[작성자:] 세바

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 여의도 시범아파트 재건축의 사업시행계획에 적힌 숫자를 정리합니다. 추정비례율이 88.91%로 나왔어요.

3년 전 같은 단지의 추정비례율은 100.44%였습니다. 같은 사업인데 11%포인트 넘게 내려갔어요. 기사들은 이번 숫자를 옮기는 데서 멈췄기 때문에, 두 시점을 한 표에 놓고 직접 나눠 보았습니다. 왜 내려갔는지가 세 숫자에 그대로 들어 있었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 여의도 시범, 최고 59층 아파트 2,491세대로 재건축 (위클리한국주택경제신문 2026. 9. 22)

📄 비례율 100.44%, 추정분양가 최대 58억 원 (하우징워치 2023. 5. 1)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 여의도시범아파트 사업개요

구역면적·건폐율·동수·신탁사 이름과 사업 단계별 날짜는 정보몽땅 사업개요에 한 줄씩 적혀 있습니다. 영등포구청 공람공고 원문은 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다.

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바쁘시면 이 다섯 줄

✔ 사업시행계획 추정비례율 88.91% — 3년 전 추정치는 100.44%

✔ 3년 사이 총수입과 종전자산은 +36.6%, 총지출은 +68.2%

✔ 권리자 분양가 추정액은 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

✔ 최근 실거래는 전용 79.24㎡ 29억~30억 1,000만 원 (2026년 6~8월 다섯 건)

✔ 주민 공람 9월 17일 마감, 10월 16일 토지등소유자 전체회의

단지 한눈에 — 1971년에 지은 59층 재건축

여의도에서 규모가 앞서는 재건축이고, 신탁방식이라 조합이 아니라 한국자산신탁이 사업시행자입니다. 그래서 의결 기구도 조합 총회가 아니라 토지등소유자 전체회의예요. 10월 16일에 열립니다.

비례율 88.91%는 무슨 뜻인가

비례율은 (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈에서 공사비·이주비 이자 같은 비용을 뺀 뒤, 소유자들이 내놓은 땅과 집의 평가액 합계로 나눈 값이에요.

내 집 감정평가액에 이 비례율을 곱한 것이 권리가액, 곧 사업이 내 몫으로 인정해 주는 금액입니다. 새 아파트 분양가에서 권리가액을 뺀 것이 내가 더 낼 분담금이고요.

100% 아래라는 것은 평가액보다 적게 인정받는다는 뜻입니다. 88.91%면 평가액이 10억 원인 집의 권리가액이 8억 8,910만 원이 돼요. 다만 아직 추정입니다. 개인별 감정평가액은 사업시행인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 통지됩니다.

3년 사이 지출이 두 배 가까이 늘었습니다

2023년 5월 하우징워치가 전한 숫자와 이번 사업시행계획 숫자입니다. 두 벌 모두 제가 직접 나눠 봤고, (5조 2,459억 − 1조 7,379억) ÷ 3조 4,925억 = 100.4438%, (7조 1,668억 − 2조 9,238억) ÷ 4조 7,721억 = 88.9127% 로 기사에 적힌 값과 맞았습니다. 세 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 것까지 확인한 셈이에요.

눈에 띄는 것은 증감 열입니다. 수입과 종전자산이 똑같이 36.6% 늘었는데 지출 쪽은 68.2% 늘었어요. 3년 사이 공사비가 어떻게 움직였는지가 이 한 줄에 들어 있습니다.

비례율을 깎은 것은 지출이었습니다

얼마나 깎았는지 숫자로 잡아 봤습니다. 지출도 수입과 같은 비율로 늘었다면 총지출은 2조 3,743억 원이 됩니다. 실제는 2조 9,238억 원이니 차이가 약 5,500억 원이에요.

이 차이를 종전자산 4조 7,721억 원으로 나누면 약 11.5%포인트입니다. 100.4%에서 88.9%로 내려온 폭과 같아요. 다른 이유를 더 찾지 않아도 지출 초과분 한 줄로 설명됩니다.

이 계산은 기사에 없습니다. 세 바구니 머니랩이 공개된 숫자로 직접 한 것이라고 적어 둡니다.

권리자 분양가 추정액 — 전용 84㎡ 25억 9,735만 원

오른쪽 칸은 제가 붙인 어림셈입니다. 종전자산 추정총액 4조 7,721억 원을 토지등소유자 1,678명으로 나누면 평균 약 28억 4,392만 원, 여기에 88.91%를 곱하면 권리가액이 약 25억 2,853만 원이에요. 그 값을 각 분양가에서 뺐습니다.

평균을 가진 분이 전용 84㎡를 고르면 7,000만 원 안팎을 더 내고, 59㎡로 내려가면 오히려 돌려받는 쪽이 됩니다. 큰 평형으로 올라갈수록 차이가 가파르게 벌어져요.

지금 시세와 나란히 놓아 보면

국토교통부 실거래가 원자료에서 시범아파트 거래를 직접 골랐습니다. 2026년 6월부터 8월까지 다섯 건이에요. 전용 79.24㎡가 29억~30억 1,000만 원, 118.12㎡가 35억 5,000만~36억 5,000만 원입니다.

79.24㎡를 가진 분이 전용 84㎡를 고른다고 놓고 보면, 시세는 30억 원 안팎인데 권리자 분양가는 25억 9,735만 원입니다. 다만 시세와 감정평가액은 다른 자예요. 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나오고, 그 차이가 그대로 분담금으로 옵니다. 실거래를 권리가액처럼 읽으면 안 되는 이유입니다.

세대수는 자료마다 조금 다릅니다

이번 기사는 2,491세대(공공주택 344세대 포함)라고 적었습니다. 정보몽땅 사업개요는 분양 2,149세대 + 임대 343세대로 합이 2,492세대예요. 한 세대 차이입니다.

틀린 것이 아니라 기준 시점이 다릅니다. 정보몽땅 숫자는 2025년 2월 정비계획결정(변경) 고시 기준이고, 기사 숫자는 2026년 9월 사업시행계획 기준이에요. 정비사업의 세대수는 심의 단계마다 조금씩 손질됩니다. 어느 쪽이 맞느냐보다 어느 시점의 숫자인지를 먼저 보시면 됩니다.

