조예요. 실무에서는 이 방향이 더 크게 작용합니다.
숫자가 갈린 대목 두 가지
· 환산월차임 차액 — 보도 가운데 188만 3,333원으로 적은 곳이 있습니다. 그런데 375만 8,333 − 192만 5,000 = 183만 3,333원이고, 2년분 4,399만 9,992원도 183만 3,333 × 24와 정확히 맞습니다. 숫자를 직접 나눠 보면 183만 쪽이 맞아요.
· 재임대 시점 — 「2024년 2월」과 「2024년 4월」이 함께 돌아다닙니다. 계약 체결이 2월 20일, 새 임차인 인도가 4월 29일이라 둘 다 사실입니다. 남은 기간을 셀 때는 인도일(4월 29일) 기준이 맞습니다.
그래서 어디를 보면 되나
| 누구 | 볼 것 |
|---|---|
| 세 사시는 분 | 갱신 요구가 거절됐다면 갱신됐을 2년이 끝나는 날을 달력에 적어 두세요. 그 전에 집주인이 아닌 사람이 들어왔는지가 출발점입니다. 전입세대 열람과 등기부 열람으로 확인할 수 있어요 |
| 확인되면 배상 한도를 먼저 계산하세요 — 새 보증금과 내 보증금을 각각 환산월차임으로 바꿔 차액에 24를 곱합니다. 청구액을 한도보다 낮게 적으면 그 차액은 돌아오지 않습니다 | |
| 세 놓으시는 분 | 실거주로 갱신을 거절하셨다면 2년을 채우는 것이 안전합니다. 사정이 생겨 세를 놓아야 한다면, 그 사정이 갱신거절 당시에는 알 수 없던 것이었음을 남겨 두세요. 증명 책임이 임대인에게 있습니다 |
| 「돈이 급했다」는 사정은 1심에서는 받아들여졌지만 2심과 대법원에서 뒤집혔습니다. 기존 채무에서 비롯된 자금 사정은 예측 가능한 것으로 봅니다 |
혼자 해 보시려면
① 갱신됐을 2년의 끝날을 적습니다 — 기존 계약 만료일에 2년을 더하면 됩니다
② 그 안에 제3자가 들어왔는지 봅니다 — 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 등기부
③ 한도를 계산합니다 — (새 보증금 × 전환율 ÷ 12) − (내 보증금 × 전환율 ÷ 12), 그 차액 × 24. 전환율은 각 시점의 기준금리에 2%포인트를 더한 값으로 넣어 보세요
뺀 것과 확인하지 못한 것
· 판결문 원문 — 보지 못했습니다. 사실관계와 산식은 법률신문·로이슈·조달경제신문 보도를 맞춰 본 것입니다
· 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항 조문 원문 — 글을 쓴 날 국가법령정보센터 본문이 받아지지 않았습니다. 조문 번호는 로이슈 보도 기준이고, 세 가지 산정 기준은 조달경제신문이 전한 내용입니다. 개정 여부와 정확한 문언은 법령정보센터에서 확인해 주세요
· 전환율이 기준금리 + 2%포인트라는 설명 — 조달경제신문 한 곳이 전한 것입니다. 적용된 수치(3.5%·5.5%)는 로이슈 보도와 맞습니다
· 기존 계약 시작일 — 2020년 7월 체결·9월 시작으로 매체가 갈립니다. 만료일(2022년 9월)은 일치합니다
· 당사자 이름과 주소 — 적지 않았습니다
· 집주인이 실제로 거주한 기간을 법원이 어떻게 평가했는지 — 보도에 없습니다
다음에 제가 확인할 것
하나입니다 — 판결문 원문이 공개되면 산정 방식과 「정당한 사유」 판단 부분을 그대로 받아 이 글을 고치겠습니다. 전환율의 근거 조문도 함께 맞춰 보겠습니다.
한 줄 정리
법이 보는 자는 「얼마나 살았나」가 아니라 「갱신됐을 2년이 끝나기 전에 남에게 세를 놓았나」입니다. 그리고 그 2년 안이라면, 빠져나갈 사정이 있었다는 것을 집주인이 증명해야 합니다.
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자료 · 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결을 전한 법률신문·로이슈·조달경제신문·국민일보·뉴스1 2026년 10월 보도. 1심 서울서부지방법원 2024가단279556, 항소심 서울서부지방법원 2025나1348.
7.6배·3.9배·70%·지연손해금 어림셈과 금리 시나리오는 세 바구니 머니랩이 보도된 숫자로 계산한 값이며, 법원이 밝힌 산식이 아닙니다. 조문 원문은 확인하지 못했습니다.
이 글은 판결 정리이며 법률 자문이 아닙니다. 같은 일을 겪고 계시다면 계약서를 들고 변호사나 대한법률구조공단에 확인해 보세요. 사실과 다른 곳이 있으면 알려 주시면 바로잡겠습니다.
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