뺀 것과 확인하지 못한 것

· 평당 공사비·입찰보증금·컨소시엄 조건 — 공개된 자료에서 확인하지 못해 쓰지 않았습니다. 시공자 계약이 마무리되면 그때 넣겠습니다

· 2023년과 2026년의 평형별 분양가 대조 — 그 사이 계획이 바뀌어 평형 구성이 달라졌습니다. 짝이 맞는 것은 59㎡·84㎡ 둘이라 표로 만들지 않았습니다

· 추정비례율 88.91%가 어느 문서에 적힌 값인지 — 기사가 밝히지 않았습니다

· 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되므로 아직 공개된 것이 없습니다

· 영등포구청 공람공고 원문 — 페이지가 열리지 않아 전문지 두 곳으로 대신했습니다

앞으로의 일정

✔ 비례율은 숫자 하나가 아니라 세 숫자가 움직인 결과로 봅니다

✔ 지출이 얼마나 늘었는지를 수입 증가율과 견줘 봅니다

✔ 시세와 권리자 분양가를 같은 면적끼리 놓고 봅니다

✔ 개인별 감정평가액이 나오기 전 숫자는 추정으로 읽습니다

한 줄 정리

저라면 88.91%라는 숫자보다 지출이 3년 만에 68% 늘었다는 쪽을 먼저 봅니다. 착공까지 남은 기간에도 움직일 수 있는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾아 직접 나눠 본다 → ② 이전 단계의 추정치가 있으면 한 표에 놓고 증감을 잰다 → ③ 지출이 수입보다 빨리 늘었다면 그 차이를 종전자산으로 나눠 비례율이 몇 %포인트 깎였는지 본다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 읽으실 수 있습니다.

10월 16일에 토지등소유자 전체회의가 열립니다. 이어서 10월 중 사업시행인가와 시공자 선정이 예정돼 있어요. 바뀐 숫자가 나오면 그때 정리해 올리겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가와 입주는 언제 정해지나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 22) · 하우징워치 (2023. 5. 1) · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6~8월 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 추출)

증가율과 평균 권리가액은 공개된 숫자로 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 것입니다. 평균 권리가액은 종전자산 추정총액을 토지등소유자 수로 나눈 어림셈이며, 실제 권리가액은 동·층·향·면적에 따라 크게 다릅니다. 실제 비례율과 분담금은 관리처분 단계에서 다시 정해집니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 제2차 국민참여성장펀드를 담았습니다. 추석 연휴 전 마지막 영업일인데, 이 상품은 연휴가 끝나는 9월 30일(수)에 판매가 시작돼요. 연휴에 조건을 읽어 두실 수 있게 오늘 정리했습니다.

기사를 여러 곳 보셨다면 「최대 40% 소득공제」라는 문장만 기억에 남으셨을 겁니다. 그런데 40%는 투자금 전부에 붙는 숫자가 아니라 구간별로 나뉜 첫 칸의 비율입니다. 그 구간표는 기사에 없고 금융위원회 보도자료 원문에만 있어서, 아래에 표로 옮기고 실제로 얼마가 공제되는지 계산까지 해 두었습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 제2차 국민참여성장펀드 출시 (금융위원회 보도자료, 2026년 9월 22일)

🏠 금융위원회 보도자료 목록 (앞으로 나올 안내가 올라오는 곳)

원문에는 소득공제 구간표와 판매 금융회사 명단, 온라인 판매 물량 제한 비율이 함께 있습니다. 담당은 금융위 국민지역참여지원과예요.

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🧺 오늘의 바구니 · 세금·금융 — 제2차 국민참여성장펀드 9월 30일 출시, 서민 몫이 절반으로

소득공제 구간표 — 금융위 보도자료 원문 그대로

구간과 공제율은 금융위원회 보도자료 원문입니다. 오른쪽 칸의 금액은 그 구간에 공제율을 곱해 저희가 직접 계산한 값이에요(3,000만×40% = 1,200만, 2,000만×20% = 400만, 2,000만×10% = 200만). 공제는 세금을 그만큼 깎아 주는 것이 아니라 과세표준을 줄이는 것이라, 실제로 덜 내는 세금은 본인 세율에 따라 달라집니다. 배당소득 9.9% 분리과세는 투자일부터 5년간 따로 적용됩니다.

1차와 무엇이 다른가

1차가 일찍 마감된 것이 이번 설계에 그대로 반영됐습니다. 더 많은 국민에게 혜택이 가도록 서민 몫을 20%에서 50%로 올리고, 1차에 이미 가입한 분은 2차를 넣지 못하게 막은 것이 그 이야기예요. 서민전용분 기준은 근로소득 5,000만 원 이하 또는 종합소득 3,800만 원 이하입니다(머니투데이 보도).

달력에 적어 두실 날짜

중간에 휴일이 끼어 있어 달력 날짜가 아니라 영업일로 셉니다. 그래서 「첫 5영업일」이 9월 30일부터 10월 7일까지가 돼요.

출처 · 금융위원회 보도자료 「제2차 국민참여성장펀드 출시」(9.22), 머니투데이 「최대 40% 소득공제…’완판’ 국민참여성장펀드 2차 6000억 나온다」(9.22), 파이낸셜뉴스 「’투자금 최대 40% 소득공제’ 2차 국민성장펀드 30일 6천억 출시」(9.22), 뉴스핌 「6000억원 ‘2차 국민성장펀드’ 30일 출시…서민 배정 50%로 확대」(9.22)

1차가 일찍 마감됐다고 해서, 이번에는 미리 읽어 봤습니다. 먼저 눈에 들어온 건 서민 몫이에요. 지난번 20%였던 것이 이번엔 50%입니다. 조건에 드신다면 첫 5영업일 안에 움직이는 것과 그 뒤에 움직이는 것이 전혀 다른 이야기가 됩니다.

여기서 한 번 멈추셔야 합니다. 혜택이 큰 만큼 5년 만기 폐쇄형이라 중간에 찾을 수 없어요. 5년 뒤에 쓸 돈이 아니라 5년 동안 쓸 일이 없는 돈인지가 먼저입니다. 급하게 필요해져도 해지할 창구가 없다는 뜻이니까요.

소득공제도 「40%」 한 줄로 외우기보다 구간으로 보시는 게 맞습니다. 위 표처럼 40%는 투자금 3,000만 원까지이고, 그 위로는 20%·10%로 내려갑니다. 그리고 공제는 세금을 깎아 주는 것이 아니라 과세표준을 줄이는 것이라, 같은 1,800만 원 공제라도 소득 구간이 높은 분일수록 돌아오는 금액이 큽니다. 「얼마 돌려받나」는 본인 세율로 따로 계산해 보셔야 해요.

한 가지 더. 이 펀드가 어디에 투자하는 상품인지는 보도자료 요약과 기사 어디에도 적혀 있지 않았습니다. 세제 혜택만 보고 고를 상품은 아니니, 30일에 판매가 시작되면 상품설명서에서 운용 대상과 수수료를 먼저 보시는 편이 좋겠습니다.

함께 본 뉴스 두 줄

· 주식 – 22일 코스피는 7,017.91(+0.15%)로 7,000선을 지켰습니다. 장 초반 2% 넘게 올랐다가 차익 실현에 밀린 하루였어요. 코스닥 834.38(-0.23%), 원/달러 환율은 1,358.2원으로 22.8원 내렸습니다. 밤사이 뉴욕은 나스닥만 27,244.28(+0.45%)로 사상 최고를 새로 썼고 다우는 내렸어요. 연휴 전 마지막 거래일인 오늘은 저녁 6시부터 파생상품 야간거래가 쉬고, 24·25일은 정규장도 휴장입니다.

· 부동산 – 부동산원 9월 3주 주간 아파트가격동향은 오늘 아침까지 나오지 않았습니다. 보도자료 게시판의 최신 글이 아직 9월 2주분이에요. 서울이 84주 연속 오른 상태라 다음 발표에 역대 최장 기록이 걸려 있습니다.

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오늘의 한 줄

🧺 세금·금융 – 제2차 국민참여성장펀드 9월 30일~10월 15일 모집, 6,000억 원. 첫 5영업일 3,000억 원은 서민전용분. 소득공제는 투자금 3,000만 원까지만 40%.

📌 지난 글 · 코스피 6,995, 두 달 반 만에 돌아온 7,000 문턱

📌 지난 글 · 9월에 또 오는 재산세 고지서 – 7월과 무엇이 다른가

📌 지난 글 · 9월 재산세, 카드로 내면 얼마나 아낄까 + 재산세 계산기

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, “그래서 나는?”은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 특정 상품 가입을 권해 드리지 않으며, 투자 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 숫자는 글을 쓰는 시점 기준이며 금융위원회 보도자료가 원문입니다. 표의 「그 구간에서 공제되는 금액」은 공제율을 곱해 직접 계산한 값입니다.


30일 판매 첫날 상황은 나오는 대로 이어서 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 11호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 재개발 비례율이란 무엇인지, 그리고 권리가액과 분담금을 내 손으로 계산하는 법을 정리합니다. 공식은 세 줄이면 끝나요.

마침 어제(9월 21일) 강동구 강동역세권1구역의 추정비례율이 105.59%로 나왔다는 보도가 있었습니다. 100을 넘으니 좋다고 읽기 쉬운데, 같은 숫자로 계산해 보면 공사비 같은 지출이 5% 늘 때 92.7%, 10% 늘면 79.8%까지 내려갑니다. 비례율은 생각보다 훨씬 쉽게 흔들리는 숫자예요.

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원문 먼저 보시려면

📄 강동역세권1구역, 재개발 추정비례율 105.59%로 추산 (위클리한국주택경제신문)

📄 재개발·재건축·리모델링에서 비례율에 관한 오해와 진실 (감정평가사 칼럼)

🏠 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장 검색

우리 구역의 추정분담금·사업비 공개자료와 사업 단계는 정보몽땅에서 구역 이름으로 찾을 수 있습니다. 강동역세권1구역 정비계획안 공람 도서는 강동구가 10월 16일까지 공람합니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 비례율 = (총수입 − 총지출) ÷ 종전자산

✔ 권리가액 = 내 감정평가액 × 비례율 · 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

✔ 강동역세권1구역 105.59%는 지출이 5% 늘면 92.7%, 10% 늘면 79.8% — 이 구역에서 1%p는 약 19억 원

✔ 비례율은 한 구역 안에서 변화를 볼 때 쓰고, 다른 구역끼리는 분담금으로 견줍니다

비례율은 「내 집을 얼마로 쳐 주나」를 정하는 숫자입니다

재개발은 조합원들의 땅과 집을 모아 새 아파트를 짓는 일입니다. 새 아파트와 상가를 팔아 들어올 돈이 총수입, 공사비·설계비·이주비 이자 같은 비용이 총지출이에요. 조합원들이 처음에 내놓은 땅과 집의 평가액을 모두 더한 것이 종전자산입니다.

그러니까 비례율이 100%면 내 집은 감정평가액 그대로, 110%면 10% 얹어서, 90%면 10% 깎아서 쳐 준다는 뜻입니다. 내 집 감정평가액은 사업시행계획인가가 난 뒤 분양신청을 받을 때 조합이 알려 줍니다. 그 전까지 나오는 비례율은 모두 추정이고, 관리처분계획 때 다시 정해진 뒤 공사가 끝나고 청산할 때 마지막으로 확정돼요.

강동역세권1구역 숫자로 직접 나눠 봤습니다

위클리한국주택경제신문이 9월 21일 옮긴 강동구 주민공람안 숫자입니다. 이 구역 숫자는 이 매체 한 곳에서 확인했습니다.

빼면 2,033억 6,439만 원이 남습니다. 이것을 종전자산 1,925억 8,797만 원으로 나누면 105.5956%가 나와요. 기사의 105.59%는 같은 값을 소수 둘째 자리까지 적은 것이라, 세 숫자가 서로 맞는다는 것까지 확인했습니다. 숫자가 서로 맞는지는 기사를 믿기 전에 꼭 한 번 해 볼 일이에요.

공사비가 5% 오르면 105.6%가 92.7%가 됩니다

다른 숫자는 그대로 두고 한 가지씩 바꿔 계산해 봤습니다. 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 값입니다.

왜 이렇게 크게 흔들릴까요. 이 구역은 남는 몫(2,034억)이 종전자산(1,926억)과 비슷한 크기입니다. 그런데 지출은 그보다 두 배 넘게 커요. 그래서 지출이 조금 움직여도 남는 몫이 크게 줄고, 비례율은 그 줄어든 몫을 그대로 보여 줍니다. 이 구역에서 비례율 1%p는 약 19억 원이에요.

사람으로 옮기면 — 같은 집, 분담금 6,452만 원 차이

내 집 감정평가가 5억 원이고 조합원분양가가 8억 원이라고 가정해 볼게요. 계산을 보여 드리려고 넣은 숫자이고, 강동역세권1구역의 실제 조합원분양가는 아직 나오지 않았습니다.

지출이 5% 늘어도 6,452만 원, 10% 늘면 1억 2,904만 원을 더 내야 합니다. 같은 집, 같은 분양가인데 말이죠. 공사비 인상 소식이 나올 때마다 조합원들이 예민해지는 이유가 여기 있습니다.

비례율이 높다고 좋은 구역은 아닙니다 — 견주는 법이 따로 있습니다

조합원분양가를 높게 잡으면 총수입이 늘어 비례율이 올라갑니다. 대신 내가 받을 새 아파트 값도 비싸지니 분담금은 비슷할 수 있어요. 반대로 조합원분양가를 낮게 잡으면 비례율은 내려가도 분담금은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다.

✔ 같은 구역 안에서 비례율이 어떻게 바뀌는지는 본다 — 공사비·분양가 변화가 그대로 드러난다

✔ 다른 구역끼리는 비례율 높낮이로 견주지 않는다 — 분양가를 잡는 방식이 다르다

✔ 견줄 때는 「내 감정평가액 + 분담금」과 새 아파트 시세를 나란히 놓는다 — 결국 얼마를 넣고 무엇을 받느냐다

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 강동역세권1구역 조합원분양가·일반분양가 — 공람 단계라 공개된 숫자를 찾지 못했습니다

✕ 개인별 감정평가액 — 분양신청 때 통지되는 것이라 아직 없습니다

△ 공람안 세 숫자 — 위클리한국주택경제신문 한 곳에서 확인했습니다. 강동구 공람 공고 원문은 이 글에서 열지 못했어요

△ 민감도 계산 — 한 가지씩 바꾼 단순 계산입니다. 실제로는 공사비가 오를 때 분양가도 함께 움직이는 경우가 많습니다

✔ 정보몽땅에서 우리 구역의 총수입·총지출·종전자산을 찾았습니다

✔ 총지출에 5%를 더해 비례율을 다시 나눠 봤습니다

✔ 내 감정평가액으로 권리가액과 분담금을 두 번 계산했습니다

✔ 다른 구역과는 비례율이 아니라 분담금으로 견주겠습니다

한 줄 정리

저라면 추정비례율 숫자보다 지출이 5% 늘 때 몇 %가 되는지를 먼저 봅니다. 공사비는 사업 기간 내내 움직이는 숫자니까요.

다른 구역을 볼 때도 순서는 같습니다. ① 총수입·총지출·종전자산 세 숫자를 찾는다 → ② 직접 나눠 기사의 비례율과 맞는지 본다 → ③ 지출에 5%, 10%를 더해 다시 나눠 본다. 이 세 번이면 기사 없이도 우리 구역이 얼마나 단단한지 혼자 가늠할 수 있어요.

강동역세권1구역 주민공람은 10월 16일까지입니다. 공람이 끝나고 정비구역 지정 절차가 이어지면 바뀐 숫자가 있는지 다시 정리하겠습니다.

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📌 지난 글

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가는 언제 정해지나

· 압구정 2~5구역 재건축 어디까지 왔나

· 성수전략정비구역 어디까지 왔나 – 1~4지구 시공사 선정 현황

📄 자료

위클리한국주택경제신문 (2026. 9. 21, 강동역세권1구역) · 위클리한국주택경제신문 (2025. 7. 8, 비례율 칼럼) · 서울시 정비사업 정보몽땅

민감도와 예시 금액은 세 바구니 머니랩이 공람안 숫자로 직접 계산한 것이며, 실제 비례율과 분담금은 관리처분계획과 청산 단계에서 다시 정해집니다. 구역 이름은 계산법을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 더샵 분당하이스트 1순위 청약을 담았습니다. 오늘이 해당지역 1순위 접수일이고, 지난주 기사마다 두 가지로 돌던 전용 84㎡ 분양가를 청약홈 공고 원문으로 맞춰 봤어요.

결론부터 적으면, 84㎡ 분양가로 자주 인용된 27억 3,900만~29억 8,100만 원은 84㎡ 여덟 개 주택형의 최고가를 늘어놓은 범위였습니다. 다른 기사에 나온 28억 1,200만~29억 2,000만 원은 청약홈 표에서 맞는 숫자를 찾지 못했어요. 주택형 13개의 공급금액을 아래 표로 전부 정리했습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 더샵 분당하이스트 입주자 모집공고 (청약홈)

🏠 더샵 분당하이스트 분양 홈페이지 (더샵분당하이스트.kr)

공급금액표는 층·향에 따른 최고가입니다. 층별 최저가와 해당지역 거주 요건, 재당첨 제한(투기과열지구 10년)은 공고문에서 확인하실 수 있어요.

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🧺 오늘의 바구니 · 부동산 — 더샵 분당하이스트 오늘 1순위, 84㎡ 최고가는 27억 3,900만~29억 8,100만 원

주택형별 공급금액 — 청약홈 공고 그대로

공급금액은 층·향에 따른 최고가입니다(청약홈 공고 기준). 같은 84㎡라도 타입에 따라 최고가가 2억 4,200만 원(84C 27억 3,900만 ~ 84A 29억 8,100만) 벌어집니다. 최저가는 공고문 PDF에 있습니다.

청약 일정

출처 · 청약홈 입주자 모집공고(9.11 공고), 위키트리 「분당 신축 입주…’더샵 분당하이스트’ 특별공급, 내일부터」(9.20), 파이낸셜뉴스 「추석 앞두고 전국 3306가구 청약…경기에만 7개 단지」(9.18)

기사에는 세대수와 견본주택 소식은 많아도 주택형별 가격표는 잘 실리지 않습니다. 그래서 청약홈 표를 직접 열어 봤어요. 여기서 한 번 멈추셔야 합니다.

「84㎡ 얼마」라는 숫자 하나보다, 내가 넣을 타입의 줄을 먼저 찾는 것이 맞습니다. 같은 84㎡ 안에서도 최고가가 2억 4,200만 원 벌어지니까요. 그리고 이 단지는 새로 짓는 곳이 아니라 리모델링입니다. 기존 건물 뼈대를 그대로 쓰기 때문에 천장 높이 같은 구조가 신축과 다를 수 있다는 기사가 있었어요. 가격만큼 구조도 봐야 하는 이유입니다.

함께 본 뉴스 두 줄

· 주식 – 21일 코스피가 7,007.72(+1.65%)로 7,000선 위에서 마쳤습니다(3거래일 연속 상승). 삼성전자가 27만 4,000원(+4.98%)으로 끌었고, 밤사이 뉴욕 나스닥은 27,122.09(+2.26%)로 사상 최고를 새로 썼어요.

· 세금·금융 – 원/달러 환율은 21일 1,381.0원으로 2.3원 내려 8거래일 만에 하락했습니다. 9월분 재산세 납부 마감은 30일(수)이에요.

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오늘의 한 줄

🧺 부동산 – 더샵 분당하이스트 오늘 1순위 해당지역(일반공급 66가구). 전용 84㎡ 최고가는 주택형별 27억 3,900만~29억 8,100만 원, 발표 10월 2일.

📌 지난 글 · 더샵 분당하이스트 분양가 정리 – 정자동 시세와 비교

📌 지난 글 · 힐스테이트 고덕엘리스트 분양가 정리

📌 지난 글 · 광명 시티프라디움 에듀하임 분양가 – 소하동·광명역 실거래와 비교

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, “그래서 나는?”은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 청약과 대출 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 숫자는 글을 쓰는 시점 기준이며, 청약홈 공고와 출처 기사가 원문입니다.


분당하이스트 1순위 경쟁률은 나오는 대로 이어서 전하겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 10호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 추석 연휴 대출 만기와 카드값, 그리고 주식 판 돈이 언제 들어오는지를 날짜로 정리했습니다. 이번 주 은행·증시가 평소대로 도는 날이 21일부터 23일까지 사흘이라 오늘 골랐어요.

해마다 나오는 안내라 그냥 넘기기 쉽지만, 올해는 연휴가 끝난 28일(월)에 미뤄진 출금이 한꺼번에 몰리고, 그 이틀 뒤 30일이 9월 재산세 마감입니다. 항목별 날짜를 표 세 개로 펼쳐 놓았습니다.

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원문 먼저 보시려면

📄 금융위원회 보도자료 「추석 연휴에도 국민 여러분의 금융이용 불편이 없도록 최선을 다하겠습니다」 (9.14)

🏠 한국거래소 휴장일 안내

대출·카드·예금·보험료·공과금·주택연금·주식 대금이 항목별 날짜로 한곳에 정리돼 있고, 연휴에 여는 이동점포 위치는 붙임 PDF에 있습니다.

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🧺 오늘의 바구니 · 세금·금융 — 추석 연휴에 걸린 대출 만기·카드값은 연체료 없이 28일로

항목별로 — 연휴에 걸리면 언제로 가나

주식 — 언제 팔면 언제 들어오나

출처 · 금융위원회 보도자료(9.14), 파이낸셜포스트 「연휴 중 닥친 대출 만기, 28일로 자동 연기」(9.13), 위키트리 「명절 용돈 준비하려면… ‘이때’까지는 팔아야 예수금 들어온다」(9.12), 한국경제 「연휴 전 돈 쓰려면 오늘 팔아야되는데…」(9.21)

이번 주와 다음 주 초, 날짜별로

연휴 안내는 해마다 비슷해서 그냥 넘기기 쉬운데, 올해는 날짜 하나를 달력에 적어 두시길 권합니다. 28일(월)이에요.

연휴 동안 미뤄진 대출 이자, 카드값, 보험료, 공과금이 이날 한꺼번에 빠져나갑니다. 연체료가 붙지 않는 건 날짜를 미뤄 준 것이고, 28일 통장에 돈이 있어야 하는 건 그대로예요.

주식을 팔아 명절 비용을 마련할 생각이었다면 21일이 연휴 전에 돈이 들어오는 마지막 매도일입니다. 다만 날짜 때문에 서둘러 팔 이유는 없어요. 원래 팔 계획이 있었는지부터 보시면 됩니다.

그래서 제가 오늘 확인한 것은 네 가지입니다.

첫째, 주식 팔 계획이 있으면 21일 안에. 21일 매도는 23일, 22일은 28일, 23일은 29일에 들어옵니다.

둘째, 카드값·대출 이자 날짜 보기. 24~27일에 걸리면 28일로 넘어가고 연체료는 없습니다.

셋째, 28일 통장 잔고 챙기기. 미뤄진 카드값·이자·보험료·공과금이 한날 빠져나가요.

넷째, 재산세는 30일까지. 연휴가 끝나고 이틀 뒤가 9월분 재산세 마감입니다.

이 순서는 설 연휴에도 그대로 쓰실 수 있어요. 제 상황에서 제가 본 방향이고, 돈을 움직이는 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 바랍니다.

함께 본 뉴스 두 줄

· 주식 – 18일 코스피 6,894.23(+2.66%)으로 마친 뒤 21일 장 초반 한때 7,000선을 넘었습니다. 같은 날 관세청 발표 9월 1~20일 수출은 714억 달러(+78.3%), 반도체가 341억 달러(+259.4%)로 절반 가까이(47.8%)를 차지했어요.

· 부동산 – 더샵 분당하이스트(성남 분당 정자동, 1,149가구 중 일반분양 143가구)가 21일 특별공급, 22일 해당지역·23일 기타지역 1순위를 받습니다. 당첨자 발표는 10월 2일이에요.

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오늘의 한 줄

🧺 세금·금융 – 추석 연휴(24~27일)에 걸린 대출 만기·이자·카드값·공과금은 연체료 없이 28일로. 주식은 21일에 팔아야 23일 입금, 23일에 팔면 29일.

📌 지난 글 · 9월에 또 오는 재산세 고지서 – 7월과 무엇이 다르고, 1주택이면 얼마나 줄어드나

📌 지난 글 · 9월 재산세, 카드로 내면 얼마나 아낄까 + 재산세 계산기

📌 지난 글 · 코스피 6,995, 두 달 반 만에 돌아온 7,000 문턱

※ 이 코너는 그날 꼭 알아 둘 돈 뉴스 하나를 쉽게 정리해 드리는 자리이고, “그래서 나는?”은 제가 제 상황에서 한 생각입니다. 투자와 대출 판단은 각자의 사정에 맞게 하시길 부탁드려요. 숫자는 글을 쓰는 시점 기준이며, 출처 기사와 기관 발표가 원문입니다.


내일은 22일 1순위 접수가 몰린 청약 소식을 부동산 바구니에 담겠습니다. 한 주의 뉴스는 토요일 ‘이번 주 세 바구니’에서 바구니 세 개로 다시 정리합니다.


세 바구니 머니랩 | 오늘의 한 바구니 9호

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

오늘은 광명 시티프라디움 에듀하임 분양가를 청약홈 공고문 숫자 그대로 정리합니다. 전용 84㎡가 11억 8,000만~11억 9,800만 원, 59㎡가 8억 7,700만~8억 7,900만 원입니다(층·향 상한가).

9월 18일 견본주택이 문을 열면서 기사가 여럿 나왔는데, 세대수·특화 설계·입지 이야기는 있고 주택형별 분양가 표는 비어 있었습니다. 그래서 공고를 직접 열어 옮겨 적고, 국토교통부 실거래가에서 광명 전용 84㎡ 거래 157건을 골라 인근 단지가 실제로 얼마에 팔렸는지 맞대 봤어요.

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원문 먼저 보시려면

📄 광명 시티프라디움 에듀하임 입주자 모집공고 (청약홈)

🏠 광명시티프라디움 분양 홈페이지

특별공급 유형별 배정 세대수, 소득·자산 요건, 재당첨 제한, 전매제한과 거주의무 기간, 그리고 층별 최저가는 공고 원문에 있습니다.

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바쁘시면 이 네 줄

✔ 전용 84㎡ 11억 8,000만~11억 9,800만 원, 59㎡ 8억 7,700만~8억 7,900만 원 (층·향 상한가)

✔ 426세대 · 광명시 소하동 구름산지구 A6BL · 지하 2층~지상 22층 6개 동 · 2029년 3월 입주

✔ 특별공급 9월 29일, 1순위 해당지역 9월 30일, 당첨자 발표 10월 12일

✔ 같은 소하동 84㎡ 실거래 중위 8억 500만 원, 광명역 쪽 일직동 14억 2,250만 원 — 분양가는 그 사이

단지 한눈에 — 426세대 가운데 84㎡가 318세대

큰 평형이 4분의 3을 차지합니다. 84㎡D형(21세대)은 3면 발코니로 서비스 면적이 넓다고 시공사가 밝혔고, 세대당 주차는 1.5대 수준이라고 합니다. 구름산지구 시티프라디움 브랜드 단지 전체 930세대 가운데 첫 번째 공급분이에요.

청약 일정 — 발표는 10월 12일

추석 연휴가 끝난 바로 다음 주에 접수가 몰려 있습니다. 같은 주에 다른 지역 공고도 여럿 겹치니, 당첨자 발표일이 같은 단지에 두 곳 넣지 않았는지 한 번 확인하세요. 같은 날 발표되는 단지에 중복 당첨되면 둘 다 무효가 됩니다.

주택형별 공급금액 — 공고에 적힌 숫자는 층·향 상한가

3.3㎡당 단가는 공급금액을 공급면적(평)으로 나눠 제가 계산했습니다. 공고에 적힌 금액은 층·향 상한가라서, 저층이나 향이 불리한 세대는 이보다 낮게 나옵니다. 내가 넣을 주택형의 최저가는 공고문 PDF에서 꼭 확인하세요.

표를 보면 하나 눈에 띄는 것이 있습니다. 59㎡가 평당으로는 더 비쌉니다(3,702만 원 대 3,537~3,625만 원). 분양가에서 작은 평형이 평당으로 더 비싸게 매겨지는 일은 흔합니다. 총액만 보고 「59㎡가 싸다」고 판단하면 놓치는 부분이에요.

평당 단가가 매체마다 다릅니다 — 3,489만 원과 3,588만 원

어느 쪽이 틀린 것이 아닙니다. 나누는 기준이 다른 이야기예요. 가중평균은 저층까지 모두 넣은 평균이고, 상한가는 로열층 값입니다. 그래서 평당 단가를 볼 때는 어느 층 기준인지를 먼저 보셔야 합니다. 다른 단지와 비교할 때도 같은 기준끼리 놓아야 해요.

소하동으로 보면 비싸고, 광명역으로 보면 쌉니다

국토교통부 실거래가에서 광명시 아파트 거래 589건(2026년 6월 20일~9월 19일 계약분)을 받아, 그중 전용 83~86㎡ 157건의 단지별 중위값을 냈습니다.

59㎡도 같은 모양입니다. 소하동 59㎡ 중위는 5억 2,000만 원(18건), 일직동은 12억 6,000만 원(13건)이고, 분양가 8억 7,700만~8억 7,900만 원은 그 사이에 있습니다.

저는 이 질문에 답을 내려 드리지 않겠습니다. 다만 볼 곳은 분명해요. 광명 신축 84㎡(2017년 이후 준공, 34건)가 14억 원대에 거래되고, 같은 동 구축이 8억 원대입니다. 2029년에 이 단지가 새 아파트가 되었을 때 소하동 안에서 어떤 대접을 받을지, 동네가 정하는 값과 연식이 정하는 값 중 어느 쪽이 셀지가 이 청약의 핵심입니다.

입주 때 분양가의 90%를 준비해야 합니다

84㎡ 계약 조건은 스트레이트뉴스가 계산한 숫자를 옮겼습니다. 계약금과 잔금을 합치면 입주 시점에 10억 원 가까이가 필요합니다. 중도금 대출이 40%까지이고, 나머지는 본인 돈이거나 입주 때 잔금 대출·전세로 채워야 해요. 그 시점이 2029년 3월이라, 그때의 대출 규제와 금리는 지금 알 수 없습니다.

거래도 봐야 합니다. 광명 아파트 거래는 6월 20일~7월 19일 262건에서 7월 20일~8월 19일 228건으로 13.0% 줄었습니다. 같은 기간 경기 전체는 25.1%, 전국은 18.5% 줄었어요. 광명은 덜 줄었지만 줄고 있는 것은 같습니다. (8월 20일 이후 거래는 신고 기한 30일이 지나지 않아 비교에서 뺐습니다.)

뺀 것과 확인하지 못한 것

✕ 광명 미분양 가구 수 — 기사 제목에 「미분양」이 나왔지만 1차 자료로 확인하지 못해 뺐습니다

✕ 인근 분양 단지 대비 상승률 — 한 매체의 계산이라 빼고, 대신 실거래로 직접 비교했습니다

✕ 「광명 집값 20억」 — 근거 단지가 없는 표현이라 옮기지 않았습니다. 우리 자료의 광명 최고가는 철산동 전용 121㎡ 19억 2,000만 원(7월 31일)이었고 84㎡가 아니라 표에 넣지 않았습니다

△ 층별 최저가 — 공고문 PDF 원문을 이 글에서는 열지 못했습니다. 청약홈 공고에서 확인하세요

△ 분양 홈페이지 — 주소는 청약홈 공고에 적힌 것을 그대로 옮겼습니다

✔ 공고문 PDF에서 내 주택형의 최저가를 찾았습니다 — 표의 숫자는 상한가입니다

✔ 같은 소하동 84㎡가 8억 원대, 광명 신축 84㎡가 14억 원대라는 것을 알고 봅니다

✔ 2029년 3월에 분양가의 90%를 어떻게 마련할지 먼저 계산했습니다

✔ 같은 주에 넣을 다른 단지와 당첨자 발표일이 겹치지 않는지 확인했습니다

한 줄 정리

저라면 평당 단가보다 소하동 8억과 광명 신축 14억 사이 어디에 설 단지인가를 먼저 봅니다. 분양가는 이미 신축 쪽에 서 있어요.

다른 분양 단지를 볼 때도 순서는 같습니다. ① 공고에서 상한가와 최저가를 함께 본다 → ② 같은 동 구축과 이웃 동 신축의 실거래를 나란히 놓는다 → ③ 입주 때 필요한 돈을 계산한다. 이 세 가지면 기사 없이도 혼자 판단할 수 있습니다.

10월 12일에 당첨자가 발표됩니다. 경쟁률과 최저 가점이 나오면 그날 정리해 올리겠습니다.

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📌 지난 글

· 힐스테이트 고덕엘리스트 분양가 정리 – 인근 실거래와 비교

· 더샵 분당하이스트 분양가 정리 – 정자동 시세와 비교

· 래미안 레비르 성수 총정리 – 분양가는 언제 정해지나

📄 자료

청약홈 입주자 모집공고 (2026. 9. 18) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026. 6. 20~9. 19 계약분, 세 바구니 머니랩 직접 계산) · 스트레이트뉴스 (2026. 9. 19) · AP신문

실거래 중위값은 전용 83~86㎡(59㎡는 58~62㎡) 거래를 골라 세 바구니 머니랩이 직접 계산했습니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래가 채워지며 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 공급금액은 층·향 상한가이며 실제 분양가는 주택형·층에 따라 다릅니다. 단지 이름은 시장 흐름을 설명하려고 적었으며, 특정 물건의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

전세가율은 부동산 기사에 자주 나오는데, 정작 지금 우리 동네가 몇 %인지는 잘 안 나옵니다. 개념 설명에서 그치는 글이 대부분이에요.

그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전용면적이 매매와 전세 양쪽 모두 거래된 6,824쌍을 찾아 맞대 봤습니다(2026년 6월 20일~9월 18일).

전세가율이 뭔가

예를 들어 매매 6억 3,250만 원짜리 집의 전세가 4억 원이면, 4 ÷ 6.325 = 63.2%입니다.

나머지 2억 3,250만 원이 갭입니다. 전세를 끼고 그 집을 가지려면 실제로 필요한 돈이에요.

전국 — 충북 82.6%, 서울 46.9%

지방이 높고 서울이 낮습니다. 충북은 매매 중위 2.7억에 전세 2.3억이라 갭이 4,000만 원인데, 서울은 11.6억에 5.3억이라 갭이 6억 3,000만 원입니다.

눈에 띄는 것이 세종(47.9%)입니다. 지방인데 서울과 비슷하게 낮아요. 매매 5.1억에 전세 2.4억 — 값의 절반 이상이 실수요가 아닌 기대로 채워져 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 — 금천 62.9%에서 강남 33.4%까지

※ 매매·전세 모두 2건 이상 거래된 단지-면적 조합이 15개 이상인 자치구를 실었습니다. 표본이 적은 종로·중구·광진·용산은 뺐습니다.

바깥쪽이 높고 안쪽이 낮습니다. 금천·도봉·중랑·강북이 57% 위, 강남·서초·송파가 37% 아래예요. 서초는 매매 중위 33억에 전세 8억이라 갭이 25억입니다.

노원구를 눈여겨보세요. 전세가율 51.4%인데 표본이 161개로 서울에서 제일 많습니다. 거래가 그만큼 활발하다는 뜻이고, 숫자도 그만큼 믿을 만합니다.

높으면 좋은 건가

그렇지 않습니다. 높고 낮음 자체에 좋고 나쁨이 없어요. 읽는 법이 따로 있습니다.

전세가율이 낮은 곳이 나쁜 동네라는 뜻이 아닙니다. 강남 33.4%는 「거품」이라기보다 재건축·학군·입지에 대한 기대가 값에 들어가 있다는 뜻에 가깝습니다. 다만 그 기대가 흔들리면 값이 먼저 움직이는 쪽도 이쪽입니다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 실수요가 값을 떠받치니까요.

평균은 평균이고, 정작 궁금한 건 우리 단지입니다. 3분이면 구할 수 있습니다.

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 → 매매로 우리 단지, 우리 면적의 최근 거래를 찾습니다

② 같은 화면에서 아파트 → 전월세로 바꿔 같은 면적의 전세(월세 0원인 것)를 찾습니다

③ 전세 ÷ 매매 × 100

그리고 나온 숫자를 위 표의 우리 구 숫자와 견주세요. 우리 단지가 구 평균보다 높으면 그만큼 실수요가 받치고 있는 것이고, 낮으면 그만큼 기대가 들어가 있는 것입니다.

자주 묻는 것

전세가율은 몇 %가 적당한가요?

정해진 기준은 없습니다. 지역마다 달라요 — 충북에서 70%면 낮은 편이고 서울에서 70%면 아주 높은 편입니다. 같은 지역의 평균과 견주는 것이 맞습니다.

전세가율이 높으면 갭투자하기 좋다는 뜻인가요?

갭이 작은 것은 맞습니다. 다만 갭이 작다는 것과 값이 오른다는 것은 다른 이야기입니다. 전세가율이 높은 지역은 값이 잘 안 빠지는 대신 잘 안 오르기도 합니다. 그리고 전세가 떨어지면 보증금을 돌려줄 돈이 필요해집니다.

전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 큰가요?

세입자 입장에서는 그렇습니다. 전세가율이 매우 높으면(80~90% 이상) 집값이 조금 떨어져도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 전세로 들어가실 때는 전세가율이 너무 높지 않은지 보시는 편이 안전합니다 — 집을 살 때와 반대로 읽는 셈입니다.

KB나 부동산원이 내는 전세가율과 왜 다른가요?

재는 방법이 다릅니다. 기관 통계는 시세 조사(중개업소 호가)를 바탕으로 지수를 만들고, 이 글은 실제 신고된 거래를 맞댔습니다. 방향은 대체로 같지만 숫자는 다를 수 있어요. 한 기관 숫자 하나로 결정하지 않으시는 편이 좋습니다.

월세는 왜 뺐나요?

보증금과 월세가 섞이면 한 숫자로 비교할 수 없어서 월세 0원인 순수 전세를 썼습니다. 반전세는 제외했습니다.

한 줄 정리

전세가율은 그 값의 얼마만큼이 실수요이고 얼마만큼이 기대인지를 보여 줍니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

· 래미안 레비르 성수 총정리

· 성수전략정비구역 1~4지구, 어디까지 왔나

📄 자료

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매·전월세, 2026년 6월 20일~9월 18일

· 계산 방법 — 같은 시군구·같은 단지명·같은 전용면적으로 묶어 매매와 전세가 각각 2건 이상 있는 조합을 사용. 각 조합의 중위 매매가와 중위 전세 보증금으로 비율을 내고, 지역 값은 그 비율들의 중위값. 전국 6,824쌍, 서울 1,087쌍.

국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료를 세 바구니 머니랩이 직접 계산한 결과입니다. 신고 기한이 30일이라 최근 거래는 계속 채워지고 있어 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다. 표본이 적은 지역은 실었지만 표본 수를 함께 적었습니다. 단지 이름은 계산 방법을 보여 주려고 적었으며 특정 물건의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.

안녕하세요, 세 바구니 머니랩입니다.

성수전략정비구역 3지구 시공사 선정 총회가 2026년 9월 19일 성수동2가 성락성결교회에서 열렸습니다. 결과는 가결, 시공사는 삼성물산, 단지명은 래미안 레비르입니다.

그런데 찬성률 숫자를 어떻게 보느냐에 따라 느낌이 꽤 달라집니다. 그 이야기부터 하겠습니다.

총회 결과 한눈에

※ 표의 값은 모두 보도된 그대로입니다. 「재적 기준 62.4%」는 보도된 표 수로 제가 계산한 값입니다.

89.8%와 62.4%, 둘 다 맞습니다

조합 총회는 참석자 기준으로 의결합니다. 그러니 가결은 가결이고 여기에 다툼의 여지는 없습니다.

다만 290명이 오지 않았다는 사실은 그대로 남습니다. 총회 전인 9월 11일 뉴스핌 보도에 조합원 불만이 정리돼 있었는데, 그 불만이 반대표로 나오지 않고 불참으로 빠진 것인지는 알 수 없습니다. 확인되지 않은 부분이라 짐작하지 않고 그대로 적어 둡니다.

평당 단가가 기사마다 다릅니다

총공사비 1조 8,275억 원은 어느 기사나 같습니다. 그런데 3.3㎡당 단가가 1,195만 원과 1,210만 원으로 갈려요.

총액이 같은데 단가가 다르면 나누는 면적이 다르다는 뜻입니다. 연면적을 어디까지 잡느냐에 따라 달라지는데, 어느 쪽이 맞는지는 계약서를 봐야 알 수 있습니다. 두 숫자 모두 바로 옆 4지구의 1,058만 원보다 높다는 점은 같습니다.

삼성물산은 이에 대해 “세대당 공사비로 환산하면 성수4지구보다 낮다”며 “성수3지구는 소형 평형 비중이 높고 초고층 공사 비용이 반영됐다”고 설명했습니다(머니투데이방송 9월 19일). 3.3㎡당으로 보면 높고 세대당으로 보면 낮다 — 나누는 기준이 다른 이야기입니다.

왜 삼성물산 하나였나

3지구는 1차 입찰과 재입찰에서 모두 삼성물산 한 곳이 들어와 두 번 유찰됐습니다. 그래서 경쟁 없이 우선협상대상자를 정하고 수의계약으로 왔습니다.

경쟁 입찰이면 건설사끼리 조건을 깎아 주며 겨룹니다. 단독이면 그 지렛대가 사라져요. 바로 옆 4지구가 2026년 7월 롯데건설 449표, 대우건설 166표로 표 대결을 치렀던 것과 갈리는 대목입니다.

조합원이 걸었던 다섯 가지는 어떻게 됐나

총회 전 뉴스핌 보도(9월 11일)에 정리돼 있던 불만입니다. 하나씩 놓고 보면 이렇습니다.

오늘 총회는 시공사를 정했지 이 조건들을 정하지 않았습니다. 조합 집행부는 “조합원 이익에 부합하는 합리적 의견은 시공사 선정 후 검토업체를 선정해 계약조건에 반영하겠다”고 했습니다.

선정을 먼저 하고 조건은 뒤에 다듬는 순서예요. 그래서 본계약이 이 글의 다음 편이 됩니다.

단지는 이렇게 지어집니다

2,213가구, 10개 동, 최고 72층입니다. 영국 포스터+파트너스와 짠 대안설계로 한강 조망이 1,135가구에서 1,216가구로 81가구 늘고, 55m 인피니티풀이 들어갑니다.

분담금은 계약금·중도금 없이 입주 때 100% 내는 조건, 이주비는 LTV 100%까지 조달한다는 조건이 붙었습니다. 서울시 통합심의는 9월 4일 접수했습니다.

시공사는 정해졌습니다. 이제부터가 조건 협상이에요. 남은 절차를 놓고 보면 이렇습니다.

저라면 본계약에 상한선이 들어가는지를 제일 먼저 봅니다. 들어가지 않으면 1,210만 원은 출발선이 됩니다. 그다음이 조합이 약속한 검토업체 선정 시점이고요 — 늦어질수록 조건은 그대로 굳습니다.

같은 구역에서 2지구 11월 총회가 두 달 뒤에 있습니다. 거기서 또 한 번 숫자가 나와요. 그리고 성수전략정비구역 53만㎡는 2027년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다.

한 줄 정리

시공사가 정해진 날이지, 공사비가 정해진 날은 아닙니다.

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📌 함께 보면 좋은 글

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📄 출처

· 머니투데이방송 2026. 9. 19 「’1.8조’ 성수3지구 품은 삼성물산…시공사로 선정」 — 표 수·공사비·규모

· 뉴스핌 2026. 9. 11 「성수3지구, 시공사 선정 총회 지연되나」 — 조합원 불만 다섯 가지

· 브릿지경제 2026. 9. 6 「래미안 레비르 성수 공개」 — 대안설계와 단지 규모

· 더구루 2026. 9. 8 — 네 지구 현황

· 서울시 정비사업 정보몽땅 — 조합 공개자료와 사업 단계

확인하지 못한 것 — 총회 시각, 착공·입주 예정 시기, 조합장 이름과 발언, 서면결의 포함 여부는 기사에 없어 쓰지 않았습니다. 발언자 이름이 기사에 없어 직함도 적지 않았습니다. 대한경제 9월 19일 기사는 robots.txt 규칙으로 읽지 못했습니다.

표 수와 공사비는 각 매체 보도를 그대로 옮겼고, 매체마다 다른 숫자는 다르다고 적었습니다. 「재적 기준 찬성률 62.4%」는 보도된 표 수로 세 바구니 머니랩이 계산한 값입니다. 최종 계약 조건은 앞으로 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 정리이며 투자 권유가 아닙니다. 사실과 다른 대목을 알려 주시면 고치겠습니다.